Бизнес сдача квартиры посуточно особенности

У меня есть свободная однокомнатная квартира в Санкт-Петербурге, и я сдаю ее в аренду.

Раньше я сдавала на долгий срок, а потом решила проверить, сколько заработаю, если буду сдавать на день или на неделю. Вот что из этого получилось.

Подготовка квартиры

Больше всего меня волновало, что квартира будет простаивать. Когда ее снимают на год или два, с клиентами проблем меньше: сдал и забыл. Но когда ее снимают на день или неделю, клиентов должно быть много. Когда один выезжает, другой уже должен стучаться в дверь. Поэтому я постаралась сделать свое предложение привлекательнее.

Исходные данные квартиры

Минусы	Плюсы
Квартира не в центре, а в обычном спальном районе.	Квартира рядом с метро. До центра на метро 20 минут.
Ремонт простой, морально устарел.	Современная мебель.
Нет кофеварки — прежним жильцам она была не нужна.	Есть плазма, вайфай, микроволновка, стиральная машина.
Нет спального белья и полотенец — при долгосрочной аренде жильцы пользуются своими.	Вокруг много супермаркетов и торговых центров.
Квартира небольшая, 35 м².	Дом по индивидуальному проекту.
	Красивый вид на город с балкона на 24 этаже.
	Зеленый район, не перегружен транспортом.

Что я докупила

При долгосрочной аренде главное, чтобы в квартире была крупная техника и интернет. Остальное жильцы обычно покупают сами.

Люди, которые снимают квартиру на несколько дней, обычно в отпуске или командировке. В такие поездки редко берут с собой что-то для жизни — считается, что все это уже есть на месте. Поэтому первым делом я проверила, чтобы в квартире была вся техника, посуда, белье, полотенца, туалетные принадлежности. Пришлось докупить кофеварку и кое-что из посуды.

Еще я купила расходные материалы на месяц вперед: чистящие и моющие средства, бумажные полотенца, мыло, туалетную бумагу, швабру и другие полезные мелочи для уборки.

Квартира не в центре города — этот минус никак не исправить. Зато она на 24 этаже, с балкона открывается чудесный вид. Я купила на балкон барные стулья и цветы — получился импровизированный лобби-бар с видом на город.

Площадь квартиры — 35 м², в комнате помещается большая двуспальная кровать. Этого хватит для пары, которая приехала посмотреть город на Неве, но если у них ребенок, то ей будет удобнее у моих конкурентов. Такой расклад меня не устраивал, поэтому я купила кресло-кровать и написала в объявлении, что у меня три спальных места.

Потом оказалось, что это удобно и небольшим компаниями туристов. За третьего гостя я просила всего 300 рублей в сутки, а делить расходы на троих выгоднее, чем на двоих.

На все покупки ушло примерно 30 000 Р.

Регистрация на сайтах

Объявления об аренде квартиры я разместила на «Букинге», «Эйр-би-эн-би» и нескольких менее известных сайтах. Всего получилось 6 сайтов по бронированию жилья.

Для сравнения, «Эйр-би-эн-би» выплачивает деньги через 3 дня, его комиссия — всего 3%. Но со всеми неудобствами приходится мириться, потому что через «Букинг» приходит 80-90% клиентов.

На остальных сайтах объявления начинают показывать сразу после регистрации. Чтобы они вызывали больше доверия у потенциальных клиентов, можно зарабатывать значки вида «проверенное объявление» и «реальный хозяин» — на всех сайтах они разные. Для этого обычно просят подтвердить, что вы владелец квартиры.

Где я разместила объявления

Сайт	Комиссия	Дополнительные условия
Букинг	15%	Можно самостоятельно увеличить комиссию в настройках, тогда сайт будет вас продвигать и рекомендовать в поиске.
Суточно-ру	15%	Комиссия остается в вашем виртуальном кошельке на сайте, за эти деньги можно продвигать объявление.
Эйр-би-эн-би	3%	Первые деньги могут заморозить, пока не убедятся, что вы не мошенник. А еще могут сами повысить цену за квартиру — это неудобно, когда жилье простаивает и хочется быстрее найти клиентов. Можно продвигать объявление за деньги.
Циан	0%	Если заплатить за размещение, объявление показывают выше других и выделяют цветом. Хотя бы раз в две недели объявление нужно поднимать, иначе его убирают из поиска.
Квартирка	0%	Можно продвигать объявление за деньги.
Яндекс-недвижимость	0%	Можно продвигать объявление за деньги.

Объявление об аренде

Когда я задумалась о посуточной сдаче квартиры, я посмотрела, сколько у меня будет конкурентов. Только «Букинг» показывает почти 7 тысяч объявлений вроде моего. Если смотреть только центр города, ощущение, что сдается вообще все жилье. В спальных районах дела чуть лучше, но сдавать там квартиру дешевле.

Цену я решила для начала сильно не снижать — поставила на 100 рублей меньше, чем у конкурента через два квартала с его почти дизайнерским ремонтом, пятилетним стажем посуточной сдачи, рейтингом почти 10 звезд и 40 отзывами. Зато я на эти два квартала ближе к метро, у меня есть почти дизайнерский балкон на 24 этаже с видом на город!

Первый клиент пришел с «Букинга». Я еще не успела получить уведомление о брони жилья, как мне позвонил какой-то парень и сказал, что только что забронировал мою квартиру. Сделал он это из кафе напротив дома и через 5 минут был готов прийти.

Для меня это было неожиданно: тогда я еще не знала, как на практике выглядят мгновенные бронирования. Пришлось вернуться с полпути в спортзал и встречать гостя.

Рейтинги и отзывы

Следующий месяц я экспериментировала с рекламой и ценами, нарабатывала рейтинг и отзывы. Со временем некоторые клиенты становятся постоянными и бронируют квартиру напрямую — но все-таки основная часть приходит с сайтов.

С первым клиентом мне повезло: спрос на квартиру сильно зависит от рейтинга и отзывов гостей. Сильно позже, когда у меня уже был стабильный рейтинг 9,8 из 10, одна пара вдруг поставила 5,8 без видимого повода и объяснений. Мой рейтинг сразу упал до 8,2 — клиентов какое-то время приходило меньше.

Постепенно рейтинг снова вырос, все вернулось в норму, но я поняла, что это не просто цифры. Поэтому я старалась, чтобы гости оставались довольны: у меня всегда чисто, а я остаюсь дружелюбной, даже если совсем не хочется.

Сезонность

На спрос сильно влияет время года. В Санкт-Петербурге сезон для посуточной сдачи квартир — лето, майские и новогодние праздники. Бывает, что спрос повышается и в другие праздники: 8 Марта, «Ночь музеев», День города, «Алые паруса». Но это всплески на пару дней, и то не всегда.

Все остальное время — это несезон. Чтобы квартира не простаивала, приходится выкручиваться: снижать цены, продвигать объявление, придумывать акции и скидки.

От сезона зависит и то, на какой срок снимают квартиру. В сезон люди приезжают надолго: часто снимают квартиры на 5, 10, а то и 20 дней. В несезон они чаще останавливаются на пару дней — посмотреть город, устроить романтическую встречу или по делам.

В итоге работать приходится больше, чем при долгосрочной аренде.

Обслуживание гостей

Когда я сдавала квартиру на долгий срок, это был пассивный доход: мне почти ничего не нужно было делать. Я звонила агенту и общалась с кандидатами, а потом просто время от времени проверяла, все ли в порядке.

При краткосрочной аренде я оказалась привязана к месту. Перед приездом гостей везде должно быть чисто, белье постирано и поглажено, вся техника должна работать. Сложнее всего в несезон, когда квартиру часто бронируют всего на сутки. Повезло, что спортзал, квартира и основное жилье у меня рядом.

Если хочется снизить нагрузку, можно сделать так, чтобы гости снимали квартиру на более долгий срок — не придется каждый день менять белье, убирать и гладить. На всех сайтах можно указать минимальное количество ночей. Но в несезон брони на сутки — примерно 30% дохода.

У меня есть один любопытный рекорд: за одни сутки я сдала квартиру 3 раза. Следите за руками:

1. Мужчина забронировал и оплатил сутки через «Букинг», но потом не смог прийти. По правилам сайта, при отказе меньше, чем за сутки, деньги за бронь уходят арендодателю в качестве неустойки.
2. После разговора с мужчиной тем же утром мне позвонили постоянные клиенты, и я сдала квартиру им. Днем они уже уехали.
3. Вечером заехали другие гости, которые забронировали квартиру днем.

Конечно, это много мороки. Но и немало денег. Другое дело, что такое было только раз — обычно больше одного клиента в сутки не бывает.

Доходы

При долгосрочной аренде я получала 21 000 Р в месяц, коммунальные услуги оплачивали жильцы — это экономило еще 4500 Р. Сдавать квартиру посуточно я начала в марте, в несезон. В первый месяц за вычетом комиссий сайтов я заработала 21 300 Р. Но коммунальные услуги теперь я оплачивала сама, поэтому в итоге осталась в минусе на 4000 Р.

Потом дела пошли лучше, в несезон я зарабатывала от 20 до 40 тысяч в месяц. Спрос сильно зависел от рекламы и скидок. Например, если сделать скидку на 30—50%, клиенты найдутся всегда. Но и работать придется почти ежедневно.

В сезон дела пошли еще лучше: летом и в праздники получалось зарабатывать 50—60 тысяч в месяц. В этот период забываешь, что такое реклама.

Основные расходы — это постельное белье и полотенца. Их приходится часто стирать и гладить, поэтому они быстро приходят в негодность. Примерный срок службы хорошего белья — 8 месяцев. Если добавить сюда расходы на чистящие и моющие средства и туалетные принадлежности, получается примерно 10—15 тысяч в год. При долгосрочной аренде все эти покупки — на совести арендаторов.

Что в итоге

Сдавать квартиру посуточно выгоднее, чем на долгий срок, особенно летом и в праздники. Но при этом приходится много работать.

Совмещать этот бизнес с работой на полную ставку у меня бы не получилось, поэтому пока я решила в сезон сдавать квартиру посуточно, а в несезон — на долгий срок. Из-за коммунальных платежей это получается даже выгоднее, чем круглый год сдавать квартиру посуточно.

Постоянных клиентов я потеряю, но если сдавать квартиру только в сезон, то клиентов и так хватит. А рейтинг и отзывы никуда не денутся: объявления можно просто поставить на паузу, а потом снова открыть. На одних площадках это можно сделать самому, на других приходится дозваниваться до поддержки.

В «Букинге» можно закрыть бронирование на неопределенный срок, но объявление продолжают показывать в поиске и на карте. Чтобы объявление убрали из поиска, нужно им позвонить. А в «Циане» объявление нужно поднимать каждые две недели, иначе оно становится неактивным. В несезон можно просто этого не делать.

Разбираемся, выгодно ли сдавать квартиру посуточно, как выбирать квартиру под сдачу и какие есть подводные камни у этой деятельности.

Что выгоднее: краткосрочная или долгосрочная аренда

Сдача квартиры в аренду приносит доход, который позволяет не только погасить затраты на обслуживание жилья, но и заработать. Аренда может быть долгосрочной и краткосрочной. В первом случае все понятно: вы находите арендаторов, заключаете договор, ежемесячно получаете арендную плату и периодически проверяете состояние квартиры. Последнее, впрочем, необязательно: существует страховой депозит, за счет которого можно покрыть убытки, если они будут.

С посуточной арендой сложнее: во-первых, искать жильцов необходимо почти ежедневно, как и следить за состоянием недвижимости. Это может занимать достаточно много времени, совмещать такую деятельность с полным рабочим днем непросто. В то же время доход от посуточной сдачи квартиры может заменить доход от работы в найме.

Как добавить до 10% к инвестициям

К примеру, по данным сервиса «Найди дом», месячная аренда однокомнатной квартиры в Москве обходится в среднем в 41 тысячу рублей, а посуточная — примерно в 2,5 тысячи. То есть при загрузке квартиры более 16 дней в месяц краткосрочная сдача окажется выгоднее. В больших городах квартиры простаивают редко, особенно если находятся в хорошем месте и в приличном состоянии.

Несмотря на то, что посуточная аренда может быть выгоднее, не все готовы на такой бизнес, говорит управляющий директор сети офисов недвижимости «Миэль» Мария Жукова. «Собственники, которые предпочитают долгосрочную аренду, почти никогда не соглашаются на короткие сроки. И наоборот, те, кто сдает квартиру посуточно, редко сдают квартиры даже на 1–2 месяца. Это совершенно разные потоки, которые не хотят пересекаться», — отмечает она.

Сколько можно заработать на посуточной аренде

На первый взгляд, бизнес на сдаче жилья в аренду может показаться менее выгодным, нежели вложения в инвестиции или другие финансовые инструменты, особенно если квартиру под сдачу придется сначала купить за свои деньги. По подсчетам аналитиков ЦИАН, в среднем в Москве квартира приносит 5,5% годовых со сроком окупаемости в 18 лет. Однако здесь не берется в расчет стоимость самого актива, а ведь квартиры стабильно дорожают, особенно в крупных городах.

Еще выгоднее сдача апартаментов — специально приспособленных для этого помещений, которые стоят дешевле обычного жилья, но приносят не меньшую прибыль.

Подобрать условия по ипотеке

«Краткосрочная аренда без простоя с точки зрения дохода для собственника более выгодна, чем долгосрочная аренда (не менее 1 месяца). Для квартир бизнес-класса разница в доходе может отличаться в 2–3 раза. Если квартира с помесячной арендой ставкой приносит собственнику 50 тысяч рублей в месяц, то посуточно она может приносить до 150 тысяч рублей», — подтверждает Жукова.

По данным агентства IRN, за 20 лет квартиры в Москве подорожали в 10 раз — если в 2000-х годах квадратный метр обходился в 25–30 тысяч рублей, то сейчас он стоит около 250 тысяч и более. Но для покупки надо иметь сразу всю сумму, и быстро изъять ее не получится, поскольку продажа квартиры даже с дисконтом занимает время.

Купить квартиру для сдачи в аренду с помощью ипотеки

Если у вас нет квартиры, но вы хотите заняться бизнесом с посуточной сдачей квартиры, недвижимость можно купить с помощью ипотечного кредита и покрыть платежи за счет аренды.

Начальная стоимость квартир в Москве варьируется в диапазоне 6–10 млн рублей. Далее закладываем стоимость ремонта (от 500 тысяч рублей) или берем с готовой отделкой, закупаем минимально необходимую мебель (около 100–300 тысяч рублей) и сдаем за 2,5–5 тысяч рублей в сутки. Даже с 50% загрузкой доход составит около 30–60 тысяч рублей в месяц после вычета коммунальных платежей и трат на расходные материалы.

Если у вас есть около 2 млн рублей на первоначальный взнос, ваш ежемесячный платеж за «однушку» составит примерно 35–45 тысяч рублей, что как раз покрывается посуточной арендой. Вы все равно остаетесь в плюсе, ведь в итоге жилье оказывается у вас в собственности. Правда, банк может прописать в условиях договора ипотеки запрет на сдачу жилья в аренду. При проверке и обнаружении нарушения он вправе потребовать от вас досрочно погасить кредит. Однако если ипотечные платежи поступают регулярно, банк вряд будет вас беспокоить.

Квартира в ипотеке: что можно и что нельзя делать собственнику

Воспользоваться чужой квартирой на правах субаренды

Есть и другой способ. Если своего жилья нет и брать ипотеку не хочется, сдавать в аренду можно чужую недвижимость. Для этого придется самому снять квартиру на длительный срок и заключить с хозяином договор, в котором прописать возможность посуточной сдачи. Лучше использовать эту схему добросовестно, то есть заранее предупредить собственника и обозначить в договоре право на субаренду. Иначе в соответствии со ст. 615 ГК РФ владельцы квартиры вправе расторгнуть договор и потребовать возмещения убытков.

Вашим доходом станет разница в цене между долгосрочной и посуточной арендой за вычетом трат на рекламу, уборку, расходники в квартиру и т. п. Как правило, хосту (тому, кто организует посуточную сдачу на правах субаренды) достается от 5 до 20% прибыли, но по договоренности с хозяином можно прописать точную сумму или проценты в договоре.

Какую квартиру выбрать для краткосрочной сдачи в аренду

Чтобы максимизировать прибыль от бизнеса на посуточной сдаче квартир, важно правильно выбрать объект.

Есть несколько параметров, на которые надо обратить внимание:

• Расположение квартиры. Локация принципиально важна для посуточной сдачи жилья. Располагаться объект должен близко к центрам притяжения — культурным и деловым объектам, достопримечательностям. Если же ваша квартира находится в спальном районе, обратите внимание на транспортную доступность — чем проще добраться до квартиры на общественном транспорте, тем легче будет ее сдать посуточно.
• Размер квартиры. Считается, что лучше всего для краткосрочной аренды подходят однокомнатные квартиры или студии. Это действительно так: туристы и командированные часто ездят поодиночке или парами, редко бывают дома, поэтому не хотят переплачивать за лишние метры. Кроме того, в маленьких квартирах вряд ли будут устраивать вечеринки, а это значит меньше проблем с соседями. Но и двух-трехкомнатные квартиры могут быть востребованы, к примеру, в курортных регионах: отдыхающие часто приезжают семьями и, не желая брать два номера в отеле, арендуют большую квартиру. Таких квартир на рынке меньше, а значит можно устанавливать цену без оглядки на конкурентов.
• Наличие ремонта. Нужно позаботиться о привлекательности внешнего вида квартиры. В отпуске или командировке человеку важен максимальный комфорт. Гость принимает решение об аренде за секунды, посмотрев несколько фотографий. В квартире должны быть минимально необходимые вещи: мебель, кухонный гарнитур, телевизор, холодильник и другая бытовая техника. Такие дополнения, как посуда, салфетки и шампунь, увеличат шансы на посуточную сдачу. Хорошим тоном считается, когда на кухне есть сахар, соль, снеки, необходимые бытовые средства.

#}

Ставка: от 5.5%

Платеж: 9 059 ₽

#}

Как платить налоги за сдачу недвижимости в аренду

Перед тем как сдать квартиру, выберите один из вариантов, как вы будете платить налоги за поступающие доходы:

• Оформить ИП. В этом статусе можно платить налоги по упрощенной схеме — 6% выручки, или по патентной, что предполагает единый платеж за определенный срок. Стоимость патента зависит от региона, уточнить его размер можно в налоговой инспекции. ИП обязательно должны платить взносы в Пенсионный фонд и фонд ОМС. Они фиксированные, и в 2022 году составляют 43 211 рублей. Кроме того, ежегодно в Пенсионный фонд нужно дополнительно перечислять 1% от суммы заработка более 300 тысяч рублей.
• Получить статус самозанятого. Это делается онлайн, через приложение «Мой налог». Если вы сдаете физлицам, то платите 4% от выручки, юрлицам — 6%. При этом нет никаких обязательных страховых взносов.

Важно! Тем, кто сдает квартиру нелегально, грозит штраф. Придется заплатить: 13% неучтенного подоходного налога за три последние года, причем конкретную сумму установит суд, 5% за отсутствие декларации, 40% неучтенного дохода за сокрытие налогов и 500–200 рублей за факт незаконной предпринимательской деятельности.

Также позаботьтесь о страховке квартиры — это покроет убытки, если они все же случатся. После обращения в страховую компанию на объект приедет оценщик, который посчитает стоимость страхового покрытия и премию.

Сдача квартир посуточно: плюсы и минусы

Плюсы	Минусы
Доходность в 1,5–2 раза выше	Аренда — полноценная работа. Прием гостей, поддержание помещения в чистоте, реклама и ведение графика бронирования требуют сил и времени
Хозяин контролирует квартиру, поэтому ее амортизация меньше	Необходимо быть на связи круглосуточно, так как гости могут заселиться в любое время
Аренду можно в любой момент прервать, если квартира понадобится. При долгосрочной аренде надо ждать окончания срока	Постоянные расходы на мелкий ремонт, расходные материалы, стирку, глажку и уборку
Краткосрочная аренда возможна, даже если квартира выставлена на продажу	Нужно следить за рынком аренды, изучать инструменты рекламы и поиска гостей

«Посуточные квартиры (квартиры выходного дня) — это фактически гостиница, в которую человек приезжает с одним чемоданом. Там должен быть набор посуды, набор постельного белья, минимальный набор мелкой бытовой техники: чайник, микроволновка. Постоянно меняющийся состав жильцов влечет больше трудозатрат на клининг — приведение квартиры в порядок, смену постельного белья», — говорит Мария Жукова из «Миэль».

Вместо заключения: советы тем, кто собирается сдавать квартиру в аренду

Квартиры посуточно как бизнес могут принести неплохой доход, но сам процесс потребует от вас сил, времени и личного участия. Либо придется нанять персонал в помощь, которому нужно будет платить деньги.

«Крайне редко посуточной арендой занимаются сами собственники. Это либо собственник — юридическое лицо, которое когда-то купило несколько квартир и занимается «гостиничным бизнесом». Либо это квартиры, которые по доверительному управлению берет компания. Собственник может жить где-то далеко, даже за границей, а агентство или доверительный управляющий, беря все расходы и сложности на себя, гарантирует ему фиксированный доход», — говорит Жукова.

Если вы все же решили заняться посуточной сдачей жилья, то:

• решите, будете ли вы сдавать свою или чужую квартиру по договору субаренды;
• оцените локацию, размер квартиры и ремонт в ней;
• оформите все необходимые документы, чтобы заниматься бизнесом легально;
• оцените рыночную ситуацию и посчитайте свои вероятные доходы и расходы.

С помощью сервиса Банки.ру вы можете подобрать оптимальные условия по кредиту или ипотеке, найти подходящий вклад или накопительный счет, а также изучить тему инвестиций и выбрать брокера.

Еще по теме:

Сдать или продать? Что делать с квартирой в России, если вы переезжаете за границу

Конституционный суд запретил приравнивать посуточную аренду квартир к гостиничному бизнесу по формальным признакам и предложил законодателям урегулировать порядок и особенности предоставления жилья в краткосрочный наем

Сдача частной квартиры в посуточную аренду не может приравниваться к гостиничным услугам без тщательной оценки всех обстоятельств, связанных со сдачей конкретной квартиры, говорится в постановлении Конституционного суда Российской Федерации (КС). Рассмотрев жалобу жителя Пскова, которому запретили сдавать посуточно принадлежащую ему квартиру, суд постановил пересмотреть ранее вынесенные судами решения.

«Собственник жилого помещения вправе сдавать его по договору найма для проживания гражданам на срок, не превышающий пяти лет. Минимальный срок такого договора законодательством не установлен», — говорится в сообщении КС.

В постановлении КС подчеркивается, что положения ч. 3, ст. 17 Жилищного кодекса, которая не допускает размещение в жилых помещениях гостиниц, не предполагают запрета при наличии только формальных признаков оказания гостиничных услуг.

«Суд должен установить, действительно ли краткосрочный наем конкретного жилого помещения создает для иных жильцов дома неудобства, существенно превышающие те, которые возникают при обычном использовании жилья, либо очевидно повышает эксплуатацию мест общего пользования в многоквартирном доме вплоть до интенсивности, присущей гостиничной деятельности», — сформулирована позиция КС в его пресс-релизе.

КС пришел к выводу, что определенный пробел в законодательстве существует, и обязал федерального законодателя принять меры к урегулированию особенностей краткосрочного найма жилых помещений в МКД, поддерживая при этом баланс интересов всех участников.

Посуточная аренда — не повод для оказания гостиничных услуг

В своем решении Конституционный суд сделал оговорку, что конституционность статьи Жилищного кодекса, запрещающей размещение гостиниц в жилых помещениях, не вызывает сомнений и подтверждена уже в двух определениях КС, вынесенных ранее. Таким образом, предметом рассмотрения стал не сам по себе запрет гостиничных услуг, а вопрос, как разграничить гостиничные услуги и краткосрочную (посуточную) сдачу квартир внаем, говорит руководитель аналитической службы юридической фирмы «Инфралекс» Ольга Плешанова.

КС сделал акцент не на формальных признаках гостиничных услуг, которые могут совпадать с процессом сдачи квартир внаем, а на соблюдении прав жильцов многоквартирного дома, интенсивности использования мест общего пользования, соблюдении правил пожарной безопасности и санитарных норм, объясняет Ольга Плешанова. При этом КС обратил внимание, что даже при краткосрочной сдаче квартиры внаем количество постояльцев в ней не может превышать нормативное количество, соответствующее площади квартиры.

По словам эксперта, КС исходил из того, что краткосрочная сдача квартир внаем занимает промежуточное положение между сдачей квартир для длительного проживания и предоставлением гостиничных услуг. Жильцы, снявшие квартиру для длительного проживания, как правило, не отличаются от обычных жильцов многоквартирного дома и не создают избыточной нагрузки. А запрет оказания гостиничных услуг призван защитить жильцов многоквартирных домов именно от существенных неудобств, превышающих обычный уровень при проживании в многоэтажке.

«При нормальном (отвечающем обычному проживанию в квартире данной площади) количестве постояльцев и при их разумном поведении (грубое отступление от стандартов которого предполагает возможность наступления ответственности) уровень воздействия на инфраструктуру мест общего пользования может и не отличаться кардинально от такового при постоянном проживании. Более того, и постоянно проживающие лица вправе, например, прибегать к услугам доставки товаров и еды, что создает такой же эффект появления чужих лиц в местах общего пользования», — говорится в постановлении КС.

Принимая решение, КС постарался соблюсти баланс прав жильцов многоквартирных домов и права собственников жилых помещений сдавать их внаем, извлекая доход. В постановлении отмечено, что в курортных местах посуточная сдача жилых помещений внаем может быть для граждан единственным источником дохода, а для туристов благом является возможность выбора вариантов размещения, разъясняет Плешанова. Исходя из этого, КС признал допустимой краткосрочную сдачу квартир, даже если при этом присутствуют отдельные признаки оказания гостиничных услуг.

Вместе с тем КС исходит из недопустимости использовать законную возможность сдавать квартиры посуточно для прикрытия деятельности по оказанию гостиничных услуг. Для деятельности такого рода необходимо перевести жилое помещение в нежилое, предусмотреть соответствующее оснащение, звукоизоляцию, выполнить требования обеспечения пожарной безопасности и прочее, резюмирует Ольга Плешанова.

Посуточная аренда квартир конкурирует с гостиничным бизнесом

По данным сервиса «Авито Недвижимость», в марте 2023 года объем предложения сдаваемых в посуточную аренду квартир составил 180,1 тыс. объектов. Это пока значительно меньше объема гостиничных номеров в отелях и других объектах размещения в России, по статистическим последним данным он достигает 749 тыс.

Однако по сравнению с мартом прошлого года количество квартир, сдаваемых в посуточную аренду, увеличилось на 21% и далее будет увеличиваться в таком же темпе, говорит руководитель направления краткосрочной аренды «Авито Недвижимости» Артем Кромочкин. По мнению эксперта, на это влияет более низкая стоимость арендного жилья для путешественников по сравнению с гостиницами.

В крупных городах отставание объема жилья в краткосрочную аренду от номерного фонда быстро сокращается, замечает Артем Кромочкин. В Москве в марте этого года в посуточную аренду на «Авито» сдавалось более 14 тыс. квартир, а количество номеров в отелях в столице при этом немногим превышает 20 тыс. Разница в цене существенная: сутки в квартире обойдутся путешественникам в среднем в 2,7 тыс. руб., а в гостинице — 6,9 тыс. руб.

Похожая ситуация и в Санкт-Петербурге. Здесь гостиничный фонд, по последним данным «Авито», составляет 26,3 тыс. номеров, тогда как количество квартир в краткосрочную аренду на сервисе достигает 13,7 тыс. Цена одной ночи в гостиничном номере города составляет 4,87 тыс. руб., а стоимость аренды квартиры — 2 тыс. руб. в сутки.

В октябре 2019 года занимавший тогда пост премьер-министра России Дмитрий Медведев подписал постановление, запрещающее использовать квартиры для оказания гостиничных услуг. Документ содержал формулировку, что жилое помещение в многоквартирном доме не может быть использовано для предоставления гостиничных услуг. Однако из постановления следовало, что сдавать жилье в посуточную аренду не запрещается. В ст. 671 Гражданского кодекса РФ и п. 2 ст. 30 Жилищного кодекса РФ нет никаких ограничений по срокам сдачи жилья в аренду.

По словам заместителя министра строительства и жилищно-коммунального хозяйства Никиты Стасишина, постановление направлено исключительно на применение правил пользования жилыми помещениями и не ограничивает прав граждан на аренду квартир, которая не является гостиничными услугами.

После этого постановления депутаты и общественные организации периодически выступали с инициативами о запрете посуточной аренды квартир. В 2020 году «Российская общественная инициатива» (РОИ, интернет-ресурс для размещения общественных инициатив граждан) собирала подписи за запрет посуточной сдачи квартир в многоквартирных домах.

А летом 2021 года с таким предложением выступила депутат Госдумы от партии «Справедливая Россия» Галина Хованская. По ее мнению, в России нужно постепенно отказываться от практики посуточной сдачи квартир, заменяя их небольшими гостиницами экономкласса или гостевыми домами.

Будьте в курсе важных новостей — следите за телеграм-каналом «РБК-Недвижимость»

Я начал свой путь в бизнесе в 2014 году, когда выкупил у своего партнера пять квартир в Подольске. Нигде не было информации о том, как продвигать посуточную аренду, какие маркетинговые стратегии применять и как вообще вести бизнес. Тогда я понял, что нужно создавать свое комьюнити, тем более что у риелторов уже были обучающие сообщества и свои каналы в социальных сетях развивал Циан. 

Я завел блог во «ВКонтакте», а затем вместе с инициативными подписчиками мы создали «Самый посуточный чат» в Телеграме, в котором на сегодняшний день более 4000 подписчиков. 

Сейчас в управлении у моей команды 30 объектов. К сентябрю мы планируем увеличить базу до 50 квартир, а еще скоро начнем работу по управлению апарт-отелями в соседних городах — Щербинке и Видном. 

Об эффективных практиках управления бизнесом в сфере посуточной аренды 

Универсальная формула успеха, которую я вывел для себя, такова: 

Далее мы детально разберем каждое из этих слагаемых. 

Хороший продукт

Наш основной сегмент — командированные, и основной упор мы делаем на спальные места и качественное постельное белье (этому мы учимся у гостиниц). 

Для командированных важны:

• локация в шаговой доступности от места назначения;
• цена ниже гостиничной;
• работа вбелую;
• предоставление всех отчетных документов;
• отдельные спальные места;
• наличие кухни. 

Как мы работаем над продуктом

1. Важно, чтобы гость увидел ту же самую квартиру, которая была на фотографиях. Ожидание и реальность должны совпадать. 
2. Можно превзойти ожидания гостя, не указывая некоторые дополнительные преимущества: например, наличие наборов для чистки зубов, тапочек, питьевой воды.
3. При наполнении объектов посуточной аренды важно в первую очередь ориентироваться на целевую аудиторию. Например, если бы мы сдавали квартиры в Санкт-Петербурге, то сосредоточились бы на интересных планировочных и дизайнерских решениях.

Хороший сервис 

У меня есть четкий план масштабирования. Я понимаю, что как только мы возьмем еще пять объектов, мне понадобится несколько горничных, третий менеджер по продажам и управляющий. Важно, чтобы штат сотрудников соответствовал объему вашей базы объектов, ведь если одна горничная обслуживает 8–10 квартир в течение месяца, она со временем устанет, и у вас появятся негативные отзывы. 

Вот как выглядит наш штат при объеме в 30 объектов с перспективой на рост: 

• шесть постоянных горничных (из расчета пять квартир на одну горничную + время на логистику);
• 1–2 запасных горничных;
• 1 house-мастер;
• 1 ассистент для оценки качества;
• 1 маркетолог-ассистент;
• 2 менеджера по продажам;
• 1 руководитель отдела продаж;
• PR/SMM-специалист. 

Как мы работаем над сервисом

1. У нас есть чек-листы и стандарты. Мы стараемся делать все свои квартиры одинаковыми, чтобы упростить работу горничных. А еще мы настроили дистанционное заселение и освободили функционал администратора. 

Единые стандарты обслуживания гораздо важнее, нежели круассан на постельном белье, как это любят хоумстейджеры. 

2. Не менее важен контроль качества. Мы разработали свое мобильное приложение Aparty Pro, чтобы удаленно контролировать горничных. 

Есть заблуждение, что контроль — это недоверие сотрудникам. Но на самом деле это помощь персоналу со стороны руководства. И состоит она в том, чтобы сравнить идеальный результат с фактическим. У горничных может быть «замылен» взгляд и они не заметят того, что заметит гость.

3. Мы увеличили скорость обработки звонков. С уходом зарубежных сервисов на отделы продаж легла большая нагрузка, ведь многие раньше вообще не занимались обработкой звонков.

Прием звонков в нашей сфере — это огромный стресс, многие рантье и хосты не понимают, как работать с возражениями и просто «сажают» кого-то на телефон в качестве справочного бюро. Из-за этого много гостей «сливается». 

4. Мы научили менеджеров работать с возражениями. С уходом зарубежных сервисов наша воронка сильно расширилась, и менеджерам нужно было помочь научиться работать в новых условиях: не просто принимать звонки, но и продавать, выяснять потребности клиента, предлагать варианты.

В результате за полгода наш средний чек повысился с 2190 до 2575 рублей*. Это притом что за указанный период компания приросла всего тремя новыми объектами. 

*У наших менеджеров 2 KPI: план по продажам и план по среднему чеку. Мы не можем ставить KPI на конверсии в сделку, так как отсеиваем определенные категории клиентов на этапе телефонного звонка (например, не заселяем молодых людей до 23 лет и не сдаем квартиры для вечеринок). 

Хороший маркетинг 

Помимо хорошего продукта и сервиса нужен хороший маркетинг. Проведем аналогию с рыбалкой: что нужно, чтобы поймать рыбу? Нужно, чтобы ваш крючок плавал не в ряске, а в хорошем месте, и чтобы он отличался от окружающего фона: был ярким, «вкусным», сочным. 

Как мы работаем над маркетингом

1. Диверсифицируем источники трафика. Люди не хотят работать, они хотят, чтобы пришел какой-нибудь классифайд-гигант, который давал бы им клиентов. Когда вы профессиональная управляющая компания, вы не можете делать ставку на какой-то один источник трафика. Ваш маркетинг должен быть объемным и диверсифицированным. 
2. Диверсифицируем источники поставок. Например, посуду мы покупаем у местных поставщиков, в FixPrice и на рынках. 
3. Анализируем деятельность конкурентов. Каждое объявление для классифайда требует серьезной работы. Но при этом не стоит писать в нем того, чего нет. Основная ваша задача в данном случае — отличаться от конкурентов. Грубо говоря, если все используют какое-то яркое выделение, вы будете отличаться, не применяя его. 

Как работать с классифайдами

Циан входит в топ-5 наших инструментов по привлечению звонков. Мы поставили себе задачу поработать над увеличением трафика и уменьшением стоимости лида с площадки. 

1. Поэтому первое, что мы сделали, — прошли верификацию и все проверки по программе «Работаю честно». 
2. Еще мы пользуемся возможностью писать заголовки и постоянно тестируем новые варианты. 
3. Мы экспериментируем с ценой и форматами продвижения. Не всегда цена является ключевым фактором для звонка. 
4. Также мы используем возможность скрывать предложения конкурентов в блоке рекомендаций, чтобы повысить охваты. 
5. Люди любят читать объявления, им важно получить информацию без необходимости звонить по телефону, поэтому мы активно экспериментируем над содержанием объявлений. 

Пример оформления объявления

Если кратко, в объявлении нужно указывать максимум возможной информации: дополнительные услуги и фишки, расположение мест притяжения, чтобы упростить процесс получения информации потенциальными клиентами. 

Пример эффективного описания объекта по шаблону

Хорошее управление

Мы работаем с командированными, и здесь тоже есть сезонный спрос — активность спадает в конце зимы и весной. 

Как пережить сезонное снижение спроса

1. Переориентировать объекты под другую целевую аудиторию. Например, переключиться с деловых людей на любовные пары: поменять объявления (вместо работы вбелую и отчетности — конфиденциальность и бесконтактный заезд), использовать кровати формата Box Spring, чтобы сдвигать и раздвигать их в зависимости от сезона.
2. Планировать расширение воронки — просчитывать, насколько у вас должен увеличиться маркетинговый бюджет, чтобы сохранить загрузку на должном уровне. Анализировать воронку нужно именно в горячий сезон, когда есть большой объем данных и право на ошибку. 
3. Анализировать, на каком этапе воронки могут быть проблемы: в процессе заселения, в работе отдела продаж, в уборке или даже в неработающей кнопке на сайте. 
4. Наращивать фонд рекламы и фонд развития, чтобы быть готовыми к любым происшествиям и кризисам.

Главное

1. Простой способ превзойти ожидания гостя — не упоминать в объявлении часть преимуществ: например, о наличии наборов для чистки зубов, тапочек, питьевой воды.
2. При наполнении объектов посуточной аренды важно в первую очередь ориентироваться на целевую аудиторию. 
3. Увеличить средний чек в посуточной аренде можно с помощью обучения отдела продаж и разработки стандарта приема звонков. 
4. Нужно диверсифицировать источники трафика и поставок, а также создавать резервный фонд для рекламы и развития.
5. Основная задача на классифайдах — отличаться от конкурентов. 
6. В горячий сезон нужно готовиться к спаду трафика: планировать расширение воронки и анализировать, на каком этапе клиентского пути по ней могут возникнуть проблемы. 
7. Объявления на классифайдах нужно составлять тщательно, подробно описывая объекты. 

Ставки посуточной аренды зачастую выше, чем долгосрочной. Поскольку ухода за объектом на порядок больше, времени у владельца такой бизнес отнимает изрядно (хотя можно нанять управляющего), риски выше. Предположим, вам довелось заполучить несколько квартир и вы решили их сдавать. Расскажем, как эффективно вести свое дело.

Пошаговая инструкция как сделать бизнес на аренде квартир

1. Анализ ситуации

Прежде определите, подходящий ли у вас район. Посмотрите на сайтах, сдают ли здесь жилье и какие ставки. Это вовсе не обязательно должен быть центр города. Вокзалы, выставочные комплексы, университеты, бизнес-центры, предприятия, крупные рынки, больницы — вот точки притяжения потенциальных гостей.

2. Подготовка к сдаче

Иными словами: привести квартиру в порядок. Даже если вы не ориентируетесь на статусных гостей.

«Болевая точка» — санузел: он должен сверкать. На полочках разложите гели, шампуни. Жидкое мыло предпочтительнее кускового: гигиеничнее и экономнее — разоритесь на выброшенных обмылках. Не забудьте о ватных дисках и палочках.

Кровать —  еще одна важная часть. Иногда встречаются вопросы по тиму: «Коллеги! Чем прикрыть вылезшие из матраса пружины?». Так вот ответ: ничем. Купить новый хороший матрас. Удобна постель или нет, гости к этому относятся очень трепетно.

3. Сделайте хорошие фотографии

Посмотрите сайты краткосрочной аренды: там загляденье, а не квартиры. Искусство презентации в этом сегменте на голову превосходит фото гостиничных номеров. Так что соответствуйте. Никакой разбросанной по стульям одежды, валяющихся сумок. Все, что в кадре, должно говорить об уюте и вызывать желание поскорее забронировать ваше жилье. Аккуратно свернутые полотенца, цветы, чай, бокалы ― все это хорошо смотрится на снимках. Есть даже специализация среди фотографов ― съемка для посуточной аренды. Цена услуги около 5000 рублей в мегаполисах.

Не ограничивайтесь одними лишь фото квартир. А вид из окна? Он тоже очень важен. И окрестности, где можно погулять: набережные, интересные здания, детские площадки.

4. Продумайте текст объявления

Представьте себя маркетологом. Самые главные достоинства объекта выносим в первое предложение:

«Сдается двухкомнатная квартира с джакузи»

«Лофт-студия с караоке»

«Уютная квартира в туристическом центре».

Далее опишите, чем уникально ваше предложение, перечислите, что в квартире будет полезно гостю.

• Количество спальных мест.
• Телевизоры, беспроводной интернет, ПК.
• Стиральная машина.
• Бытовая техника.
• Посуда.

Укажите, что находится рядом: вокзал, аэропорт, остановки общественного транспорта, станции метро, банки, культурные достопримечательности. И, конечно, кафе и рестораны ― посоветуйте гостям, где можно отведать местных деликатесов или просто вкусно и недорого перекусить.

5. Зарегистрируйтесь в качестве самозанятого

Сейчас это самый простой легальный способ вести подобный бизнес. Вы даже сможете выдавать чеки клиентам, а это требуется, например, командировочным ― и вот вы уже не теряете достаточно большую аудиторию. Налог — всего 4% от прибыли (или 6% если работаете с юридическими лицами), которую сами укажете. Чтобы зарегистрироваться, скачайте мобильное приложение «Мой налог».

Сколько можно заработать на посуточной аренде квартир

В Москве, в районе Садового кольца скромную однушку можно сдать надолго за 60 000 рублей в месяц. Если речь о районах ближе к МКАД, то ставка за аналогичную «скромность» колеблется от 30 до 50 тысяч рублей.

Посуточная аренда в пределах Садового кольца в пределах 3000 рублей — это большая удача. За эти деньги можно снять разве что микро апартаменты до 20 «квадратов» да еще где-нибудь в цокольном этаже. Варианты более традиционных площадей со средним ремонтом сдают по ставке около 5000 рублей и выше.

Нехитрая математика позволяет прикинуть, что даже с объекта за 3000 рублей ежемесячно будет 90 000 рублей дохода. Понятно, что жильцы не будут заезжать ежедневно. А еще придется тратить средства на мелкий ремонт и прочие «расходники» для жизни гостей. В среднем, ставка посуточной аренды в Москве на 30-35% выше долгосрочной.

Отметим, что в регионах разница может быть еще выше. Например, однокомнатная квартира в Челябинске в центре города при долгосрочной сдаче в аренду стоит 13-18 тысяч рублей. Но посуточная аренда стоит от 2000 рублей. Доходность ощутимо выше.

Популярные вопросы и ответы

Источники:

1. Жилищный кодекс РФ. Статья 30. Права и обязанности собственника жилого помещения
   Url: https://base.garant.ru/12138291/7d6bbe1829627ce93319dc72963759a2/
2. Постановление Правительства Российской Федерации от 07.11.2019 № 1417 «О внесении изменения в Правила пользования жилыми помещениями»
   Url: http://publication.pravo.gov.ru/Document/View/0001201911110015

Пандемия сказалась на уровне доходов россиян, поэтому многие сейчас стараются найти дополнительный источник заработка. Рентный бизнес может стать одним из таких вариантов и даже перерасти в основное занятие. 

Артем Кромочкин, руководитель направления краткосрочной аренды «Авито Недвижимости», рассказывает, как создать и укрепить бизнес посуточной аренды на примере курортного жилья.

Почему стоит идти на рынок краткосрочной аренды жилья

Пандемия изменила отношение россиян к привычным вещам, например, к путешествиям. Сейчас, когда ограничения смягчаются и появилась возможность организовать небольшой отпуск по России, многие отдают предпочтение съемным квартирам, которые оказываются не только дешевле, но и удобнее с точки зрения социального дистанцирования, чем многолюдные гостиницы и отели. Именно поэтому сдача жилья в аренду — одна из самых востребованных услуг в постизоляционном мире.

По оценкам наших экспертов, у рынка краткосрочной аренды в России большое будущее: его объем составляет приблизительно 90 млрд рублей — и это не предел для роста. Интерес к этой категории аренды жилья сформировался из-за отмены международных поездок и развития внутреннего туризма. В июле по стране спрос на посуточный съем квартир и домов на ресурсе превышал предложение примерно в 14 раз.

У меня есть свободное жилье для посуточной сдачи. С чего начать?

Если у вас уже есть жилье, которое можно предложить туристам в краткосрочную аренду, то необходимо сначала решить, будете ли вы самостоятельно заниматься сдачей объекта или вам понадобится профессиональная помощь. 

Доход от аренды нельзя назвать пассивным, поскольку он требует от владельца максимального участия, особенно в туристический сезон: нужно оперативно контролировать заселение и выселение гостей, обеспечивать уборку комнат несколько раз в неделю, постоянно отвечать на звонки текущим и потенциальным клиентам. 

Управляющая компания (УК) сможет взять на себя все хлопоты: от обновления ремонта до грамотного продвижения объекта в интернете. Такие услуги доверительного управления будут стоить около 30% от прибыли. По нашим данным, более 80% предложений на рынке обеспечивают именно бизнес и УК.

В посуточном бизнесе вложенные затраты могут окупиться довольно быстро. При краткосрочной сдаче жилья собственник остается в плюсе, даже не имея 100% загрузки на своих объектах. Обычно прибыль составляет 14-15% годовых против 6-7% при долгосрочной аренде.

Для максимизации прибыли нужно правильно оценить потенциал объекта для нужд целевой аудитории. В случае с туристическим жильем необходимо определить привлекательность расположения недвижимости, например, популярное ли это место или уединенный квартал. 

В первом случае вы, скорее всего, столкнетесь с высокой конкуренцией из-за большого объема предложений с хорошей транспортной доступностью, а это может повлиять на снижение средней цены. Во втором случае вы делаете ставку на жилье вдали от городского шума, где-то на лоне природы. Тут расположение объекта дает больше свободы в определении стоимости аренды из-за меньшей конкуренции. 

Здесь придутся кстати дополнительные услуги, которые повысят комфорт туристов, например: индивидуальный трансфер, авторские экскурсии, досуговая программа.

Хочу купить жилье, чтобы сдавать в краткосрочную аренду. С чего начать?

У тех, кто только планирует приобрести жилье для профессиональной сдачи в аренду, есть большое преимущество: еще на этапе выбора объекта можно подобрать максимально привлекательный для потенциальных клиентов вариант. Здесь опять же нужно тщательно подойти к выбору локации: будет ли это туристический центр в городе, домик около красивого пляжа или даже шале рядом горнолыжным курортом.

Ознакомьтесь с расположенными рядом транспортными узлами, определите, близко ли к вашей будущей недвижимости находятся культурные достопримечательности, пляжи, торговые центры. Позаботьтесь о качественном ремонте в квартире или доме и добавьте изюминку в ваш интерьер, чтобы туристы надолго запомнили свое пребывание у вас.

Одной из важных тенденций в туристической недвижимости считается развитие сегмента люкс.

Станислав Рулев, владелец сети гостевых квартир бизнес-класса Ufoapart в Краснодаре

Сейчас рынок краткосрочной туристической недвижимости перенасыщен жильем эконом-класса. Этому есть объяснение — еще совсем недавно от арендуемой на курорте квартиры ожидались лишь базовые удобства. Однако сейчас запросы клиентов становятся значительно выше. 

Запуская свое дело в рентном бизнесе, лучше ориентироваться на сегмент бизнес-класса и стараться удивлять своих гостей эксклюзивным подходом — такая стратегия даст конкурентное преимущество сразу на старте.

Особое внимание обратите на загородную недвижимость, где можно реализовать самые смелые идеи: от глэмпингов и дизайн-гостиниц до экоотелей и экокапсул — а технологические ноу-хау еще больше впечатлят клиентов. Не забывайте уделять время грамотному продвижению объектов в классифайдах, важно наладить связь с целевой аудиторией. 

Как достичь максимума

Несколько советов тем, кто хочет создать свой арендный бизнес:

1. Порог входа в этот сегмент бизнеса сравнительно небольшой: около 50-100 тыс. в качестве стартового капитала. Этого хватит на первое время для обустройства сдаваемого жилья.
2. Продумайте дизайн своих объектов. Да, это потребует чуть больше вложений, но зато вы сможете завоевать лояльность туристов. В идеале стоит проконсультироваться с профессиональным дизайнером, который поможет расставить акценты в интерьере и повысить комфортность пребывания.
3. В краткосрочной аренде важно всегда быть начеку и следить за трендами. Например, карантин поставил на паузу туристические поездки, сформировав отложенный спрос. Когда ограничения на передвижения начали снимать, можно было заметить несколько тенденций, например: возрос спрос на путешествия по России (сначала по близлежащим регионам, а потом и в отдаленные уголки страны), стал набирать обороты медицинский туризм.
4. Агрегаторы объявлений в интернете помогут быстро и эффективно находить своих клиентов. На таких площадках, как правило, уже есть готовые решения для полноценного продвижения объекта, например: рекомендации по наполнению объявления, календарь занятости, онлайн-бронирование, чаты с клиентами. Интернет — первый ресурс, к которому обращаются туристы в поисках жилья.
5. Не понравилось сдавать жилье в краткосрочную аренду? Не страшно, из этого бизнеса легко выйти с минимальными потерями. Достаточно просто приостановить заселение новых туристов или расторгнуть договор с владельцем жилья в случае субаренды. Или же просто передать управление объектом специальной компании и получать процент от прибыли.

Фото на обложке: Shutterstock/PRESSLAB