Бизнес строительство домов на продажу бизнес план

Особенности планирование строительства жилых домов

Строительство частных жилых домов – бизнес прибыльный, но связанный с некоторыми экономическими рисками. На этапе разработки бизнес-плана строительства домов на продажу их нужно обязательно учитывать.

Итак, возможные риски:

• Высокая конкуренция на рынке застройщиков
• Сезонность бизнеса

Бизнес-план должен выработать стратегию, как избежать возможных экономических ловушек и превратить строительство малоэтажных домов в доходное предприятие.

Отзыв на бизнес-план по строительству частных малоэтажных домов

Строительство жилого малоэтажного комплекса частных домов – дело затратное и на этапе планирования своего бизнеса мы столкнулись с проблемой нехватки средств. Для оформления кредита в банке или заключения договоров с инвестиционными партнерами потребовалась финансовая модель проекта со всеми расчетами. За решением данной задачи мы обратились к специалистам и приобрели готовый бизнес-план строительства частных жилых домов со всеми расчетами в компании План Про. Понятные и прозрачные схемы рентабельности дела, сроков окупаемости позволили нам без особого труда оформить кредит в «Сбербанке» на сумму 90 млн. руб. А предложенная в бизнес-плане модель развития помогла нам не только быстро окупить затраты, но и получить достойный доход.

Вишневский М.А. ООО «Мой дом», Нижегородская область

Разработка бизнес-плана для строительства частных жилых домов

Концепция бизнес-плана строительства малоэтажных домов

Важно понимать, что конкуренция на строительном рынке очень велика, поэтому на стадии планирования вам прежде всего стоит определиться с общей концепцией вашего проекта и целевой направленностью. При составлении бизнес-плана необходимо четко понимать, какие жилые дома вы строите (загородные или это городская застройка), на какого покупателя они рассчитаны (типовое или элитное строительство).

В связи с выбором формата своей строительной деятельности следует планировать маркетинг и рекламную компанию. Это особенно важно для начинающего предпринимателя.

Основные вопросы бизнес-плана

Для полноценного разбора предполагаемого дела бизнес-план строительства частных жилых домов должен рассматривать следующие вопросы:

• Анализ рынка и маркетинговая стратегия
• Юридическое оформление бизнеса
• Анализ инвестиций
• Процесс строительства
• Подбор работников
• Расчет бюджета
• Сроки окупаемости

Анализ рынка и маркетинг

Так как уровень конкуренции в выбранном строительном бизнесе крайне высок, начинающему предпринимателю специалисты советуют внимательно проанализировать местный соответствующий рынок и выбрать для начала одну узкую направленность дела, например, строительство элитного жилья.

Исходя из выбранного формата в бизнес-плане по строительству частных жилых домов следует определить свои рыночные преимущества, например:

• Логистически удобное расположение офиса
• Индивидуальный подход к клиенту и высокий сервис (у небольшой компании больше шансов это успешно практиковать, чем у крупной)
• Уникальные, современные технологии строительства
• Экологически чистые материалы
• Надежность и выполнение работ в срок

В бизнес-плане строительства жилых домов на продажу должна быть разработана и рекламная компания. Выбор каналов рекламы также будет зависеть от выбранной вами строительной ниши, например при строительстве загородного элитного жилья нецелесообразно раскладывать рекламные листовки в салонах красоты бюджетного уровня.

В целом, конечно, лучше всего задействовать разные виды рекламы, начиная от обычной формы объявлений в СМИ и заканчивая продвижением сайта и контекстной рекламой.

Юридическое оформление бизнеса

При составлении бизнес-плана постройки частных жилых домов важно сразу определиться с формой организационно-правовой деятельности (например, ИП или ООО). И выбрать систему налогообложения, например, УСН.

Если вы планируете постоянный штат работников, то необходимо зарегистрировать компанию в ФСС, ПФ и службе занятости.

Важным юридическим вопросом является проектно-сметной документации. Условно этот процесс будет состоять из следующих этапов:

• Подготовка проектной документации на строительство частных домов
• Получение разрешений и допусков от контролирующих органов и администрации

Процесс проектирования, строительства и сдачи жилого дома сопровождается большим количеством разрешительных документов (например, от службы пожарной охраны).

Данный вид бизнеса лицензированию не подлежит.

Юридическое оформление данного вида бизнеса потребует от вас достаточно не только много времени и сил, но и финансовых затрат (оплата государственных пошлин, налогов). Поэтому все соответствующие затраты обязательно необходимо включить в бизнес-план строительства частных жилых домов.

Анализ инвестиций

При расчете первоначального бюджета в бизнес-плане строительства частных жилых домов на продажу стоит учесть следующие составляющие:

• затраты на юридическое оформление бизнеса и налоги
• покупка участка под строительство
• затраты на строительно-монтажные работы
• рекламный бюджет
• заработная плата работников
• оплата услуг подрядчиков
• коммунальные платежи
• иные расходы, включая «подушку безопасности»

Общая сумма инвестиций составит примерно 100 — 500 млн. рублей. Важно понимать, что эта цифра приблизительна и зависит от многих индивидуальных факторов, например, масштаб строительства и количество объектов. Наиболее правильные и корректные показатели вам может предоставить только разработанный индивидуально для вас бизнес-план строительства малоэтажных жилых домов.

Таким образом, все расчеты напрямую связаны с индивидуальной финансовой программой отдельно взятого бизнеса, поэтому сложно точно спрогнозировать конкретные цифры капиталовложений. Однако наша компания может оказать вам существенную помощь в формировании вашего бизнес-проекта. Для этого вы можете скачать готовый бизнес-план строительства индивидуального жилого дома. Финансовая структура, разработанная в образце, позволит наиболее точно определить размер инвестиций и рассчитать экономическую эффективность дела.

Значительно больший объем инвестиций вам потребуется, если вы решите заняться строительством многоэтажных домов. Бизнес-план строительства жилого комплекса многоквартирных многоэтажных домов поможет вам оценить все значимые показатели этого проекта, и определить возможность его реализации для себя.

Процесс строительства

Сам процесс строительства – самый трудоемкий этап организации бизнеса, требующий крупных финансовых вложений. Условно можно выделить следующие стадии этого процесса:

• подготовка концептуального проекта
• разработка проектно-сметной документации
• строительно-монтажные
• присоединение к сетям
• приемка

При разработке этих вопросов в бизнес-плане строительства жилых городских или загородных частных домов особое внимание должно быть обращено на некоторые нюансы

1. соблюдение норм строительства;
2. строительство с соблюдением концептуального проекта
3. при выборе подрядчиков и строительных бригад следует отдавать предпочтение надежным компаниям, имеющим репутацию
4. при выборе участка для строительства необходимо учитывать его логистику, а также соотносить с форматом стройки

К вопросу оборудования нужно относиться не менее серьезно. Специалисты советуют на начальном этапе брать необходимую технику в аренду, а покупать только те инструменты, которыми вы планируете пользоваться постоянно.

Подбор работников

При планировании строительства частных жилых домов в бизнес-плане необходимо определиться со штатом работников.

К числу постоянных работников строительной компании можно отнести:

1. Руководитель
2. Бухгалтер
3. Менеджер
4. Прораб

Проектные и строительные бригады узкой направленности можно нанимать на подрядных условиях. Предложений на данном рынке много и здесь важно наладить сотрудничество с надежной фирмой, чтобы не испортить репутацию своей компании.

В любом случае только исходя из индивидуальных особенностей вашего бизнеса можно корректно сформулировать число работников, а также рассчитать затраты на их заработную плату.

Расчет бюджета

Бизнес-план строительства частных малоэтажных жилых домов должен помочь вам не только разобраться с организационной структурой проекта, но и с расчетами финансовых движений.

Основными статьями на первоначальном этапе будут: юридическое оформление бизнеса, покупка земельного участка, стройматериалы, затраты на оборудование, заработная плата и пр.

Размер доходов сейчас предположить сложно, так как в примере бизнес-плана постройки дома мы не можем учесть показатели и специфические факторы конкретного бизнеса.

Расчеты окупаемости

Строительный бизнес поначалу всегда требует немалых затрат, однако при правильном построении бизнес-плана частного жилого дома он имеет достаточно небольшой срок окупаемости.

Прогнозирование выручки от постройки жилых домов, которая за ххх период составит ххх тыс. руб. осуществляется с учетом всех индивидуальных особенностей того или иного хозяйства. Но примерную сумму можно рассчитать самим, исходя из среднестатистических цен на малоэтажные дома по России, которые за период ххх составили xxx руб.

Средний срок окупаемости вашего бизнеса составит примерно 3 — 5 лет.

Важно понимать, что составленный индивидуальный бизнес-план строительства частного жилого дома будет учитывать особенности и реальные показатели именно вашего дела, что позволит правильно рассчитать инвестиции и спрогнозировать доход.

Скачайте готовый бизнес-план строительства частных малоэтажных жилых домов с финансовыми расчетами и финансовой моделью Excel

Таким образом, строительный бизнес – дело прибыльное, но связанное с определёнными достаточно крупными инвестиционными рисками, которые важно избежать еще на стадии планирования деятельности. Грамотная разработка бизнес-плана позволит вам детально рассмотреть все нюансы становления данного бизнеса, рассчитать его экономическую эффективность.

Чтобы сэкономить свои силы и время, вы можете скачать образец готового бизнес-плана строительства частного жилого дома с расчетами. Экономическая структура и ясные, четкие расчеты, представленные в образце, помогут вам разработать финансовую модель своего проекта. Кроме того, мы предлагаем разработать для вас уникальный бизнес-план «под ключ» с учетом особенностей именно вашего предприятия.

Бизнес в сфере строительства частных жилых домов – предприятие, предприятие многоуровневое и затратное, но при детальной разработке бизнес-постройки жилых домов ваш бизнес быстро окупится и будет приносить достойный доход.

Как открыть строительную фирму с нуля

Если у вас есть идея, но пока нет чёткого представления о том, как будет работать строительная компания, начните с составления бизнес-плана. На этом этапе важно учесть все моменты, от которых будет зависеть успешное продвижение бизнеса. В бизнес-план для открытия строительной компании нужно включить следующие моменты:

• Сначала определяем, какое это будет предприятие: крупная компания или небольшая фирма, специализирующаяся на оказании определённых услуг.
• На следующем этапе нужно сформировать перечень услуг, которые будет оказывать компания.
• Затем, учитывая ситуацию на рынке, нужно определить среднюю стоимость услуг и создать свой прайс-лист, который будет входить бизнес-план.
• Отдельно определите примерную стоимость своих услуг. Даже если у вас будут работать одни профессионалы, на начальном этапе следует установить стоимость на услуги несколько ниже, чем у конкурентов.
• Затем нужно понять какие вложения потребуются для запуска строительной компании и рассчитать будущую прибыль.

С готовым бизнес-планом вы можете поискать инвесторов или зарегистрировать компанию на собственные деньги.

Что делать дальше:

• получить допуск СРО (обязательный документ, дающий право на ведение строительной деятельности);
• арендовать офисное и складское помещение;
• набрать сотрудников и сформировать штат;
• приобрести необходимое оборудование и стройматериалы;
• запустить рекламную компанию, предлагая первым клиентам наиболее выгодные условия;
• начать работу на объектах;
• собрать отзывы от довольных клиентов.

Перед началом строительной деятельности нужно изучить положения Градостроительного кодекса РФ и ФНС №315, 372 и 384. Все строительные компании должны выполнять свою работу на основании нормативно-правовых актов действующего законодательства.

Сколько денег потребуется

Невозможно однозначно ответить на вопрос, сколько стоит открыть строительную компанию. Для открытия крупного строительного предприятия потребуется примерно 10-12 млн рублей. Чтобы просчитать затраты нужно составить подробный бизнес-план и включить в него:

• аренду помещений под склад и офис;
• покупку техники и инструментов, а также их обслуживание;
• утверждённый штат сотрудников (рабочие, инженеры, бухгалтер и т. д.) и размер заработной платы;
• продвижение и реклама, создание сайта.

Сэкономить на создании строительного бизнеса можно, если не покупать часть оборудования и технику, а взять его в лизинг или в аренду. Также некоторых сотрудников можно не брать в штат, а нанимать на условиях аутсорсинга.

Если есть деньги, но нет желания заниматься созданием строительной компании, то можно приобрести готовый бизнес и купить фирму, которая уже работает на строительном рынке несколько лет. У таких компаний уже есть клиенты и репутация, стоимость таких фирм от 300 тысяч рублей до нескольких миллионов в зависимости от наличия техники и оказываемых услуг.

Выбираем специализацию

В настоящее время существуют 3 основных направления строительных работ:

• Дорожное строительство и ремонт. Это востребованное направление, которое принесёт приличный доход, но оно требует немалых вложений. Самая большая статья расходов – это затраты на приобретение оборудования. Можно несколько сэкономить на этом, взяв технику и оборудование в аренду. В целом затраты на открытие фирмы могут составить 10-12 млн рублей.
• Возведение промышленных зданий потребует немалых затрат на покупку оборудования, стройматериалов и получение большого количества разрешений. Стоимость вложений может быть 8-12 млн рублей.
• Строительство и ремонт недвижимости – это ниша, которая предлагает неограниченные возможности. В этом направлении можно открыт, как небольшую фирму, так и огромное предприятие. Можно заниматься возведением разных типов сооружений: от гаражей до жилых домов. Для зданий выше 3-х этажей необходимо получить статус СРО (саморегулируемой организации). От выбора ниши зависит, сколько вложений вам потребуется на первом этапе и в дальнейшем для раскрутки бизнеса. Сумма затрат начинается от 100 тысяч рублей.

Пошаговый план по созданию строительной компании

Регистрация предприятия

Чтобы открыть официальную компанию выберите ИП (индивидуальный предприниматель) или ООО. Если фирма будет небольшая, то достаточно зарегистрировать ИП. Если планируется большое предприятие, то регистрируйте ООО. ИП – наиболее экономичный вариант, нужно оплатить госпошлину и предоставить документы:

• заявление в ФНС;
• ксерокопия паспорта или другого документа, удостоверяющего личность;
• квитанцию об оплате госпошлины;
• ИНН.

Чтобы зарегистрировать ИП или ООО онлайн, можно перейти по кнопке внизу и ознакомиться с условиями банков и официальных компаний. Регистрация бизнеса на Сравни.ру происходит онлайн, официально, без походов в ФНС и оплаты госпошлины.

Регистрация ИП на Сравни.ру:

Регистрация ООО на Сравни.ру:

Если вы выбрали ИП, то должны знать, что предприниматель отвечает всем имуществом по вопросам бизнеса. Общество с ограниченной ответственностью отвечает только в рамках уставного капитала. Размер уставного капитала определяет его учредитель, но он не может быть менее 10 тысяч рублей. Госпошлина составляет 4 тысячи рублей. Для того чтобы зарегистрировать ООО нужно собрать следующий пакет документов:

• заявление;
• устав компании;
• решение о создании компании, принятое одним или несколькими учредителями;
• квитанцию об оплате госпошлины;
• юридический адрес;
• документы о формирования уставного капитала;
• паспорт или иной документ удостоверяющий личность.

Если вы взяли готовый бизнес-план строительной фирмы с расчетами, пропишите в нем затраты на запуск компании с учетом организационно-правовой формы. Не забудьте про коды ОКВЭД, они отражают специализацию новой организации. Например:

• 25 — работа с камнем;
• 31 — электромонтажные работы;
• 42 — столярные работы;
• 43 — покрытие полов, облицовка стен;
• 45 — завершающие и прочие отделочные работы.

Налогообложение зависит от перечня услуг строительной компании. Для небольшой компании выбирайте УСН (упрощённая система налогообложения) или ЕНВД (единый налог на вменённый доход), для крупной – ОСНО (общая система налогообложения).

Поиск сотрудников

Чтобы компания процветала, а заказчики были довольны, нужно нанимать на работу профессионалов. Допуск СРО вы получите только в том случае, если в компании будут работать люди с профессиональным образованием и с опытом работы. Для открытия строительной фирмы нужны:

• разнорабочие;
• гипсокартонщики;
• электрики;
• маляры;
• электрики;
• отделочники;
• прораб;
• проектировщик.

 Со временем компанию следует расширять, добавляя в штат архитекторов, дизайнеров, юристов. Также нужен хороший бухгалтер, чтобы своевременно подавать отчёты и не нарваться на штрафы. Чтобы не нанимать сотрудника в штат, воспользуйтесь услугами аутсорсинговой компании.

Оборудование

Для возведения зданий потребуется спецтехника и инструмент. Это самый затратный пункт бизнеса. Технику можно взять в аренду, а инструмент придётся купить. Для строительных работ потребуется:

• автобетоносмеситель;
• шуруповерты, дрели, шлифовальные и полировочные машины;
• пилы, молотки, лопаты;
• аппараты для сварки;
• наборы инструментов.

Дорогое оборудование наиболее выгодно взять в лизинг. Лизингополучатель вносит ежемесячные платежи, а в конце производится общий расчёт с лизингодателем. Тот, кто брал оборудование в лизинг, либо становится владельцем оборудования, либо возвращает объекты.

Офис

Офис компании необходим, поскольку в него будут приходить клиенты. Для маленькой фирмы подойдёт небольшой офис, для большой компании нужно просторное респектабельное помещение. Можно арендовать офис в бизнес-центре.

Маркетинговая стратегия

Для продвижения компании потребуется маркетинговая стратегия, это долгосрочное планирование для достижения конкурентного преимущества. Начать нужно с названия компании, оно должно быть осмысленным и хорошо запоминающимся. Также маркетинговая стратегия содержит ценностное предложение компании, информацию о продукте и о клиентах, иные данные по рынку. На выходе мы должны получить то, что сделает бизнес процветающим: товар, цену, сбыт и продвижение.

Финансовый план

Правильно разработанный финансовый план приведёт компанию к быстрой окупаемости, примерно в течение 1 – 1,5 лет. Рентабельность при открытии строительной компании достигает до 70%. Но этот бизнес требует значительных вложений. Примерные цифры:

• закупка оборудования – 5 млн рублей;
• регистрация компании, получение допуска СРО, приобретение расходных материалов и продвижение бизнеса – 2 млн рублей;
• выплата заработной платы работникам, аренда офиса, налоги – 1 млн рублей.

При этом доход средней строительной компании составляет от 2-2,5 млн рублей. При составлении плана следует учитывать, что оплата в строительстве будет получена по завершению проектов. Поэтому первоначальные инвестиции должны быть не менее 7 млн рублей.

Риск-менеджмент

Оценка рисков строительства представляет собой комплексный и систематический способ выявления и анализа потенциальных угроз реализации проекта, определение их масштаба, а также влияния на такие ключевые параметры, как сроки и стоимость.

Чтобы быстро принимать управленческие решения, важно иметь в арсенале строительной компании такие инструменты, как план-фактный анализ выполнения работ, возможность формирования и получения руководством отчетности по объектам строительства, контроль затрат и расхода ресурсов.

Перечень услуг

Создавая строительную компанию, важно с самого начала определить, какие услуги фирма будет оказывать. Начинать лучше с малоэтажного строительства и с небольших заказов. Получив первые отзывы, компания зарабатывает репутацию и впоследствии сможет брать более дорогие заказы.

Виды услуг:

• возведение объекта;
• штукатурные, малярные, облицовочные работы;
• проектирование зданий и сооружений;
• выполнение отделки или черновых работ на крупных строительных объектах;
• прокладка инженерных коммуникаций.

Малоэтажное строительство связано с наименьшими рисками. Однако вы столкнетесь с сезонным фактором. Зимой количество заказов уменьшается. Формируя бизнес-план строительной организации, учтите этот факт.

Поиск заказчиков

Чтобы у компании постоянно были заказчики, нужно заниматься её постоянным продвижением. Для этого нужен сайт в интернете и правильно настроенная реклама. Наймите на работу толкового менеджера по продажам, который будет регулярно искать клиентов, мониторить тендеры, анализировать конкурентов. Также поможет партнёрство с крупными игроками на рынке, например, с компаниями, которые продают стройматериалы или делают натяжные потолки.

Как ещё можно искать клиентов:

• Рассылка коммерческого предложения;
• Раздача листовок и флаеров;
• Доски объявлений;
• Участие в кокурсах.

Продвижение компании

Для продвижения компании нужны регулярные вложения в рекламу (контекстная, таргетированная). Рекламные объявления можно показывать, как своим клиентам, так и клиентам конкурентов. Посты в соцсетях не приводят покупателей напрямую, но они влияют на узнаваемость бренда. Поэтому от них не стоит отказываться.

Также важно:

• изучить потенциальную целевую аудиторию;
• провести анализ конкурентов;
• разработать интересное УТП (уникальное торговое предложение).

Важно учитывать сезонность заказов, а также тот факт, что клиент может принимать решение в течение нескольких месяцев.

Возможные ошибки и проблемы новичков

Открытие бизнеса всегда связано с большими финансовыми и с моральными затратами. Но выйти на достойный уровень вполне реально. Нужно просто заранее проанализировать ошибки предпринимателей, которые совершаются еще на начальном этапе, при составлении учредительных документов.

Основные ошибки:

• При обращении к посредникам для регистрации фирмы «под ключ» необходимо внимательно изучить все учредительные документы. Дело в том, что к подписанию могут быть предложены шаблонные, готовые формы. При организации строительного бизнеса важно некоторые вопросы утверждать в индивидуальном порядке, например, порядок принятия решений, распределение прибыли, распределение долей.
• Четкое соблюдение полного и точного учета при использовании не только государственных унифицированных документов, но и при создании внутренних. Большое количество строительных материалов и наём временных сотрудников требует введения грамотной и отлаженной системы контроля за документооборотом.
• Нанимать бухгалтера на аутсорсинге можно, но его нужно постоянно контролировать. Если своевременно не проверить целесообразность расходов, то вернуть затраченные впустую деньги практически невозможно.
• Чтобы на начальном этапе не подводить заказчика и выполнить все работы по такому строительству на высоком уровне, необходимо тщательное изучить строительные нормы и правила. Даже небольшое отхождение от госстандартов грозит крупными неприятностями.

Плюсы и минусы строительного бизнеса

Плюсы:

• высокая рентабельность;
• востребованность строительных работ;
• большой выбор направлений;
• широкий выбор кадров.

Минусы:

• много конкурентов;
• большие вложения на старте;
• необходимость получение допуска СРО;
• сезонность работ.

На какие еще сферы обратить внимание

Никогда не пытайтесь удешевить себестоимость проекта за счёт плохих стройматериалов. Этим можно разрушить свою репутацию и потерять клиентов. Сэкономить можно, если заключить договор с компанией, поставляющей качественные строительные материалы, чтобы она предоставила вам скидку.

Что еще почитать по теме

Строительный бизнес должен постоянно развиваться, чтобы приносить прибыль, а вместе с ним должен развиваться бизнесмен.

ТОП-5 книг для строителей

• Эрнст Нойферт «Строительное проектирование»:
• Петер Нойферт «Книга для заказчика и проектировщика;
• Г. М. Бадьин «Строительство и реконструкция малоэтажного энергоэффективного дома»;
• В. Блэзи «Строительная физика»;
• Larry Haun «Как построить дом?» переведена на русский язык, есть в бесплатном доступе.

ТОП-3 форума для строителей

• Ремонт и строительство (любые вопросы о ремонте, строительстве, монтаже);
• Керамическая плитка (всё об укладке кафеля и о работе с керамической плиткой);
• Инструменты и оборудование (инструменты, которые нужны строителям).

ТОП-3 канала на YouTube для строителей

• Мастер-классы Алексея Земскова (у Алексея своя фирма, он рассказывает о своих проектах и даёт мастер-классы по отдельным видам ремонта);
• «Ремонт квартиры своими руками» от Александра Смолина (Александр учит экономить на ремонте и делится советами);
• «СтройХлам» от Сергея Петруша (автор сам проводит экспертизы и рассказывает о недостатках разных технологий и возможных косяках строителей).

FAQ

Как выиграть тендер на строительство начинающей фирме?

Чтобы выиграть тендер на строительство, нужно создать оригинальное выигрышное предложение, предоставить пакет документов и обеспечение.

Что нужно для участия в тендерах начинающим строителям?

Обязательно нужно: электронная подпись, регистрация на торговых площадках и спецсчёт в банке.

Подведем итоги

• Начинать строительный бизнес нужно с составления бизнес-плана, чтобы предусмотреть все тонкости и нюансы будущей работы.
• Первоначальные инвестиции в бизнес должны быть не менее 7 млн рублей, в идеале 10-12 млн рублей.
• Чтобы у компании постоянно были заказчики, нужно заниматься её постоянным продвижением, сделать сайт, настраивать рекламу.
• Строительный бизнес должен постоянно развиваться, чтобы приносить прибыль, а вместе с ним должен развиваться бизнесмен.

Перед тем, как начнем

Основные риски

Местоположение

Оборудование

Кадры

Документы и лицензии

Окупаемость

Маркетинг

Резюме

Бизнес по строительству домов отличается высокой рентабельностью. Разработав реальный бизнес-план и выбрав самое востребованное направление, вы можете привлечь инвесторов и выйти на окупаемость в течение 1-2 лет.

Суровая публика VC накидала мне … в панамку. Видимо передушил успешным успехом. Сейчас, на радость «яжеговорилам», поделюсь обратной стороной нашего развития.

Чтобы статья была интересна не только хейтерам, каждый этап я резюмирую выводами и полезными советами. Если планируете строить дом или делать на этом бизнес, обязательно прочитайте, будет много полезности.

Время чтения 12-15 мин. Встречаемся в комментах=)

Все шло хорошо, пока мы не обнаружили дыру в бюджете

Немного освежу память и повеселю вас изначальными планами по бюджету в 15 млн. рублей

Все началось довольно бодро, но сегодня дефицит составляет почти 5 млн. рублей. Давайте поэтапно разбираться, как так получилось.

1. Покупка участка

Свой анализ мы начали с изучения предложений на Циане. Если сейчас туда заглянуть, можно найти большое количество неплохих предложений от 500-1,5 млн рублей. Видовыми их назвать сложно, но зато с коммуникациями и относительно недалеко от Москвы.

Мы зарядили наших менеджеров искать видовые варианты. Критерии были таковы: первая линия у леса/воды или на склоне рядом с Москвой.

У нас было стойкое убеждение, что за пару миллионов, что-то стоящее найдем.

Собрали большую табличку, которая на практике оказалось почти непригодной. В объявлениях на фото — видовые участки, на деле — обычные.

Так мы и получили первый тревожный сигнал, что видовые участки днем с огнем не сыщешь. Поиски продолжались, и полная выгрузка из Циана смогла предложить нам только несколько вариантов.

Один — на границе у леса, неправильной формы.

Другой — в глухом лесу, на берегу реки. Цена в 3,5 млн + доп. вложения выкорчевка деревьев.

Несмотря на стоимость, он нас заинтересовал, и мы были настроены на покупку. Все-таки комбо: лес + вода того стоят. К сожалению, он оказался длинным и очень узким, и поставить туда нормальный дом невозможно.

Так мы попали в тупик и начали повышать планку по бюджету и снижать по ожиданиям.

В таких настроениях продолжались поиски, пока не нарвались на менеджера, который рассказал о новом поселке, который будет стоять прям на берегу реки. На первых этапах обустройства ценник — 400т.р/за сотку, что было нам по карману.

Несмотря на риски, решили купить именно его. Уж слишком хорошее место и виды.

В итоге участок нам обошелся в 2,3 млн с газом. Такая находка была подарком, потому что сошлось все: и бюджет, и панорамный вид, и расстояние от Москвы, и скоростная трасса. Да и выбирать было не из чего.

Несколько выводов по видовым участкам:

Основные риски нового поселка в том, что ты покупаешь землю непригодную к жизни, и ждешь ее обустройства. Остается верить и надеяться, что обязательства по обустройству будут исполнены, и быть готовым отстаивать свои права через суд.

Но, как выяснилось, есть и плюсы:

2. Первые дома задают стиль всему поселку и привлекают клиентов на стройку аналогичных.

Дело в том, что купив участок, люди начинают глубже вникать в архитектуру. Если ваш дом выглядит интересно и привлекательно, то они начинают воспринимать архитектуру или стиль как эталонный, и обращаются к нам за помощью в строительстве. Например, сейчас, мы прорабатываем несколько проектов фахверка для наших соседей.

Прошло 8 месяцев с момента покупки участка, и нам повезло не быть обманутыми.

Инфраструктура развивается бодро: вода и электричество подключено, забор, площадка и кпп — на месте, соседи строят приличную архитектуру, большенство участков распродано.

Но есть одно но…

P.S в поселке осталось еще пару видовых участков у воды, если кому надо, пишите организуем просмотр.

Домокомплект

Изначально нас интересовал дом площадью ±150м2. Мы получили несколько убедительных офферов в разбеге с 5-6 млн. Именно этот бюджет мы заложили в бизнес-план.

Выбрать исполнителя было не просто, сравнить предложения и цены недостаточно. Все важные детали скрыты в глубине.

Поделюсь нашим способом, который помог объективно сравнить все предложения и выбрать лучший вариант. Берите на заметку.

Как сравнивать предложения конкурентов (годнота)

Каждое предложение можно разбить на 5 составляющих: характеристики каркаса, наполнение каркаса, комплектация, условия и гарантии, репутация.

1. Каркас и его наполнение.

Оцените каркас дома, это основа на которую накладывается все остальное. Для этого сравните полезную площадь помещения, высоту аттиковой стены, толщину и качество бруса, высоту потолков.

2. Наполнение каркаса

По-хорошему, надо сравнивать полностью пироги (слои) стен/кровли/пола. Там бывает не все очевидно, поэтому обращайте особое внимание на утеплитель и стеклопакеты. Их качество и энергоэффективность будет больше всего влиять на комфорт дома и стоимость его отопления.

3. Комплектация теплого контура

Понятие «теплый контур» у всех компаний разное, и на его комплектации сильно спекулируют.

Например, далеко не везде включена чистовая финишная кровля, чистовые фасады, шумоизоляция, покраска, водосток и подшив кровли.

Визуально эту разницу можно увидеть на фотках ниже:

Теплый контур v1

Теплый контур v2

Оба этих варианта будут называться домокомплектом теплого контура. Но в деньгах разница между ними в несколько миллионов рублей дополнительных вложений, которые лягут на ваши плечи.

3. Условия и гарантии.

Даже если с первого взгляда у одной компании условия и гарантии заметно лучше, это не значит, что так оно и будет на самом деле. Зачастую, слишком хорошие условия компенсируются подводными камнями.

Например:

Гарантия 25 лет на дом звучит хорошо, но в деталях выясняется, что это гарантия на материал, а не на собранную конструкцию, или например действует только при правильной эксплуатации дома и периодическом обслуживании.

Обычно такие кабальные нюансы заметно увеличивают размер и сложность договора.

Сложный и большой договор хитро защищает интересы компании, но не ваши. Если компания так защищается, значит были и будут юридические нападки со стороны клиентов. А с чего вдруг, если с продуктом и условиями все в порядке?

4. Репутация.

Отзывы — не показатель. Ищите групповые чаты клиентов.

Негативные отзывы легко появляются даже у порядочных компаний, люди никогда не пишут позитив. А вот накрутить отзывы и подтереть негатив несложно. Так чему можно доверять?

Групповые чаты реальных клиентов. В стройке покупатели часто объединяются в группы, где откровенно обсуждают всё — от технологии до мелких конфликтов.

Изучите содержание этих чатов или задайте вопрос участникам об их опыте взаимодействия с компанией.

Помните, что слабые места компании тщательно скрывают, а сильными бравируют, поэтому разобраться крайне сложно.

С исполнителем определились

По итогу, нам повезло выбрать подрядчика, который с отличием прошел все проверки. Полная комплектация, высокое качество, репутация и ценник.

Вот наш дом в теплом контуре, обратите внимание комплектацию: кровля чистовая, фасадные панели, брус покрашен, водосток — все на месте.

Но тут не все так гладко, как может показаться… Мы на своем опыте поняли разницу индивидуального подхода и стандартизации.

Хорошая цена и качество в сравнение с конкурентами обусловлена несколькими факторами: собственное производство бруса и стандартизация.

Что это значит для клиента?

Это значит, что вы получите хороший продукт заводского качества по адекватной цене, но могут возникнуть сложности, если у вас есть нестандартные хотелки.

То есть, ты выбираешь один из проектов под свою планировку, далее — выбираешь опции строго из предложенных. Цвет покраски 6 вариантов, панели 5 вариантов и т.д.

И вроде бы ничего криминального, но это пока вы не вышли из матрицы этих вариантов.

Мы это поняли только через пару месяцев, когда утверждали дизайн экстерьера. Нам пришлось серьезно постараться, чтобы отвоевать свою текстуру фасадных панелей, цвет покраски бруса. Декоративные рейки — увы не смогли, пришлось делать самостоятельно.

Второй пример — это битва за кукушку для нашего первого клиента.

Это специальная секция в конструкции крыши, которая создает там дополнительное пространство и свет

Клиент очень хотел такую кукушу, но ее в стандарте не было..

У нас был бешенный азарт, все таки первый клиент как никак, надо решить любой ценой. С горем пополам, мы смогли договориться о производстве домокомплекта с кукушкой.

Нам до сих пор за это прилетает. Ведь новые клиенты, которые видят этот кейс, хотят так же, и доводят наших производов =)

Вот так получился дом с кукушкой у нашего подписчика, который обратился после анонса нашего проект на vc. Скоро возьмем у него интервью.

Справедливости ради скажу, что партнер, пусть с диким трением, но все же почти все хотелки удовлетворил, правда они зареклись больше никогда не идти на встречу в подобных вещах =(

Несмотря на все сложности, для нас, как для бизнеса, выбор в пользу стандартизации правильный. Гораздо практичнее сделать качественный дом по адекватной цене, чем развлекать себя творческими экспериментам .

Возвращаюсь к хронологии проекта. Определившись с исполнителем, заносим аванс — 2 млн.рублей. Таким образом, бронируем для себя текущие цены и очередь в производстве, далее утверждаем проект и его комплектацию.

Планировка дома

Естественно, чтобы утвердить проект-комплектацию, надо разобраться с планировкой.

Одно дело — строить для себя, другое — под будущего покупателя. Во втором случае необходимо детально понять своего будущего владельца. Причем не конкретного, а статистического, у кого будет достаточно денег и мотивов купить ваш дом.

По нашему мнению, наиболее вероятный покупатель, это:

Чтобы хозяева решились на покупку, надо их впечатлить, и поэтому мы решили делать ставку на спальню, кабинет и кухню.

Вот как мы определили необходимые пространства в порядке приоритета:

1. Шикарная мастер-спальня — это спальня с личным С/У и гардеробом.

2. Просторная кухня, совмещенная с большой гостиной.

3. Хозяева могут работать удаленно, а значит — нужен современный и стильный офис.

Почти сразу стало очевидно, что площади предполагаемого проекта категорически не хватает. Невозможно совместить мастер-спальню, гостиную, две детских и кабинет на 150м2, как не крути. А покрутили мы немало.

Несмотря на аппетиты, остановились на увеличении площади до ±200м2.

Дизайн интерьера

Визуализацию интерьера мы делали в самом конце, но нарушу хронологию, и добавлю ее сюда, чтобы вам было наглядней=)

Мастер — спальня

С личным С/У и гардеробом, а отличительной фишкой сделали ванну прям в комнате у панорамного окна.

Кухня — гостиная

Мы старались объединить все пространства и сожителей между собой. Неважно, где ты находишься: в прихожей, на кухне, в гостиной или на террасе, ты всегда будешь в контакте с остальным домом и его сожителями.

Домашний офис/кабинет

Я, как человек с опытом удаленной работы, оторвался по полной. Добавил все, что мне помогает работать: большие пространства, высокие потолки, уединённость и панорамные виды.

Чтобы реализовать эти задачи пришлось вынести помещение кабинета на внешний контур дома, поставить стеклянную дверь с видом на реку, подвести террасу и закрыться от соседей рейками

Очень органично встроили сюда спальные места, которые могут трансформировать офис в дополнительную спальню в случае набега гостей)

Детские

Два цветовых решения для мальчика и девочки, с отдельным С/У. Если ребенок один, то можно легко изменить назначение на спортзал, гостевую или комнату для какого нибудь хобби.

Высокие потолки, много естественного освещения, панорамные окна.

Дополнительная комплектация дома

Планировка раскрыла глаза не только на необходимую площадь, но и в целом на комплектацию домокомплекта.

Например, для максимизации видового эффекта земли мы добавили переднюю террасу (патио), которая с собой в комплекте требует портальную дверь.

Позже мы смекнули, что можно выгодно дополнить архитектуру и функциональность дома навесом для машины за небольшие деньги (+300к).

Правда, в итоге пришлось от него отказаться в пользу крытой террасы. Дело в том, что ширина навеса недостаточная для большой машины, а у нашего клиента, вероятно, такая и будет.

Так навес превратился в крытую террасу.

И вот мы имеем большую террасу 100м2, которая предполагает несколько дополнительных входных групп.

Добавленное помещение под кабинет тоже напросилось на дополнительные панорамные окна с собственным выходом на террасу. и т.д

Не хочу вас утомлять логикой, которая неумолимо увеличивала комплектацию, а вместе с ней и стоимость домокомплекта.

Просто покажу, как расширилась комплектация:

Каждая отдельная опция выглядела несущественно и мы ожидали увеличение с 6 до 8 млн, ок — до 9 млн. рублей. Но итоговая сумма нас приземлила.

Мы получили счет на 11 млн..

Немного придя в себя, стали судорожно проверять смету и выявлять позиции, от которых можем отказаться.

Все попытки как-то удешевиться либо требовали полный откат до первых версий, либо существенно не влияли на стоимость. Подробное изучение сметы и оптимизация некоторых решений помогло скинуть ± 500к, но этого было недостаточно, чтобы принципиально повлиять на проект. Дальнейшее удешевление было невозможно без потери концепции проекта.

Итого, новая комплектация увеличила ценник на домокомплект с 6 до 10,5 млн рублей. Дефицит составил 4,5 млн. рублей относительно плана.

На этом моменте мы взяли паузу, чтобы подумать, как действовать в новой реальности. Денег на отделку/ремонт уже не хватает, а площади только увеличились.

Новая концепция

Существенное увеличение бюджета толкало нас на 2 сценария.

Первый — привлечение инвестиций/кредита, второй — отказ от концепции «под тапочки».

Дом «под тапочки» — очень востребованная опция, т.к снимает с покупателя весь головняк с ремонтом, экономит время и минимизирует риски.

Для девелопера (строителя), дом «под тапочки» — это риск не угадать с дизайном и планировкой. Я уже не говорю про то, что финишная отделка заметно увеличивает цикл сделки.

Чтобы понять как действовать, решили спросить напрямую у рынка.

Как протестировать спрос на дом с/без отделки?

— Почти все клиенты обращаются с досок объявлений, а значит, решение звонить, они принимают на основе фоток и описания.

Мы решили сделать максимально качественное объявление, с фотореалистичной визуализацией в точности под проект и качественным копирайтом, и посмотреть, как рынок будет реагировать на вариант без отделки.

Заказали рендеры, которые оказались слишком сочные, и не походили на роль фото для объявлений.

Пришлось найти другого визуализатора, который смог сделать более реалистичную визуализацию.

Вот что получилось:

Написали вкусный продающий текст и залили его на доски объявлений:

Результаты

Мы разместили объявления нашего проекта и стали ждать звонки.

Прошло пару дней. Очень….Давящая….Тишина…..

В объявлении были только экстерьеры, и мы предположили, что объявления без интерьера не вызывают доверия.

Я принялся работать над интерьерами, в надежде получить звонки. Пока я занимался визуализацией интерьера, тишину прервал первый звонок! Потом второй, и так штук 5 за пару дней.

К слову, это произошло само собой, содержание объявлений не менялось. Видимо, рынок стал немного отмокать после событий 24 февраля.

Когда количество звонков перевалило за 10, а их системность вселяла надежду на позитивный исход, мы начали озвучивать различные офферы по телефону.

Оффер, который хорошо зашел.

Далее мы присылали реальные фото с текущим прогрессом стройки, визуализацию интерьера, и приглашали на просмотр.

Если после всего увиденного интересант приезжает на просмотр, мы фиксируем оффер как заходящий.

На сегодня, спустя месяц размещения, мы собрали около 30 обращений, 5 выездов на просмотр и 2-ух горячих заинтересованных клиентов, которые ждут завершения работ.

Равнодушных не было. В качестве обратной связи получали самые разнообразные реакции. От недоверия, что дом с такими окнами будет теплым до одержимостью его купить.

Так мы пришли к текущей концепции — «Дом как на картинке, ремонт на выбор«.

Этот вариант наиболее щадящий для нас. Ведь продав дом, у нас будут деньги сделать ремонт вперед, или еще проще — отдать эту заботу клиенту, если он хочет что то своё.

Какие планы дальше?

Приглашаю желающих в гости на просмотр дома. Ездим туда несколько раз в неделю, присоединяйтесь)

Источник