Бизнес план строительства малоэтажных домов

Особенности планирование строительства жилых домов

Строительство частных жилых домов – бизнес прибыльный, но связанный с некоторыми экономическими рисками. На этапе разработки бизнес-плана строительства домов на продажу их нужно обязательно учитывать.

Итак, возможные риски:

• Высокая конкуренция на рынке застройщиков
• Сезонность бизнеса

Бизнес-план должен выработать стратегию, как избежать возможных экономических ловушек и превратить строительство малоэтажных домов в доходное предприятие.

Отзыв на бизнес-план по строительству частных малоэтажных домов

Строительство жилого малоэтажного комплекса частных домов – дело затратное и на этапе планирования своего бизнеса мы столкнулись с проблемой нехватки средств. Для оформления кредита в банке или заключения договоров с инвестиционными партнерами потребовалась финансовая модель проекта со всеми расчетами. За решением данной задачи мы обратились к специалистам и приобрели готовый бизнес-план строительства частных жилых домов со всеми расчетами в компании План Про. Понятные и прозрачные схемы рентабельности дела, сроков окупаемости позволили нам без особого труда оформить кредит в «Сбербанке» на сумму 90 млн. руб. А предложенная в бизнес-плане модель развития помогла нам не только быстро окупить затраты, но и получить достойный доход.

Вишневский М.А. ООО «Мой дом», Нижегородская область

Разработка бизнес-плана для строительства частных жилых домов

Концепция бизнес-плана строительства малоэтажных домов

Важно понимать, что конкуренция на строительном рынке очень велика, поэтому на стадии планирования вам прежде всего стоит определиться с общей концепцией вашего проекта и целевой направленностью. При составлении бизнес-плана необходимо четко понимать, какие жилые дома вы строите (загородные или это городская застройка), на какого покупателя они рассчитаны (типовое или элитное строительство).

В связи с выбором формата своей строительной деятельности следует планировать маркетинг и рекламную компанию. Это особенно важно для начинающего предпринимателя.

Основные вопросы бизнес-плана

Для полноценного разбора предполагаемого дела бизнес-план строительства частных жилых домов должен рассматривать следующие вопросы:

• Анализ рынка и маркетинговая стратегия
• Юридическое оформление бизнеса
• Анализ инвестиций
• Процесс строительства
• Подбор работников
• Расчет бюджета
• Сроки окупаемости

Анализ рынка и маркетинг

Так как уровень конкуренции в выбранном строительном бизнесе крайне высок, начинающему предпринимателю специалисты советуют внимательно проанализировать местный соответствующий рынок и выбрать для начала одну узкую направленность дела, например, строительство элитного жилья.

Исходя из выбранного формата в бизнес-плане по строительству частных жилых домов следует определить свои рыночные преимущества, например:

• Логистически удобное расположение офиса
• Индивидуальный подход к клиенту и высокий сервис (у небольшой компании больше шансов это успешно практиковать, чем у крупной)
• Уникальные, современные технологии строительства
• Экологически чистые материалы
• Надежность и выполнение работ в срок

В бизнес-плане строительства жилых домов на продажу должна быть разработана и рекламная компания. Выбор каналов рекламы также будет зависеть от выбранной вами строительной ниши, например при строительстве загородного элитного жилья нецелесообразно раскладывать рекламные листовки в салонах красоты бюджетного уровня.

В целом, конечно, лучше всего задействовать разные виды рекламы, начиная от обычной формы объявлений в СМИ и заканчивая продвижением сайта и контекстной рекламой.

Юридическое оформление бизнеса

При составлении бизнес-плана постройки частных жилых домов важно сразу определиться с формой организационно-правовой деятельности (например, ИП или ООО). И выбрать систему налогообложения, например, УСН.

Если вы планируете постоянный штат работников, то необходимо зарегистрировать компанию в ФСС, ПФ и службе занятости.

Важным юридическим вопросом является проектно-сметной документации. Условно этот процесс будет состоять из следующих этапов:

• Подготовка проектной документации на строительство частных домов
• Получение разрешений и допусков от контролирующих органов и администрации

Процесс проектирования, строительства и сдачи жилого дома сопровождается большим количеством разрешительных документов (например, от службы пожарной охраны).

Данный вид бизнеса лицензированию не подлежит.

Юридическое оформление данного вида бизнеса потребует от вас достаточно не только много времени и сил, но и финансовых затрат (оплата государственных пошлин, налогов). Поэтому все соответствующие затраты обязательно необходимо включить в бизнес-план строительства частных жилых домов.

Анализ инвестиций

При расчете первоначального бюджета в бизнес-плане строительства частных жилых домов на продажу стоит учесть следующие составляющие:

• затраты на юридическое оформление бизнеса и налоги
• покупка участка под строительство
• затраты на строительно-монтажные работы
• рекламный бюджет
• заработная плата работников
• оплата услуг подрядчиков
• коммунальные платежи
• иные расходы, включая «подушку безопасности»

Общая сумма инвестиций составит примерно 100 — 500 млн. рублей. Важно понимать, что эта цифра приблизительна и зависит от многих индивидуальных факторов, например, масштаб строительства и количество объектов. Наиболее правильные и корректные показатели вам может предоставить только разработанный индивидуально для вас бизнес-план строительства малоэтажных жилых домов.

Таким образом, все расчеты напрямую связаны с индивидуальной финансовой программой отдельно взятого бизнеса, поэтому сложно точно спрогнозировать конкретные цифры капиталовложений. Однако наша компания может оказать вам существенную помощь в формировании вашего бизнес-проекта. Для этого вы можете скачать готовый бизнес-план строительства индивидуального жилого дома. Финансовая структура, разработанная в образце, позволит наиболее точно определить размер инвестиций и рассчитать экономическую эффективность дела.

Значительно больший объем инвестиций вам потребуется, если вы решите заняться строительством многоэтажных домов. Бизнес-план строительства жилого комплекса многоквартирных многоэтажных домов поможет вам оценить все значимые показатели этого проекта, и определить возможность его реализации для себя.

Процесс строительства

Сам процесс строительства – самый трудоемкий этап организации бизнеса, требующий крупных финансовых вложений. Условно можно выделить следующие стадии этого процесса:

• подготовка концептуального проекта
• разработка проектно-сметной документации
• строительно-монтажные
• присоединение к сетям
• приемка

При разработке этих вопросов в бизнес-плане строительства жилых городских или загородных частных домов особое внимание должно быть обращено на некоторые нюансы

1. соблюдение норм строительства;
2. строительство с соблюдением концептуального проекта
3. при выборе подрядчиков и строительных бригад следует отдавать предпочтение надежным компаниям, имеющим репутацию
4. при выборе участка для строительства необходимо учитывать его логистику, а также соотносить с форматом стройки

К вопросу оборудования нужно относиться не менее серьезно. Специалисты советуют на начальном этапе брать необходимую технику в аренду, а покупать только те инструменты, которыми вы планируете пользоваться постоянно.

Подбор работников

При планировании строительства частных жилых домов в бизнес-плане необходимо определиться со штатом работников.

К числу постоянных работников строительной компании можно отнести:

1. Руководитель
2. Бухгалтер
3. Менеджер
4. Прораб

Проектные и строительные бригады узкой направленности можно нанимать на подрядных условиях. Предложений на данном рынке много и здесь важно наладить сотрудничество с надежной фирмой, чтобы не испортить репутацию своей компании.

В любом случае только исходя из индивидуальных особенностей вашего бизнеса можно корректно сформулировать число работников, а также рассчитать затраты на их заработную плату.

Расчет бюджета

Бизнес-план строительства частных малоэтажных жилых домов должен помочь вам не только разобраться с организационной структурой проекта, но и с расчетами финансовых движений.

Основными статьями на первоначальном этапе будут: юридическое оформление бизнеса, покупка земельного участка, стройматериалы, затраты на оборудование, заработная плата и пр.

Размер доходов сейчас предположить сложно, так как в примере бизнес-плана постройки дома мы не можем учесть показатели и специфические факторы конкретного бизнеса.

Расчеты окупаемости

Строительный бизнес поначалу всегда требует немалых затрат, однако при правильном построении бизнес-плана частного жилого дома он имеет достаточно небольшой срок окупаемости.

Прогнозирование выручки от постройки жилых домов, которая за ххх период составит ххх тыс. руб. осуществляется с учетом всех индивидуальных особенностей того или иного хозяйства. Но примерную сумму можно рассчитать самим, исходя из среднестатистических цен на малоэтажные дома по России, которые за период ххх составили xxx руб.

Средний срок окупаемости вашего бизнеса составит примерно 3 — 5 лет.

Важно понимать, что составленный индивидуальный бизнес-план строительства частного жилого дома будет учитывать особенности и реальные показатели именно вашего дела, что позволит правильно рассчитать инвестиции и спрогнозировать доход.

Скачайте готовый бизнес-план строительства частных малоэтажных жилых домов с финансовыми расчетами и финансовой моделью Excel

Таким образом, строительный бизнес – дело прибыльное, но связанное с определёнными достаточно крупными инвестиционными рисками, которые важно избежать еще на стадии планирования деятельности. Грамотная разработка бизнес-плана позволит вам детально рассмотреть все нюансы становления данного бизнеса, рассчитать его экономическую эффективность.

Чтобы сэкономить свои силы и время, вы можете скачать образец готового бизнес-плана строительства частного жилого дома с расчетами. Экономическая структура и ясные, четкие расчеты, представленные в образце, помогут вам разработать финансовую модель своего проекта. Кроме того, мы предлагаем разработать для вас уникальный бизнес-план «под ключ» с учетом особенностей именно вашего предприятия.

Бизнес в сфере строительства частных жилых домов – предприятие, предприятие многоуровневое и затратное, но при детальной разработке бизнес-постройки жилых домов ваш бизнес быстро окупится и будет приносить достойный доход.

Бизнес-план

Строительство малоэтажных домов в Московской области

Методологические комментарии к исследованию

Настоящий бизнес-план представляет собой проект осуществления бизнес-операций, действий фирмы, содержащий сведения о фирме, товаре, его производстве, рынках сбыта, маркетинге, организации операций и их эффективности.

Период планирования – 2012 г.

Актуальность исследования – апрель 2013 года.

Объект и предмет исследования и планирования

Предметом исследования является ситуация на рынке жилого строительства малоэтажных домов эконом класса как в РФ в целом, так и в Московской области, в частности.

Цели и задачи исследования

Целью проекта является выявление перспектив и оценка эффективности инвестиционных вложений в проект.

Задачи исследовани я:

оценка объема и емкости рынка жилого строительства;

описание структуры рынка;

конкурентный анализ игроков рынка;

анализ потребителей;

оценка тенденций и перспектив развития рынка;

оценка экономической эффективности проекта

Источники информации

База данных государственных органов статистики (информация по производственным показателям крупных компаний, по показателям финансово-экономической деятельности более чем 4,5 млн российских предприятий, отраслевые показатели);

Отраслевая статистика;

Данные государственных структур, в том числе Министерства экономического развития, Федеральной таможенной службы России (ФТС РФ)

Специализированные базы данных Агентства «MegaResearch»;

Рейтинги;

Информационные ресурсы участников рынка;

Отраслевые и специализированные информационные порталы;

Материалы сайтов исследуемой тематики (web-ресурсы производителей и поставщиков, электронные торговые площадки, доски объявлений, специализированные форумы, Интернет-магазины);

Региональные и федеральные СМИ;

Порталы раскрытия информации (отчетность открытых акционерных обществ);

Опросы основных участников рынка.

Распространение Бизнес-плана

Материалы Бизнес-плана не предназначены для широкого распространения или публикации и не могут быть воспроизведены или переданы третьим сторонам.

Распространение либо тиражирование настоящего документа, либо его части без письменного согласия Исполнителя запрещается.

При предоставлении бизнес-плана пользователям до их сведения должны быть доведены цели данного документа, допущения, принятые для его составления, а также все существующие ограничения по использованию.

Объем анализа

Бизнес-план подготовлен на основании информации, полученной из общедоступных источников

Ограничение ответственности

Все мнения, выводы и оценки, содержащиеся в настоящем бизнес-плане действительны на дату его составления. Исполнитель не несет ответственности за изменение экономических, политических, социальных и иных условий, которые могут оказать влияние на обоснованность данных суждений.

Исполнитель не несет ответственности за какие-либо убытки или ущерб, понесенные третьей стороной в результате использования информации данного бизнес-плана.

Оглавление

1. РЕЗЮМЕ ПРОЕКТА 6

1.1. Суть проекта и основные выводы 6

2. ИНФОРМАЦИЯ ОБ ИНИЦИАТОРЕ ПРОЕКТА 8

2.1. Общие данные 8

2.2. Учредители (акционеры) 8

2.3. Виды и объемы деятельности 8

2.4. Финансовое состояние 8

2.5. Информация о руководителях 8

3. СУЩНОСТЬ ПРОЕКТА 9

3.1. Концепция проекта 9

3.2. Местоположение объекта 9

3.3. Описание домов 9

3.4. Описание технологии и процесса строительства 10

3.5. Сметная стоимость строительства 12

3.6. Прочие технологические вопросы 12

3.7. Правовые вопросы реализации проекта 12

3.8. Экологические вопросы проекта 13

4. МАРКЕТИНГОВЫЙ АНАЛИЗ РЫНКА ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ РАЙОНА РЕАЛИЗАЦИИ ПРОЕКТА 14

4.1. Обоснование рыночной актуальности проекта 14

4.2. Анализ состояние жилищного рынка в России в 2012-2013 гг., в разрезе Федеральных округов 15

5. ИНВЕСТИЦИОННЫЙ ПЛАН 18

5.1. Объем и направление инвестиций 18

5.2. Финансирование проекта 18

6. ОПЕРАЦИОННЫЙ ПЛАН 20

6.1. План строительства 20

6.2. Прогноз объемов реализации недвижимости 20

6.3. Цены реализации 21

6.4. Персонал проекта 21

6.5. Текущие расходы 21

7. ФИНАНСОВЫЙ ПЛАН 22

7.1. Общие сведения 22

7.2. Налоговое окружение и бюджет 22

7.3. Источники финансирования 22

7.4. Расчет выручки 22

7.5. Отчет о движении денежных средств 23

7.6. Отчет о прибылях и убытках 23

8. АНАЛИЗ ПРОЕКТА 24

8.1. Анализ эффективности проекта 24

8.1.1. Чистый доход 26

8.1.2. Чистый дисконтированный доход 26

8.1.3. Внутренняя норма доходности 26

8.1.4. Потребность в дополнительном финансировании 27

8.1.5. Индексы доходности затрат и инвестиций 27

8.1.6. Срок окупаемости, дисконтированный срок окупаемости 27

8.2. Анализ рисков 27

8.3. Анализ чувствительности 28

Финансовая модель в формате MS EXCEL 28

ВЫВОДЫ ПО ПРОЕКТУ 28

Информация об исполнителе бизнес-плана 29

1. РЕЗЮМЕ ПРОЕКТА

Целью настоящего бизнес-плана является описание процесса организации строительства жилых малоэтажных домов (3 этажа) 3-х подъезда и обоснование экономической эффективности инвестиций в данное строительство.

1.1. Суть проекта и основные выводы

В рамках настоящего бизнес-плана рассматривается инвестиционный проект по строительству жилого дома эконом класса в поселке *** Московской области.

Цель проекта

Целью проекта является выявление перспектив и оценка эффективности инвестиционных вливаний в проект.

Задачи проекта

Способом достижения цели проекта является: организация строительства дома в запланированные сроки и осуществление продаж всех *** квартир, находящихся в строящемся доме.

Инвестиции

По строительству данного жилого дома схема взаимодействия ООО *** и государства (реализует программу «Жилище» Министерство регионального развития) следующая: ***

Показатели эффективности проекта

В расчетной части бизнес-плана была сформирована финансовая модель реализации проекта и вычислены основные показатели эффективности: чистый дисконтированный доход – NPV; внутренняя норма рентабельности — IRR; ставка дисконтирования проекта, окупаемость проекта и индекс рентабельности.

Показатели эффективности, полученные в результате проведенных расчетов, представлены ниже.

Таблица 1. Показатели эффективности проекта

Показатель	Значение
Ставка дисконтирования годовая	15%
Ставка дисконтирования квартальная
NPV, руб.
IRR, %
PI
Срок окупаемости, лет.
Дисконтированный срок окупаемости, лет.
Инвестиции в проект, руб.

Источник: Расчеты Megaresearch

По всем показателям проект считается выгодным. В первую очередь это связано с использованием государственной поддержки при строительстве дома. Несмотря на то, что данные инвестиции являются долгосрочными, но сотрудничество по программе расселения ветхого и аварийного жилья обеспечивает проекту минимальный уровень рисков.

2. ИНФОРМАЦИЯ ОБ ИНИЦИАТОРЕ ПРОЕКТА

Инициатором проекта является ЗАО *** а реализацией пилотного коммерческого проекта и первого дома под программу переселения занимается предприятие ООО ***, специализирующееся на малоэтажном строительстве.

2.1. Общие данные

***

2.2. Учредители (акционеры)

***

2.3. Виды и объемы деятельности

Промышленное строительство;

Строительство ТРЦ;

Строительство складских и логистических объектов;

Строительство спортивных объектов;

Строительство социально значимых объектов.

2.4. Финансовое состояние

Предприятие работает с прибылью. Финансовая стабильность обуславливается участием в программе с государственной поддержкой и ***

2.5. Информация о руководителях

Заказчиком проекта является ***

3. СУЩНОСТЬ ПРОЕКТА

3.1. Концепция проекта

Построенный объект позиционируется как современный жилой многосекционный дом эконом класса, основным элементом которого является блокируемая секция. Дом может включать в себя одно-¸ двух-, трех — комнатные квартиры согласно приоритетам требуемого жилья в данном регионе, а также нежилые помещения.

3.2. Местоположение объекта

Объект расположен в поселке *** района Московской области.

Население района составляет *** человек.

3.3. Описание домов

Строящийся дом запроектирован с использованием современных технологий ЛСТК ( Легкие Стальные Тонкостенные Конструкции ) и современных высококачественных теплоизоляционных и отделочных материалов. Основные параметры строящегося дома были предоставлены Заказчиком.

Рис.2. Техническая характеристика возводимого дома

№	Параметр	Характеристика
1	Технология строительства дома	ЛСТК (Легкие Стальные Тонкостенные Конструкции)
2	Устройство фундамента	Устройство мелко заглубленных ленточных фундаментов из монолитного железобетона М-300
3	Количество подъездов(секций)	3
4	Этажность дома(кол-во)	3
5	Количество однокомнатных квартир	8
6	Количество трехкомнатных квартир	14
7	Площадь квартир общая	1188
8	Площадь квартир жилая	503,04
9	Общая площадь здания	1315
10	Сметная стоимость строительства 1 кв.м. здания, тыс.руб./кв.м.	24 570
11	Аренда земельного участка, руб./мес.	50 000

Источник: Предоставлено Заказчиком

Внешне жилой дом смотрится вполне стильно и современно.

Рис 3. Внешний вид жилого дома(фото)

Источник: Предоставлено Заказчиком

Площадь однокомнатных квартир от 33 кв.м , трехкомнатных от 66 кв.м, что полностью соответствует концепции квартир эконом класса.

3.4. Описание технологии и процесса строительства

Основой конструктивной системы являются Легкие Стальные Тонкостенные Конструкции (ЛСТК) — стальные оцинкованные профили разной конфигурации толщиной 0.7-2.0 мм, соединяемые между собой при помощи само-сверлящих винтов и эффективного утеплителя (например: минералловатные плиты — негорючий, экологически безопасный материал, обеспечивающий высокие теплофизические параметры стены), плотно уложенного между стойками.

Рис.4. Устройство наружной стены по технологии ЛСТК

Источник: электронный строительный справочник

Преимущества лёгких стальных тонкостенных конструкций:

Экологичность. При возведении здания из ЛСТК происходит минимальное воздействие на окружающий ландшафт (деревья, кустарники, другие здания). Возможность полной утилизации дома.

Быстрота возведения. Срок возведения здания из ЛСТК 4-5 месяцев.

Лёгкость и простота монтажа. При строительстве требуется не более 15 рабочих.

Отсутствие усадки фундамента в период строительства и эксплуатации.

Всесезонный монтаж.

Отсутствие тяжёлой техники при строительстве.

Сейсмоустойчивость. Строительство домов по технологии ЛСТК приобрело широкую популярность в Японии и других странах с высокой сейсмической активностью.

Низкая себестоимость 1 квадратного метра. Рыночная стоимость 1 квадратного метра готового дома из ЛСТК в России составляет около 25 000 руб. /кв.м.

Очень высокие характеристики теплосбережения.

Высокий срок службы. Срок службы дома из ЛСТК составляет от 70 до 100 и более лет (по оценкам авторитетных западных кредитных организаций).

3.5. Сметная стоимость строительства

Для климатической зоны Московской области существуют следующие ориентиры стоимости строительства «коробки» дома (коттеджа) по технологии «ЛСТК ***

Стены (толщ. до 300 мм. и выс. до 3000 мм.) — с обшивкой внутренней части ГКЛ, наружной части СМЛ; фасадные термопанели облицованные керамической плиткой;

Перекрытия (толщ. до 300 мм.) — по оцинкованному каркасу;

Полы – утепленный линолеум по монолиту;

Потолки — ГКЛ;

Окна пластиковые трехкамерные.

3.6. Прочие технологические вопросы

***

3.7. Правовые вопросы реализации проекта

Необходимо отметить, что в настоящее время, несмотря на достаточно интенсивное развитие данного направления в строительстве, ежегодный прирост в доле общего возводимого жилья в России, институт малоэтажного строительства не нашел широкого законодательного обеспечения, что говорит об отсутствии специального правового регулирования малоэтажного строительства на данном этапе его развития.

Так, в частности, анализ действующего законодательства показал, что в Российской Федерации понятие малоэтажного жилья как таковое отсутствует. Данное упущение негативно сказывается на развитии малоэтажного строительства, поскольку отсутствие законодательного определения не учитывает особенностей отношений, возникающих при строительстве и эксплуатации малоэтажных домов.

Постановлением Правительства РФ от 17.12.2010 N 1050 «О федеральной целевой программе «Жилище» на 2011 — 2015 годы в 2011 — 2015 гг в рамках подпрограммы «Стимулирование программ развития жилищного строительства субъектов Российской Федерации» запланировано развитие строительства жилья эконом класса, в первую очередь малоэтажного, которое отвечает современным стандартам энергоэффективности и экологичности и доступно гражданам со средним уровнем доходов, а также упрощение порядка предоставления кредитов застройщикам, жилищным некоммерческим объединениям граждан, в том числе жилищно-строительным кооперативам, для обеспечения строительства малоэтажного жилья.

Распоряжением Правительства РФ от 17.11.2008 N 1662-р «О Концепции долгосрочного социально-экономического развития Российской Федерации на период до 2020 года»  провозглашено активное развитие малоэтажной застройки. Однако в настоящее время в законодательстве отсутствуют четкие формулировки основополагающих понятий малоэтажного дома, общего имущества на территории малоэтажной жилой застройки, закрытого и открытого кооператива малоэтажного жилья, что свидетельствует об отсутствии понимания определяемых этими терминами явлений и процессов, а это, в свою очередь, снижает эффективность правового регулирования.

3.8. Экологические вопросы проекта

При возведении здания из ЛСТК происходит минимальное воздействие на окружающий ландшафт (деревья, кустарники, другие здания). Возможность полной утилизации дома. Также стоит отметить меньшее участие в строительном процессе по технологии ЛСТК автотехники, привлечения автокрана, иного оборудования и механизмов, способствующих загрязнению окружающей среды.

Выводы раздела 3:

***

4. МАРКЕТИНГОВЫЙ АНАЛИЗ РЫНКА ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ РАЙОНА РЕАЛИЗАЦИИ ПРОЕКТА

4.1. Обоснование рыночной актуальности проекта

На сегодняшний день, на территории Подмосковья, с учетом новых присоединенных территорий, строится *** млн. квадратных метров жилья, что составляет как минимум, *** тысяч квартир. Около *** млн. квадратов находится в настоящий момент на реализации, в то время как остальное распродано. Основная часть первичного рынка сосредоточена в 5 подмосковных городах, расположенных не далее, чем в 10 км. от МКАД. Это «новая» Москва – 1,7 млн. кв.м. жилья, Химки – 1,2 млн. кв.м., Одинцовский район – 1,1 млн. кв.м., Красногорский район и Балашиха – 1 и 0,9 млн. кв.м. соответственно.

Инвестиционный климат региона

Московская область занимает видное место в общероссийской экономике по всем видам потенциалов.

Рис.5. Распределение частных видов потенциалов в % от страны в целом

***

Источник: РА Эксперт

Регион характеризуется сравнительно меньшими экономическими рисками для потенциальных инвесторов относительно среднероссийских показателей.

Рис.6. Распределение частных рисков Московской области по сравнению со средними по стране

***

Источник: РА Эксперт

Как можно видеть из рисунка 6, для потенциального инвестора в Московской области меньшие относительно среднероссийских экономические, управленческие, социальные риски.

Спрос и предложение

Высокий уровень инвестиционной активности обусловлен динамично повышающимся спросом на новостройки. По информации подмосковного Росреестра, по итогам 1 полугодия прошлого года, в сфере недвижимости было заключено около 20 тысяч договоров долевого участия. В первой половине текущего года, данный показатель увеличился на 68% (до 33,4 тысяч сделок). По мнению специалистов, рост количества сделок на рынке первичной недвижимости объясняется вытеснением серых схем продажи с рынка и легализацией законных форматов договоров, фиксирующихся в Росреестре. По оценке риелторов и застройщиков, объемы сделок с жильем повысились на 20% в год.

Но вместе с тем, встает вопрос: а чем же «подогревается» спрос в эконом сегменте жилого строительства? Ведь ни для кого не секрет, что многие люди, желающие решить свои жилищные проблемы, не имеют стабильного, официального дохода. Ответ достаточно прост: ипотечное кредитование. Поэтому показателю Москва и Московская область далеко впереди всех остальных субъектов в Российской Федерации.

Рис. 7 . Ситуация по ипотечному кредитованию по субъектам РФ

***

Источник: аналитика АИЖК

По данным АИЖК за 10 мес. 2012 года, три округа по показателям объемов ипотечного кредитования идут далеко впереди всех остальных: Приволжский федеральный округ; Центральный федеральный округ и Сибирский федеральный округ.

Анализ цен на жилье в Московской области

Был сделан анализ средне-сложившихся цен на жилую недвижимость на апрель 2013 года.

Рис.8. Конъектура цен в области и основные экономические характеристики

***

Источник: www . gdeetotdom . ru

Как можно наблюдать из Рис.8. цены в области во многом зависят от удаленности от МКАД. Максимальный уровень цен в области зафиксирован в г.Котельники – *** руб./кв.м. ; минимальный уровень – *** руб./кв.м. в г.Кашира.

Сегментация потенциальных покупателей

***

Выводы п.4.1:

***

4.2. Анализ состояние жилищного рынка в России в 2012-2013 гг., в разрезе Федеральных округов

Столичный рынок отличает высокая степень проникновения современных моделей ведения бизнеса, высокий уровень жизни населения и сравнительно высокий общий спрос на соответствующие услуги. Анализируя эти пункты можно сделать вывод, что столичные рынки близки к западным. Это позволяет сравнительно легко заимствовать западные стандарты и без принципиальных изменений применять их к российским условиям.

В регионах эти условия не выполняются: объем потенциальных потребителей услуг тут слишком мал, а их уровень доходов не позволяет создавать приток капитала, необходимый для поддержания инфраструктуры таких объектов. Поэтому основной особенностью регионального рынка коммерческой недвижимости является адаптация их стандартов к условиям меньшего финансирования, выражающаяся в изменении бизнес-процессов и функционала таких объектов в соответствии с условиями внешней среды.

Таблица 3. Объемы ввода жилищного строительства в федеральных округах РФ

Объемы ввода жилищного строительства, тыс.кв.м
Округ	2011 год	2012 год	Отношение объема 2012 к 2011 году, %
Центральный Федеральный округ
Северо-Западный Федеральный округ
Южный Федеральный округ
Северо-Кавказский Федеральный округ
Приволжский Федеральный округ
Уральский Федеральный округ
Сибирский Федеральный округ
Дальне-Восточный Федеральный округ
Российская Федерация

Источник: Аналитическое агентство Ассоциации строителей России

Если рассматривать ситуацию с точки зрения субъектов РФ, где масштабно развернуто строительство жилого сектора, то ситуация будет такая:

Рис. 11. Лидеры жилищного строительства по субъектам РФ (за 2011 г.)

***

Источник: ФСГС РФ

Но случаются расхождения в статистических справках в разных источниках еще и в силу того, на какой период года делается тот или иной отчет. Дело в том, что «львиная доля» сдаваемых объектов в жилищном строительстве приходится на конец года, четвертый квартал.

Рис.12. Распределение ввода жилого сектора по квартально в период 2010-12 гг

***

Источник: ФСГС РФ

Объясняется это тем, что в нашей стране сложилась такая традиция, когда застройщики любой ценой, зачастую с актами недоделок, пытаются сдать объект в текущем, а не в следующем году. Поэтому многие объекты по сдаче зачастую оказываются «на грани» между текущим и следующим календарным годом.

Задачи реализации программа расселения из ветхого и аварийного жилья.

Президентом Владимиром Владимировичем Путиным поставлена задача — до конца 2015 года расселить все аварийные дома признанные таковыми до 1 января 2012 года. Поэтому объемы финансирования за счет Фонда на следующие 3 года изменятся. 125 млрд. рублей планируется направить на расселение аварийного жилья, 18 млрд. рублей — на капремонт жилфонда, 15 млрд. рублей — на модернизацию коммунальной инфраструктуры.

Выводы главы 4:

***

5. ИНВЕСТИЦИОННЫЙ ПЛАН

5.1. Объем и направление инвестиций

В данном проекте инвестиции рассмотрены и отнесены к соответствующим категориям до момента полной реализации проекта, т.е. продажи всех *** квартир.

Приведем расчет полной суммы инвестиций в строительство.

Таблица 36. Распределение инвестиций в проект и их классификация

***

Необходимо уточнить, что получившаяся сумма включает в себя все виды издержек по ходу строительства:

— Строительно-монтажные работы;

-Административные расходы;

-Аренда земельного участка;

-Прочие и накладные расходы.

5.2. Финансирование проекта

В расчетной части бизнес-плана по каждой категории инвестиционных вложений в проект была рассмотрена с точки зрения календарных интервалов вливаний в проект. Соответственно, каждый квартал реализации проекта включает в себя суммы по всем необходимым категориям.

Таблица 37. Распределение инвестиций по ходу реализации проекта

***

Источник: расчетная часть бизнес-плана Megaresearch

Как мы можем наблюдать из приведенной таблицы, большая часть инвестиций потребовалась в первом и во втором квартале 2012 года.

Рис. 13. Диаграмма распределения инвестиционных вложений в проект

***

Источник: расчетная часть бизнес-плана Megaresearch

Выводы Главы 5:

Весь объем инвестиций, *** руб. составляет сметная стоимость строительства дома. Именно эти деньги инвестирует в проект государство по программе расселения из ветхого и аварийного жилья.

Необходимо уточнить, что получившаяся сумма включает в себя все виды издержек по ходу строительства:

— Строительно-монтажные работы;

-Административные расходы;

-Аренда земельного участка;

-Прочие и накладные расходы.

6. ОПЕРАЦИОННЫЙ ПЛАН

6.1. План строительства

Разработан план проведения всех работ по строительству жилого дома. 1

Таблица 37. Календарный план проведения работ по строительству жилого дома.

Источник: расчетная часть бизнес-плана Megaresearch

Проект реализован в кратчайшие сроки, благодаря использованию технологии ЛСТК и государственной поддержке по программе переселения из ветхого и аварийного жилья. Этап работ «Строительство коробки дома» удалось реализовать за первые два квартала 2012 года. Работы по монтажу всех коммуникаций с работой всех подрядчиков завершились в третьем квартале 2012 года. Благоустройство прилегающей территории было сделано в четвертом квартале 2012 года.

6.2. Прогноз объемов реализации недвижимости

По сложившейся практике жилая недвижимость более активно продается по мере возведения здания. У покупателей появляется уверенность в том, что дом буден достроен и запущен в эксплуатацию. Исключение составляют крупные известные девелоперы, например, компания «СУ -155». Поскольку рассматриваемый застройщик ООО *** не столь известен на рынке, будем полагать что покупательская активность будет прямо пропорционально возрастать по мере строительства дома.

Таблица 38. Распределение продаж всего объема строительства по квартально

***

Источник: расчетная часть бизнес-плана Megaresearch

Основные продажи квартир приходятся на третий и четвертый кварталы 2012 года, в денежном эквиваленте по *** рублей соответственно.

6.3. Цены реализации

В п.4.1 был сделан вывод, что средне-сложившиеся цены на жилую недвижимость в *** на момент реализации проекта составляют *** руб./кв.м

За основу взята информация по ценам на жилье, предоставленная Заказчиком, а именно:

*** руб./кв.м для квартир, продаваемых предприятием на обще-рыночных условиях в 2012 году. Цена на объекты 2013 года постройки составляет *** руб./кв.м. и выше.

***руб./кв.м для квартир, отдаваемых государству по программе взаимодействия «Расселение из ветхого и аварийного жилья» на 2012 год и *** руб./кв.м на 2013 год.

6.4. Персонал проекта

Расходы на персонал, привлекаемый по ходу строительства жилого дома, учтены в сметной стоимости и отдельно в бизнес-плане не отражались.

6.5. Текущие расходы

Как уже отмечалось в главе 5 «Инвестиции» все текущие расходы по ходу строительства жилого дома были учтены в сметной стоимости строительства квадратного метра и отдельно в бизнес-плане не рассматривались.

7. ФИНАНСОВЫЙ ПЛАН

7.1. Общие сведения

Для формирования финансовой части бизнес-плана был произведен расчет доходов от проекта поквартально, группировка и календарное распределение инвестиционных вложений. Упрощенная система налогообложения была изначально принята Заказчиком. В плане доходов и расходов рассчитаны оба варианта уплаты УСН и выбран оптимальный.

7.2. Налоговое окружение и бюджет

Предприятие функционирует на УСН. В плане доходов и расходов произведен расчет на два варианта уплаты налога:

— (Доходы – Расходы)* 15%

— Доходы *6%.

Первый вариант оказался более выгодным для рассматриваемого проекта реализации.

7.3. Источники финансирования

Как уже описывалось выше в п.5 проект по сметной стоимости финансируется государством в рамках программы в размере *** руб.

7.4. Расчет выручки

Был произведен расчет продаж всех квартир, согласно размерам предоставленных Заказчиком, по ценам, определенным в п.6.3.

Таблица 41. Расчет сумм доходов от продажи квартир

***

Источник: расчетная часть бизнес-плана Megaresearch

Необходимо уточнить один важный момент. 18 квартир по государственной программе ООО *** не продает. Цены и стоимость этих квартир проставлены учетом суммы возврата государственной поддержки строительства по сметной стоимости на сумму *** рублей. Данными квартирами распоряжается государство.

7.5. Отчет о движении денежных средств

Отчет формировался для данного проекта, с учетом завершения в течение одного календарного года. Расходы формировались на основе поквартального распределения, описанного в п.6.5. Доходная часть основывается на прогнозе объемов реализации квартир, представленных в п.6.2.

Таблица 42. Итог отчета о движении денежных средств

***

Источник: расчетная часть бизнес-плана Megaresearch

В отчет ДДС, сделан прогноз на 2013 год, учитывающий актуальные цены сметной стоимости строительства и продажной рыночной цены 1 кв.м.

7.6. Отчет о прибылях и убытках

Отчет формировался для данного проекта, с учетом завершения в течении одного календарного года. Расходы формировались на основе поквартального распределения, описанного в п.6.5. Доходная часть основывается на прогнозе объемов реализации квартир, представленных в п.6.2.

Таблица 43. Итог отчета о прибылях и убытках

***

Источник: расчетная часть бизнес-плана Megaresearch

Результаты работы предприятия за 2012 год: Валовая прибыль – *** руб., налог УСН – *** руб., чистая прибыль предприятия – *** руб.

8. АНАЛИЗ ПРОЕКТА

8.1. Анализ эффективности проекта

Показатели эффективности инвестиционного проекта позволяют определить эффективность вложения средств в тот или иной проект. При анализе эффективности инвестиционных проектов используются следующие показатели эффективности инвестиций:

Чистый дисконтированный (приведенный) доход (денежный поток), чистая приведенная стоимость, NPV

Период (срок) окупаемости, PB

Дисконтированный период окупаемости, DPB

Внутренняя норма доходности (рентабельности), норма возврата инвестиций, IRR

Индекс прибыльности, индекс рентабельности, индекс доходности, PI

Модифицированная внутренняя норма рентабельности, MIRR

Метод чистой приведенной стоимости (NPV — метод)

Чистый дисконтированный доход (чистая приведённая стоимость) (англ. Net present value, общепринятое сокращение — NPV (ЧДД)) – сумма дисконтированных одновременных разностей между выгодами и затратами по проекту. Сумма денежных потоков (поступлений и платежей), связанных с операционной и инвестиционной деятельностью, приведенных (дисконтированных) на момент начала осуществления инвестиций.

Чистый дисконтированный доход NPV рассчитывается по формуле 1.

(1.)

Где i — ставка дисконтирования;

CFt – чистый денежный поток периода t;

T – длительность проекта в периодах.

Расчёт NPV — стандартный метод оценки эффективности инвестиционного проекта и показывает оценку эффекта от инвестиции, приведённую к настоящему моменту времени с учётом разной временной стоимости денег. Если NPV больше 0, то инвестиция прибыльна, а если NPV меньше 0, то инвестиция убыточна.

С помощью NPV можно также оценивать сравнительную эффективность альтернативных вложений (при одинаковых начальных вложениях более выгоден проект с наибольшим NPV).

Положительные качества NPV:

чёткие критерии принятия решений

показатель учитывает стоимость денег во времени (используется коэффициент дисконтирования в формулах).

Отрицательные качества NPV:

показатель не учитывает риски.

не учитываются вероятность исхода события, так как все денежные потоки и коэффициент дисконтирования являются прогнозными значениями.

Метод периода окупаемости (PB)

Срок окупаемости (Payback period, PB) – ожидаемый период возмещения первоначальных вложений из чистых денежных поступлений. Время, за которое поступления от оперативной деятельности предприятия превысят затраты на инвестиции.

Период окупаемости PB рассчитывается по формуле 2.

PB= Investments/ACF (2)

Где Investments – начальные инвестиции;

ACF – Annual Cash Flow (среднегодовая сумма чистого денежного потока).

Метод дисконтированного периода окупаемости (DPB)

Дисконтированный срок окупаемости (DPB) – срок окупаемости (см. выше), но с учетом дисконтирования.

Дисконтированный срок окупаемости DPB рассчитывается по формуле 3.

(3)

Где t — , t + — период когда наблюдался отрицательный и положительный NPV.

Индекс прибыльности, индекс рентабельности, индекс доходности, PI

Индекс прибыльности (profitability index, PI) – дисконтированная стоимость денежных поступлений от проекта (NPV) на единицу вложений. Показывает относительную прибыльность проекта.

Индекс прибыльности PI рассчитывается по формуле 4.

(4)

Значения PI: Для эффективного проекта PI должен быть больше 1

Индексы доходности дисконтированных затрат и инвестиций превышают 1, если для этого потока NPV положителен.

Внутренняя норма рентабельности (IRR)

Внутренняя норма доходности, ВНД (Internal Rate of Return, IRR), % – значение ставки дисконтирования, при котором NPV = 0. В этой точке дисконтированный поток затрат равен дисконтированному потоку выгод (денежные оттоки равны денежным притокам, с учетом дисконта), т.е. она имеет экономический смысл дисконтированной «точки безубыточности».

Внутренняя норма доходности IRR рассчитывается по формуле 5.

(5)

Таблица 43.Основные показатели проекта

Показатель	Значение
Ставка дисконтирования годовая	15%
Ставка дисконтирования квартальная
NPV, тыс. руб.
IRR, %
PI
Срок окупаемости, лет
Дисконтированный срок окупаемости, лет
Инвестиции в проект, тыс. руб.

Источник: Расчеты Megaresearch

При применении ставки дисконтирования 15% годовых, имея чистую прибыль *** руб. произвели расчеты основных показателей проекта и получили: чистый дисконтированный доход NPV – *** руб., внутренняя норма рентабельности IRR – *** %, индекс прибыльности PL — ***.

8.1.1. Чистый доход

По данным отчета П и У, получившийся доход от проекта равен *** руб. для 2012 года и *** для 2013 года .

8.1.2. Чистый дисконтированный доход

При ставке дисконта 15% годовых, имеем дисконтированный денежный поток: *** руб.

8.1.3. Внутренняя норма доходности

Расчет произведен в разделе «Эффективность» расчетной части БП IRR =***%.

Невысокая доходность проекта обусловлена сферой деятельности(долгосрочные инвестиции) и относительно низким уровнем продажной цены за квадратный метр жилья.

8.1.4. Потребность в дополнительном финансировании

В данном проекте таковой потребности не возниколо.

8.1.5. Индексы доходности затрат и инвестиций

Расчет произведен в разделе «Эффективность» расчетной части БП PL = *** . Это показывает, что каждый вложенный в проект рубль принес компании *** рублей за время реализации данного проекта.

8.1.6. Срок окупаемости, дисконтированный срок окупаемости

Согласно произведенным расчетам, принимая во внимание инвестиции проект в размере 32 236 800 рублей, получили окупаемость проекта – *** лет, дисконтированную окупаемость – *** лет.

8.2. Анализ рисков

В своей деятельности предприятие сталкивается с высокой рыночной неопределенностью и разнообразными рисками, которые при определенных обстоятельствах могут отразиться на результатах его деятельности. Был произведен анализ рисков по трем основным для данной сферы бизнеса видам: производственные, финансовые и рыночные риски.

Таблица 44. Анализ рисков проекта

Риск	Вероятность и степень опасности. Проявления негативного влияния	Средства нивелирования риска
Производственные риски
Финансовые риски
Рыночные риски

Источник: Расчеты Megaresearch

Можно сделать вывод, что рассмотренные в Таблице 44 риски имеют место быть, но в конкретном случае исключен главный риск инвестиционных строительных проектов ***.

8.3. Анализ чувствительности

В расчетной части был произведен анализ чувствительности чистого дисконтированного дохода при изменении трех ключевых параметров бизнеса: общей текущей выручки; общей величины текущих расходов и изменение величины чистой прибыли.

Рис.45. Анализ чувствительности проекта ( с диаграммой)

***

Источник: Расчеты Megaresearch

Из диаграммы наглядно видно, что наиболее чувствительной будет реакция NPV на изменение выручки. При изменении всего на 10% в минус , NPV становится отрицательной.

Финансовая модель в формате MS EXCEL

ВЫВОДЫ ПО ПРОЕКТУ

***

1. Краткий инвестиционный меморандум

Строительный бизнес всегда был достаточно прибыльным бизнесом. Это связано с несколькими факторами. Во-первых, это постоянный спрос. Люди переезжают в города, и спрос на многоквартирные дома постоянно растет. Во-вторых, речь идет о больших объемах и, соответственно, большой потенциальной доходности этого бизнеса. Ориентировочный срок окупаемости строительства многоквартирного дома составляет 20 месяцев, с начала реализации квартир точка безубыточности приходится на второй месяц реализации.

Организация этого бизнеса потребует не только больших финансовых вложений, но и достаточно больших человеческих ресурсов. Для быстрой и эффективной работы по строительству здания необходимо будет нанять 111 человек. Большинство из них строители и рабочие. Кроме того, для строительства здания вам потребуется арендовать землю у города. Минимальная площадь 10 га.

Общая площадь жилого дома составит 16 000 м2. Из них 12 000 м2 будут жилыми и 4 000 м2 коммерческими (при коэффициенте потерь 30%). Средняя стоимость строительства 1 м2 составляет 13 500 руб./м2. Маржа этого бизнеса составляет от 30 до 40%. В результате финансовые показатели проекта будут следующими:

Первоначальные вложения — 251 905 000 руб

Ежемесячная прибыль — 12 500 000 рублей

Срок окупаемости: 45 месяцев

Точка безубыточности — 26 месяцев

Рентабельность продаж — 240%

Местоположение

Офис компании должен располагаться в центральном или деловом районе города. Здесь вы будете проводить встречи с клиентами и партнерами. Кроме того, в центральном офисе будут работать проектировщики, бухгалтеры, менеджеры по работе с клиентами и поставщиками.

Объект для хранения оборудования и изготовления сборных деревянных домов должен располагаться в промышленной зоне или на окраине города. Подходит для производственных и складских помещений. Важным моментом является транспортная развязка, удобная транспортная развязка и возможность подвести необходимые для деятельности коммуникации.

Если вы специализируетесь на строительстве загородных домов или таунхаусов и их последующей продаже, добавляется вопрос поиска участка под строительство. Изучите планы развития города. Нерентабельно строить дома в отдаленном поселке, где нет современной инфраструктуры и удобной транспортной развязки. Поиск свободных участков в оживленном районе, с коммуникациями и рядом со школами, магазинами, медицинскими учреждениями и другими объектами инфраструктуры.

Подпишите договор с агентством недвижимости, которое предоставит вам информацию о средней стоимости жилья в каждом из районов. Выбрав интересные участки, закажите исследование грунта в геодезической службе.

Типы возводимых построек

Как было сказано выше, современная строительная индустрия предлагает множество вариантов и способов возведения зданий. В зависимости от выбранной классификации здания будет меняться стоимость строительства, на что в основном влияет выбор материала, из которого будет возведено здание. Например, дом из кирпича и бетона будет значительно дороже аналогичного по размерам строения из дерева.

Каркасные дома. Технология строительства предполагает возведение каркаса будущего дома, собранного из металлоконструкций. Затем в качестве облицовки используются готовые панели или вагонки. При использовании этого метода строительства экономится значительная часть времени как на строительство, так и на отделку, так как такой дом не требует усадки и можно начинать работы по внутреннему и внешнему оформлению практически сразу после строительства. При этом срок эксплуатации такого дома может составлять 150 лет.

Деревянные дома строятся достаточно быстро, в среднем на строительство уходит 2-4 недели с учетом закладки фундамента, возведения стен, укладки полов и прочего. Стены такого дома имеют слоистую структуру, включающую в себя в том числе и утеплитель, поэтому в построенном таким образом доме будет комфортно жить.

Загородный дом из газо- или газобетона. Эти блоки имеют большие размеры и малый вес. При строительстве дома из таких блоков не требуется прочный фундамент, что сказывается на сроках строительства, а также этот факт исключает использование тяжелой техники для строительства. В итоге имеем недорогой вид строительства.

Применение несъемной опалубки. При этом строительство ведется из современных материалов, таких как пенополистирол, стеклянные и магниевые листы и др. способ возведения прост: модули опалубки состоят из 2-х листов, соединенных перемычками. В зазоры заливается бетон, за счет чего получается монолитная конструкция. Такие стены будут прочными и долговечными, при этом обеспечат отличную теплоизоляцию внутренних помещений.

Разработка бизнес-плана для строительства частных жилых домов

Компания может заниматься строительством различных объектов: производственных зданий, офисов, жилых комплексов, торговых центров. Это требует миллионных инвестиций. Строительство больших сооружений требует получения разрешений, найма полного персонала и покупки дорогостоящей техники и оборудования. На первых порах стоит заняться строительством малоэтажных частных домов. Жилье пользуется постоянным спросом и многие клиенты выбирают работу под ключ. Заниматься строительством жилой недвижимости необходимо после регистрации фирмы.

При составлении бизнес-плана строительства домов нужно учитывать высокий уровень конкуренции. Чтобы постоянно получать заказы, нужно выбрать наиболее востребованное направление строительства. Предприниматель должен четко понимать, какие дома строить и в первую очередь ориентироваться на узкую рыночную нишу.

Бизнес план строительство домов — концепция

Если вы занимаетесь всевозможными строительными услугами, вам нужны серьезные капитальные вложения. Поэтому стоит выбрать конкретное направление работы, например, малоэтажное городское жилье или монтаж быстровозводимых промышленных зданий по каркасной технологии. При выборе концепции компании следует учитывать следующие моменты:

1. Информацию о насыщении рынка можно получить из отчетов Росстата, обновляемых каждые 2 года.
2. Дополнительная информация будет предоставляться путем изучения тематических форумов, мониторинга рынков по поиску подрядчиков строительных услуг.
3. На портале bi-plan.ru есть готовые бизнес-планы с анализом рынка, расчетами рентабельности и окупаемости строительных проектов.
4. После выбора ниши нужно определиться с видами выполняемых работ, например, возведение фундаментов или монтаж домов под ключ.
5. Работодатель должен решить, в каком ценовом сегменте ему работать (дома эконом-класса, эконом-класса, элитное жилье).

В основном составление бизнес-плана строительства многоквартирного дома или загородного дома ничем не отличается. Проект рассматривает одни и те же вопросы, но получает разные цифры. Заниматься масштабным строительством рекомендуется при наличии значительных вложений.

Внимание! Для строительства многоквартирных домов перед началом работ необходимо подготовить проектную документацию, получить разрешительную документацию, вступить в СРО и выбрать земельный участок. Малоэтажное строительство можно вести без лицензии.

Основные вопросы

Составлен бизнес-план компании, которая будет строить малоэтажные жилые дома на продажу. Суть проекта — строительство деревянных домов и коттеджей из газо- и пеноблоков высотой 1-3 этажа в частном секторе и на земельных участках в Подмосковье.

Основные вопросы бизнес-плана:

• анализ рыночной ниши и целевой аудитории;
• маркетинговая кампания;
• юридическая регистрация;
• расчет первоначальных инвестиций;
• технология и этапы строительства;
• поиск и регистрация персонала;
• закупка оборудования и техники;
• расчет финансовых показателей;
• прогноз прибыли и окупаемость инвестиций.

Преимущество идеи заключается в высоком спросе на малоэтажное жилье для большой целевой аудитории. Частные дома эконом-класса будут продаваться семьям со средним достатком, заинтересованным в проживании за пределами городской застройки.

Бизнес план строительство домов — анализ рынка и маркетинг

Каркасная технология – это быстрый способ возведения частных домов и коттеджей с применением ЛМК, ЛСТК, сэндвич-панелей, сайдинга. Возводить дома можно на любом типе фундамента. Жилье отличается высокими теплоизоляционными характеристиками, хорошей вентиляцией и длительным сроком службы.

Также растет спрос на постройки из газоблоков и пеноблоков. Благодаря большому формату стройматериалов монтаж конструкций занимает минимальное время. Востребованным вариантом индивидуального жилья являются дома или коттеджи площадью 80-120 м2. Проект ориентирован на строительство 7 домов в год.

Для привлечения целевой аудитории разработана маркетинговая стратегия с использованием следующих каналов продвижения услуг:

• создание сайта и аккаунтов в социальных сетях;
• получение авторских прав на разработку проекта;
• печать визиток, брошюр для строительной компании;
• наружная реклама, распространение информации в СМИ;
• продвижение на бизнес-порталах и интернет-журналах.

На рынке жилой недвижимости сформировался устойчивый спрос на малоэтажные дома и коттеджи. Это подтверждают данные совместного опроса респондентов Дом.РФ и ВЦИОМ.

В заметке! Повышению интереса покупателей к индивидуальным домам способствует расширение программы льготной ипотеки (до 01.07.2022), условия которой также распространены на малоэтажную недвижимость.

Юридическое оформление бизнеса

Для открытия небольшой строительной фирмы можно ограничиться регистрацией ИП. Если в дальнейшем необходимо расширять бизнес и работать с компаниями, уплачивающими НДС, лучше работать в статусе ООО.

Для юридической регистрации компании необходимо:

• паспорт (для ИП), письмо и паспорта учредителей (для ООО);
• свидетельство о регистрации (выписка из ЕГРИП или ЕГРЮЛ);
• документы на аренду земли;
• проектная документация, утвержденная контролирующими органами;
• разрешение от градостроительной службы на строительные работы;
• членство в СРО (при строительстве зданий выше 3 этажей или 15 м);
• постановка на учет в ФНС (упрощенный или общий режим налогообложения);
• регистрация компании в Пенсионном фонде и службе занятости;
• разрешение Роспожарнадзора, договоры с ЖКХ.

Для открытия компании в статусе ИП или ООО необходимо уплатить госпошлину в размере 5000-10000 рублей. Для вступления в СРО и продолжения работы с юридическими лицами средний взнос составляет 70-100 тысяч рублей.

Подбор помещения и персонала

Строительной компании требуется аренда офисного помещения. Основные требования – небольшая площадь и удобное месторасположение. Офис должен быть оборудован мебелью и компьютерной техникой. Средняя стоимость аренды составляет 30 000 рублей в месяц за помещение площадью 60 м2 (цена варьируется в разных регионах).

Таблица 1. Персонал строительной компании

Управляющий)	а	65000
Архитектор	а	60000
Инженер	а	55000
Бригадир	а	35000
Строители	8	200000
Разнорабочий	4	80000
Бухгалтер (аутсорсинг)	а	20000
Общая заработная плата		515000
Вычеты		77250
Заработная плата с вычетами		592250

ДолжностьКоличество человекСуммарная заработная плата в месяц, руб

На ремонт и утилизацию офиса требуется 100-150 тысяч рублей (разовые затраты компании).

Важно! Штат формируется исходя из перечня строительных служб. Персонал должен иметь профильное образование, квалификацию, опыт работы.

Приобретение строительной техники

Предприятие может приобретать оборудование или брать его в аренду. Выбор оборудования и инструментов зависит от конкретного вида работ.

Список минимального оборудования:

• автокран;
• зарядное устройство;
• мусоровоз;
• бетономешалка;
• инструменты и оборудование (молотки, дрели, мастерки и т.д.);
• булочка

Средняя стоимость приобретения техники, спецавтомобилей и оборудования составляет 2,5 млн рублей.

Планирование инвестиций

Сумма первоначальных капитальных вложений включает в себя все средства, необходимые для запуска проекта.

Таблица 2. Инвестиции в строительный бизнес

а	Регистрация (без вступления в СРО)	10000
два	Аренда офиса	30000
3	Аренда земельного участка под строительство семи домов	150000
4	Реформа и оснащение офисов	100000
пять	Рекламные расходы	25000
6	Закупка оборудования, машин, инструментов	2500000
	Всего	2815000

нет. Товар Сумма, руб

На открытие строительной компании и запуск проекта требуется 2 млн 815 тыс руб. В инвестиции не включена стоимость материалов, так как их перечень зависит от конкретного архитектурного решения.

Процесс строительства

Этап, отнимающий больше всего времени в деятельности компании, – это строительство домов.

Этот процесс включает в себя несколько этапов:

• сдача в аренду земли под урбанизацию;
• поиск покупателей для покупки жилья;
• согласование технических заданий с клиентами;
• подготовка проектно-сметной документации;
• подготовительные и строительно-монтажные работы;
• подключение к инженерным сетям;
• внутренние и наружные отделочные работы;
• ввод в эксплуатацию объектов строительства.

Сотрудничество с покупателями осуществляется по договору. Возводимые дома должны соответствовать требованиям безопасности жилого фонда.

Составление сметы

Бизнес-план должен включать в себя смету ежемесячных расходов строительной компании. К ним относятся заработная плата, аренда офиса и коммунальные услуги. Стоимость материалов варьируется, поэтому для расчетов была взята средняя стоимость в 1 миллион 500 тысяч рублей на строительство дома. Сумма составит 10 миллионов 500 тысяч рублей в год, расчетная цифра в месяц — 10 500 000 рублей. / 12 месяцев = 875000 руб.

Таблица 3. Ежемесячные расходы организации

а	Аренда офиса	30000
два	Коммунальные услуги	10000
3	Реклама	5000
4	ФОП с отчислениями	592250
пять	Стоимость строительных материалов	875000
	Всего	1512250

нет. Товар Сумма, руб

Для прогнозирования финансовых показателей в связи с сезонностью строительных работ необходимо производить расчеты на годовую перспективу.

2. Описание бизнеса, продукта или услуги

Первая потребность человека – потребность в жилье. Спрос на жилую недвижимость постоянно растет. Об этом свидетельствует постоянный рост продаж, а также увеличение ввода в эксплуатацию новостроек. Поэтому инвестирование в строительство многоэтажных домов – выгодный и перспективный вид бизнеса.

Основным видом деятельности компании будет строительство и продажа жилой и коммерческой недвижимости, а также управление этими домами после завершения строительства.

Для данного бизнес-плана общая высота здания составляет 10 этажей. В доме 5 подъездов. На каждом этаже по 3 квартиры: 1 однокомнатная площадью 35 м2, 1 двухкомнатная — 60 м2 и 1 трехкомнатная — 90 м2. Необходимо построить монолитный дом. Это значительно сократит затраты и ускорит процесс строительства.

Для открытия и начала строительства необходимо собрать разрешительную документацию и подготовить техническую документацию. Важным фактором является наличие профильного образования. Для директора и других сотрудников компании обязательно наличие профильного обучения. Без этого компания не сможет получить лицензию на допуск к работам по инженерным изысканиям, разработке проектной документации, строительно-монтажным и другим работам. Допуск к этим работам должен быть получен от саморегулируемой организации (СРО).

Изначально организация должна выделить участок земли. Самый простой способ начать поиск участка земли — изучить Градостроительный план города. Это позволит более точно определить районы, где можно предусмотреть строительство многоквартирных домов. Следующим шагом является проверка того, кому принадлежит земля. Это могут быть как государственные земли, так и частные земли. В случае государственной земли необходимо заключить договор аренды или купить землю на аукционе (в случае проведения аукциона).

Затем компания может приступить к работе над проектной документацией. Проектная документация играет решающую роль в получении разрешения на строительство от государственного строительного опыта. Средний срок подготовки проектной документации составляет 6 месяцев. Необходимо разработать план и дизайн-проект в соответствии с выпиской из Управления архитектуры и проектом территориального планирования.

После оформления проектной документации проект может быть направлен на согласование и экспертизу в Главгосэкспертизу России. В результате компания должна получить разрешение на строительство и сопутствующее положительное заключение экспертизы. Средний срок получения разрешения и доработки составляет 30-40 дней.

Как только заключение получено, компания может приступить к земляным работам и подготовке к заливке фундамента. При этом вам потребуется получить технические условия на электроэнергию, технические условия на водоснабжение и канализацию, на теплоснабжение и газоснабжение. Со специализированными организациями необходимо подписать договор присоединения.

Как только все разрешения и контракты будут подписаны, компания может приступить к полноценному строительству. Средний срок подготовки и согласования всех условий – 1 год.

Для организации строительной компании потребуется закупить следующее оборудование:

• 2 зарядных устройства
• наборы строительных инструментов
• бетоносмесители
• самосвал
• автокран
• комбинезоны для сотрудников
• другая команда персонала

Список этих команд не является исчерпывающим и дополняется по мере необходимости. Большая часть работы отдана на аутсорсинг. Это заказ бетона, песка с заводов, закупка инженерных и коммуникационных систем. Все эти расходы включены в стоимость 1 м2, которая в среднем составляет 13 500 руб./м2.

Общий срок строительства дома составит 1,5-2 года.

Выполняя все нормативные требования и соблюдая все технические регламенты, компания сможет строить качественные дома и занимать лидирующие позиции на рынке.

Строительство домов как бизнес с нуля – особенности планирования + расходная часть

Строительная компания – это компания среднего размера. Даже недорогой вариант запуска будет стоить от 1 млн рублей. Просто нанимать рабочих и начинать строительство домов на продажу, нарушая закон, не является эффективной стратегией развития. Их бизнес будет остановлен на законодательном уровне или более профессиональных конкурентов просто выгонят.

Как и в любом деле, вам придется позаботиться о подготовке бизнес-плана. В частности, рассмотреть вопрос регистрации, производства, маркетинга и финансов. Далее мы рассмотрим каждый из пунктов более подробно.

1) Вопрос регистрации

Преимущества и недостатки наблюдаются в любой из организационно-правовых форм собственности. Если речь идет об индивидуальном предпринимательстве, то есть надбавки по бухгалтерскому учету. Хотя отчетность не является формальным требованием, она все же необходима строительной организации в связи с связью деятельности с материально-техническими рисками.

Примечание! Помимо непосредственного бизнеса по строительству домов с нуля, вы можете открыть строительную фирму. Этот формат предусматривает использование авансовых средств от клиента, что снижает финансовую нагрузку на застройщика с самого начала деятельности.

ООО подразумевает более широкий размах бизнеса + возможность сотрудничества с юридическими лицами. В 75-80% случаев начинающие предприниматели в строительстве предпочитают организовать сразу, заранее давая бизнесу поле для будущего расширения.

Инструкция по регистрации ООО представлена ​​в таблице ниже.

а	Определите, как зарегистрироваться	На свой счет. В связи с увеличением количества сервисов онлайн-регистрации решить проблему стало намного проще. Около 30% предпочитают закрыть этот вопрос самостоятельно. Цена обойдется в 14 000 – 16 000 рублей.
Выплаченый. В качестве посредника используются услуги компании-регистратора. Цена на 5 000–10 000 ₽ выше отдельного варианта. Самый распространенный вариант регистрации в РФ.
Покупка ООО. Используются услуги специализированной компании.
два	Имя	У владельца ООО может быть до шести вариантов наименования: полное или сокращенное русское или иностранное наименование. Допустимо использование языков народов России.
3	Юридическое направление	В арендованном помещении. Дорого, но по закону правильно.
Адрес владельца (одного из). Экономия на издержках. Для регистрации достаточно только регистрации.
Арендованный адрес. В быту его называют тестом. Они приобретаются у бизнес-инкубаторов или специализированных компаний.
4	ПРОШЕДШИЙ	Зарегистрировался в приложении регистрации. Следует указывать сразу несколько кодов, прогнозируя будущий потенциал для расширения бизнеса. Коды указываются до 4-го знака. Для жилищного строительства следует учитывать группы ОКВЭД 41, 42 и 43.
пять	Система уплаты налогов	ОСН. Сложно и невыгодно. Выдается всем ООО по умолчанию. Вам придется заплатить 3 вида налогов: НДС, подоходный и имущественный.
США Обычный выбор с простым значением: 6% от дохода или 15% от дохода за вычетом расходов
6	Подготовка документации	Форма заявки R11001
Учредительное решение или протокол собрания, если учредителей несколько.
2 копии письма
Квитанция об уплате государственной пошлины.
Если адрес куплен или арендован, потребуется гарантийное письмо.
Инженерная лицензия.
Заявление о переходе на УСН — 2-3 экз
7	Прошивка и подпись	Практически вся документация требует подписи учредителей. Исключением является гарантийное письмо об аренде юридического адреса, где ставится подпись собственника недвижимости или арендодателя. Прошивать документы не обязательно, но желательно.
8	Уплата государственных налогов	На данный момент сумма вклада составляет 4000 рублей. Дата платежа должна быть после даты подписания учредительного решения или протокола. Оплатить можно через сайт ФНС или в отделении банка.
9	Отправка документов	Скрупулезно проверяем собранный пакет ценностей и знакомимся с данными об уставном капитале. Подача осуществляется в ближайшую налоговую инспекцию или МФЦ. Есть возможность подать в электронном виде.
10	Получение учредительных бумаг	Заявка обрабатывается в течение 3 рабочих дней. При подаче указывается электронная почта, куда направляется комплект документов справки ИФНС, ЕГРЮЛ и Письмо с отметкой регистрирующего органа.

№StepEssence + компоненты

Если строительная организация будет работать с договорами на сумму более 3 000 000 рублей или будет участвовать в торгах с конкурсами по госзаказу, потребуется вступление в саморегулируемую организацию (СРО). В строительной нише этот шаг заменяет лицензию.

Важно! К вступлению в СРО не допускаются организации, стоимость контракта которых составляет менее 3 млн рублей. Другие ограничения включают строительство только временных объектов, заказы для физических лиц и отсутствие договоров с госзаказчиками.

После регистрации ООО требуется регистрация в пенсионной и ФСС. Также мы составляем список членов организации и получаем статистические коды от Росстата. Делаем печать и открываем счет в банке.

2) Какой формат построек выбрать

Здесь стоит отталкиваться от запросов потенциальных покупателей. Сначала необходимо изучить спрос на недвижимость в пределах региона распространения. По статистике только 25% жилья россиян находится в частном фонде.

На что обращает внимание покупатель частного дома:

• площадь. Наибольшим спросом пользуются дома площадью 120-230 кв. Жилье от 280 квадратных метров продать намного сложнее;
• количество этажей. Востребованы 1,5-этажные строения, где первый этаж является основным, а верхние идут в качестве пристройки (мансарды или детской);
• стандарты съемки. Здесь начните с норм жилых помещений.

Последнее, но не менее важное — это инфраструктура. Менее 1% хотят дом в интерьере. Для других важно быть рядом с магазинами, школами, транспортными узлами и другими социальными благами. Чем выгоднее с этой точки зрения место, тем быстрее будет продан дом.

Какие дома можно построить под ключ:

Помимо классификации по материалам, есть распределение по архитектуре: хаусботы, домильоны, финские, энергосберегающие, русская классика и т.д. Новым компаниям выгоднее начинать с исполнения опционов, где на первом месте будет скорость продажи с молотка без ущерба для себестоимости.

3) Производственные моменты бизнеса по строительству домов

Производственная составляющая включает в себя определение направлений будущего развития, подбор персонала, закупку оборудования, проектирование, подбор строительных материалов и тому подобное. Далее мы более подробно остановимся на основных моментах.

А) Выбор земли + разрешение на постройку

Оптимальное решение – покупка помещения под частную застройку с возможностью перепродажи. Если хотите сэкономить, можно снять участок большего размера, где есть возможность построить 3-5 домов одновременно с последующим размежеванием.

Примечание! Не исключена покупка участков с ветхими и ветхими строениями. Если место географически очень привлекательное, за землю допустима даже небольшая переплата.

Стоимость земли обычно составляет от 18% до 25% от общей стоимости работ. Перед регистрацией участка запросите геолого-геодезический анализ, чтобы подтвердить его пригодность для строительства дома. Стоимость услуги от 3500 рублей и выше.

Что нужно для получения разрешения на строительство:

• общий план;
• паспорт на земельный участок;
• договор аренды или копия договора купли-продажи;
• специализированное постановление о пригодности земли для строительства.

Если все в порядке, выдается паспорт + разрешение. Проект жилого дома – это отдельный документ, который необходимо разрабатывать параллельно с выдачей разрешения на строительство.

Б) Оборудование с инструментарием

Молодому предприятию нет смысла изначально покупать дорогое оборудование.

Первые 6-12 месяцев можно арендовать дорогостоящее оборудование и инструменты у специализированных компаний.

В первоначальном списке закупок следует указывать только те инструменты, которые используются в строительстве более чем на 80% процессов.

В минимальный набор инструментов входят:

• ручные игры;
• сверла;
• перфоратор;
• головоломка;
• отвертка

Средняя стоимость оборудования колеблется от 10 000 до 20 000 долларов. Если учесть сырье для внешней и внутренней отделки, то сумма увеличится еще на $25 000 — $30 000. Строительство дома занимает 6-10 месяцев при наличии достаточного количества ресурсов.

В) Набор сотрудников

Крупные и средние строительные компании, которые занимаются строительством домов под ключ, часто пользуются услугами компаний-посредников. Если компания небольшая и не выпускает больше одного проекта за раз, то можно собрать свою команду.

Кого брать на постоянную работу:

• мастер;
• узкие рабочие и специалисты — 4-8 человек;
• управляющий делами
• бухгалтер.

Лидер — владелец идеи. Бухгалтерские услуги могут быть переданы на аутсорсинг или даже управляться самостоятельно (если у вас есть навыки). Строительство дома с нуля предполагает много разнонаправленных работ: проектирование, возведение стен, внутренняя отделка, коммуникации, водоснабжение, ландшафтный дизайн и т.д. Брать 5-10 мастеров ограниченного фокуса на постоянной основе или обращаться к компаниям-посредникам — решайте сами. С учетом постоянного наплыва заказов стоимость будет примерно одинаковой.

4) Маркетинговая составляющая

Недостаточно просто начать строительный бизнес по продаже домов. Новичок на рынке должен сделать себе имя и найти регулярные каналы для притока заказов. Считается хорошим тоном иметь портфолио реализованных проектов, а у начинающей компании его нет. Вам придется ждать 5-10 месяцев, пока не будет выполнен первый заказ, либо заниматься вспомогательными работами; это сократит время на получение репутации в три раза.

Основные каналы поиска клиентов:

• известен в дизайнерских компаниях. Связи в строительных кругах: прорабы, риэлторы, дизайнеры, архитекторы и т.д.;
• печатная продукция для распространения в хозяйственных магазинах и других специализированных точках продаж;
• объявление рядом с местами, где активно участвуют в строительстве новых многоэтажных домов;
• размещение рекламы в поселках коттеджного типа и рядом с дачами;
• разработка и продвижение личного сайта;
• активное участие в мероприятиях и выставках города.

Не стоит исключать и классические подходы в рекламе – это баннеры, рекламные газетные заметки и короткие рекламные ролики на местном телевидении. Если вы планируете работать без предоплаты, то разрыв между началом строительства и поиском клиентов может увеличиться, но сильно на рекламе экономить в любом случае нельзя.

Пошаговая инструкция, как открыть агентство недвижимости

Особенности строительного бизнеса:

3. Описание рынка сбыта

Для строительной компании главными факторами успеха являются скорость и качество строительства, а также скорость выполнения построенных площадей.

Поскольку первые два фактора больше зависят от проектно-строительной бригады, за скорость реализации построенных площадей отвечают менеджеры по продажам и рекламная кампания.

Для создания эффективной рекламной кампании компания должна определиться с целевой аудиторией.

Основную публику жилой недвижимости составляют физические лица. Они выберут место для жизни. Другая категория — бизнес. Это могут быть как люди, покупающие квартиры для сдачи в аренду, так и предприниматели, покупающие коммерческие помещения для ведения бизнеса.

Основными факторами, определяющими скорость реализации, являются условия продажи. Для увеличения продаж необходимо использовать различные акции, привлекательные условия кредита от банков-партнеров, бонусы в виде стандартизированного ремонта.

Когда вы начнете продавать, обязательно подумайте о политике и этапах этих акций.

4. Продажи и маркетинг

Для достижения стабильных продаж потребуется создать эффективную и грамотную маркетинговую стратегию и рекламную кампанию. Рекламная кампания будет подготовлена ​​привлеченным рекламным агентством.

Для эффективного продвижения необходимо использовать все рекламные каналы, как офлайн, так и онлайн. Это позволит охватить наибольшую аудиторию и увеличить динамику продаж.

К основным офлайн-каналам относятся:

• реклама на стендах и билбордах в городе
• телевизионная реклама
• реклама на радио
• реклама в общественном транспорте
• реклама в городских и российских журналах

Эти каналы продвижения являются традиционными каналами продвижения. Стоит отметить, что для данного вида бизнеса они не теряют актуальности и показывают высокую эффективность.

К основным онлайн-каналам относятся:

• контекстная реклама
• реклама на специализированных сайтах
• реклама на деловых порталах и интернет-версиях журналов.

Эти каналы также эффективны и позволят охватить еще большую аудиторию в соседних городах.

Поэтому рекламная кампания должна содержать четкий маркетинговый план и определять этапы каждого канала.

Уровень конкуренции

Конкуренцию на рынке коттеджного строительства можно охарактеризовать как умеренную. С одной стороны, порог входа в бизнес достаточно высок: требуются вложения в оборудование, строительные материалы и квалифицированный персонал. По сути, все игроки рынка являются самостоятельными строительными компаниями.

Бригады, работающие неофициально, по «рекламе», имеют мало шансов получить хороший заказ: аванс в крупную сумму им никто не даст, да и собственных средств у них, скорее всего, не хватает. С другой стороны, емкость рынка пока невелика (по сравнению со строительством многоквартирных домов), хотя с годами она растет.

Хороший бизнес-план строительства дома должен включать в себя ответ на вопрос: как обойти конкурентов?

Чем хорош бизнес по строительству каркасных домов?

Каркасное строительство всегда считалось одним из лучших вариантов. Во-первых, такие конструкции очень недороги. Чтобы построить дом, потребуется вдвое меньше затрат по сравнению со стандартной кирпичной постройкой.

Во-вторых, деревянные дома строятся гораздо быстрее. На восстановление здания от фундамента до передачи новому владельцу уходит не более 2-3 месяцев. При этом можно сэкономить на людях и оборудовании.

В-третьих, такие постройки отличаются особой прочностью, поэтому даже самые неблагоприятные погодные условия не повредят надежную конструкцию.

Что касается остальных действий, то они не меняются: поиск земли, оформление документов и лицензий, создание плана, анализ конкурентов, найм персонала, реклама и т.д.

Для организации такого бизнеса необходимо вложить от 600 тысяч рублей. Стоимость «куба» такого дома около 7-8 тысяч рублей. В течение года можно нарастить до 8-10 штук.

Средний доход на дом около 300-400 тысяч рублей. Возврат — 2-3 месяца.

Таблица №2. Рост участников рынка жилищного строительства в России

5. План производства

Для открытия строительного бизнеса необходимо:

• Зарегистрировать юридическое лицо — ООО
• Получить разрешение на строительные работы, вступить в СРО
• Найти посылку
• Заключить договор аренды земли
• Подготовить проектную документацию
• Получите все разрешения и согласования
• Начать строить
• Начать продажу готовых квартир и помещений

Стадия	а	два	3	4	пять	6	7	8
Продолжительность	1 месяц	1 месяц	1 месяц	6 месяцев	2 месяца	1 месяц	2 года	2 года
Регистрация ООО
Получить разрешение
Поиск земли и ее аренда
Подготовка проектной документации
Получение разрешения
Строительство
Продажа помещений

Изначально для начала работы вам потребуется зарегистрировать ООО (ОКВЭД -41.20 «Строительство жилых и нежилых зданий»). Следующим шагом является постановка на налоговый учет. Следующим шагом является открытие банковского счета. Счет лучше открывать в том банке, где вы планируете брать инвестиционный кредит и ипотечную программу для своих клиентов.

По результатам регистрации юридического лица необходимо вступить в СРО и получить разрешение на выполнение строительных работ. Затем можно приступать к поиску земли и заключать договор аренды.

Следующим этапом является подготовка проектной документации, которую затем необходимо согласовать на госэкспертизе. Как только все разрешения и контракты будут получены, компания может приступить к строительным работам. Средний срок строительства 2 года.

По результатам завершения строительных работ можно начинать рекламную кампанию и продавать жилье.

Помещения для офиса и для разнообразных нужд компании

Лучше всего выбирать место для открытия офиса в центре города, хотя подойдет любой деловой район с удобной транспортной развязкой. В этом офисе разместятся рабочие места руководства компании, управленческой и проектной группы, а также бухгалтерии. В этом офисе будут проходить деловые встречи с клиентами и партнерами.

Кроме того, потребуется помещение, в котором будет располагаться оборудование для сборки домов и производиться работа на компонентах сборки. Это помещение лучше всего покупать в промзоне города с развитой инфраструктурой.

Если компания планирует строить коттеджи или таунхаусы на продажу, то необходимо приобрести участок под застройку. Такой участок должен располагаться в удобном для проживания районе.

6. Организационная структура

Для открытия строительного бизнеса необходимо нанять следующий персонал:

• директор
• проректор
• главный архитектор (2 человека)
• главный инженер (2 человека)
• менеджер по строительству (2 человека)
• помощники главных специалистов (5 человек)
• бригадир (8 человек)
• строители (40 человек)
• разнорабочий (40 человек)
• менеджеры по продажам (6 человек)
• бухгалтеры (4 человека)

Таким образом, общая численность персонала составит 111 человек. Директор компании может быть владельцем компании или сотрудником. Обязательным условием является наличие профильного образования. Директор отвечает за весь процесс строительства, контролирует сроки, заключает договоры на поставку товаров и услуг, а также стратегическое развитие бизнеса.

Заместитель директора несет ответственность за ежедневный контроль строительства, согласование сроков поставки товаров и услуг. Он также активно участвует в работе с рекламным агентством.

Главные архитекторы и инженеры вместе со своими помощниками занимаются составлением архитектурно-технического плана здания. Они напрямую взаимодействуют с аутсорсинговой проектной фирмой, которая занимается подготовкой проектной документации.

Прорабы постоянно контролируют и планируют строительство, помогают устранять ошибки и проблемы во время строительных работ. Прорабы, в свою очередь, ежедневно находятся на стройплощадке и контролируют работу строителей и рабочих. Вместе с прорабом составляют план необходимых материалов.

Менеджеры по продажам отвечают за продажу квартир и коммерческих помещений на стадии земляных работ и на стадии готового здания.

Бухгалтерия состоит из 1 главного бухгалтера и двух заместителей. Они занимаются составлением бухгалтерской и управленческой отчетности.

Фонд оплаты труда, руб.

Фиксированные расходы	Зарплата	Количество работников	Сумма	Средняя заработная плата в месяц на одного работника
Директор	80 000	а	80 000	299 725
Проректор	70 000	а	70 000	70 000
Главный архитектор	65 000	два	130 000	65 000
Главный инженер	60 000	два	120 000	60 000
Руководитель строительства	60 000	два	120 000	60 000
Заместители главного специалиста	45000	пять	225 000	45000
Бригадир	35000	8	280 000	35000
Строители	25000	40	1 000 000	25000
Разнорабочий	20 000	40	800 000	20 000
Менеджер по продажам	20 000	6	120 000	56 621
Бухгалтер	35000	4	140 000	35000
Страховые взносы			925 500
Общая заработная плата			4010500

В финансовой модели представлен расчет фонда оплаты труда за 24 месяца с учетом премиальной части и страховых взносов.

7. Финансовый план

Капитальные затраты на открытие строительной компании, руб.

Имя	Количество	Цена за 1 шт	Общая численность
Зарядное устройство	два	500 000	1 000 000
Набор инструментов	20	5000	100 000
Бетономешалка	пять	15 000	75 000
Мусоровоз	а	1 000 000	1 000 000
Автокран	а	1 000 000	1 000 000
Булочка	150	5000	750 000
Другое оборудование для персонала (весла и т.д.)	200	10 000	2 000 000
Всего:			3 175 000

Общие капитальные затраты на открытие составляют 3 175 000 руб. Самые большие затраты на приобретение оборудования для персонала (рабочие инструменты) — 2 000 000 руб. Кроме того, по 1 000 000 рублей необходимо потратить на погрузчики, самосвал и автокран.

Инверсии для раскрытия, растирания.

Инвестиции для открытия
Регистрация, включая получение всех разрешительных документов	1 000 000
Документация по проекту дома	19 200 000
Подписать	30 000
Рекламные материалы	300 000
Закупка оборудования	3 175 000
Стоимость строительства дома	228 000 000
Другой	200 000
Всего	251 905 000

Общий объем инвестиций на открытие 251 905 000 руб. Самые большие затраты на строительство самого дома — 228 000 000 руб. Кроме того, необходимо произвести большие затраты на подготовку проектной документации – 19 200 000 руб. Стоит отметить, что 200 000 000 надо брать в кредит. Это повысит доходность капитала и снизит риски.

Ежемесячные расходы, руб.

Ежемесячные расходы
Заработная плата (включая отчисления)	4449950
Аренда земли	166 667
Стоимость кредита	833 333
Амортизация	264 583
Коммунальные услуги	300 000
Реклама	200 000
Неожиданные расходы	200 000
Всего	6 233 283

Общие ежемесячные затраты составляют 6 233 283 руб. Наибольшие затраты приходятся на фонд оплаты труда — 4 449 950 руб., а также на обслуживание процентов по кредиту — 264 583 руб. Среднемесячный доход — прибыль — 12 384 760 руб.

В финансовой модели представлен 24-месячный план продаж с учетом сезонности, прогноз эффективности инвестиций и расчет экономических показателей бизнеса.

Сейчас ситуация переменилась. Можно с сожалением констатировать, что строительство малоэтажных домов на продажу – не очень подходящее направление работы для входа в коммерцию. Даже в том случае, если у предпринимателя есть хороший стартовый капитал, – начать строить будет сложно.

Аукционы для большой коммерции

Каждый дом начинается с земельного надела, на котором он будет построен. И именно на этом этапе начинающих бизнесменов, которые уже напридумывали в уме планы о возведенных ими коттеджных поселках, ждет первое разочарование.

Свободные земли для ИЖС (индивидуальное жилищное строительство) почти всегда представляют собой муниципальный актив (принадлежащий мэрии или администрации региона), который власти стараются продать или отдать в аренду на максимально выгодных для себя условиях. Как это происходит:

1. Градостроительный план, который есть в каждом крупном населенном пункте, резервирует участки под подобную застройку заранее. Как правило, документ обновляется один раз в пять лет.
2. На право застройки участка объявляется аукцион или тендер. Что могут «захотеть» власти? Всегда – внушительной суммы денег. Даже в провинции эта сумма порой превышает 100 млн рублей за два-три десятка гектаров. И участок в большей части случаев не отойдет вам в собственность. Только аренда.

Денежные средства это далеко не все, чего могут возжелать чиновники из управления по имуществу администрации города, края или области. Практика последних лет показывает, что в договоре прописывается возведение «всей необходимой инфраструктуры». Это, внимание: детские сады на определенное количество мест, поликлиника или ФАП, внутриквартальные дороги, инженерные коммуникации – электричество, вода, канализация, газ, если это предусмотрено планом застройки. Даже один проект освоения подобной территории стоит огромных денег.

Логика властей ясна. Обеспечение инфраструктурой новых районов – это обязанность муниципалитетов, но у последних денег нет. Вот они и ищут внебюджетные источники финансирования. Неисполнение этих условий договора грозит потерей права аренды даже в том случае, если на участках уже стоят дома в высокой степени готовности.

Еще одно распространенное условие тендеров на застройку новых территорий – это требования к самой компании-застройщику. Это может быть деловая репутация (уже имеющийся опыт в реализации таких проектов), величина уставного капитала, наличие аттестованных специалистов и еще миллион условий. Вы можете сами найти объявление о проведении подобного аукциона на федеральном сайте госзакупок или его региональном аналоге. Уверяем, вам многое станет понятно.

Итак, несмотря на то что Минстрой утверждает, что малоэтажное строительство подходит для малого и среднего бизнеса, практика демонстрирует обратное. Создание комплексов – это крупный бизнес с большими доходами, и путь начинающим туда пока заказан.

Но унывать не стоит. Можно попробовать другую, менее масштабную бизнес-модель.

Частный сектор, ветхие дома

Самый реальный путь, который позволит обкатать свой опыт в строительной сфере и наработать средства для реализации крупных проектов, – покупка ветхих домов в частном секторе вашего города, снос этого жилья и возведение на его месте новых современных домов.

Нельзя сказать, что это легкий путь – на этом поприще можно столкнуться с многочисленными сложностями. Они ждут на этапе покупки участка с ветхим домом, разработки проекта и утверждения в администрации, подключения к инженерным сетям. Будьте готовы к тому, что понадобится квалифицированный юрист, который возьмет на себя эту бюрократическую часть. Важно отметить, что от покупки ветхого дома до начала строительства нового малоэтажного жилья пройдет достаточно много времени – от нескольких месяцев до года и более. Это значит, что деньги будут вкладываться, а взамен ничего. Нужен солидный финансовый резерв.

Сам процесс строительства описывать не будем, как и подсчитывать величину вложений. Стоимость и технология возведения кирпичного и каркасного дома различаются кардинально. Но эти вложения вам тоже придется заложить в смету.

После завершения работ нужно узаконить «плод» ваших усилий в контролирующих органах. Этой темы не будем касаться вообще, так как она очень обширна и достойна целой серии статей. Делегируйте решение этих вопросов вашему специалисту, о найме которого уже упоминалось.

Только после того как все документы готовы, можно приступать к продаже, и здесь все зависит от рынка. За время строительства цены на недвижимость такого рода могут возрасти или, напротив, несколько упасть. Покупательская способность (а значит, и активность) клиента – вырасти или, наоборот, снизиться. Это риск, и к нему нужно быть готовым.

Но можем немного успокоить: по утверждению экспертов, с момента законодательного утверждения частной собственности в России в постсоветский период недвижимость являлась и является одним из самых надежных средств вложения капитала и практически не обваливалась в цене. Поэтому актив будет продан обязательно, раньше или позже.

Плюсы и минусы

Резюмируем минусы строительства домов на продажу как основного вида бизнеса:

• Большой объем начальных вложений и инвестиций на ведение работ.
• Долгая окупаемость проекта – 2-3 года.
• Сложная процедура получения разрешения на строительство и введения в строй объекта.
• Риски, связанные с состоянием рынка недвижимости и покупательской способностью клиентов.

Ключевые плюсы строительства домов на продажу:

• Возможность наработать опыт и деловую репутацию и попробовать силы в крупных проектах по застройке территории в будущем.
• Получение надежного и ликвидного актива.
• Низкие риски потери вложенных средств (при условии, что строительство велось с соблюдением всех норм законодательства).

Вход с другой стороны

Если все-таки жажда бизнеса, а конкретно – потребность строить дома, двигает вас вперед, начните с простого. Сложности и подводные камни нужны для того, чтобы их преодолевать, иначе вы не предприниматель. Строительная организация, которая не продает, а строит дома для конкретных клиентов по их проектам на их участках, рискует куда меньше. Не нужно вкладываться в землю или ветхое жилье, взаимодействовать с чиновниками, сдавать дом после завершения строительства. Это головная боль самого клиента.

Качественно выполненная работа создаст репутацию и, что немаловажно, даст капитал для перехода на новый уровень. Кроме этого, компания «нарастит мышцы» в виде необходимых производственных средств (оборудование, инструменты и спецтехника), команды специалистов – от технологов и прорабов до надежных и профессиональных бригад рабочих. На данном этапе можно будет обзавестись связями в администрациях, архитектурных управлениях и контролирующих органах, которые позволят с большей эффективностью решать многие вопросы, связанные со строительством. А это дорогого стоит.

На взгляд экспертов, такой вход в бизнес приемлем для начинающих предпринимателей, желающих влиться в строительную отрасль и со временем стать крупными игроками. И мы с ними полностью солидарны.

Помните, что путь к большой цели состоит из множества небольших шагов. Дерзайте. Как знать, может, учрежденная сегодня небольшая строительная компания уже через несколько лет станет крупным игроком индустрии и будет строить не только коттеджные поселки в пригороде, но и жилые многоэтажные кварталы в региональных центрах.

( 3 оценки, среднее 5 из 5 )