Размещённые в настоящем разделе сайта публикации носят исключительно ознакомительный характер, представленная в них информация не является гарантией и/или обещанием эффективности деятельности (доходности вложений) в будущем. Информация в статьях выражает лишь мнение автора (коллектива авторов) по тому или иному вопросу и не может рассматриваться как прямое руководство к действию или как официальная позиция/рекомендация АО «Открытие Брокер». АО «Открытие Брокер» не несёт ответственности за использование информации, содержащейся в публикациях, а также за возможные убытки от любых сделок с активами, совершённых на основании данных, содержащихся в публикациях. 18+
АО «Открытие Брокер» (бренд «Открытие Инвестиции»), лицензия профессионального участника рынка ценных бумаг на осуществление брокерской деятельности № 045-06097-100000, выдана ФКЦБ России 28.06.2002 г. (без ограничения срока действия).
ООО УК «ОТКРЫТИЕ». Лицензия № 21-000-1-00048 от 11 апреля 2001 г. на осуществление деятельности по управлению инвестиционными фондами, паевыми инвестиционными фондами и негосударственными пенсионными фондами, выданная ФКЦБ России, без ограничения срока действия. Лицензия профессионального участника рынка ценных бумаг №045-07524-001000 от 23 марта 2004 г. на осуществление деятельности по управлению ценными бумагами, выданная ФКЦБ России, без ограничения срока действия.
Деньги ,
10 сен 2020, 11:43
0
Flipping — стратегия, очень популярная в США, где ею занимаются миллионы людей. Днем они работают на основной работе, а по вечерам ищут объекты недвижимости, которые можно купить и выгодно перепродать. Это называется флиппинг — от глагола to flip, то есть переворачивать.
Недвижимость в США обычно покупают в ипотеку, а потом быстро ищут покупателя и продают. Часто еще говорят о fix and flip — то есть перед продажей дом приводят в порядок, делают косметический ремонт.
В США миллениалы часто свой первый значительный капитал — до $300 тыс. — делают именно с помощью флиппинга. Там эта стратегия работает, потому что рынок недвижимости постоянно растет с 2008 года. Поэтому за те полгода, которые требуются на ремонт и поиск покупателя, стоимость дома может вырасти на 2–3%, а спрос на недвижимость во многих районах сильный и стабильный.
При этом рынок суперконкурентный: поскольку миллионы людей занимаются флиппингом, найти действительно выгодную сделку очень непросто. Так что за хорошие сделки идет настоящая борьба, особенно в крупных популярных городах — Нью-Йорке, Лос-Анджелесе, Сан-Франциско. В этих городах даже проводят специальные мероприятия, на которых рассказывают об основах этого бизнеса — они платные, вход стоит порядка $100, на них собирается в среднем по 50–100 человек по три-четыре раза в неделю в каждом городе.
Почему же в России никто этого не делает?
Основная причина в том, что российский рынок недвижимости не так стабилен, как в США. В нашей стране флиппинг переродился в инвестирование в новостройки: люди покупают в ипотеку квартиру на этапе котлована, ждут несколько лет и продают. Однако и этот бизнес был связан с риском: часто строительство затягивалось или замораживалось. Но одновременно люди получали высокую доходность: на этапе сдачи дома стоимость квартир вырастала в среднем на 20–30%.
Однако эти времена прошли, и подобные инвестиции в новостройки становятся намного менее рискованными, а значит, и менее доходными (доходность упала в два раза и многих инвесторов уже перестала интересовать). Прежде высокий рост стоимости был обеспечен именно рисками, что новостройку могут не сдать вовремя или вовсе не сдать. Из-за этого на этапе котлована недвижимость продавалась очень дешево. Теперь же введено проектное управление: оплата происходит через эскроу-счета, и государство гарантирует, что все застройщики достроят свою недвижимость. Это значит, что такого роста от котлована до сдачи уже не будет.
Сегодня в Москве такими инвестициями занимается примерно 20–30 тыс. человек, а по всей России — порядка 300 тыс. человек. Но при этом и у нас в стране существуют огромные возможности для флиппинга во вторичной недвижимости.
Огромные возможности и перспективный рынок
Сейчас на рынке вторичной недвижимости риелторы и профессиональные инвесторы работают в основном с проблемными квартирами и недвижимостью в плохом состоянии — покупают их со скидкой 25–30%.
Однако есть более эффективная модель: искать квартиры, хозяева которых хотят срочно продать и потому готовы дать скидку в районе 10%. Такую недвижимость можно купить в ипотеку, привести в порядок (сделать минимальный косметический ремонт, поменять текстиль, покрасить стены), сделать хорошие фотографии — и выставить на продажу.
Сделку можно провести через банк, который выдал инвестору-флипперу ипотеку, и получить свои 10% прибыли. Если инвестор определил цену квартиры верно, то продать ее можно будет за два-три месяца. Итого в годовых получается порядка 27% прибыли (при заработке 9% с одной сделки за три месяца) уже с учетом вычета налогов на прибыль, а на свой капитал с использованием ипотеки — в два раза больше.
Продавцам эта модель тоже будет выгодна. Сейчас людям, которые хотят получить деньги быстро, но при этом не продавать скупщикам, некуда деваться. Они либо рекламируются на ЦИАН и «Авито», и не факт, что смогут продать квартиру в течение пары недель. Второй вариант: можно пойти в срочный выкуп — там предложат купить квартиру на 25–30% дешевле. И если появится класс полупрофессиональных инвесторов, которые будут готовы быстро купить их недвижимость с дисконтом в районе 10%, это станет плюсом для всех. Продавцы получат быструю ликвидность своей недвижимости, инвесторы же заработают в пять раз больше, чем на банковском депозите, и при этом все их накопления будут обеспечены недвижимостью.
Это огромная ниша для инвесторов в России, которая будет следующие десять лет стремительно развиваться. По оценкам компании Realiste, на дисконт в 10% от рыночной цены согласны примерно 2% всех продавцов при сделке в течение семи дней. В Москве это рынок в 50 млрд руб. в год для инвесторов, в России — более 150 млрд руб. Основная сложность сейчас — найти подходящие объекты для подобных инвестиций.
Алексей Гальцев
основатель компании Realiste
Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции.
На вторичном рынке жилья, погрузившемся, казалось бы, в стагнацию, все еще происходят инвестиционные сделки. Одна из стратегий, которая до сих пор в ходу, — флиппинг, то есть покупка квартиры с большим дисконтом, часто под ремонт, и ее последующая продажа уже по рыночной стоимости. Как это работает, чем рискуют инвесторы и как изменился флиппинг в реалиях 2022 года — разбирался Forbes
«Флиппинг — один из видов инвестирования и владения недвижимостью в краткосрочный период времени с целью дальнейшей перепродажи и извлечения прибыли, — дает определение руководитель отдела продаж имущества частной собственности по Москве и МО РАД Инна Сафаргали. — Этот формат стал широко распространен в крупных городах».
Опрошенные Forbes инвесторы, применяющие стратегию флиппинга, уточнили, что, как правило, объектом становится квартира в «убитом» состоянии, но расположенная в хорошей локации, которую приобретают с дисконтом, быстро ремонтируют и продают по цене, близкой к рыночной.
Правила флиппинга
Флиппинг считается успешным, если приносит до 30% дохода, но чтобы его обеспечить, цикл купли-продажи должен занять минимальное время, рассказали собеседники Forbes.
«Сначала на вторичном рынке флипперы находили недооцененную квартиру: это не были совсем «убитые», а скорее «подубитые» объекты, которые после ремонта можно было продать на 30-40% дороже, — объясняет руководитель инвестиционно-девелоперской компании «Рентавед» Руслан Сухий. — Цикл сделки в Москве от покупки до продажи готового объекта после ремонта составлял три-пять месяцев. То есть при проведении нескольких сделок за год можно было выходить на доход в размере до 100-120% от объема вложенных средств».
«Да, разница между ценой покупки и ценой продажи должна составлять 30-40%, тогда в эту разницу умещаются расходы на ремонт, налоги и остальные расходы на сделку», — уточняет инвестор, основатель «Клуба флипперов» и компании «Флипио» Алексей Лещенко. Он говорит, что скорость сделки имеет решающее значение. «Доходность проекта зависит от его сроков, — объясняет Лещенко. — Если срок длиннее в два раза, то и доходность ниже в два раза».
Продажа дороже покупки не означает, что конечная цена будет именно рыночной, поскольку ради скорости сделки флипперы готовы и на дисконты. «Формула флиппинга достаточно проста — это покупка по низкой цене, недорогой, но качественный ремонт и последующая продажа на 5-10% ниже рыночной стоимости, — рассказывает эксперт по инвестициям в недвижимость компании «Этажи» Виталий Швецов. — Это позволяет обеспечивать быструю оборачиваемость капитала. Но дисконт от реальной рыночной стоимости объекта на этапе покупки должен быть в районе 20-30%».
Редкий вид
Несмотря на то, что флиппинг со своей высокой доходностью выглядит привлекательным, даже в 2021 году им занималось не так уж много людей, говорят опрошенные эксперты.
«В крупнейшем чате флипперов около 5000 человек, думаю, что в среднем они вместе продали не более 20 000 квартир, в масштабах России это мизер», — констатирует инвестор, автор Telegram-канала «Московский флиппер» Владимир Шерягин.
«Сейчас есть достаточно широкое сообщество флипперов или тех, кто думает, что этим занимается, — скептична руководитель проектов инвестиционной компании Garnet Екатерина Сивова. — Например, в Telegram-чате, который посвящен этой тематике, состоит около 3000–4000 человек. Но флиппингом занимается достаточно много частников, поэтому даже примерно оценить количество подобных сделок сложно».
«Флиппер-частник по Москве — это человек, который имеет минимум 30 млн рублей и который может войти минимум в две квартиры», — поясняет генеральный директор «Агентства инвестиций в недвижимость Москвы» Валерий Летенков.
«Большинство флипперов — это, скорее, небольшие агентства и частники вида «мамины инвесторы». Заниматься флиппингом без команды из юриста, брокера и своей строительной бригады — это самоубийство. Каким бы ни был изначальный капитал, каждый этап этой стратегии требует четкого регулирования, чтобы уложиться в сроки реализации проекта в три-четыре месяца», — заключает основатель компании Zavidov Realty Юрий Завидов.
Большинство собеседников Forbes отметили, что многие из флипперов-частников работают или раньше работали риелторами.
Трудности флиппинга
Опрошенные участники рынка назвали Forbes ряд особенностей флиппинга, из-за которых он не превратился во «всенародную забаву», а остался инструментом, который использует небольшой круг инвесторов.
Один из главный вызовов — это соблюдение необходимой скорости сделок. «В 2022 году уменьшилась разница в цене между покупкой и продажей и увеличился срок экспозиции готового объекта, — сетует Лещенко из «Флипио». — Проект с доходом в 2 млн рублей, который длится год, менее доходен, чем такой же проект, длящийся полгода».
Флиппинг подразумевает затраты не только на покупку квартиры, но и на ремонт. «Затраты на ремонт должны соответствовать уровню объекта, — объясняет Лещенко из «Флипио». — В целом расходы на ремонт составляют около 20% итоговой выручки». «Компании со стратегическими планами могут набрать пул дешевеющих объектов, чтобы этот пул также и ремонтировать — дешево, так как будут объемы», — уточняет Вишняков из «Вишни».
«Сегодня ситуация в сегменте, безусловно, изменилась, — добавляет Швецов из «Этажей». — Срок экспозиции вторичных квартир в Москве с начала года вырос почти в два раза, с 45-60 до 100 дней, а стоимость проведения ремонтных работы стала выше примерно на 30%».
В затратную часть также входят и проценты по ипотеке для тех флипперов, которые используют кредитные средства. «И частники, и организации вполне себе используют заемные средства, но компании аккумулируют собственные средства и средства частных инвесторов, а частникам доступна в основном ипотека», — уточняет Вишняков.
«Да, мы не можем позволить себе сидеть и страдать от того, что приобретенная нами квартира не продается, потому что мы работаем не только со своими деньгами, но и с деньгами инвесторов», — отмечает Сивова из Garnet. «Если обычный покупатель приобретает объект с минимальным первым взносом или вообще без него, то флиппер прибегает к ипотеке в меньших масштабах, — уточняет Летенков из «Агентства инвестиций в недвижимость Москвы». — Обычно 70-80% составляет первый взнос, остальное — это заемные средства».
«Для профессионалов ипотека — тоже весьма затратная часть, — сетует Лещенко из «Флипио». — Только сейчас мы реализовали квартиры, которые купили в феврале, то есть цикл занял девять месяцев. У нас было пять объектов и ипотечных платежей на миллион».
Кроме того, нужно учитывать необходимость платить налоги с заработанных сумм. «Все профессиональные флипперы платят налоги, чтобы обезопасить своих инвесторов от налоговых проблем. Пользуются легальными способами оптимизации», — говорит инвестор Владимир Шерягин.
«При проведении данных инвестиций флипперы, как правило, проводят свои первые сделки как физическое лицо, но впоследствии оформляют статус индивидуального предпринимателя, чтобы осуществлять деятельность на упрощенной системе налогообложения с системой «доходы-расходы», — объясняет Сафаргали из РАД. — В этом случае есть возможность уменьшить доходы на величину расходов, а в расходы входят затраты на ремонт, госпошлины, траты на сопровождение сделок и даже на рекламу при продаже».
«Плюс некоторые используют завышение и занижение цены в договорах купли-продажи, чтобы скрыть разницу и тем самым нивелировать налоговую нагрузку», — уточняет Лещенко.
Реалии 2022 года
Некоторые опрошенные Forbes эксперты говорят, что количество флипперов активно растет.
«К моему удивлению, даже сейчас есть немало желающих выйти на рынок флиппинга, — констатирует управляющий агентством недвижимости «Вишня» Сергей Вишняков. — Здесь играют роль два фактора. Покупка недвижимости как средство сохранения денег — стандартная тактика в России. Возможность заработать на этом — стандартное желание тех, у кого есть свободные деньги на руках».
«Количество сделок у профессиональных флипперов в этом году растет, — рассказывает Швецов из «Этажей». — Есть две основных причины: количество объектов с дисконтом на вторичном рынке увеличилось, потенциальные покупатели все больше интересуются квартирами в хорошем состоянии. Если сравнивать год к году, то количество квартир, реализованных мною по принципу флиппинга, в этом году выросло в полтора раза».
Дисконты на вторичном рынке, о которых много говорили осенью, хоть и не достигали гигантских размеров, но все же позволили некоторым флипперам «поживиться». «Охота на скидки, по нашим наблюдениям, прошла достаточно удачно: дисконты были, есть и, видимо, будут, — отмечает Летенков из «Агентства инвестиций в недвижимость Москвы». — Сейчас такие объекты покупают те, у кого есть наличные, и те, кто имеет определенный опыт в таких операциях».
Большинство собеседников Forbes отмечает, что средний дисконт, предлагаемый сейчас на рынке, не достаточен для успешного флиппинга. «На объектах в бюджете от 30 млн рублей торг не такой стремительный, там каждый процент отдается с боем, потом и кровью, — сетует Завидов из Zavidov Realty. — Инвесторы и флипперы все еще ждут «дна» по цене».
«У компании есть более широкий спектр возможностей для приобретения лотов с дисконтом, — говорит Сивова из Garnet. — Здесь я имею в виду торги, непрофильные активы банков или каких-то других юридических лиц, которые не зарабатывают деньги на недвижимости». По ее словам, перечисленные инструменты для инвестиционной компании надежнее, чем поиск скидок на вторичном рынке.
Сложности с быстрой реализацией квартир вынуждают некоторых флипперов менять стратегии, говорят собеседники Forbes. По их словам, сейчас в ходу три стратегии: переход на зарубежные рынки; выжидательная тактика, при которой квартиры сдаются в аренду; или продолжение флиппинга, но с поиском объектов с большим, чем раньше, дисконтом.
«Те, кто работает за границей, продолжают в Турции и в Дубае, есть уехавшие в Юго-Восточную Азию, Таиланд, Бали», — говорит Летенков. «Сейчас многие пробуют себя на перегретом рынке Турции, некоторые успели заработать», — добавляет Лещенко.
«А кто-то пытается переформатироваться: уходит с этими же проектами в посуточную или долгосрочную аренду и таким образом снижает потери, — отмечает Вишняков из «Вишни». — Но кто-то пытается выйти на другие рынки с флиппингом — в тот же Казахстан. Там есть ажиотажный рост, а следовательно, и доходы, которые позволяют перекрывать возможные риски».
«Наиболее удачливые успели выйти в деньги в марте, часть из них перепрофилировалась, но кто-то сидит с квартирами «на руках», сдают в аренду», — описывает ситуацию инвестор Владимир Шерягин.
«Смысла ждать разворота рынка для флипперов нет никакого, чем дольше цикл от покупки до продажи, тем больше риск коррекции стоимости», — уверен Швецов из «Этажей». Этой же позиции придерживается Сивова из Garnet и еще ряд опрошенных экспертов.
Кто такие флипперы?
Почему именно они будут задавать инвестиционный тренд в недвижимости на ближайшие 10 лет.
Плюс несколько советов для начинающих инвесторов в недвижимость в конце поста.
В последнее время вижу в рекламе все больше вариантов от инвесторов-флипперов.
Это квартиры со свежим ремонтом по дизайн проекту, полностью обставленные новой мебелью и техникой. Что называется «муха ни сидела».
Такие квартиры часто привлекают внимание идеальными фотографиями и всякими дизайнерскими штучками: стол с накрытой красивой посудой, ваза с водой и искусственными цветами в ней, ароматизаторы в санузлах и кровать с застеленным постельным бельем из страйп-сатина. И даже книги и журналы с модными обложками Prada и Vogue.
При этом продавцом рассказывается легенда о том, что квартира делалась для мамы, которая переезжает из другого города, но из-за работы мама не приедет. Поэтому вот продаем. И квартира конечно же в ипотеке.
В переводе флипперы означают «перевертывающие». Это люди, которые посвящают много времени поиску объекта для покупки (как правило убитые квартиры в хороших домах и локациях), делают ремонт и перепродают с маржой в 25-30%.
Флипперы и квартиры, которые они реновируют — стремительно развивающийся инвестиционный тренд в недвижимости на ближайшие 10 лет.
Ведь раньше было как? Купил в новостройке, и через год — второй продал с маржой. Цена в любом случае вырастала со старта продаж.
Сейчас цена котлована практически равна цене свежей вторички. Субсидируемые ставки повышают стоимость квартиры до небес и рассчитаны на людей, которые будут сами жить в квартирах, а не перепродавать.
Успешный флиппинг — это своего рода искусство и упорный труд.
Вот несколько советов для начинающих инвесторов в квартиры:
Покупайте квартиры под улучшение и перепродажу в районе, который хорошо знаете. Желательно в районе вашего проживания. Вы как никто другой понимаете преимущества локации и портрет потенциального покупателя.
Если вы живете в Кудрово, лучше начать с Кудрово, а не с Петровского.
Тщательно изучите техническое состояние дома. Ведь никакой ремонт в квартире не исправит сырой подвал, протекающую крышу и воняющий летом мусоропровод.
Изучайте соседей. Будущие покупатели не захотят жить в подъезде с алкоголиками и наркоманами.
Уровень ремонта в квартире должен соответствовать уровню дома.
Проще говоря, не нужно делать супер дизайнерский ремонт в кораблях и хрущевках. Это не окупается.
В то же время ошибкой будет делать дешевый ремонт без дизайн плана в доме бизнес-класса в престижной локации. Это что называется «не в целевую аудиторию».
Убедитесь в том, что тот, кто будет продавать ваш «флиппинг продукт», например, риэлтор, имеет высокий рейтинг и отличные отзывы от клиентов.
Объект, который перепродается в короткое время, вызывает вопросы у покупателей. Риэлтор должен уметь снимать опасения, в том числе своим рейтингом и репутацией.
При выборе объекта для покупки, не спрашивайте мнение друзей и близких. Пользуйтесь советами только тех, кто уже занимается подобными инвестициями и успешно работает на рынке недвижимости.
Если я что-то упустила, буду рада вашим дополнениям.
И всем нам как можно больше выгодных сделок!
Флиппинг – новая инвестиционная стратегия, при которой граждане покупают жилье в «убитом» состоянии, ремонтируют его и продают с большей стоимостью. Эксперты отмечают, что таким образом можно заработать до 60% от суммы вложений.
В чем особенности этого направления, почему таких инвесторов не стоит путать с «черными риелторами», и сколько можно заработать на квартирах со старым ремонтом, узнаем в новом материале Bankiros.ru.
Почему флипперов не нужно путать с черными риелторами?
Такие инвесторы рискуют своими деньгами, поэтому никогда не будут покупать недвижимость с сомнительной историей. Для покупки и перепродажи выбирается только юридически чистая собственность.
Инвесторы обычно приобретают квартиры в доме с удачным расположением, близкой транспортной развязкой и развитой инфраструктурой. При этом сами квартиры обычно бывают не ухоженными, со старым ремонтом или вообще полным его отсутствием.
Обычно квартиры в таком состоянии отпугивают покупателей и не продаются даже по очень низкой цене. Флиппер же приобретает такие квартиры легко и готов к долгому и дорогому ремонту.
В США такое направление развито достаточно давно, кто-то даже занимается им в качестве основной занятости. Спрос на жилье в Штатах постоянно растет, поэтому само жилье из-за инфляции за месяцы ремонта вырастает в цене на несколько процентов.
В России таких инвесторов еще не так много. Однако именно в России у них много возможностей.
Где в флиппинге могут возникнуть проблемы?
Кроме золотых рук и дизайнерской фантазии нужно хорошо ориентироваться на рынке недвижимости и объективно оценить потенциал квадратных метров.
Флиппинг является предпринимательством и за него придется платить налоги. Например, налог на доход физических лиц в 13% на разницу между суммой покупки и продажи жилья, если оно находится в вашей собственности менее трех лет.
Как найти квартиру для выгодных вложений?
Флипперы обычно ищут недвижимость в базах залоговой недвижимости, аукционах банкротной собственности, на сайтах объявлений и с помощью расклейки объявлений о срочной покупке жилья.
Как понять, что квартира принесет прибыль?
Идеальный вариант выгодной инвестиции такой: пять минут до остановки, если это мегаполис, то 20 минут пешей прогулки до метро. Рядом расположены торговые центры, магазины, школы, вузы и парки.
Обычно студии, однокомнатные или двухкомнатные квартиры продаются быстрее больших квартир. Особенно популярны квартиры в две комнаты площадью 50-60 квадратных метров и квартиры с одной комнатой в 35-45 квадратных метров с балконом.
Желательно, чтобы окно комнаты выходило во двор или на дорогу в более чем 30 метрах от дома.
Важно, чтобы этаж был не первым и не последним. Квартира на первом этаже в любом случае будет дешевле квартиры на втором этаже.
Подъезд должен быть в хорошем состоянии без запахов и мусоропровода. Важно, чтобы соседи были тихими адекватными людьми.
С какой квартирой нельзя иметь дело
Об этом мы подробно писали здесь. Важно, чтобы квартира, полученная в наследство, была в собственности хотя бы три, а лучше пять лет. Три года является сроком исковой давности для оспаривания наследства.
Не стоит рассматривать варианты, где право собственности на квартиру возникло в результате дарения от чужого человека. Такой договор сложно проверить. Отказаться стоит и от варианта, который вам пытаются продать по доверенности.
Стоит отказаться от квартиры, если продавец предлагает вам занизить стоимость жилья в договоре, а разницу от реальной и формальной цены получить наличными.
Что важно учитывать при ремонте жилья для перепродажи?
Просто заменить коммуникации и отделать стены недостаточно. Жилье должно быть полностью готово к заселению. Там должна быть мебель, сантехника, бытовая техника и даже картины на стенах и подушки на диванах. Это значительно повышает шансы быстро продать квартиру.
Флипперы отмечают, что обычно ориентируются на ипотечных заемщиков. В стоимость квартиры включается ремонт, мебель и бытовая техника. Так, покупатели приобретают жилье, готовое к заселению, для обустройства которого не требуются дополнительные кредиты. Все включено в стоимость ипотеки.
Рисковать стоит с умом
Важно правильно распланировать бюджет. Нужно запланировать все по самому худшему сценарию, заложить средства с запасом и деньги на непредвиденные расходы, даже если все пойдет плохо, флиппер останется в плюсе.
У флипперов есть негласное правило: объект покупается за 70% от стоимости его продажи после ремонта с вычетом затрат на строительные материалы и услуги ремонтников. Максимальная стоимость жилья без ремонта определяется по следующей схеме: стоимость после ремонта*70% – расходы на ремонт.
При этом успех во многом определяет скорость: быстрая покупка, быстрый ремонт и быстрая продажа, пока ситуация на рынке не изменилась кардинально. Идеальный срок для этого – три месяца.
Напомним, ранее Bankiros.ru рассказывал о том, выгодно ли сейчас покупать дорогие вещи в Турции из-за девальвации лиры.
Обнаружили ошибку? Выделите ее и нажмите Ctrl + Enter.
Подписывайтесь на канал Bankiros.ru в Яндекс.Дзен и Telegram!
Бизнес на ремонте квартир в Европе, или house flipping, может приносить прибыль до 30% на вложенные средства. О том, как устроена частная реновация жилья, о рисках и возможностях этой деятельности «Ведомостям» рассказали наши соотечественники, занимающиеся house flipping за границей.
Перебравшись в испанскую провинцию Кантабрия, Евгений Редькин заметил, что в столице Сантандер цены на квартиры, расположенные в одном и том же доме, могут сильно различаться и зависело это от состояния жилья. Первую квартиру для house flipping он купил на пробу, за 25 000 евро, у людей, которые не смогли платить по ипотеке. «Это было ужасное зрелище: 40 кв. м, с тараканами, клопами, обшарпанными стенами, туалет на кухне, душ там же, просто отгороженный пластиковой занавеской. Дом был достаточно приличный, старинный и с интересным фасадом, но в квартиру было страшно зайти», – вспоминает Редькин.
Он нашел архитектора, который сделал проект, получил разрешение на ремонт в местной мэрии, придумал дизайн, отремонтировал, обставил и через четыре месяца продал квартиру за 65 000 евро семейной паре испанцев, которые приобрели студию для сына-студента. С учетом уплаты налогов Евгений заработал на этом около 20 000 евро и решил продолжить работу. За четыре года он сделал 12 квартир, в том числе приобретенных инвесторами-соотечественниками. В городе оказалось немало «наследственных» квартир в плохом состоянии (и которыми наследникам невыгодно заниматься), но расположенных в привлекательных местах. К тому же регион Кантабрия сейчас активно развивается, и есть перспектива роста цен на недвижимость.
Георгий Качмазов, управляющий партнер международного брокера недвижимости Tranio, говорит, что их клиенты с 2014 г. все больше рассматривают зарубежную недвижимость как способ сохранения и приумножения капитала, а не как дачу у моря. И поскольку арендная доходность в Европе падала, инвесторы стали интересоваться более выгодными вариантами. Компания стала вкладывать средства (и свои, и клиентов) в покупку и реновацию квартир для дальнейшей их перепродажи или сдачи в аренду. Сейчас в ее портфеле 10 отремонтированных квартир в Баварии и около 40 в Афинах, где у Tranio есть проектная компания специально для этого. «Мы верим в эти рынки, поэтому делаем ремонты там», – говорит Качмазов. По его словам, как правило, прибыль инвестора, желающего приобрести объект в собственность, составляет 10–15% годовых в случае перепродажи вскоре после ремонта и выплаты комиссии брокеру. Если продать объект по какой-то причине не получается, инвестор остается по крайней мере с квартирой, которую можно сдавать в аренду.
Как это работает
House flipping – улучшение жилья за счет ремонта и обстановки для последующей перепродажи – зародилось в Северной Америке и сейчас особенно популярно в США и Канаде. Но и в Европе этот бизнес вызывает все больший интерес частных инвесторов, в том числе из России, ведь порог входа в такие проекты невелик, от 100 000 евро. По словам Качмазова, тут важно, чтобы был спрос на отремонтированные квартиры со стороны покупателей и арендаторов в конкретной локации и была компетентная команда на месте: «Это должны быть люди, которые знают язык этой страны, разбираются в рынке, умеют выбрать правильный объект и сделать ремонт качественно и недорого».
За 300 000 евро можно купить и отремонтировать одну небольшую квартиру в Баварии или две-три в Афинах. «Можно обойтись и меньшей суммой, если сделать один маленький проект в Афинах, но тогда доходность будет сильно съедена дополнительными расходами на поездки, налоги и юридические услуги», – предупреждает Качмазов. Обычно компании, занимающиеся нouse flipping, сами находят для инвестора перспективный объект, занимаются оформлением документов, ремонтом и меблировкой, а потом помогают найти будущих покупателей или арендаторов. «Но если клиент хочет оформить квартиру в собственность, ему нужно хотя бы раз приехать, чтобы открыть счет в банке и оформить покупку – или доверенность для нашего представителя», – уточняет он.
Редькин рассказывает, что когда он составляет бизнес-план на объект, то старается заложить прибыль в размере 30%. Сейчас он собственные средства не вкладывает, а находит интересные варианты и предлагает их своему пулу инвесторов. «Желающие покупают квартиру на свое имя, а я в данном случае выступаю как доверенное лицо. После этого мы заключаем договор на управление недвижимостью. Инвесторы финансируют покупку и стройку, берут на себя все расходы, а я, со своей стороны, выполняю весь объем работ, делаю ремонт, обставляю квартиру и потом продаю. Это позволяет мне одновременно вести пять-шесть проектов», – объясняет предприниматель. Один проект длится 6–8 месяцев, инвесторы, с которыми он работает, получают 10–15% от прибыли за проект.
Некоторые инвесторы оставляют отремонтированное жилье в собственности. «В Греции мы умеем находить дешевые объекты, недорого и стильно их ремонтируем, а потом сдаем в аренду. Ликвидность местного рынка пока низкая, но у нас есть иностранные клиенты, которые хотят получать пассивный доход и рассчитывают на прирост стоимости», – рассказывает Качмазов и напоминает, что в Греции инвестор получает ВНЖ, если покупает недвижимость стоимостью от 250 000 евро. Но если квартиру продать, то ВНЖ не продлевается, поэтому такие инвесторы выбирают стратегию «купи – отремонтируй – сдай в аренду».
Программы разных стран, позволяющие иностранцам приобрести второе гражданство за инвестиции, оценивают не только по финансовым показателям. /Pixabey
Гражданство за инвестиции
Программы разных стран, позволяющие иностранцам приобрести второе гражданство за инвестиции, оценивают не только по финансовым показателям. Среди важных критериев – необходимый объем вложений, качество жизни, уровень экономического развития, система налогообложения, свобода передвижения, сроки обработки заявлений, возможность выхода из инвестиций и др.
Мальта
650 000 евро безвозмездный взнос в правительственный фонд плюс 25 000 евро за супруга/супругу и каждого несовершеннолетнего ребенка (50 000 евро за ребенка в возрасте 18−26 лет и финансово зависимого родителя). 150 000 евро инвестируются на пять лет в государственные облигации, акции, ценные бумаги, еще 350 000 нужно вложить в покупку жилья или в течение пяти лет арендовать недвижимость на острове. Таким образом, суммарно инвестору придется потратить не менее 930 000 евро при аренде жилья и 1,2 млн евро при покупке.
К инвесторам предъявляются строгие требования, а срок выдачи паспорта может затянуться до полутора лет. Как ранее писали «Ведомости», правительство Мальты обсуждает ужесточение условий выдачи «золотых паспортов» в обмен на инвестиции. Так, минимальные требования к стоимости недвижимости или аренды, установленные в 2013 г., после повышения цен на жилье могут быть увеличены. Секретарь по вопросам гражданства Алекс Мускат в интервью газете The Times of Malta сообщил, что с 2014 г. было выдано более 70% от запланированной квоты в 1800 «золотых паспортов». Мальта стала членом ЕС в 2004 г., с тех пор «золотые паспорта» этой страны получило более 3500 человек.
Если Мальта откажет в выдаче гражданства (отклоняется в среднем каждая четвертая заявка), принять участие в паспортной программе другого государства, например Кипра, уже не получится.
Кипр
2 млн евро в жилую недвижимость либо 2,5 млн – в коммерческую. С мая 2019 г. также требуется дополнительно сделать безвозмездный взнос, 75 000 евро, в государственный фонд исследований и инноваций и 75 000 в программу строительства доступного жилья для граждан Кипра. Через пять лет недвижимость можно продать. Жить на острове не обязательно. Паспорт дает все права граждан Евросоюза, также инвесторов привлекает развитая инфраструктура и растущая экономика страны.
В 2019 г. нескольким гражданам России хотели аннулировать гражданство республики, что наделало немало шума. Однако в феврале 2020 г. чиновники признали, что нет юридических оснований для отзыва паспортов, так как кипрское законодательство не подразумевает такой процедуры.
К лицам, связанным с политикой, особо пристальное внимание, и есть случаи отказов людям, занимающим совершенно разные посты. Если инвестор работал в компании, попавшей в санкционные списки, это может повлиять на решение о выдаче паспорта. Но это самое популярное направление для россиян, ведь получить гражданство Евросоюза здесь можно быстрее всего.
Гренада и Доминика
От $100 000. Общий плюс всех программ стран Карибского бассейна – нет требований по обязательному проживанию в стране. Карибское гражданство открывает доступ в страны шенгенской зоны и еще ряд государств.
Отсутствуют налоги на доходы физических лиц из иностранных источников, дивиденды, наследство, богатство и дарение.
Граждане Гренады могут посещать без визы самое большое количество стран: помимо Великобритании и государств шенгенского соглашения в список входит Китай. Кроме того, Гренада – единственная страна Карибского бассейна, которая дает возможность выхода на визу Е2 США. Поскольку граждане РФ не имеют возможности оформить бизнес-визу напрямую, сделать это можно, получив паспорт Гренады.
Сент-Китс и Невис
От $150 000 (это безвозвратный взнос в государственный фонд). Старейшая инвестиционная программа стран Карибского бассейна, действует с 1984 г. Чтобы получить паспорт, надо купить объекты, утвержденные местным правительством, на сумму от $400 000. Их можно будет продать через пять лет.
Паспорт государства Сент-Китс и Невис дает право совершать безвизовые поездки в 132 страны мира и получить визу в США на 10 лет. В стране нет налогов на доход из зарубежных источников, наследование, дарение и собственность. Однако от НДФЛ избавлены лишь фискальные резиденты Сент-Китса и Невиса, в число которых можно войти, находясь на территории страны большую часть года.
Источник: Moscow Sotheby’s International Realty
Дизайн и налоги
В каждой стране прибыль хаусфлипперов зависит от многих факторов, в немалой степени – от знания местных особенностей законодательства. «В среднем по Испании налог на покупку недвижимости составляет 10%. Но даже не все местные знают, что, например, в Кантабрии есть специальный закон, позволяющий этот налог уменьшить. Если ты заявляешь, что собираешься в этом жилье делать ремонт, то его снижают до 5%. На ремонт тебе дается 1,5 года, а его себестоимость должна быть не меньше 15% от цены покупки квартиры», – объясняет Редькин.
Юлия Романовская, глава российской компании UmArchitects, рассказала, что к ним регулярно обращаются клиенты-россияне, которые хотели бы сделать ремонт в своих квартирах и домах в Испании, Швейцарии и Германии, в том числе приобретенных для перепродажи. Потому что зачастую то, что могут предложить местные архитекторы, особенно в маленьких городках, не устраивает заказчиков (по словам Романовской, в Европе также более сложная ситуация и с качественными материалами – выбор невелик, многое надо заказывать за несколько месяцев). «В квартире с красным диваном в гостиной и оранжевыми стенами можно провести отпуск, но для жизни она не подходит», – приводит пример Романовская. Но большинство хаусфлипперов вынуждены работать с местными архитекторами, а соотечественников приглашают лишь для создания дизайн-проектов.
Редькин дизайн придумывает сам, но привлекает местного архитектора-техника, и это «обязательное условие»: «Чтобы получить разрешение на ремонт, необходимо, чтобы проект был сделан местным архитектором, который имеет все необходимые сертификаты и лицензии. Именно этот специалист будет подавать проект на согласование в мэрию». Есть два вида разрешений: на обычный (косметический) ремонт и на капитальный. Заявки на косметический ремонт рассматриваются около месяца, но обычно разрешение дают раньше. А вот с капитальным сложнее: там больше требований и заявку могут рассматривать до полугода, кроме того, нужно заплатить пошлину, это 5% от сметы на ремонт.
Многое зависит и от команды, которая будет делать ремонт. Ни о каких нелегалах речи не идет, в Испании, например, высокие штрафы за использование нелегальной рабочей силы. «Работать предпочитаю с русскоязычными, и тут дело и в языке, и в сроках, и в качестве. Местные компании работают медленно, кроме того, они узкоспециализированны, т. е. штукатур может только штукатурить, плиточник занимается только плиткой и т. д. Наши соотечественники, как и рабочие с Украины и из Молдавии, могут совмещать несколько специальностей», – рассказывает Редькин. В Tranio эту задачу решают по-другому. «В Баварии у нас работают ребята из Румынии, а стройматериалы мы покупаем на Украине и в Польше и за счет этого добиваемся низкой себестоимости», – делится Качмазов.
Обставить квартиру так, чтобы она понравилась большинству возможных покупателей, – сложная задача. «Хорошая испанская мебель дорогая, и ее нужно долго ждать (шторы, заказанные через Amazon из Англии, могут прийти быстрее, чем из любого испанского шоурума), что сказывается на сроках реализации проекта. Оптимальный вариант по срокам, цене и выбору – это мебель из IKEA», – говорит Редькин. Он и сам делает какие-то вещи, добавляя в проект пару уникальных элементов интерьера – старинную лампу, или табуреты необычной формы, или раковину с основанием от старой швейной машинки. «Важно даже не то, что сейчас в тренде, а то, что массово будет модно в следующем сезоне. Например, сейчас популярен скандинавский стиль с минималистичной мебелью а-ля 1950–1960-е гг., но уже появляется больше классических интерьеров или в стиле фьюжн, в моде использование состаренного натурального дерева (даже достаточно грубого), есть отсылки к стилю лофт, использование кирпича в интерьере, железных элементов, даже скорее лофт-индастриал», – рассказывает он. После того как ремонт и меблировка завершены, квартира выставляется на продажу. «Я сотрудничаю с разными агентствами, но никому не даю эксклюзива. В России риэлтор выполняет больше функций, а здесь лишь сводит покупателя с продавцом. Проверкой документов и оформлением сделок занимается нотариус. Кроме того, ни один риэлтор не сможет показать мою квартиру лучше, чем это сделаю я», – говорит Редькин.
Риски и хлопоты
Главный риск покупки квартиры «под реновацию» в том, что никогда нельзя точно сказать, «что там внутри», до начала ремонта. «Внешне все может быть прекрасно, но, когда начинаешь разбирать полы и стены, оказывается, что все надо сносить и делать заново, а это серьезно увеличивает бюджет проекта и его сроки», – рассказывает Редькин. Второй серьезный риск связан с получением разрешения в мэрии на ремонт: иногда испанские чиновники столь неторопливы, что старт проекта приходится откладывать на несколько месяцев. «Тут нет никакой закономерности – как повезет. Есть проекты, на которые быстро выдают разрешения, а есть и такие, по которым согласование затягивается, а без этого невозможно начать работу», – предупреждает он.
Всегда есть риск не угадать с объектом – приобрести то, что не будет востребовано даже после современного ремонта. Редькин вспоминает квартиру, которую продавали почти год, несмотря на интересную локацию, в результате пришлось снизить цену почти до себестоимости.
Качмазов напоминает и о «рыночном» риске – на ситуацию могут повлиять какие-то внешние события, политические или экономические, и после завершения реновации объект не удастся быстро продать по запланированной цене. «Но мы выбираем объекты, которые в любом случае получится сдать в аренду, чтобы переждать кризис и продать его позже, когда цены снова поднимутся», – резюмирует спикер.
«80% тех, кто занимается house flipping, – частники и 20% – небольшие компании. Крупные игроки не идут в этот бизнес, так как нет системы, по которой можно получать прибыль, – комментирует эксперт по инвестициям в зарубежную недвижимость Игорь Индриксонс. – Все зависит от таланта конкретного человека». «Иногда удается только отбить ремонт, вложенные силы и время уходят впустую. Финансирование под такие проекты получить не проблема, дадут 50% от стоимости объекта под 7–10% годовых на короткий срок, обычно до года. Но много денег не заработаешь, купив убитую квартиру и сделав там ремонт, – в 90% случаев только отбивается ремонт плюс в лучшем случае 10%. Доходный флиппинг всегда идет в комбинации с чем то другим. Например, купить убитую квартиру или дом на залоговом аукционе, разделить на две и/или добавить еще комнату с помощью перепланировки, а если еще переделать чердак в дополнительную комнату или если это дом, то разделить его на 2–3 отдельные квартиры и продать по отдельности».
Управляющий директор Moscow Sotheby’s International Realty Ирина Мошева согласна, что приемлемую доходность может обеспечить только перестройка и увеличение площадей или повышении класса здания за счет качественной отделки, «что обычно и предпочитают наши соотечественники». Но в большинстве случаев для них такие вложения «не столько рисковые, сколько хлопотные», говорит она.
В 2022 году спрос на вторичном рынке жилья был низким, а предложение росло. Это привело к тому, что цены на квартиры откатились к уровню 2021 года и у потенциальных инвесторов возник вопрос о целесообразности инвестиций во вторичное жилье с целью его дальнейшей перепродажи.
Вторичные квартиры давно перестали быть привлекательными для инвесторов. Средняя доходность от сдачи в аренду в Москве составляет 4–6%, таким образом, окупаемость вторички составляет около 20 лет. Тем не менее аналитики отмечают, что на рынке есть еще ниши, интересные для инвесторов. Вместе с экспертами разбираемся, стоит ли вкладываться в жилье и можно ли при его перепродаже получить прибыль.
Флиппинг как способ получить прибыль
В качестве стратегии заработка на рынке вторичного жилья также используется флиппинг (от английского глагола to flip — «переворачивать»). Это инвестирование и владение недвижимостью в короткий промежуток времени и его последующая перепродажа с получением прибыли. Обычно инвестор приобретает со скидкой нуждающуюся в ремонте квартиру, а после приведения жилья в порядок перепродает по более высокой цене.
Залог получения прибыли — скорость дальнейшей продажи. Длительность ремонта не должна превышать двух-трех месяцев, это снижает риск коррекции цены, а также сокращает затраты на коммунальные платежи. На такой сделке можно заработать примерно 10–15% от суммы, которая была изначально вложена в покупку квартиры на вторичном рынке, говорит директор по продажам компании «Этажи» Сергей Зайцев.
Флиппинг существует также и на ипотечном рынке. Если у покупателя есть средства для внесения первоначального взноса и возможность сделать косметический ремонт, то при последующей быстрой реализации можно закрыть ипотеку на средства от продажи и получить прибыль примерно 15%, говорит директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова. Но здесь необходимо учитывать, что до перепродажи собственник будет платить ипотечный кредит, добавляет эксперт.
Юлия Дымова, директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet:
— В Москве можно купить квартиру в плохом состоянии за 6 млн руб. И после ремонта, затраты на который составят около 500–600 тыс. руб., ее можно реализовать уже за 7–8 млн руб. Можно пробрести объект и за 5,5 млн, а продать за 9 млн руб. — здесь многое зависит не только от состояния объекта, но и от инфраструктуры района, удаленности от транспортных узлов. В общем, при реализации такого варианта и при удачном стечении обстоятельств можно получить прибыль как минимум в 1 млн руб.
Как заработать на проблемных квартирах
Еще один вариант — это выкуп с дисконтом проблемной квартиры. Например, где требуется выселение жильцов по решению суда, говорит Сергей Зайцев. Эксперт предупреждает, что риски при инвестициях в такую недвижимость выше, поскольку процесс прохождения всех регламентированных законом процедур может затянуться. Но это не останавливает покупателей, в последнее время интерес к подобным лотам вырос, а дисконт снизился с 20% до 10–15%. Но при удачном стечении обстоятельств продавец может получить прибыль примерно в 10% от вложенных в покупку денег, добавляет Зайцев.
Прибыль может принести предпродажная подготовка
Также есть вариант приобретения квартиры с целью профессиональной предпродажной подготовки и последующей реализации по более высокой цене. Речь идет о так называемом хоумстейджинге, в который входит полная уборка квартиры, покупка новой мебели и предметов интерьера, а иногда небольшой косметический ремонт, например поклейка обоев или покраска потолков.
«В нашей практике есть случаи, когда собственники самостоятельно не могли продать свою квартиру по рыночной цене просто из-за плохой подготовки к продаже, а после минимальных затрат в обустройство квартиры, без капитальных вложений, лоты продавались быстро, принося за короткий промежуток времени прибыль примерно в 10%», — говорит Сергей Зайцев.
Квартира в доме под реновацию
Еще один из способов извлечь прибыль на вторичном рынке — это покупка квартиры в доме, который подпадает под реновацию, особенно если переселение жильцов планируется в ближайшие год-два. Это хорошее приобретение как для себя, так и для последующей продажи, считает Юлия Дымова.
Однако, по словам эксперта, в Москве сейчас более реально пробрести квартиры в домах, снос которых планируется лишь на третьем этапе реновации. Здесь придется подождать, но продажа жилья, полученного по программе реновации, может принести прибыль примерно в 15%, говорит Дымова. При этом многие на время ожидания сдают купленные квартиры в аренду и таким образом тоже получают прибыль.
Средняя стоимость квадратного метра в новом доме, построенном в рамках программы реновации, по данным ЦИАН, составляет 322,7 тыс. руб., в домах под снос — 272 тыс. руб. Таким образом, от переезда в новый дом собственники выигрывают примерно пятую часть стоимости квадратного метра.
Кстати, мы завели канал в Telegram, где публикуем самые интересные новости о недвижимости и риэлторских технологиях.
Если вы хотите одним из первых читать эти материалы, то подписывайтесь:
t.me/ners_news.
При перепечатке материалов указание автора и активная ссылка на сайт обязательна!