Бизнес планирование в управлении недвижимостью - Контакты компаний и предприятий

Девелопмент и управление коммерческой недвижимостью. Комплексная интегрированная типовая модель девелоперской компании

Информация об авторе

Общие сведения о модели

Стоимость модели — 125 000 руб.

Отрасль	Девелопмент и управление коммерческой недвижимостью
Размер компании (число сотрудников)	50–1000
Размер модели (количество целей, общее количество бизнес-процессов, глубина модели, количество элементов организационной структуры, количество документов и пр.)	Цели — 65; Стратегические карты — 3; Процессы — 463; Диаграммы процессов — 105; Показатели — 320; Подразделения — 19; Должности — 92; Документы — 194; Модули и функции информационных систем — 550; Базы данных и таблицы — 92.
Правила работы с Бизнес‑моделью	Бизнес-модель рекомендуется использовать только для просмотра как справочник (эталон) и по её образцу создавать собственную бизнес-модель в отдельной базе данных. Разрешённые способы выгрузки и переноса информации из Бизнес-модели указаны в Правилах
Описание бизнеса	Компания, управляющая портфелем объектов коммерческой недвижимости и выполняющая полный цикл девелоперской деятельности: Поиск и приобретение участка; Реализация девелоперского проекта; Эксплуатация и получение дохода от владения объектом (сдача площадей в аренду); Продажа объекта (в случае принятие решения о выводе актива из портфеля). на рынке торговой, торгово-развлекательной и офисной недвижимости

Описание модели

Общие положения

Комплексная интегрированная типовая модель девелоперской компании представляет собой набор взаимосвязанных документов, схем и диаграмм, детально описывающих организацию, осуществляющую деятельность в сфере реализации проектов девелопмента и управления объектами коммерческой недвижимости.

Модель разработана в системе бизнес-моделирования Business Studio — одном из наиболее популярных продуктов для разработки модели бизнес-архитектуры организации и получения регламентирующей документации системы управления организации.

Под понятиями «комплексная», «типовая», «интегрированная» понимается следующее:

Комплексная — охватывает все основные элементы системы управления организации (цели и показатели, процессы, организационная структура, описание должностей и подразделений, документы, информационные системы, базы данных, программное обеспечение — Рисунок 1) в контексте деятельности по реализации девелоперских проектов и управления портфелем коммерческой недвижимости;
Интегрированная все элементы модели взаимосвязаны в единую целостную систему;
Типовая — рассматривается общий случай деятельности в области девелопмента и управления портфелем коммерческой недвижимости, таким образом, модель с некоторыми модификациями и доработками может применяться для создания и развития системы управления офисными, торгово-офисными, торгово-развлекательными, складскими центрами, для компаний различной специализации:
- Только девелопмент для конкретного заказчика;
- Только управление портфелем недвижимости с приобретением готовых объектов;
- Компании полного цикла: девелопмент + управление портфелем объектов.

Рисунок 1 — Концептуальная схема системы управления организации

Модель разработана с учётом лучших практик и подходов системного управления организацией и общепринятых методик бизнес-анализа, бизнес-моделирования и бизнес-инжиниринга.

Диаграммы процессов модели созданы в общепринятых нотациях моделирования, таких как IDEF0, BPMN, кросс функциональные диаграммы, простой процесс.

Целевая аудитория

Основная целевая аудитория продукта представлена, но не ограничивается, следующими категориями компаний, осуществляющих деятельность в области девелопмента и управления коммерческой недвижимостью:

Динамично развивающиеся компании на рынке коммерческой недвижимости, стремящиеся иметь эффективную систему управления, чтобы обеспечить устойчивый рост бизнеса и развитие портфеля объектов коммерческой недвижимости;
Крупные операторы рынка коммерческой недвижимости, имеющие в управлении большие портфели недвижимости, стремящиеся повысить эффективность управления портфелем и сократить издержки;
Консалтинговые компании и ИТ-компании, оказывающие услуги компаниям рынка коммерческой недвижимости и стремящиеся расширить линейку услуг и повысить их качество или улучшить свою экспертизу и понимание специфики бизнес-процессов данной отрасли.

Данная модель рассчитана на широкий круг компаний, специализирующихся в области торговых, торгово-развлекательных, офисных и деловых центров, а также многофункциональных объектов площадью от 5000 м² и выше. С некоторыми модификациями модель может применяться для других видов девелопмента недвижимости.

Назначение

Применение модели позволяет:

Провести бенчмаркинг (сопоставление, анализ и оценку) процессов компании и системы управления организации в целом, чтобы определить, какие элементы системы управления организации необходимо усовершенствовать, чтобы улучшить показатели и обеспечить достижение целей компании;
Сократить финансовые и временные затраты на реализацию проектов:
- Развития организации (разработка стратегии организации, оптимизация бизнес-процессов и организационной структуры);
- Внедрения информационных систем, систем класса ERP, PPM, автоматизации бизнес-процессов, документооборота и совместной работы сотрудников;
- Построения системы менеджмента качества и её сертификация на соответствие стандарту ISO 9001.
Внедрить более эффективные методы и практики управления девелоперской компанией:
- Повысить эффективность и качество управления как отдельными бизнес-процессами, так и компанией в целом;
- Повысить продуктивность работы персонала и его взаимодействие в компании;
- Сократить длительность подготовки новых сотрудников;
- Сократить издержки, оптимизировать бюджет, исключить лишние и дублирующие процессы, оптимизировать организационную структуру;
- Улучшить финансовые показатели компании.

Эффект применения

Успешное применение модели позволяет:

Повысить репутацию компании и возможности привлечения финансовых ресурсов для новых проектов;
Обеспечить устойчивый рост и развитие компании в долгосрочной перспективе;
Сократить длительность реализации и увеличить рентабельность девелоперских проектов;
Увеличить доходность, ликвидность и капитализацию бизнеса.

Основные элементы модели

Процессы

Модель бизнес-процессов компании предельно оптимизирована, т. е. включает все бизнес-процессы необходимые для полноценной деятельности и в то же время не содержит «лишних» процессов, несущих дополнительные затраты — Рисунок 2.

Рисунок 2 — Концептуальная схема модели процессов

Модель бизнес-процессов имеет 4–6 уровней вложенности и включает следующие группы процессов:

Группа процессов «Управление компанией»

Анализ внутренней и внешней среды компании;
Корпоративное управление — процессы взаимодействия между собственниками и топ-менеджментом компании и принятие высших управленческих решений;
Стратегическое управление:
- Определение и развитие стратегии компании;
- Стратегическое планирование;
- Мониторинг и контроль выполнения плана стратегического развития организации;
- Измерение и анализ выполнения стратегического плана.
Развитие системы управления компании:
- Анализ текущего состояния системы управления;
- Развитие системы управления компании;
- Поддержка системы управления компании.
Управление проектами — процессы разработаны на основе стандартов PMI (Стандарт управления портфелем, Руководство к своду знаний по управлению проектами) и ISO:
- Определение портфеля проектов компании;
- Мониторинг и контроль выполнения портфеля проектов;
- Измерение и анализ выполнения портфеля проектов.
Управление проектом/фазой проекта (унифицированный процесс);
Управление операционной деятельностью;
Планирование операционной деятельности;
Мониторинг и контроль операционной деятельности;
Измерение и анализ операционной деятельности;
Управление процессом операционной деятельности (унифицированный процесс).

Группа процессов «Девелопмент и управление объектом коммерческой недвижимости»

Поиск и покупка участка/объекта коммерческой недвижимости;
Определение требований к участку/объекту недвижимости;
Поиск и выбор участка/объекта недвижимости;
Заключение договора купли-продажи /объекта недвижимости;
Контроль выполнения условий договора купли-продажи;
Выполнение девелоперского проекта;
Маркетинг и разработка концепции объекта;
Продвижение девелоперского проекта;
Заключение предварительных соглашений с потенциальными арендаторами;
Организация и обеспечение финансирования проекта;
Организация и контроль проектно-изыскательских работ;
Получение исходно-разрешительной документации;
Организация и контроль производства строительно-монтажных, пуско-наладочных и отделочных работ;
Получение правоустанавливающих документов на завершённый строительством объект;
Управление объектом коммерческой недвижимости и сдача площадей в аренду;
Организация деятельности и запуск функционирования объекта;
Обеспечение функционирования объекта коммерческой недвижимости;
Продвижение объекта коммерческой недвижимости;
Сдача площадей в аренду и обслуживание арендатора;
Предоставление дополнительных услуг;
Продажа объекта коммерческой недвижимости;
Оценка объекта;
Объявление о продаже и поиск покупателя;
Согласование с покупателем условий продажи;
Заключение договора купли продажи;
Контроль выполнения договорных обязательств по продаже.

Группа процессов «Обеспечение деятельности компании»

Обеспечение и управление персоналом:
- Поиск и привлечение персонала;
- Подбор и найм персонала;
- Оформление персонала;
- Оценка и развитие персонала;
- Обеспечение работоспособности персонала;
- Перемещение и увольнение персонала;
- Формирование кадровой отчётности.
Закупки и обеспечение ресурсами:
- Определение требований к закупаемому ресурсу и поставщику;
- Выбор поставщика;
- Заключение договора с поставщиком;
- Контроль поставки ресурсов;
- Анализ и оценка поставщиков.
Учёт и управление материальными ресурсами:
- Регистрация поступления материальных ресурсов;
- Внутреннее перемещение материальных ресурсов;
- Списание материальных ресурсов;
- Инвентаризация материальных ресурсов.
Обеспечение и управление инфраструктурой компании;
Обеспечение и управление ИТ-ресурсами:
- Обеспечение компании ИТ-инфраструктурой;
- Обеспечение компании информационными системами;
- Обеспечение клиентским оборудованием и программным обеспечением.
Финансирование деятельности и расчёты:
- Разработка финансового бюджета компании;
- Оперативное прогнозирование и контроль доходов;
- Обеспечение финансовыми ресурсами;
- Проведение расчетов;
- Подготовка и аудит финансовой отчётности.

На данный момент модель включает свыше 400 процессов в нотациях IDEF0 и EPC, планируется детализация отдельных процессов в нотация отдельных процессов в нотации BPMN. Для каждого процесса определены следующие параметры: входы, выходы, участники и владельцы процесса, показатели процесса, сервисы ИТ-систем, которые необходимы для эффективного функционирования бизнес-процесса.

Организационная структура и роли

Организационная структура, разработанная на базе модели процессов, включает около 20 структурных подразделений и 92 должности, а также 28 ролей и 12 внешних субъектов, которые могут быть задействованы в деятельности компании — Рисунок 3.

Описание организационной структуры включает:

Организационная диаграмма структуры корпоративного управления (советы и комитеты);
Организационная диаграмма компании;
Организационные диаграммы подразделений.

Рисунок 3 — Типовая структура подразделений девелоперской компании

Цели и показатели

Структура целей модели показывает, на чём должен концентрироваться персонал компании, чтобы обеспечивать устойчивое развитие и увеличивать прибыльность бизнеса в долгосрочной перспективе. Для измерения достижения той или иной цели определена структура показателей компании. Каждый показатель, в свою очередь, связан с определённым бизнес-процессом, в котором он формируется. Показатели также выводятся в должностных инструкциях сотрудников.

На данный момент в модели определены 55 целей и 312 показателей. Наиболее значимые цели и показатели представлены в виде стратегической карт:

Повышение рентабельности девелоперского проекта;
Увеличение прибыли портфеля коммерческой недвижимости;
Увеличение доходности торгово-развлекательно центра.

Информационные системы и базы данных

Особое место модели отведено структуре информационных систем и баз данных, которые определены исходя из модели процессов:

ИС «Оперативная работа и взаимодействие» — определяет и описывает набор сервисов, предназначенный для управления информационным контентом, аналогичный корпоративным порталам;
ИС «Проекты» — определяет и описывает набор сервисов, предназначенный для управления портфелями и проектами класса Enterprise Portfolio Management;
ИС «Закупки» — определяет и описывает набор сервисов, предназначенный для управления информацией и процессами деятельности в области закупок и обеспечения ресурсами;
ИС «Персонал» — определяет и описывает набор сервисов, предназначенный для управления информацией и процессами обеспечения персоналом;
ИС «Операции с участками и объектами недвижимости» — определяет и описывает набор сервисов, предназначенный для управления информацией и процессами операций с участками и объектами недвижимости;
ИС «Объекты и аренда» — определяет и описывает набор сервисов, предназначенный для формирования и поддержки информационной базы объектов недвижимости, сервисов по эксплуатации объектов и управления взаимоотношениями с арендаторами (CRM);
ИС «Финансы и Учёт» — определяет и описывает набор сервисов систем бюджетирования, обеспечения финансовыми ресурсами, бухгалтерского учёта и формирования финансовой отчётности;
ИС «ИТ-ресурсы» — определяет и описывает набор сервисов для управления обеспечения ИТ-ресурсами компании и поддержки пользователей и ИТ-инфраструктуры.

Функциональная структура каждой информационной системы включает 3–6 уровней вложенности в виде иерархии модулей и функций, которые могут быть реализованы на базе различных платформ и/или отраслевых решений. Для информационных систем определены базы данных и их концептуальная структура. Базы данных и информационные системы увязаны с моделью бизнес-процессов.

Особенности модели

Унификация подхода к организации процессов, универсальность и компактность модели

Процессы и сервисы ИТ-систем организованы по единообразному общему принципу, который направлен на системное и устойчивое развитие организации, как внешнее, так и внутреннее. Такой метод при применении его в компании облегчает построение и внедрение системы управления бизнесом и легко доносится до сотрудников различного уровня. Персоналу достаточно легко объяснить, как должны быть организованы все процессы компании (как те, в которых участвует исполнитель, так и смежные, в которых он не участвует), что, в свою очередь, даст дополнительный синергетический эффект при использовании модели.

Централизованное планирование и управление процессами организации

Планирование, мониторинг и контроль осуществляется системно от уровня стратегического управления до уровня управления отдельным проектом или операционным процессом, обеспечивая единый информационный поток сверху вниз и обратно. Соединяя данную методику с возможностями современных ИТ-систем, можно получить эффективную систему поддержки принятия решений, направленную на достижение стратегических целей бизнеса и при этом простую и понятную для персонала компании.

Полный жизненный цикл объекта недвижимости

Процессы модели организованы в виде полного жизненного цикла объекта недвижимости: от поиска и приобретения участка или объекта коммерческой недвижимости через реализацию девелоперского проекта (строительство или реконструкция объекта) с последующим получением дохода от функционирования объекта недвижимости посредством сдачи площадей в аренду до продажи объекта. Такой подход обеспечивает возможность широкого применения модели для компаний различной специфики, которые осуществляют свою деятельность на рынке коммерческой недвижимости.

Даже если компания фокусируется только на определённых процессах, например, только выполнении проекта или только управлении портфелем объектов, возможность обзора процессов всего жизненного цикла позволяет лучше сформировать видение и требования к модели процессов и организационной структуре, которая будет лучше соответствовать потребностями и стратегии компании.

Рисунок 4 — Группа процессов

Организация модели процессов с учётом максимального использования аутсорсинга

Успешные девелоперы говорят: «Идеальная девелоперская компания — это 2 человека, всё остальное аутсорсинг». Смысл этого выражения заключается в том, что деятельность девелоперской компании должна концентрироваться исключительно на ключевых процессах, которые генерируют доход, таких как стратегия, управление портфелем активов, управление проектами, управление объектами, сдача площадей в аренду. Все остальные процессы, включая непосредственно производство проектных, строительных, пуско-наладочных и прочих работ, а также процессы эксплуатации, например, такие как клининг, охрана и обеспечение общественного порядка, капитальный ремонт, обслуживание инженерных систем и т. д., должны быть переданы внешним подрядчикам. Такой подход в девелоперском бизнесе также способствует повышению инвестиционной привлекательности компании и облегчает привлечение финансовых ресурсов для проектов на более выгодных условиях. Поэтому в модели большое внимание уделено процессу закупок и его интеграции с процессами планирования деятельности компании, бюджетирования и непосредственно контролю выполнения подрядчиком договорных условий.

Развитие интеллектуального капитала компании.

В данной модели аутсорсингу затратных и вспомогательных процессов с одной стороны противопоставлен акцент на интеллектуальные процессы, человеческие ресурсы и компетенции с другой. Модель построена таким образом, чтобы компания обладала достаточным интеллектуальным потенциалом относительно выбора стратегии, позиционирования на рынке, вектора развития, управления рисками и принятия ключевых решений. Поэтому применение модели позволяет более эффективно использовать дорогостоящие «интеллектуальные» человеческие ресурсы. А также увеличивает возможности компании и способствует развитию отношений с инвесторами и финансовыми организациями.

Источник

В чем особенности управления недвижимостью как вида предпринимательской деятельности? Как управлять объектами коммерческой недвижимости? Где пройти обучение по управлению недвижимостью?

Тема публикации – управление недвижимостью. Доступно, просто и подробно я расскажу, как делать бизнес на управлении жилыми или нежилыми объектами. Материал будет интересен как владельцам недвижимости, так и тем, кто хочет попробовать свои силы в деле управления.

Содержание

Что такое управление недвижимостью?
Что включает в себя управление недвижимостью – обзор ТОП-5 основных функций управления

Функция 1. Планирование расходов и доходов по недвижимости
Функция 2. Реклама объекта и привлечение арендаторов
Функция 3. Техническое обслуживание и эксплуатация недвижимости
Функция 4. Согласование перепланировок и реконструкций
Функция 5. Подготовка договоров и разрешение спорных вопросов

3.Как управляют недвижимостью

Шаг 1. Заключаем договор на управление недвижимостью
Шаг 2. Находим арендаторов
Шаг 3. Контролируем своевременное поступление арендной платы
Шаг 4. Организовываем погашение коммунальных задолженностей
Шаг 5. Выселяем арендаторов
Шаг 6. Заказываем клининговые услуги
Шаг 7. Организовываем мелкий текущий ремонт

4.Как избежать сотрудничества с мошенниками — 4 полезных совета по управлению недвижимостью

Совет 1. Никогда не вручайте ключи, не получив деньги
Совет 2. Всегда заключайте контракт с арендатором
Совет 3. Обязательно требуйте документы с личными данными арендатора

5.Заключение

1. Что такое управление недвижимостью?

Если вы – счастливый обладатель недвижимости, на которой можно делать бизнес, вам не обязательно заниматься делами самому. Есть более цивилизованный и простой вариант – сдать свой объект в управление профессиональной компании.

Фирма будет заниматься коммерческой эксплуатацией вашего помещения, а вы – получать регулярную прибыль. Классический пример пассивного дохода. Естественно, какая-то часть финансовых поступлений пойдёт на выплату гонорара за услуги управляющей организации.

В рамках управления недвижимостью происходит разумное разграничение функций владельца и управляющего. Задача собственника – найти надёжного, квалифицированного и расторопного посредника, который будет блюсти его интересы.

Далее все функции управления делегируются компетентным сотрудникам, но стратегические решения и общий контроль остаются за владельцем. Управляющий, в свою очередь, выступает от его имени и вносит при необходимости свои предложения по увеличению дохода или улучшению условий эксплуатации.

Перечислим главные плюсы доверительного управления:

экономия времени и сил собственника;
повышение конкурентности объекта на рынке недвижимости;
юридический аспект эксплуатации объекта находится в руках профессионалов;
управляющий внимательно следит за состоянием недвижимости и старается не допускать порчи имущества или ненадлежащего обращения с ней.

Если ранее в доверительное управление передавали в основном объекты зарубежной недвижимости, то в последние годы такая услуга набирает популярность и на внутреннем жилищном рынке России и стран СНГ.

Куда легче передать объект в компетентные руки, чем заниматься им самому – искать арендаторов, отбирать надёжных кандидатов, оформлять договоры, ежемесячно взимать плату, выслушивать жалобы соседей и т.д.

В случае стороннего управления все эти заботы поручаются профессиональной компании, в которой лучше знают, как сделать, чтобы все участники процесса (включая соседей) были довольны и счастливы.

Краткий перечень профессиональных задач управляющей фирмы:

создание благоприятных условий для клиента;
продвижение объекта на рынке недвижимости с целью извлечения максимальной прибыли;
контакты со страховщиками и брокерами;
разработка и внедрение мероприятий по оптимизации расходов на эксплуатацию объекта;
проведение плановых профилактических и ремонтных работ;
поиск арендаторов, переговоры с ними, оформление договоров аренды, контроль соблюдения договоров;
финансовые взаиморасчеты;
взаимодействие с государственными органами (при необходимости).

2. Что включает в себя управление недвижимостью

Основные задачи компании по управлению недвижимостью и конкретных специалистов – обеспечивать клиентам стабильную прибыль и грамотно эксплуатировать объекты, данные в распоряжение.

Существуют и более конкретные функции, которые мы рассмотрим во всех подробностях.

Функция 1. Планирование расходов и доходов по недвижимости

Первая функция – сугубо экономическая.

Управляющий:

распределяет финансовые потоки;
анализирует эксплуатационные расходы и организует и мероприятия по их снижению;
контролирует стабильное поступление арендных платежей;
поддерживает арендную плату на максимальном рыночном уровне;
ведёт бухгалтерию и отчетную документацию.

В любой момент компания должна быть готова отчитаться перед заказчиками по всем статьям – профессиональное управление предполагает полную прозрачность финансовых взаиморасчетов.

Функция 2. Реклама объекта и привлечение арендаторов

Управление объектом включает в себя его рекламу и продвижение на жилищном рынке. Профессиональный управляющий всегда знает, как наилучшим образом показать достоинства конкретной жилплощади и скрыть недостатки.

Здесь компания доверительного управления частично берёт на себя функции агентства недвижимости. То есть ищет покупателей, рекламируя объект всеми возможными способами. Грамотная рекламная кампания – гарантия выгодной сделки.

Профи продвигают товар по всем фронтам – через интернет, СМИ, печатные издания, наружную рекламу. Чем более выгодными для клиента будут условия контракта, тем больше размер гонорара управляющего.

Функция 3. Техническое обслуживание и эксплуатация недвижимости

Чтобы объект как можно дольше оставался в функциональном и презентабельном состоянии, его нужно должным образом обслуживать.

Управляющий обязан:

следить за корректной эксплуатацией недвижимости;
вовремя проводить профилактические и ремонтные работы;
обеспечивать охрану объекта, если этого требует владелец;
организовывать клининг – профессиональную уборку жилплощади;
содержать и развивать объект в соответствии с его назначением и требованиями клиента.

Все сантехнические, инженерные системы должны работать исправно и бесперебойно. Если жильцы жалуются на тараканов или грызунов, управляющий вызывает специальные службы для уничтожения оных.

Если в управлении находятся частный дом (коттедж, особняк) фирма содержит в идеальной чистоте прилежащую территорию, очищает её от снега, мусора, отходов, занимается озеленением участка.

Функция 4. Согласование перепланировок и реконструкций

Если управляющая организация, исходя из соображений повышения доходности, считает, что объект нуждается в перепланировке или реконструкции, она может предложить такой вариант собственнику.

Все работы производятся за счёт владельца, но сам процесс контролируется представителями управляющей фирмы. Они нанимают подрядчиков и следят за ходом ремонтных мероприятий.

Функция 5. Подготовка договоров и разрешение спорных вопросов

Вся юридическая сторона процесса контролируется управляющей компанией. Специалисты подготавливают текст договора с арендатором, следят, чтобы пакет документов был полным. В случае возникновения спорных ситуаций представляют интересы клиента в суде.

В таблице основные функции управления и их особенности представлены в наглядном виде:

На сайте есть узкоспециальная статья на тему аренды коммерческой недвижимости.

3. Как управлять чужой недвижимостью и получать хорошие деньги — пошаговая инструкция для новичков

Этот раздел для тех, кто желает заняться управлением недвижимостью на профессиональном уровне. Конечно, понять все нюансы процесса управления можно только после обучения по этой специальности. Но основные шаги процесса полезно знать заранее.

Некоторые считают, что управляющие недвижимостью – те же риэлторы. Это ошибочная точка зрения. Управляющий занимается не только рекламой и поиском арендаторов, он универсальный специалист – экономист, юрист, маркетолог, архитектор, даже эколог и строитель в одном лице.

А теперь – пошаговая инструкция для начинающих

Шаг 1. Заключаем договор на управление недвижимостью

Заключается договор, в котором чётко и без двусмысленных формулировок оговариваются условия сотрудничества – размер вознаграждения, характер отчетности, сроки действия соглашения, ответственность сторон при нарушении обязательств.

Шаг 2. Находим арендаторов

Следующая задача – поиск арендаторов. На этом этапе нужно организовать эффективную рекламную кампанию объекта, чтобы сдать его по максимальной цене. От размера арендной платы будет зависеть стабильность компании.

С арендаторами в обязательном порядке заключается договор. Понятно, что профессионал не станет брать в пользователи первых встречных, а выберет арендаторов порядочных, платёжеспособных, аккуратных.

Шаг 3. Контролируем своевременное поступление арендной платы

Специалист постоянно контролирует, чтобы условия аренды неукоснительно соблюдались. Следит, чтобы число жильцов соответствовало соглашению, чтобы в квартире жили именно те люди, которые заключали договор.

И главное – чтобы арендаторы своевременно вносили арендную плату.

Шаг 4. Организовываем погашение коммунальных задолженностей

Коммунальные платежи тоже контролируются управляющим. Он может делегировать эту функцию арендаторам, но собственник спросит в случае чего именно с компании, а не с арендаторов.

Шаг 5. Выселяем арендаторов

Срок договора аренды прошёл. Арендаторы имеют вправо продлить соглашение или съехать с помещения. В первом случае составляется новый договор, во втором – скатертью дорожка, но сначала нужно уладить все финансовые дела. Полный расчет, нулевой баланс, никаких задолженностей и «я через неделю вам переведу на карту».

Шаг 6. Заказываем клининговые услуги

После выселения помещение нужно привести в полный порядок. Самостоятельно заниматься уборкой не нужно, на это есть специалисты. Они сделают клининг быстрее, лучше и профессиональнее. Расходы возлагаются на собственника.

Шаг 7. Организовываем мелкий текущий ремонт

Если вышли из строя элементы сантехники или электропроводки, если отклеилась плитка или плохо работает техника, управляющий обязан устранить неполадки. Оплачивает ремонт, опять же, собственник, но нужно сохранить документальное подтверждение неисправностей и их устранения.

4. Как избежать сотрудничества с мошенниками — 4 полезных совета по управлению недвижимостью

Риск столкнуться с мошенниками есть в любом коммерческом предприятии. Управление недвижимостью – не исключение.

Чтобы не стать жертвами аферистов, следуйте полезным экспертным советам.

Совет 1. Никогда не вручайте ключи, не получив деньги

Никогда не забывайте принцип, озвученный классиками: «Утром деньги – вечером стулья». Вручать ключи можно только после подписания договора и внесения арендной платы в полном объёме.

Если клиенты не могут или не хотят сотрудничать на ваших условиях, скажите им «до свидания» и ищите других.

Совет 2. Всегда заключайте контракт с арендатором

«Без контракта не работаю!» Эту фразу должен знать и помнить каждый управляющий. Все пункты и нюансы аренды должны быть «внесены в протокол» — документально заверены и учтены обеими сторонами. Никаких устных соглашений, обещаний и заверений.

Совет 3. Обязательно требуйте документы с личными данными арендатора

Документы следует проверять обязательно. Данные нужно внести в договор.

Так будет легче отыскать арендатора, если он окажется мошенником – например, сдаст ваш объект

6. Заключение

Итак, друзья, сделаем выводы. Управление недвижимостью – полезная и перспективная услуга, которой стоит воспользоваться всем, кто желает получать от своих объектов максимум коммерческой отдачи, но не желает тратить на это личное время.

Наша команда желает вам успеха, благополучия и процветания! Будем благодарны за оценки и комментарии к прочитанному. До новых встреч!

Источник

Как работает управление коммерческими объектами

Чтобы не запутаться, сначала разберемся в главном. В управлении коммерческой недвижимостью есть две чаще всего встречающихся практики. Так, владелец объектов может:

Создать компанию, в которую нанимаются управляющие — здесь все регулируется трудовым законодательством. Можно сказать, обычная работа.
Передать на оговоренный срок недвижимость по договору доверительного управления — здесь все сложнее. Регулируется главой 53 Гражданского кодекса РФ.

Если утрировать, то во втором случае у управляющего коммерческими объектами недвижимости есть право «на любые юридические и фактические действия» в интересах владельца, в соответствии со ст. 1012 ГК РФ. Конечно, если это не ограничено другими законами. Сделки с переданным в доверительное управление имуществом управляющий совершает от своего имени.

Соответственно, управление коммерческими объектами недвижимости можно рассматривать как высокооплачиваемую и ответственную работу, а можно практически как свой бизнес.

Способы управления

На практике выделяют три варианта управления:

Агентский договор — практически риелторская деятельность. Задача состоит в том, чтобы найти арендаторов и добиться от них согласия на нужные условия.
Договора аренды с правом передачи — например, офисный центр у владельца снимает целиком один крупный арендатор, а затем уже он ищет предпринимателей для субаренды. Соответственно, пытаясь так заработать.
Доверительное управление — это комплексная услуга, в которой как раз и нужен управляющий в его исконном смысле. То есть придется не просто искать арендаторов, а заботиться о содержании и модернизации здания, продумать маркетинг, арендную политику. Можно сказать, развивать коммерческую недвижимость как бизнес.

Кстати, большой плюс передачи недвижимости в доверительное управление в том, что оно становится обособленным объектом права. На него заводится отдельный банковский счет, по нему ведется самостоятельный учет, и его нельзя рассматривать в качестве объекта по другим долгам (взысканиям). Конечно, если это только не полное банкротство владельца объектов, в соответствии со ст. 1018 ГК РФ.

Чем занимается управляющий коммерческой недвижимостью

Конечно, в каждом контракте будут свои особенности, но универсальный список обязанностей управляющего есть. Вот что чаще всего встречается в требованиях владельцев имущества на передачу.

Анализ рынка

Обычно проводится или на старте — перед постройкой здания или сдачей его в эксплуатацию, или же в кризисной ситуации.

Управляющему нужно разобраться, насколько востребован в конкретном районе имеющийся тип аренды, найти главных конкурентов, выяснить ценовую среду — в какую цену сдаются аналогичные помещения, на каких условиях, каков спрос, сколько простаивающих площадей.

Если речь идет о кризисе, то анализ рынка поможет принять кардинальные решения — например, снижение класса офисного здания, что увеличит оборот компании и снизит расходы на содержание.

Аренда

Ключевая функция управляющего — держать здание в постоянном коммерческом плюсе. То есть поддерживать заполняемость арендаторами, и не важно, что это — офисный центр или торгово-развлекательный комплекс.

Здесь есть особенности. Подбирая арендаторов, управляющий должен не просто оценивать их платежеспособность, но и учитывать, насколько органично они впишутся в концепцию коммерческого комплекса — например, довольно странно ставить магазин для взрослых на детский этаж, а крупному продуктовому гипермаркету отводить помещение после всех развлекательных зон.

Нередко специалист по управлению проверяет финансовую состоятельность арендатора и в целом изучает его бизнес — в интересах владельца здания пускать на площади прибыльные компании, которые займут помещения надолго, а не новичков, рискующих разориться через три месяца.

В арендные отношения можно отнести и оптимизацию использования площадей. Например, это можно видеть в торгово-развлекательных центрах — изначально здание проектируется как площадка для магазинов, но в процессе в середине холла могут появиться островки с кофе, мороженым, вендинговые автоматы. Иногда на свободных территориях строятся и другие здания — например, увеличиваются складские мощности.

В обязанности управляющего входит и формирование арендных ставок, подготовка плана сдачи, согласование условий с якорными арендаторами.

Организация обслуживания

Любая коммерческая недвижимость требует постоянного внимания — коммунальное обслуживание, текущий ремонт и капитальный, наем и поддержание отношений с подрядчиками. Вот на что придется тратить время и деньги:

Служба технической эксплуатации — управляющему нужно или разбираться самому, или найти специалистов для поддержания здания в порядке. Нужно предупреждать возможные неполадки, наладить систему постоянной диагностики оборудования, заключить договора на электроэнергию, водоснабжение и отопление здания.
Служба клининга — в обязанности управляющей компании входит поддержание чистоты помещений общего пользования. И, в зависимости от условий договоров, клининговое обслуживание арендаторов.
Служба безопасности и охраны — если это торговый или развлекательный центр, то придется следить за поведением посетителей, защищать имущество от вандализма и хулиганства. В офисных и многофункциональных центрах возможен пропускной режим — его организация тоже лежит на плечах управляющего.
Служба строительного контроля — здания постоянно модернизируются, неэффективные помещения перестраиваются. Наем проектировщиков, подрядчиков и экспертов для контроля входит в обязанности управляющей организации.

Маркетинг и бизнес

Управляющий — это не просто хозяйственник и юрист. В его обязанности входит создание концепции коммерческой недвижимости, маркетинговое и рекламное обслуживание. Вот что нужно сделать:

Сформировать общий бизнес-план для управления недвижимостью как проектом.
Изучить рынок, выделить конкурентные преимущества, создать уникальное торговое предложение, которое будет притягивать арендаторов и посетителей.
Планировать и вести бюджетирование коммерческой недвижимости как бизнеса.
В торгово-развлекательных комплексах — заниматься привлечением посетителей, выстраивать потоки и дорожные карты для них.

Что должен знать управляющий коммерческой недвижимостью

Если вы планируете заниматься такой деятельностью, придется досконально разобраться сразу в нескольких направлениях:

Изучить особенности общей концепции коммерческой недвижимости, понять, как работает этот бизнес.
Знать особенности управления бизнес-центрами, торговыми и торгово-развлекательными комплексами, офисными и многофункциональными помещениями.
Выстраивать бизнес-процессы в организации — уметь создать систему взаимодействия между департаментами управляющей компании, наладить работу клининговых, обслуживающих и юридических служб.
Разбираться в различных договорах с арендаторами, сотрудниками, коммунальными и строительными организациями.
Знать налоговое и гражданское законодательство.
Обладать знаниями и навыками эффективного руководителя — использовать тайм-менеджмент, практиковать разные методики управления, быстро учиться и уметь отбирать из обилия информации только важное.
Разбираться в маркетинге — уметь анализировать рынок, проводить исследование, ставить задачи подрядчикам.
Управлять юридическим отделом — сопровождение документов, разработка договоров аренды.

Кроме того, хорошего управляющего отличают несколько профессиональных качеств:

Знание методик переговоров — умение добиться нужно результата от якорных и других арендаторов, знание особенностей коммуникации с представителями разных профессий.
Умение управлять персоналом — хороший руководитель знает, как верно ставить задачи, учитывает, может ли сотрудник выполнить задание, есть ли у него для этого нужные компетенции, ресурсы и полномочия.
Быстрая реакция на изменения — так как управляющий зависит от чужого бизнеса, то придется развивать навык гибкости. Профессионал спокойно реагирует на кризисные явления и умеет их локализовать.
Развитая способность к нетворкингу — это помогает оперативно принимать решения по заполняемости площадей. Например, для управляющего-новичка уход двух-трех арендаторов может стать проблемой. Человек же со связями быстро пригласит на свободное место бизнесменов, которые как раз сейчас ищут новые площади для развития.

Востребованность профессии

О потенциальном спросе на профессионалов в области управления коммерческими объектами недвижимости можно судить по инвестициям в эту сферу. Так, в «Российской газете» со ссылкой на агентство Knight Frank сообщают, что до 2022 года только в Москве планируется ввод в эксплуатацию более 1,2 млн квадратных метров офисов. Из них больше 90% — это престижный класс А, для которого всегда требуется управляющий.

Если же смотреть на страну в целом, то за прошедший год объем инвестиций в недвижимость составил около 240 млрд рублей, из них на коммерческие площади традиционно заложено около 25%. Судя по динамике ключевой ставки ЦБ, кредиты будут только дешеветь, соответственно, рост строительства увеличится.

О большой востребованности профессии говорит и наличие вакансий. Так, только по ключу «Управляющий коммерческой недвижимостью» на HH.ru на момент написания статьи размещено более 1 000 вакансий. Большая часть из них — с зарплатой от 80-150 тысяч рублей. И это не считая предложений, которые называются более конкретно, например, «управляющий торгового центра».

При этом необязательно воспринимать эту деятельность только как профессию, например, в крупном агентстве. Управление коммерческими объектами может стать и предпринимательством — достаточно разработать бизнес-модель, получить опыт такой работы и искать клиентов.

Узнать все тонкости можно на нашем специальном курсе «Управление коммерческой недвижимостью». На нем вы познакомитесь с особенностями типов объектов коммерческой недвижимости: многофункциональных комплексов, офисных и торговых центров. Узнаете о зонировании и наполняемости ТРЦ, поиске арендаторов, управлении арендными отношениями, планировании и бюджетировании.

Но главное — практическая программа содержит реальную бизнес-модель управляющей компании. Вместе с практиками разберетесь в особенностях арендной политики, узнаете практические приемы ее реализации и сможете активно работать.

Любое использование материалов медиапортала РШУ возможно только с разрешения

редакции.

Источник

Особенности разработки стратегического бизнес-плана в строительной отрасли

Структура стратегического бизнес-плана строительной компании

Расчеты, которые необходимы в стратегическом бизнес-плане строительной компании

Стратегический бизнес-план любой компании представляет собой по сути оцифровку стратегии развития бизнеса. Поэтому очень важно при его разработке тщательно анализировать поступающую информацию и составлять экономические расчеты к разделам плана.

На основе стратегического плана формируются годовые бюджеты компании. Будут ли они выполнены, во многом зависит от качества составления самого бизнес-плана.

В строительной отрасли роль стратегического бизнес-плана возрастает еще больше, потому что этот вид бизнеса зависит от многих внешних факторов, достаточно рискован, требует внешнего финансирования, а потенциальные инвесторы тщательно изучают этот документ, прежде чем принять решение о вложении крупных денежных средств в строительные проекты компании.

ОСОБЕННОСТИ РАЗРАБОТКИ СТРАТЕГИЧЕСКОГО БИЗНЕС-ПЛАНА В СТРОИТЕЛЬНОЙ ОТРАСЛИ

Планирование в строительной отрасли имеет свои специфические особенности, которые обусловлены как нюансами ведения строительного бизнеса, так и методикой расчета прогнозных показателей. Рассмотрим эти особенности.

1. Результат строительно-монтажных работ (конечная продукция) — не продукция или работы, а различные объекты недвижимости.

Поэтому производственный цикл строительной компании исчисляется периодами от нескольких месяцев до нескольких лет, а затраты на производство работ учитываются строго отдельно по каждому объекту для того, чтобы оценить рентабельность каждого объекта строительства.

2. Доходы строительной компании формируются в зависимости от ее роли в процессе выполнения работ.

Строительная компания может выступать в качестве:

• подрядчика, который строит объект недвижимости для заказчика работ, который, в свою очередь, оплачивает их сметную стоимость. В этом случае доход строительной компании — деньги, поступающие от заказчика за завершенные работы, оформленные актами приемки;

• одновременно в качестве заказчика (застройщика) и подрядчика объектов недвижимости, которые она затем реализует покупателям по рыночной стоимости квадратного метра площади. В этом случае доход — деньги от покупателей, которые могут приобретать помещения/квартиры еще на стадии выполнения работ;

• субподрядчика, который выполняет часть работ на объекте недвижимости по договору с подрядчиком. Здесь доход компании — деньги от подрядчика за выполненные в соответствии с договором работы.

3. Строительные компании планируют доходы не только по видам доходов, но и по каждому из объектов строительства, на которых работают.

В отличие от компаний других отраслей планировать будущие доходы строительные компании могут только по тем объектам, на которых уже работают или по которым есть проекты договоров на выполнение работ. Это объясняется тем, что в отличие от массового производства и реализации продукции строительная компания работает с единичными крупными заказами и не может при прогнозировании объемов работ опираться на статистику прошлых отчетных периодов.

4. Расходы строительной компании делятся на затраты по выполнению строительно-монтажных работ (непосредственно на объектах) и общехозяйственные затраты (связаны с обеспечением процесса управления компанией и не зависят от наличия и количества объектов строительства).

Производство строительных работ является классически материалоемким. поэтому группа затрат «Материалы» занимает наибольший удельный вес в сумме расходов на выполнение строительно-монтажных работ. Затраты на материалы планируются на основе либо смет, либо строительных нормативов и стандартов.

Следующая крупная статья расходов — затраты на оплату труда персонала, непосредственно работающего на строительных объектах. Эти расходы тоже нормируются, их сумма зависит от планового объема работ в человеко-часах.

5. Необходимость значительных инвестиций в обновление производственных фондов.

Во-первых, производственные фонды в условиях производства строительно-монтажных работ ускоренно изнашиваются, а во-вторых, немало стоят. Поэтому в стратегическом бизнес-плане строительной компании всегда есть раздел с описанием инвестиционного плана.

Если строительная компания выполняет работы по объекту, который в дальнейшем самостоятельно будет реализовывать, как правило, ей необходимо внешнее финансирование. Это связано опять же с особенностями деятельности: затраты по объектам строительства начинаются еще до выполнения строительно-монтажных работ (оплата проекта, оформление разрешительной документации и согласований, аренда земельных участков, закупка строительных материалов и т. д.), а поступление денежных средств растянуто во времени от «нулевого» этапа строительства (фундамент здания) до полной реализации объекта недвижимости (т. е. значительно позже окончания работ и сдачи объекта).

Следовательно, при составлении стратегического бизнес-плана необходимо рассчитать величину внешнего финансирования и стоимость расходов (процентов) за использование этих денег.

Обратите внимание!

Разработать стратегический бизнес-план строительной компании невозможно без составления плана-графика выполнения работ по каждому из объектов строительства — именно на основании такого графика рассчитываются доходы и затраты компании по временным периодам бизнес-плана.

СТРУКТУРА СТРАТЕГИЧЕСКОГО БИЗНЕС-ПЛАНА СТРОИТЕЛЬНОЙ КОМПАНИИ

Структура стратегического бизнес-плана зависит от сферы деятельности и специфики компаний.

Рассмотрим их подробнее.

Раздел 1. Стратегические концепции развития бизнеса строительной компании

Первый раздел плана содержит сведения об основных направлениях развития деятельности компании, тенденциях в отраслевых рынках и динамике спроса на объекты недвижимости, аналогичные тем, которые прогнозируются в бизнес-плане. Кроме этого, раздел должен содержать оценку сильных и слабых сторон (SWOT-анализ) компании для развития в прогнозируемом периоде. Пример такого анализа показан в табл. 1.

Раздел 2. Маркетинг и продажи

Во втором разделе обычно приводят:

• результаты маркетинговых исследований тенденций рынка недвижимости в регионе деятельности строительной компании;

• план реализации объектов недвижимости, которую компания строит самостоятельно для дальнейшей продажи;

• план доходов от всех строительных проектов компании в прогнозируемом периоде.

Мы рекомендуем

Чтобы обосновать прогнозную цену реализации квадратного метра объектов недвижимости, включите в бизнес-план данные о динамике цен на аналогичные объекты за прошлые периоды. Это может быть таблица (см. табл. 2) или диаграмма.

Материал публикуется частично. Полностью его можно прочитать в журнале «Справочник экономиста» № 3, 2020.

Источник

Бизнес-план компании по управлению недвижимостью

В этом бизнес плане речь идёт о создание компании специализирующейся на управление недвижимостью. Обращаем особое внимание, что это западный бизнес-план, а значит все цифры и советы должны корректирвоаться с учетом российской действительности.

Как следует из бизнес-плана, основная деятельность компании заключается в предоставление жилых помещений в аренду. Согласно бизнес-плану главной целью компании является поддержание высокого уровня удовлетворённости клиентов, безопасность и комфорт, а так же удержание конкурентных рыночных цен.

Компания по управлению недвижимостью будет осуществлять покупку квартирных комплексов, по возможности близко расположенных к центру города, осуществлять их ремонт и комплектацию в соответствие с современными требованиями. Жилищные комплексы будут располагаться преимущественно в районе университетов и будут рассчитаны на студентов и преподавателей.

Данный бизнес-план содержит подробный анализ спроса и предложения а также социально-демографические характеристики клиентов.

Так рынок клиентов делится на три основные сегмента. Самый большой сегмент составляют студенты университета. Этот сегмент растёт на 7% в год и составляет около 18 000 потенциальных клиентов.

Второй сегмент рынка – специалисты. Спрос на недвижимость со стороны данного сегмента растет на 4 % в год и равен примерно 12 000 человек. Третий сегмент – это преподаватели и сотрудники университета. Данный сегмент увеличивается на 5% в год и составляет 6000 потенциальных клиентов.

Ожидается полная загрузка жилых помещений в течении 9 месяцев, в остальные 3 месяца цена на арендную плату будет снижена, чтобы компенсирвоать прстой.

По данным бизнес-плана, на запуск компании по управлению недвижимостью понадобятся инвестиции в размере 1334890$.

Из них 1111330 $ будут составлять денежные обязательства. На открытие центрального офиса потребуется ещё 91560$.

Запуск компании по управлению недвижимостью предполагает также оформление правовых документов, закупку канцелярских товаров, услуги архитектора, брошюры, услуги консультантов, страхование, аренда квартирных комплексов, строительство, расходы на оборудование и т.д.

Также потребуются средства на оплату машины, мобильных телефонов, а так же наличные средства для оплаты услуг архитектора и подрядчиков.

Из этого бизнес-плана вы узнаете и примерную стоимость некоторых операций. Так оформление необходимой документации и решение юридических вопросов обойдётся в 6400$, услуги архитектора стоят 3000 $, канцелярские товары потребуют расходы в размере 270 $, печать брошюр обойдётся в 275$, услуги консультантов составят сумму в размере 2 550 $. При этом аренда помещения под офис составит 1400$, страхование – 1315$, строительство потребует расходы в размере 75 000 $.

Штаб-квартира компании по управлению недвижимостью будет находиться в центре города в офисном помещение.

В первый год компания планирует приобрести здание на 40 жилых мест. Цена такого здания составляет 1 200 000 $. Первоначальный взнос составит 120 000 $ и плюс 75 000 $ на ремонт.

При этом аренда двухкомнатной квартиры будет составлять в среднем 775 $ в месяц .

Согласно бизнес-плану, весь жилой комплекс будет находиться под охраной. Патруль местности будет осуществляться вечером, ночью и ранним утром. Каждый жилой блок будет подключён к интернету через разъемы или сетевой доступ.

Как следует из бизнес-плана данная компания по управлению недвижимостью планирует проводить обширную рекламную компанию, нацеленную на привлечение клиентов. Помимо наличия собственного сайта, будут распространяться ежемесячные информационные бюллетени и буклеты, а также размещаться реклама в местных газетах.

Помимо основной информации о компании и предоставляемых услугах, такие брошюры и бюллетени будут содержать истории о жильцах и квартирных комплексах.

Данный бизнес-план содержит подробные расчеты сроков окупаемости проекта, ожидаемой нормы прибыли и необходимых инвестиций.

Скачать бизнес-план западной компании по управлению недвижимостью

Источник

[Электронный ресурс]//URL: https://bizlana.ru/biznes-plan/upravlenie-i-sobstvennost-v-biznes-plane/

* В расчетах используются средние данные по России

Профессиональное управление коммерческой недвижимостью ещё недавно вызывало у собственников недоумение. Они и не собирались отдавать своё детище под чужой присмотр и не могли понять, как на такое может вообще кто-то решиться…

В таких условиях начинали свой бизнес те, кого принято называть «первыми ласточками». И они выжили, протаранив, как ледокол, ригидную ментальность отечественного потребителя, нескорого на изъявление любви к цивилизованным услугам.

В данный момент, когда сия ниша ещё относительно пуста, но не угрожающе пустынна, как раз и пора осваивать сектор, где в скором времени эксперты предвещают бурный рост. Итак, подробности.

Первое, о чём стоит сказать, на данном рынке нужно начинать работать тем, кто уже имеет опыт работы в следующих сферах:

рынок недвижимости (риэлторы и девелоперы);
оценк, брокеридж, консалтинг;
любая специальность в банковской, финансовой, инвестиционной сфере.

Человек, который собирается связать свою жизнь с коммерческим управлением недвижимостью, должен обязательно закончить курсы управляющего. Предостережение: не стоит набирать команду из тех, кто не имеет ничего, кроме теоретических представлений об управлении — и у Вас самих, и у Ваших сотрудников должен быть личный опыт работы именно с недвижимостью. Полезно поработать в западной компании, работающей на российском рынке.

Кстати о западных компаниях. Они разобрали себе управление зданиями класса А, и Вам придётся стартовать в классе В и даже реставрирующемся и ремонирующемся классе С. Спектр услуг, оказываемых управляющими, традиционно делится на 4 класса. Вот они, в порядке возрастания сложности:

так называемый клининг и прочие сопутствующие ему мелочи;
техобслуживание с целью оптимизации расходов;
работа с арендаторами — их поиск, отбор и решение текущих вопросов;
стратегическое (долгосрочное) управление активами. Как правило, оно начинается сразу после составления проекта будущего здания.

Надо сказать, что до последнего уровня сложности мало кто добирается, чаще всего только декларирует.

Ваша цель как управляющего — заставить здание приносить максимальный доход, повысить (и повышать постоянно) его финансовую и инвестиционную привлекательность для арендаторов и не только, а также освободить время хозяина коммерческой недвижимости для других дел.

До последнего времени в регионах с этим справлялись непосредственно застройщики, девелоперы, риэлторские конторы. Но это не является общемировой практикой, это случалось от нехватки чётких представлений о нише и её уникальности. Это как если бы в маленькой торговой палатке продавали хлеб, бакалею, мыло и резиновые сапоги… Застройщики занимались управлением построенных ими же домов не от нашей хорошей жизни, поэтому такая практика скоро прекратится даже в регионах.

Сколько нужно вложить денег и на что

Сначала — в общем, затем — в деталях.

В общем. набрать команду специалистов, которые могли бы соответствовать следующим должностям: генеральный директор, заместитель генерального директора, пиар-директор, маркетолог, финансовый директор, главный бухгалтер, юрист, главный по техническим вопросам и вопросам эксплуатации (главный инженер) и наёмный персонал, именуемый с лёгкой руки современных писателей «офисным планктоном».

Этим специалистам придётся платить зарплату — около двадцати тысяч долларов в месяц — на первоначальном этапе, пока Вы не выйдете на плавающие проценты от прибыли коммерческого здания, находящегося у Вас в управлении. Эксперты советуют, как решить проблему временного зазора — когда команда уже собрана, а здание, которым Вы собираетесь управлять ещё не найдено. Есть услуги «длинные» (это, как раз, то, чем Вы собираетесь заниматься) и услуги «короткие» — это то, что умеют ваши сотрудники, опыт, который они принесли с собой. К таким коротким услугам относится оценка, брокеридж, консалтинг.

Трата номер два — аренда офиса. Это обойдётся, по оценкам экспертов — в 25 тысяч долларов в год. Какой же офис будет уместен в этой рыночной нише? Здесь все единодушны — Ваш офис является визитной карточкой и она должна быть «с золотым обрезом». Т.е. не менее 50 квадратных метров в элитном сегменте. Дело в том, что не все сотрудники будут сидеть в головном офисе — часть из них, в силу сецифики своей работы, будет постоянно находиться что называется «на объекте». Это особенно актуально для тех компаний, которые не ограничиваются управлением только одним коммерческим объектом, а «ведут» сразу нескольких клиентов.

Второй Вашей визитной карточкой должен стать профессиональный сайт, который потянет на одну тысячу долларов (минимум).

Далее Вам предстоит заняться рекламой (как говорят профессионалы, от пяти тысяч условных единиц ежемесячно). Те же специалисты не советуют вкладывать деньги в «прямую» рекламу — напротив, она должна быть точно рассчитана и донесена только до тех, кто в ней в принципе нуждается.

В итоге получается, что на старт бизнеса Вам придётся затратить от 30 до 50 тысяч долларов. Вы будете получать невысокий (по меркам иных), но зато стабильный доход. Но, как говорится, иных уж нет, а те — далече, и хоть нефти в нашей стране много, на всех желающих её не хватит.

Самое сложное — это найти своё первое здание для того, чтобы Вас пустили им управлять. Дальше проблем не будет вообще. Как же решить эту задачу? А так же, как её решают юные парикмахеры — тренироваться на знакомых. Самые серьёзные директора российских УК говорят, что первый дом ищут у знакомых.

Окупаемость Вашего бизнеса по уже имеющемуся опыту составит от 1 до 2-х лет. Ваш процент — от трёх до десяти от потока прибыли, которую приносит коммерческая недвижимость, находящаяся в управлении.

Средняя доходность бизнеса от 15 до 20 процентов. Никаких лицензий и сертификатов не потребуется.

Вам стоит задуматься об открытии своего бизнеса в этой новой и стремительно развивающейся нише, если Вы имеете опыт работы в недвижимости и не любите жёсткую конкуренцию.

Источник