Чем отличается управляющая компания от тсн

Что лучше Управляющая Компания или ТСН?

Тут на досуге навеяло: Что лучше: управляющая компания или ТСН?
Основываясь на нормах действующего законодательства и существующей судебной практике, постараюсь не грузить читателя ссылками на нормы закона и точным цитированием его статей, а попытаемся на доступном языке объяснить плюсы и минусы различных форм управления многоквартирными домами.
Законодательство РФ предусматривает три способа управления многоквартирными домами (МКД):
– непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме, количество квартир в котором составляет не более чем 30;
– управление товариществом собственников жилья – это всевозможные ТСН, ТСЖ ЖК;
– управление управляющей организацией (УК).
Выбор способа управления, в том числе и выбор УК, возложен исключительно на общее собрание собственников помещений дома, каждый собственник обладает количеством голосов пропорционально площади принадлежащего ему помещения к площади МКД. При этом следует помнить, что у одной квартиры может быть несколько собственников, так как она могла быть приобретена в долях несколькими собственниками или приобреталась в совместную собственность несколькими лицами. Все такие собственники долей квартиры имеют свои голос и право участия на общем собрании дома.
Следует отметить, что один МКД может управляться только одним способом, то есть управление Управляющей организацией домом, в котором есть ТСН, недопустимо.
В Севастополе в сфере управления МКД встречаются различные казусы: например, когда в одном МКД существует два ТСН, которые управляют домом по частям, одной частью в один или несколько подъездов (их ещё называют «секция») управляет одно ТСН, а другой – второе. Есть случай, когда одной частью дома управляет ТСН, а остальная часть дома управляется УК. Бывают ситуации, когда собственники выбрали способом управления ТСН, а правление ТСН заключило договор управления с УК. Все эти случаи недопустимы.
Теперь рассмотрим сами способы управления МКД.
Непосредственное управление. Это самый редкий способ управления МКД и подробно мы его рассматривать не будем. Он заключается в том, что собственники жилья напрямую заключают договоры на поставку коммунальных ресурсов и оказание жилищных услуг. На водоснабжение, электроснабжение, вывоз мусора, ремонт и содержание мест общего пользования жильцы заключают договоры напрямую с поставщиками ресурсов и услуг, при этом все или большинство собственников помещений в таком доме выступают в качестве одной стороны заключаемых договоров.
Управление ТСН – когда собственники помещений организуются в отдельное юридическое лицо ТСН, ТСЖ, ЖК и т.п. в целях совместного обслуживания общих помещений и инженерных систем МКД, совместного владения, пользования и распоряжения общим имуществом МКД, которое в силу закона находится в их общей собственности или в общем пользовании.
Управление управляющей организацией: в этом случае собственники помещений заключают договор на оказание услуг по управлению (обслуживанию) МКД с управляющей компанией. УК должна иметь соответствующую лицензию на право управления МКД. Договор заключается от имени всех собственников, но услуги УК оказывает каждому собственнику в отдельности.
Теперь рассмотрим плюсы и минусы последних двух способов.
В Севастополе основным способом управления МКД является управления УК, но при этом по сравнению с остальной частью РФ способ управления ТСН гораздо ярче выражен – в других городах РФ нет такого количества всевозможных ТСН, ТСЖ, ЖК, ОСМД. Для собственников помещений в типовом, обычном МКД, данный способ управления в конечном итоге белее затратный и менее выгодный, чем управление УК.
Управление ТСН выгодно только для собственников помещений в новых МКД или состоятельных собственников жилья в элитных МКД, которым повышенные расходы на управление не принципиальны.
Общаясь с различными председателями ТСН, мы часто слышим от них обоснование, почему в их доме выбран способ управления – ТСН. Позиция у них такая: «Деньги, которые собираются на ремонт и содержание, тратим мы сами, не кормим различных нахлебников и полностью их контролируем, за счёт чего стоимость содержания жилья ниже, чем при управлении домом управляющей компанией». Мы считаем такое утверждение глубоким заблуждением.
В нашем законодательстве установлен минимальный перечень (ссылка) необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме услуг и работ, порядок их оказания и выполнения.
Данные перечень и порядок обязательны как для ТСН, так и для УК: к примеру, все технические и аварийные службы должны присутствовать и в ТСН и в УК, объём работ по содержанию МКД абсолютно одинаковый как для УК, так и для ТСН, любой член ТСН имеет право требовать от ТСН проведения работ согласно указанным перечню и порядку. По вопросу объёма и качества работ для ТСН исключений нет никаких, разница только в организационной-правовой форме лица, которое занимается управлением МКД.
При этом совершенно понятно, что УК, у которой в управлении 50–100 МКД, гораздо проще содержать службы электриков, сантехников, аварийную бригаду за счёт платы с 50–100 домов, в то время как ТСН позволить себе этого не может. ТСН собирает плату только со своих членов, то есть, как правило, с одного дома, и вынуждена нанимать подрядчиков, а стоимость услуг подрядчиков всегда выше стоимости работ, произведенных самостоятельно.
Все сложные работы УК, как правило, проводит своими силами, и они им обходятся по себестоимости, в то время как для сложных работ ТСН вынуждено привлекать подрядчиков и оплачивать им стоимость по рыночной цене.
Например, обрезку деревьев, вырубку больных деревьев на придомовой территории УК осуществляют своими силами и своей техникой, а ТСН вынуждены нанимать подрядчиков, то есть нести большие расходы, чем УК.
При этом в случае, если с неостриженного дерева на ваш автомобиль упадет ветка, ответственность ТСН перед вами будет ничуть не меньше, чем у УК.
Для надлежащего исполнения своих обязанностей по содержанию МКД ТСН обязано иметь и сантехника, и электрика, и аварийную службу, соответственно ТСН вынуждено нести расходы по ним, от этих обязательств его никто не освобождал.
Однако зачастую в ТСН Севастополя отсутствуют полноценные технические специалисты и аварийные службы, а само управление домом сводится только к уборке придомовой территории, подъездов и вывозу мусора, в то время как УК свою деятельность осуществляют только после получения лицензии, для получения которой они обязаны в своих штатах иметь всех необходимых специалистов и выполнять полный объём работ. Именно за счёт этого и получается что «кварплата» для членов ТСН ниже, чем для собственников в домах под управлением УК.
Многие читатели возразят нам, что роль всех этих служб выполняют сами жильцы: к примеру, Вася из третьей квартиры у них сантехник, Петя из десятой – электрик, и вместе это аварийная служба. Такая организация работы выгодна для членов ТСН, так как стоит гораздо дешевле. Но она выгодна, пока все инженерные системы работают штатно, и приятна, пока в доме что-нибудь не замкнет, не лопнет и не потечёт, затапливая все квартиры в подъезде. А Вася в это время на работе, Петя в отпуске, и председатель ТСН почему-то недоступен.
Устанавливая меньшие, недостаточные платежи для выполнения всех функций для содержания МКД, члены ТСН обманывают и наказывают сами себя. Закладывая в размер «квартплаты» только расходы на дворника и уборщицу без оплаты остальных работ, вы создаете для себя иллюзию надёжного функционирования своего МКД, так как необходимый объём работ выполнен не будет.
Однако если случится какая-нибудь аварийная ситуация, потерпевшие тут же вспомнят, что ТСН обязан был производить полный объём работ по обслуживанию МКД, как это указано в законе. Если бы они так и проводились, аварии бы не случилось. Если стоимости ежемесячных платежей, которые установил ТСН, не хватает на все работы – это проблемы ТСН, соответственно ТСН обязан возместить ущерб в полном объёме.
После аварии (согласитесь, от неё никто не застрахован, учитывая, сколько домов в Севастополе находятся в ветхом состоянии) расходы ТСН по восстановлению будут гораздо выше, чем у УК, а так как все расходы в ТСН делятся на всех его членов, сумма платежей для членов ТСН резко возрастёт, и размеры платежей перестанут быть для них приятными.
Для рядовых собственников с небольшим доходом не нового, а уж тем более ветхого жилья выбор ТСН способом управления МКД больше похож на жизненную позицию страуса: «Голову спрятал в песок, из-под песка проблем не видно – значит, их нет. Небольшую сумму в ТСН плачу – значит, все должно быть как надо. И хватит ли этих денег на выполнение всех регламентных работ в доме – не важно. Зато денег плачу меньше, чем в УК!» Такое отношение «страуса» к окружающей действительности работает до тех пор, пока подкравшийся сзади «леопард» (проблема) не запрыгнет страусу на спину.
Таким образом, если в стоимости платежей учесть все расходы, необходимые ТСН для обслуживания дома, стоимость «квартплаты» для его членов ТСН будет гораздо выше, чем для МКД, находящихся под управлением УК.
Отсюда и следует вывод, что ТСН выгодно открывать в новых домах, где все инженерные коммуникации новые и в обслуживании сильно не нуждаются. Также можно организовать ТСН в элитных домах, где живут обеспеченные собственники и они могут позволить себе повышенный размер «квартплаты», на которую можно содержать отдельно и сантехника, и электрика, и консьержа, и получать услуги более высокого качества и в повышенном объёме.
Еще следует отметить, что жильё в Севастополе одно из самых дорогих в России, восстановительные ремонты после затопления, пожаров и прочего – вещь очень затратная. При возникновении аварийной ситуации восстановить жильё собственнику за свой счёт очень сложно, он старается всеми правдами и неправдами взыскать сумму ущерба с лица, занимающегося управлением МКД. При этом члену ТСН гораздо сложнее взыскать полученный ущерб с виновника, чем собственнику в доме под управлением УК – у такого собственника рычагов влияния на УК и шансов реально возместить весь ущерб гораздо больше.
УК оказывает услуги каждому собственнику при управлении домом, отношения между собственником и УК, помимо прочих законодательных актов, вдобавок регулируются Законом «О защите прав потребителей», в то время как на отношения между членом и ТСН этот закон не распространяется, так как ТСН не оказывает услуг своим членам.
В вопросе добровольного и своевременного возмещения ущерба, причиненного по вине УК, «Закон о защите прав потребителей» даёт собственнику очень большие рычаги влияния на УК.
Так, согласно указанному Закону, требования потребителя по устранению всех недостатков и ущерба вызванных некачественным оказанием услуг должны быть устранены в течение 10 дней. Если УК вовремя не выполнит требования, она обязана выплатить потребителю неустойку в размере 3% за каждый день просрочки, но не более 100%.
Таким образом, если после затопления вашей квартиры, произошедшего по вине УК, она вам не возместит ущерб добровольно, вы вправе подать на нее в суд. За время рассмотрения дела в суде неустойка вырастет до 100 % (для этого достаточно 34 дней просрочки, а суды длятся гораздо дольше) и вы уже вправе получить двойную сумму ущерба – стоимость самого ущерба + 100% стоимости ущерба в виде неустойки.
Далее, если УК до вынесения решения судом добровольно не выплатит вам эти деньги, суд обяжет её выплатить вам штраф в размере половины от ущерба и неустойки вместе взятых. То есть если УК добровольно с вами не договорится о возмещении ущерба, вы с неё получите тройную сумму ущерба. С ТСН такой вариант не пройдет, так как ТСН никаких услуг своим членам не оказывает и нормы этого закона на отношения ТСН и его членов не распространяются.
Очевидно, что при ущербе в 100 000 руб., причиненного жилью лица по вине УК, перспектива добровольно выплатить 100 000 руб. вместо 300 000 руб. будет стимулировать УК договориться с Вами быстро и полюбовно. В то время как для ТСН в любом случае – что добровольно, что через суд – ущерб буден один и тот же, 100 000 руб. дополнительных сумм Вы с ТСН не взыщете.
К тому же при возникновении спора по размеру ущерба ТСН, как правило, дожидаются решения суда, так как председатели ТСН рассчитывают, что «суд лишнего не присудит, суд – дело долгое, и само судебное разбирательство отодвинет срок оплаты – зачем им торопиться с выплатой?»
Присужденную сумму ущерба гораздо проще взыскать с УК, чем с ТСН.
Рассмотрим пример:
В результате прорыва водопровода Вашу квартиру затопило, сумма установленного ущерба составила 100 000 руб.
УК имеет расчётный счет в банке, куда стекаются все платежи со всех домов, находящихся под управлением. Имея в управлении 50–100 МКД, ежемесячные поступления от собственников выражаются сотнями тысяч рублей. Даже если УК добровольно не заплатит Вам указанные 100 000 руб., деньги в течение короткого срока можно принудительно списать со счета УК.
Совсем другая ситуация с ТСН. Как правило, ТСН состоит из собственников помещений одного дома, в среднем по 60-70 квартир. При среднем платеже на ремонт и содержание мест общего пользования в 500 руб. с одной квартиры в месяц ТСН имеет ежемесячный приход в 30 000 руб.
Если ТСН имеет в банке счёт и собирает деньги исключительно через банк, сумму ущерба в 100 000 руб. Вы будете взыскивать с ТСН в течение четырех месяцев. При этом Вы полностью парализуете работу ТСН, так как пока ТСН с вами не расплатится, платежи подрядным организациям из-за заблокированного банковского счёта произведены не будут, не будет выплачена зарплата дворникам, уборщицам и иным сотрудникам. Согласитесь, ни Вы, ни Ваши соседи такому положению дел не будут рады.
Если же деньги с собственников председатель ТСН собирает лично и наличными, что бывает достаточно часто, то деньги за ущерб Вам будет взыскать практически невозможно, так как в случае обнаружения любой суммы денег у Председателя ни вы, ни судебные приставы не смогут отделить деньги ТСН от личных средств председателя ТСН.
Поверьте, если затопит Вашу квартиру в МКД, где есть ТСН, и ущерб составит пару сотен тысяч рублей – с Васи и Пети спроса никакого не будет, потому что свои функции они выполняют на добровольных началах и ответственности не несут, в штате ТСН не состоят, зарплату в ТСН не получают.
Если Вы попытаетесь собрать общее собрание ТСН и потребовать эти 200 000 руб., «раскидать» на всех членов ТСН и выплатить их вам – понимания у членов вашего ТСН Вы не найдете. Члены ТСН не отвечают по обязательствам ТСН и любой из жильцов всю ответственность за причиненный ущерб возложит на председателя и отправит вас разбираться с ним.

Существует три способа управления многоквартирным домом (ч. 2 ст. 161 ЖК РФ):

1) непосредственное управление собственниками;

2) управление товариществом собственников жилья (ТСЖ) либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

3) управление управляющей организацией.

При этом способ управления выбирает общее собрание собственников помещений и может изменить его в любое время на основании своего решения (ч. 3 ст. 161 ЖК РФ).

ТСЖ представляет собой объединение собственников помещений в многоквартирном доме (МКД), созданное для совместного управления общим имуществом в МКД либо имуществом в нескольких МКД или жилых домах, предоставления коммунальных услуг, осуществления деятельности, направленной на достижение целей управления МКД либо на совместное использование имущества собственников. При этом ТСЖ является некоммерческой организацией и признается видом товариществ собственников недвижимости (ТСН) (пп. 4 п. 3 ст. 50 ГК РФ; ч. 1 ст. 135 ЖК РФ).

Понятие «товарищество собственников недвижимости» появилось с 01.09.2014 как новая организационно-правовая форма некоммерческих организаций (пп. 4 п. 3 ст. 50 ГК РФ; пп. «а» п. 3 ст. 1, ч. 1 ст. 3 Закона от 05.05.2014 N 99-ФЗ).

ТСН — это добровольное объединение собственников недвижимого имущества, в частности помещений в здании (в том числе в МКД) или в нескольких зданиях, жилых и дачных домов, садоводческих, огороднических или дачных земельных участков и т.п. Цели такого объединения и цели создания ТСЖ аналогичны (п. 1 ст. 123.12 ГК РФ).

Исходя из изложенного выше ТСН представляет собой по сравнению с ТСЖ более широкое понятие — объединение собственников разных видов недвижимости, в то время как в рамках ТСЖ объединяются только собственники помещений в МКД.

С появлением с 01.09.2014 новой организационно-правовой формы юридических лиц — ТСН законодатель не отменяет понятия «товарищество собственников жилья». Создание и деятельность ТСЖ, правовое положение его участников по-прежнему регулируются нормами жилищного законодательства, которые являются специальными по отношению к общим положениям гражданского законодательства о ТСН (п. 21 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25; Письмо Минстроя России от 10.04.2015 N 10407-АЧ/04).

Уставы ТСН и ТСЖ должны содержать сведения об их наименовании, включающем слова (п. 2 ст. 123.12 ГК РФ; ч. 2 ст. 135 ЖК РФ):

— «товарищество собственников недвижимости» для ТСН;

— «товарищество собственников жилья» для ТСЖ.

Вместе с тем учредительные документы, а также наименования ТСЖ, созданных до 01.09.2014, должны быть приведены в соответствие с действующими нормами ГК РФ (регулирующими деятельность ТСН) при первом изменении учредительных документов таких ТСЖ. Однако в этом случае изменение наименования ТСЖ не требует внесения изменений в правоустанавливающие и иные документы ТСЖ, содержащие его прежнее наименование (ч. 7 ст. 3 Закона N 99-ФЗ).

Появление ТСН автоматически не влечет необходимость перерегистрации ТСЖ. Более того, во избежание дополнительного социального напряжения среди граждан в вопросах управления МКД внимание органов государственного жилищного надзора обращено на недопустимость направления в адрес ТСЖ требований, уведомлений или иного рода документов о необходимости перерегистрации ТСЖ, а также о внесении изменений в учредительные документы ТСЖ в случае отсутствия соответствующих оснований (ч. 10 ст. 3 Закона N 99-ФЗ;Письмо Минстроя России от 10.04.2015 N 10407-АЧ/04).

24 января 2022, 21:05 — Общественная служба новостей — ОСН

Купив квартиру, собственник автоматически начинаете нести ответственность и за содержание общего имущества в многоквартирном доме, и за свою недвижимость. Поддержание благосостояния, безопасности и долговечности дома – теперь его задача навсегда, от которой не получится устраниться. Как правильно, перед собственниками сразу встает вопрос: доверить ли заботу о нем управляющей компании или выбрать другую форму управления? О подводных камнях управления домом рассказала
доцент Департамента правового регулирования экономической деятельности Финансового университета при Правительстве РФ, практикующий юрист в области ЖКХ Наталья Оганова.

Как управлять домом

Многоквартирное управление может осуществляться по-разному. В основном существует 3 способа, с помощью которых можно регулировать все дела по благоустройству многоквартирным зданием.
Эти способы законны и отражены в ч.2 ст.161 ЖК РФ:
1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме, количество квартир в котором составляет не более чем тридцать;
2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
3) управление управляющей организацией.

ТСН – это Товарищество собственников недвижимости, которая 1 января 2014 года образовалась в правовом поле жилищного законодательства России, как новое организационное формирование – форма некоммерческой организации собственников любой недвижимости (пп.4 п.3 ст.50 ГК РФ, абз. «а» п.3 ст.1 или ч.1 ст.3 специального закона №99-ФЗ от 05.05.14г.).

«Совместное управление общим имуществом – это главная цель таких обществ. Вот почему их деятельность не признается по закону коммерческой (пп.4 п.3 ст.50 ГК РФ, ч.1 ст.135 ЖК РФ). Но занятие коммерческой деятельностью в уставных целях вполне допустимо, поэтому скоро все, что можно продать и сдать, будет продано и сдано. (проверено на практике)», – рассказала юрист.

Управляющая компания – организация, которая на профессиональном уровне (лицензирование деятельности) занимается обслуживанием и эксплуатацией многоквартирного дома.

Обратите внимание, что заключение договора с Управляющей компанией не снимает с собственников обязанностей по управлению домом. Вы также обязаны контролировать ее действия.

Кто может управлять домом

«Если мы говорим про управление, то не важно ТСН или УК, сам процесс управления предусматривает полное участие каждого собственника в процессе управления многоквартирным домом, а также в принятии любого решения. В связи с этим ответственность за управление домом будет лежать на самих собственниках Пресловутая обслуживающая организация, которую необходимо будет нанять, отвечает только за качество заказанных и выполненных ею работ. Стоит отметить, что объем, качество и финансирование работ также определяется собственниками», – пояснила Наталья Оганова.

Управление УК не требует активности всех собственников многоквартирного дома. Управляющая компания должна самостоятельно заключать договоры с ресурсоснабжающими организациями и контролировать, а также производить текущий ремонт дома. Кроме того, УК полностью ответственна перед собственниками за все коммунальные услуги и ежегодно обязана отчитываться за проведенную работу.

Собственники должны проводить ежегодное собрание, в рамках которого могут перезаключить договор управления, сформировать заявки по текущим проблемам. Собственникам важно научиться грамотно контролировать действия нанятой профессиональной компании в области оказания услуг, а не пытаться самим делать то, чего делать не умеют, подчеркнула юрист.

«Ну вот ответьте себе на вопрос, кто в вашем доме готов принять на себя управление им, каков у него опыт работы, есть ли подходящее образование, смогут ли они сладить с форс-мажором и авариями, как вы будете проверять их хозяйственную деятельность, из каких денег вы будете им платить зарплату. Вы уверены в том, что некая группа самовыдвиженцев решит все проблемы? Если сомневаетесь, то не стоит и начинать», – посоветовала Наталья Оганова.

Поэтому стоит сто раз подумать перед созданием ТСН.

Оптимальный способ

«На мой взгляд, самый эффективный способ управления – это Совет дома, контролирующий деятельность Управляющей компании, договор с которой заключен на год с возможной пролонгацией только на общем собрании жильцов МКД», – отметила Наталья Оганова.

Управляющая компания – это единый центр по решению бытовых проблем жителей, будь то желание владельца квартиры оформить жилье в наследство родственникам или плохо работающая розетка. В УК собраны специалисты разных профессий, которые могут понадобиться жильцам: консьержи, дворники, сантехники, юристы, экономисты и так далее. Это сделано для того, чтобы дом мог нормально функционировать.

Управляющая компания также рассматривает все предложения по благоустройству окружающей среды дома. Даже если вы напрямую оплачиваете расходы за потребление ресурсов, то это только снимет дополнительную нагрузку с УК, и поможет ей выполнять свои обязательства по договору с вашим домом качественно.

Поэтому очень важно выбрать подходящую управляющую компанию. И это тоже задача собственников. Если не будете этим заниматься, получите то, что имеете.

Кормушка и воля

«Управлять домом в современном мире следует профессионалам, которые должны для начала техническое и, желательно, юридическое образование. Выбирать председателя ТСН как председателя родительского комитета не стоит. Если вы решили создать ТСН, то вы навсегда завели кормушку для непорядочных собственников, которые в ваши жировки будут добавлять свой процент за свои услуги. Об этом свидетельствует количество споров собственников с ТСН в судах, а также количество банкротств ТСН», – рассказала юрист.

Основные риски состоят в том, что ТСН, беря на себя обязательства и заключая договоры с ресурсоснабжающими организациями, может постепенно накапливать долги. После чего становится банкротом, уводя в пучины все то имущество многоквартирного дома, которым владело ТСН. Но долги никуда не исчезают. И то, что не сделала ТСН, вынуждены будут доделывать собственники из своего кармана, потому что вы живете в своих квартирах и никуда не денетесь, это ваша – собственность.

«Да, ТСН, как и любое юридическое лицо, может объявить себя банкротом. Это значит, что собственники недвижимости, члены ТСН, не имеют никаких гарантий по возврату вложенных средств. ТСН, конечно, действует в интересах товарищей, но это не значит, что мнение каждого товарища всегда будет учитываться, поэтому есть риск необеспечения интересов кого-либо из товарищей. К примеру, если лицо считает нецелесообразным сдачу помещения в аренду, но Правление ТСН все равно принимает решение о заключении договора аренды в отношении объекта. Вот вам и воля собственника в товариществе», – пояснила специалист

Что делать, если вы недовольны работой УК?

Безусловно, жители не всегда довольны качеством работы управляющей компании, а точнее, всегда недовольны. Однако некоторые недостатки в работе возможно устранить, не меняя саму УК.

Во-первых, собственники квартир всегда могут обратиться непосредственно в УК с официальной заявкой в диспетчерскую службу либо через личный кабинет. Обратите внимание на то, чтобы вашей заявке присвоили официальный номер (его вам скажет диспетчер либо пришлют в смс). Как правило, УК реагирует на обращения, и большинство ситуаций удается разрешить. Если компании важен ее рейтинг и статус, проблемы будут решены.

«Во-вторых, в Москве и Московской области для улучшения качества работы УК собственники квартир могут воспользоваться порталами «Активный гражданин» или “Добродел”. В-третьих, есть Управа и Префектура. В-четвертых, есть Мосжилинспекция. В-пятых, есть суд», – перечислила специалист.

Управляющей компании есть за что бороться, лицензию надо сохранить! Без этого их бизнес будет разрушен. А ТСН в современных реалиях действительно доходит до банкротства, а на нет и суда нет… Так что собственники должны сами подумать и решить, какую форму управления выбрать. И отвечать за свои ошибки тоже придется самостоятельно», – предупредила Наталья Оганова.

Ранее специалист по ЖКХ рассказала, какие изменения в ванной надо оформлять и почему можно получить штраф за стиральную машинку. Юрист также назвала единственный законный способ перепланировки балкона.

Подпишитесь на рассылку

Еженедельно получайте новости сферы ЖКХ, советы по управлению МКД и заполнению ГИС ЖКХ.
Выберите почту, на которую вам удобно получать рассылку, присоединяйтесь к 75 859 подписчикам

Демократия подъезда: что нужно знать о товариществах собственников жилья

Через формат ТСЖ собственники квартир управляют своим домом: решают вопросы его содержания и благоустройства двора. Однако есть у самой демократичной формы управления и свои минусы

Товарищество собственников жилья (ТСЖ), управляющая компания (УК) и жилищный кооператив являются формами управления многоквартирным домом (МКД). Формат ТСЖ больше подходит для активных собственников, которые готовы принимать непосредственное участие в вопросах эксплуатации, благоустройства дома и общего имущества жильцов.

Рассказываем, как создать ТСЖ, в чем его отличие от УК, а также о плюсах и минусах этой формы управления МКД.

Что такое ТСЖ

Товарищество собственников жилья, согласно Жилищному кодексу, представляет собой объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления общим имуществом. Основная цель ТСЖ — благоустройство прилегающей территории, решение вопросов эксплуатации и содержания общего имущества, а также предоставление коммунальных услуг.

Как создать ТСЖ

Чтобы создать ТСЖ, жильцы дома должны провести общее собрание собственников многоквартирного дома. За решение о форме правления в виде ТСЖ должны проголосовать более 50% собственников площадей в доме. На собрании также необходимо выбрать правление ТСЖ, председателя и ревизионную комиссию, которая будет контролировать работу правления и председателя. Сроки их полномочий могут составлять как один год, так и больше. На собрании необходимо принять устав товарищества. Затем документы нужно подать в Жилищную инспекцию для регистрации, а также оформить юридическое лицо.

Правление ТСЖ занимается текущими вопросами управления и эксплуатации дома. Все существенные вопросы, которые влияют на жизнь в доме, должны решаться на общем собрании собственников. Для принятия решений нужно набрать более 50% голосов.

Права и обязанности ТСЖ

В обязанности правления ТСЖ, согласно Жилищному кодексу (ст. 148), входят управление домом, заключение договоров на обслуживание, эксплуатацию и ремонт общего имущества. Также правление может подписать договор с управляющей компанией на обслуживание дома и оказание различных услуг. Разница в случае с управляющей организацией в доме в том, что деньги ей перечисляются по факту выполнения работ. ТСЖ самостоятельно может нанимать подрядчиков на необходимые услуги. За выполнение работ перед собственниками отвечает выбранное правление, а перед ТСЖ — подрядчик.

ТСЖ регистрируется как юрлицо и имеет право вести экономическую деятельность на территории дома. Например, сдавать в аренду какие-то свободные площади, подвальные или технические помещения (этажи), размещать рекламу на фасадах здания и т. д. Вырученные средства могут пойти на дополнительное благоустройство и нужды для дома и двора, а также возможно сократить взносы жителей за какие-то определенные услуги в платежке. Все решения о заключении договоров с подрядчиками и другие важные вопросы принимаются на общем собрании.

Плюсы и минусы ТСЖ

У формы управления ТСЖ есть свои плюсы и минусы. Чтобы все работало правильно, жильцам дома нужно быть активными и ответственными собственниками, а управлением должны заниматься компетентные и честные люди.

Плюсы:

• один из главных плюсов ТСЖ в том, что оно не заинтересовано в повышении тарифов и даже в силах их минимизировать в отличие от УК, которая является коммерческой структурой и рассчитывает на получении прибыли;
• ТСЖ может сдать часть своих помещений (если есть такие) в аренду, получать прибыль от размещения рекламы на фасадах, установки вышек сотовых операторов на крышах и т. д. При этом финансовая деятельность ТСЖ обычно прозрачна и жильцам проще получить отчеты о стоимости оказанных услуг, чем в УК;
• вопросы эксплуатации и содержания дома можно решать между жильцами и правлением, а не в ходе часто сложных переговоров с управляющей компанией;
• ТСЖ сами могут выбирать подрядчиков на различные услуги и легко сменить их на другую компанию, если услуги оказываются некачественно. Жильцы сами выбирают подрядчиков, и если не нравится, как конкретная компания вывозит мусор, просто нанимают другую. Расстаться с УК в этом случае намного сложнее и, возможно, придется делать это через суд.

Минусы:

• как и в управляющей компании, в правлении ТСЖ могут оказаться некомпетентные люди, жильцы могут быть неактивными, что приведет к сложностям в принятии важных вопросов по эксплуатации и содержанию имущества МКД;
• в отличие от УК, которые часто управляют большим числом домов и имеют достаточный капитал, у ТСЖ обычно нет собственных средств в необходимом количестве. В случае возникновения задолженности у жильцов могут возникнуть проблемы с расчетом с подрядчиками за содержание имущества;
• тарифы на некоторые работы для ТСЖ могут оказаться выше, чем для крупной управляющей компании, которая может снизить стоимость услуг благодаря большому объему заказов.

Как пожаловаться на ТСЖ

Если жильцы столкнулись с недобросовестными действиями ТСЖ, то можно написать жалобу на имя ее руководителя с просьбой разобраться в ситуации и принять меры. Если руководство не реагирует на претензии, необходимо обратиться в Жилищную инспекцию (когда проблема касается технического обслуживания и эксплуатации дома). Если проблемы в завышенных тарифах, неверных расчетах, а также в отказе предоставлять жителям информацию об услугах и выполнении тех или иных работ, следует обратиться в Роспотребнадзор. Если по результату обращений в эти органы и в ТСЖ не были получены ответы, а нарушения не были устранены, следует обращаться в прокуратуру или суд.

Жалоба на ТСЖ должна быть аргументированной, рекомендуется прикладывать все возможные доказательства и требования. При ее подготовке следует опираться на законодательные нормы, в первую очередь — на Жилищный кодекс и устав ТСЖ. В соответствии с Жилищным кодексом (п. 1 ст. 143.1) устанавливается право на обжалование решений ТСЖ. Основанием может выступать не только невыполнение взятых обязательств, но и нарушение прав собственников.

Формы управления МКД

В соответствии с положениями ст. 161 Жилищного кодекса РФ, жильцам МКД нужно выбрать тип управления, который позволит обеспечить:

• надлежащее содержание общего имущества;
• благоприятные условия проживания;
• предоставление коммунальных услуг;
• техническое обслуживание коммуникаций и оборудования: систем отопления, водоснабжения и иных.

Собственники квартир должны на общем собрании определить предпочтительную форму управления:

• непосредственное, если в доме не больше, чем 30 квартир;
• товарищество собственников недвижимости или жилья (ТСЖ);
• жилищный или иной специализированный потребительский кооператив;
• управляющая организация (УК).

Стандарты и нормы обслуживания для всех едины. Выбор влияет лишь на то, кто будет нести ответственность перед жильцами. Это — основное, чем отличается ТСН от управляющей компании.

Больше о том, какие существуют способы управления многоквартирным домом.

Если выбрать управляющую компанию

Управляющая компания — это юридическое лицо, осуществляющее управление многоквартирным домом на платной основе с целью извлечения прибыли. Она является посредником между поставщиками ресурсов и жильцами дома, осуществляет текущий ремонт и содержание дома и должна нести ответственность за качество оказываемых услуг и выполняемых работ.

Главное отличие управляющей компании от ТСН состоит в том, что она может обслуживать не один дом, а множество зданий, порой находящихся в разных частях города. Эта возможность ограничивается лишь материальными и кадровыми ресурсами.

Многоквартирный дом может находиться в управлении только одной компании.

Собственники дома сами могут выбрать подходящую УК. Договор управления заключается по решению более 50 % собственников жилья. Процент рассчитывается согласно площади помещений.

Деятельность УК должна быть открытой и прозрачной. Так, компания обязана обеспечивать свободный доступ к следующей информации:

• показатели финансово-хозяйственной деятельности;
• перечень оказываемых услуг по содержанию и ремонту;
• условия и порядок их предоставления;
• цены и тарифы на ресурсы.

Плюсы управления через ТСН

Товарищество собственников недвижимости – это некоммерческое объединение собственников помещений в МКД для совместного управления общим имуществом. ТСН может быть образовано на один или несколько домов при условии, что положительно проголосует более 50 % владельцев квартир.

Основы работы этого юридического лица прописываются в уставе, принятом на общем собрании. На нем избираются члены правления и ревизионная комиссия, ведь ТСН имеет свой бюджет и финансовый план, реализацию которого она контролирует.

Деятельность товарищества направлена на создание, содержание, сохранение и приумножение общего имущества, а также на обеспечение поставок коммунальных ресурсов жильцам, а не на извлечение прибыли, в отличии от управляющей организации.

Преимущества ТСН перед управляющей компанией заключаются в том, что при этой форме управления каждый заинтересованный собственник может влиять на принятие любых решений.

У объединения первоначально отсутствует своя материально-техническая база, однако оно может выбрать подходящие подрядные организации по приемлемым ценам.

Преимущества и недостатки УК и ТСН

Как показывает практика, не только ТСН, но и управляющие компании имеют своих сторонников. И зачастую небезосновательно.

Так как, УК в большинстве случаев управляет несколькими МКД, она уже имеет некую материальную базу и накопленный опыт привлечения подрядчиков. Кроме того, к плюсам УК относится:

• эффективная борьба с неплательщиками;
• планирование бюджета;
• наличие собственной специализированной материальной и технической базы;
• знания и опыт работы в сфере оказания услуг ЖКХ.

Но есть в работе УК и минусы:

1. Несмотря на провозглашенную теоретическую прозрачность действий компании жильцам сложно добиться отчетности о расходовании средств.
2. Решения по обращениям собственников принимаются медленно, так как у УК на обслуживании находится не один дом, а центр принятия решений территориально удален от зданий.
3. При выборе подрядчиков и поставщиков услуг мнение жильцов не учитывается, в том числе при расчете наиболее выгодной тарификации.
4. Высокая плата за работу по договору.
5. Непрофессионализм управленцев и отсутствие мотивации по решению проблем конкретного дома

Плюсы и минусы есть и при выборе ТСН. К примеру, среди положительных моментов можно обозначить следующее:

• важные решения принимаются в кратчайшие сроки на собрании собственников;
• правление может направлять на общие цели МКД дополнительные доходы (от сдачи в аренду общедомового имущества, экономии при взаимодействии с подрядчиками);
• все финансовые операции прозрачны, у жильцов есть к ним прямой доступ через ревизионную комиссию в которую входят собственники помещений;
• возможность самостоятельно выбирать и при необходимости оперативно сменять поставщиков услуг.

Жители домов, находящихся под управлением ТСН, отмечают только один негативный момент при управлении ТСН, как правило стоимость разовых индивидуальных услуг (сантехника, электрика) может быть незначительно выше, чем у УК.

• Главная
• Правовые ресурсы
• Подборки материалов
• Отличие тсн от тсж

Отличие тсн от тсж

Подборка наиболее важных документов по запросу Отличие тсн от тсж (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Статьи, комментарии, ответы на вопросы

Нормативные акты