Бизнес план строительства бизнес центра в москве

Регистрация

Форма регистрации ООО позволит контрагентам и клиентам бизнес-центра перевыставлять или начислять НДС — переносить косвенный налог на стоимость товаров и услуг на покупателя.

Регистрация бизнес-центра по форме ООО включает подготовку учредительных документов и подачу заявления в местное отделение ФНС. Минимальный уставной капитал составляет 10000 рублей. Зарегистрировать компанию можно самостоятельно или обратиться в юридическую фирму. Стоимость регистрации, оформление документов, открытие счетов, печати составит 30-40 тысяч рублей. Время регистрации — до 30 дней.

Строительство, капитальный ремонт и перепланировка объекта потребуют оформление разрешительных и правоустанавливающих документов:

1. Договор аренды земельного участка (на срок до 49 лет) или договор о купле-продаже и свидетельство о регистрации права собственности.

2. Получение разрешения на строительство объекта коммерческой недвижимости от муниципалитета — одобрение проекта отделом архитектуры, постановление о землеотводе, межевании участка и присвоение ему кадастрового номера.

3. Получение разрешения на строительство и одобрение проектной документации от регионального подразделения Ростехнадзора по представлению местного органа исполнительной и законодательной власти (мэрия города или муниципальный комитет, городская дума).

4. Заключение договора подряда с проектной, строительной организацией на выполнение комплекса проектных, планировочных и строительно-монтажных работ.

5. Разрешение на эксплуатацию объекта от местных органов СЭС.

6. Разрешение о соответствии объекта нормам пожарной безопасности.

7. Пакет договоров с местными коммунальными компаниями по обслуживанию объекта — водоснабжение и водоотведение, электрические и телекоммуникации, теплоснабжение, вывоз мусора, периодическая дератизация.

На получение всех разрешений, согласование и оформление проектной, строительной и эксплуатационной документации потребуется в среднем до 1,5 млн рублей и не менее 6 месяцев.

Помещение

Подрядная инжиниринговая компания способна построить офисное здание любой сложности и вместимости за 6 месяцев.

Ключевой фактор успешности бизнеса — местоположение. Оптимальное место размещения бизнес-центра — административная часть в центре города.

Если в городе развита транспортная инфраструктура, можно выбрать место за городом.

Настоящим проектом бизнес-плана предусмотрено возведение офисного центра в близости к деловой части города с населением до 500-700 тысяч человек.

Общая площадь помещений по проекту — 3500 м², включая прилегающая территорию — 500 м². Использование участка будет осуществлено на условии долгосрочной аренды — сроком на 49 лет.

Проект центра предусматривает четыре этажа, включая цокольный.

Функциональные зоны:

• клиентская — 40 офисных помещений площадью от 30 до 150 м²
• конференц-зал
• хозяйственно-бытовая комната
• административная — офисы персонала, помещение для охраны
• коммерческая — торговых точки, кафе, салоны связи
• стоянка на 30-40 машин.

Оборудование

1.Система вентиляции и кондиционирования.

2.Система освещения.

3.Офисное оборудование для персонала (компл.).

4.Компьютерное оборудование (компл.).

5.Коммуникационное оборудование (компл.) — мини -АТС, Wi-Fi. Возможно установить сервер, для хостинга клиентов БЦ.

6.Мебель для офисов (компл.).

7.Оборудование для конференц зала.

8.Мультимедийное оборудование.

9.Хозяйственное и санитарное оборудование (компл).

10. Пожарная сигнализация и противопожарное оборудование.

11.Система видеонаблюдения и охраны.

В качестве дополнительного оборудования рекомендуется использовать пассажирский автотранспорт — например, микроавтобус на 12 человек с тем, чтобы клиентам центра было удобно обеспечивать проведение каких-либо коллективных мероприятий.

Концепция бизнес-центра

Готовый бизнес-план разрабатывался на основе нескольких заказных бизнес-планов в тесном сотрудничестве с проектными организациями заказчиков.

Программная среда: Word-2007 (текст), Excel-2007 (фин. модель).

Дата фин. расчетов: 10.09.2018.

Валюта расчетов: рубль.

Период планирования: 120 месяцев (10 лет).

Методика планирования: международные рекомендации UNIDO, собственные методики.

Цель бизнес-плана: расчет ключевых финансовых, экономических и маркетинговых параметров проекта строительства БЦ для обоснования его экономической эффективности и привлечения финансирования.

По проекту планируется долгосрочная аренда земельного участка площадью ****  кв. м и строительство современного бизнес-центра класса «В» общей площадью 12 500 кв. м для предоставления офисных площадей в аренду фирмам и организациям, а также для оказания сопутствующих бизнес-услуг.

Предполагается, что здание будет состоять из 5 этажей площадью по 2500 кв. м каждый при высоте потолков 3,5 м.

Общая численность сотрудников компаний-арендаторов оценивается в *** чел.

Планируется плоскостной паркинг на *** машиномест, без подземного уровня.

Инфраструктура бизнес-центра:

• стойка ресепшн при входной группе,
• кафетерий / столовая,
• конференц-зал,
• салон красоты,
• а также вендинг и банкоматы.

Структура площадей бизнес-центра.

Параметры	Ед. изм.	Итого
Площадь земельного участка, в т.ч.:	кв. м	****
пятно застройки	кв. м	****
парковка	кв. м	****
Общая площадь БЦ, в т.ч.:	кв. м	12 500
Крупные арендаторы	кв. м	****
Прочие арендаторы	кв. м	****
Общественное пространство	кв. м	****
Административно-технические площади	кв. м	****

Итого площадей под аренду: **** кв. м, из них **** кв. м под крупные офисные блоки и ****  кв. м под меньшие блоки из нескольких комнат, с переговорными и без, а также отдельные кабинеты.

Параметры выручки бизнес-центра.

Категория	руб. / кв. м / месяц	кв. м	руб. / кв. м / год	выручка, руб. / месяц
«Якорные» арендаторы	****	****	****	****
Прочие арендаторы	****	****	****	****
Доп. услуги				****
Итого:				*** млн. руб.

Дополнительные услуги арендаторам: клининг, маркетинговая поддержка, аренда вывески, услуги управляющей компании.

Стоимость строительства бизнес-центра

Объем необходимых инвестиций в проект «под ключ» оценивается в 302 200 000 руб. При этом планируется, что проект будет финансироваться из двух источников тремя траншами:

1. *** млн. руб. (**% инвестиций) за счет собственных средств владельца проекта в 1-м месяце, возврат транша – с **-го по **-й месяц включительно;
2. *** млн. руб. (**% инвестиций) за счет банковского кредита по ставке 14,0% годовых в **-м месяце, уплата процентов – с **-го по **-й месяц, возврат тела кредита – с **-го по **-й месяц включительно;
3. *** млн. руб. (**% инвестиций) за счет банковского кредита по ставке 14,0% годовых в **-м месяце, уплата процентов – с **-го по **-й месяц, возврат тела кредита – с **-го по **-й месяц включительно.

Кредит не капитализируется.

По кредиту будет начислено процентов на сумму *** млн. руб.

Таким образом, полный срок использования заемных средств – *** года (*** месяцев).

Готовый бизнес-план позволит определиться со стратегией развития проекта:

1. строительство и продажа,
2. строительство и сдача 100% в аренду,
3. строительство и частичная аренда и продажа площадей.

Маркетинговый обзор отрасли

По итогам I полугодия 2018 г. общий объем предложения качественных офисных площадей в Москве составил 16,3 млн м2 , из которых **%, или *** млн м2, соответствует классу А и **%, или *** млн м2 , – классу В.

В I полугодии 2018 г. в эксплуатацию было введено *** тыс. м2 качественных офисных площадей, что в 2 раза больше аналогичного показателя 2017 г. При этом почти 95% от общего объема нового строительства было введено в эксплуатацию в I квартале 2018 г. Все введенные в эксплуатацию офисные площади соответствуют классу В. 

В I полугодии 2018 г. продолжила развитие тенденция конца 2017 г. по увеличению спроса на блоки площадью 10–20 тыс. м2 со стороны крупных компаний, которые стараются оптимизировать занимаемые офисные площади и консолидировать их в рамках одного бизнес-центра.

Ключевые параметры проекта:

1. площадь сдаваемых помещений: *** тыс. кв. м;
2. общая площадь помещений: 12 500 кв. м;
3. площадь земельного участка: *** тыс. кв. м;
4. бюджет проекта: 302 200 000 руб.;
5. инвестиции в строительство: *** тыс. руб. / кв. м «под ключ»;
6. инвестиционная стадия: с января 2019 г. по декабрь 2020 г.
7. начало сдачи в аренду: с января 2021 г.;
8. планируется привлечение управляющей компании. Стоимость услуг УК – **% от выручки в месяц;
9. планируемая выручка по проекту: *** млн. руб. в год; 
10. система налогообложения: ОСНО (по ставке НДС 20% с 01.01.2019);
11. сумма налогов к уплате: по *** млн. руб. / год;
12. чистая прибыль накопленным итогом: *** млн. руб.;
13. рентабельность по прибыли: **%;
14. точка безубыточности: **% занятых площадей;
15. IRR проекта: ***%;
16. PI проекта: *** б/р;
17. NPV проекта: *** млн. руб.;
18. период амортизации имущественного комплекса: от ** до ** лет;
19. остаточная стоимость имущества на балансе: *** млн. руб.;
20. доход владельца проекта за прогнозный период (после возврата вложенных средств): *** млн. руб., что соответствует *** млн. руб. / год.

Итого 141 страница, 35 таблиц, 21 график, 12 диаграмм и 1 рисунок.

В России более 1900 офисных центров. Многие из них появились благодаря переоборудованию невостребованных зданий, доставшихся владельцам в эпоху всеобщей приватизации. Остальные объекты предприниматели построили сами. Сдача помещений в аренду коммерческим предприятиям способна обеспечить стабильный доход. Но понадобится приличный стартовый капитал. Чтобы просчитать рентабельность, нужно разработать бизнес-план бизнес-центра. Тогда перед глазами будет вся картина, появится представление об экономической целесообразности проекта.

Резюме

В тучные нулевые предприниматели могли себе позволить заплатить за элитные офисы. На первых этажах подобных зданий были спортивные залы, фитнес-центры и кафе для сотрудников. Затем череда кризисов, начиная с 2008 года, выбила почву из-под ног бизнесменов. Они начали сокращать расходы и переезжать в «апартаменты» попроще. В результате бизнес-центры класса A утратили былую популярность, B, C и D напротив, стали востребованы.

Пример проекта бизнес-центра

Коммерсанты выбирают помещения эконом-класса с низкой или умеренной арендной платой. Без лишних «наворотов» наподобие боулинга на первом этаже. И тенденция лишь усиливается. Поэтому можно организовать строительство малоэтажного здания без лифта, просторного фойе и зоны ресепшн на входе. Это позволит сократить размер инвестиций до разумного минимума. Основные показатели проекта таковы:

1. Расходы на строительство и отделку: 27 400 000 руб.
2. Средняя ежемесячная прибыль: 310 414 руб.
3. Точка безубыточности: 3 месяца.
4. Срок окупаемости: 7 лет 4 месяца.

 

За эти деньги можно возвести компактное здание, в котором разместится 30-40 офисов.

Характеристики проекта

Поскольку взят курс на малоэтажную застройку, параметры объекта будут скромными. Но во времена экономического дисбаланса вкладывать деньги с неизвестными перспективами — не слишком рациональная затея. Описание проекта:

 

Каждый этаж будет поделен на 14 офисов. Их площадь будет равна 15-45 м2. В общей сложности для клиентов будут доступны 42 отдельных помещения. Если стоит задача быстро окупить вложения, офисы можно продать. Когда нужен стабильный и долгосрочный доход — лучше заняться сдачей в аренду. Это обеспечит высокую рентабельность.

Анализ рынка

Целесообразно выбирать для реализации коммерческого проекта крупные населенные пункты. Этот бизнес-план по возведению бизнес-центра рассчитан на город Казань с населением 1 млн 257 тыс. жителей. Количество офисных зданий: 44. Недвижимость конкурентов сосредоточена в центре. Наиболее популярны места с высоким уровнем трафика, транспортные узлы. По статистике, средняя стоимость аренды составляет 900 рублей за 1 м².

В расчет не берутся коммерческие помещения, оборудованные на первых этажах жилых домов.

Их владельцев нельзя назвать прямыми конкурентами. Ведь они предлагают единичные офисы, предназначенные для сдачи в аренду одному-двум предприятиям. Арендаторы в таких местах меняются очень быстро.

Стратегия маркетинга

Большой проект нуждается в рекламе. Кампанию лучше запускать еще на этапе строительства. Если предложить потенциальным клиентам скидку, есть шанс сразу после запуска заполнить порядка 35 % офисов. Продвижение проекта лучше поручить подрядчикам с большим опытом и хорошей репутацией. Они смогут разработать полиграфию, баннеры и растяжки. Можно разместить краткое коммерческое предложение на рекламных щитах в местах с большим уличным трафиком. Не стоит забывать про возможности интернета:

• контекстная и таргетированная реклама;
• продвижение в социальных сетях города;
• разработка собственного инфо-сайта.

 

Когда будут возведены несущие стены будущего здания, следует разместить на фасаде большой плакат с контактными данными и приблизительной стоимостью аренды за квадратный метр. Потенциальные клиенты вряд ли сразу начнут набирать номер телефона, но, скорее всего, сфотографируют плакат и позвонят позже, когда доберутся до дома.

Пример рекламы на фасаде здания для продвижения аренды

Следующий важный рекламный канал — местное телевидение и радио. Можно использовать любой формат: от бегущей строки внизу экрана до полноценного обзора в новостном сюжете.

Производственный план

Работу лучше выполнять поэтапно. Есть то, что можно сделать на старте. Самые важные мероприятия следует запланировать на момент ввода бизнес-центра в эксплуатацию. Сначала нужно позаботиться об оформлении документов.

Регистрация предприятия

Здесь существует возможность выбора между следующими формами:

1. ИП — индивидуальный предприниматель.
2. ООО — общество с ограниченной ответственностью.

 

В первом случае коммерсант отвечает по долгам всем имуществом, зато процедура регистрации проходит по мягкому сценарию. Второй вариант предполагает оформление кучи бумаг и создания уставного капитала. Зато большинство рисков можно свести на нет.

Подходящий код ОКВЭД: 68.20.2 «Аренда и управление собственным или арендованным нежилым недвижимым имуществом».

В начале деятельности целесообразно выбирать упрощенную систему налогообложения — УСН. Ставка составляет 6 % от доходов или 15 % от разницы «доходы минус расходы».

Выбор участка

Один из главных этапов. Если построить здание на окраине — клиенты не станут арендовать офисы. Расположение в самом центре тоже не гарантирует успеха. В густонаселенных районах много конкурентов. Обозначим критерии для выбора:

• близость к экономическому, а не историческому центру города;
• минимальное расстояние до транспортных узлов, остановок;
• наличие парковки рядом или на расстоянии не больше 100 м;
• хорошие дороги, удобные подъездные пути без ям и узких мест.

 

Идеальный вариант, когда все факторы сходятся. Но если получится собрать воедино хотя бы половину критериев, есть вероятность на успех коммерческого предприятия.

Земля

Градостроительный кодекс накладывает на предпринимателя массу ограничений. Законодательство запрещает строительство на следующих участках:

1. Заповедники и парки.
2. Закрытые территории.
3. Объекты атомной энергетики.
4. Приграничные и охраняемые территории.

 

При выборе участка нужно соблюдать ограничения Градостроительного кодекса

Большинство городских земель находится в муниципальной собственности. Но самые хорошие участки могут выкупить местные бизнесмены. Для того чтобы пользоваться землей, нужно заключить договор аренды с собственником или выкупить участок. Договор аренды с администрацией города можно заключить в случае победы в аукционе. Вот алгоритм действий:

• узнать кадастровый номер участка на сайте Росреестра;
• подать заявку на имя главы администрации по форме;
• чиновники проверяют, можно ли строить здание;
• земельный объект выставляют на торги;
• об аукционе публикуют информацию в СМИ.

 

Останется самый сложный этап — выиграть торги. Палки в колеса могут вставить конкуренты. Ведь участок получит тот, кто больше заплатит. Если все прошло гладко, нужно заключить с администрацией договор аренды и внести первый платеж.

Есть возможность избежать аукциона. Следует подготовить проект строительства с планировкой и межеванием территории, затем написать заявление и записаться на прием в администрацию. Если чиновники одобрят проект, аренда участка обеспечена.

Сбор документов

Первым делом нужно получить в администрации города разрешение на строительство. Без него работу начинать нельзя.

Разрешение на строительство

Затем для грамотного составления бизнес-плана понадобятся следующие бумаги:

1. Градостроительный план земельного участка — ГПЗУ.
2. Проектная документация.
3. Инженерная экспертиза объекта.
4. Рабочая документация.
5. Строительно-монтажные работы — СМР.
6. Смета.

 

Дополнительные бумаги понадобятся на этапе ввода здания в эксплуатацию. Проектные документы должна разрабатывать профильная компания, входящая в СРО — саморегулируемую организацию. Те же требования касаются строительной компании.

Организационные мероприятия

Без персонала обойтись не получится. Коммерческим объектом нужно управлять. Необходимо обеспечивать безопасность и соблюдение санитарно-гигиенических норм. Кроме того, понадобится финансовая и налоговая отчетность. Список сотрудников:

 

ФОТ — фонд оплаты труда без вычета налогов и взносов составит 120 000 руб. Со временем можно нанять больше сотрудников. К тому же, нужно заключить договор с аварийными службами, которые придется привлекать, если возникнут неполадки с канализацией, электричеством, системами отопления и вентиляции.

Финансовый план

На этом этапе подготовки бизнес-плана для строительства бизнес-центра следует учесть все предполагаемые доходы и расходы. Так можно рассчитать финансовую модель. Составим таблицу разовых затрат:

 

Теперь займемся калькуляцией расходов, которые придется нести каждый месяц:

 

Если учесть, что в здании 800 м² полезной площади, а стоимость «квадрата» равна 900 руб., то план по выручке будет таким:

 

Получается, чтобы выйти в плюс, нужно сдать более 75 % площадей в аренду. При этом максимальная ежемесячная прибыль составит 310 414 руб. Предположим, что на точку безубыточности бизнес сможет выйти на третий месяц после запуска. Первоначальные вложения окупятся через 7 лет 4 месяца.

Готовый бизнес-план строительства бизнес-центра

Активная финансово-экономическая модель бизнес-плана разработана по авторской методике ЭКЦ «Инвест-Проект» с учетом требований российских банков специально для проектирования и строительства бизнес-центров различных площадей и классов.

Финансовая модель содержит исчерпывающие возможности для финансового моделирования под требования любых источников финансирования, в том числе зарубежных, поэтому применяется как для внутренних целей, так и для представления в российские и зарубежные банки, инвесторам, партнерам, органам власти.

По бизнес-плану в 2010 г. построен бизнес-центр «Калибр» общей площадью 62 500 кв. м в г. Москве

---

Концепция бизнес-центра

Готовый бизнес-план разрабатывался на основе нескольких заказных бизнес-планов в тесном сотрудничестве с проектными организациями заказчиков.

Программная среда: Word-2007 (текст), Excel-2007 (фин. модель).

Дата фин. расчетов: 10.09.2018.

Валюта расчетов: рубль.

Период планирования: 120 месяцев (10 лет).

Методика планирования: международные рекомендации UNIDO, собственные методики.

Цель бизнес-плана: расчет ключевых финансовых, экономических и маркетинговых параметров проекта строительства БЦ для обоснования его экономической эффективности и привлечения финансирования.

По проекту планируется долгосрочная аренда земельного участка площадью **** кв. м и строительство современного бизнес-центра класса «В» общей площадью 12 500 кв. м для предоставления офисных площадей в аренду фирмам и организациям, а также для оказания сопутствующих бизнес-услуг.

Предполагается, что здание будет состоять из 5 этажей площадью по 2500 кв. м каждый при высоте потолков 3,5 м.

Общая численность сотрудников компаний-арендаторов оценивается в *** чел.

Планируется плоскостной паркинг на *** машиномест, без подземного уровня.

Инфраструктура бизнес-центра:

• стойка ресепшн при входной группе,
• кафетерий / столовая,
• конференц-зал,
• салон красоты,
• а также вендинг и банкоматы.

Структура площадей бизнес-центра.

Параметры	Ед. изм.	Итого
Площадь земельного участка, в т.ч.:	кв. м	****
пятно застройки	кв. м	****
парковка	кв. м	****
Общая площадь БЦ, в т.ч.:	кв. м	12 500
Крупные арендаторы	кв. м	****
Прочие арендаторы	кв. м	****
Общественное пространство	кв. м	****
Административно-технические площади	кв. м	****

Итого площадей под аренду: **** кв. м, из них **** кв. м под крупные офисные блоки и **** кв. м под меньшие блоки из нескольких комнат, с переговорными и без, а также отдельные кабинеты.

Параметры выручки бизнес-центра.

Категория	руб. / кв. м / месяц	кв. м	руб. / кв. м / год	выручка, руб. / месяц
«Якорные» арендаторы	****	****	****	****
Прочие арендаторы	****	****	****	****
Доп. услуги				****
Итого:				*** млн. руб.

Дополнительные услуги арендаторам: клининг, маркетинговая поддержка, аренда вывески, услуги управляющей компании.

Стоимость строительства бизнес-центра

Объем необходимых инвестиций в проект «под ключ» оценивается в 302 200 000 руб. При этом планируется, что проект будет финансироваться из двух источников тремя траншами:

1. *** млн. руб. (**% инвестиций) за счет собственных средств владельца проекта в 1-м месяце, возврат транша – с **-го по **-й месяц включительно;
2. *** млн. руб. (**% инвестиций) за счет банковского кредита по ставке 14,0% годовых в **-м месяце, уплата процентов – с **-го по **-й месяц, возврат тела кредита – с **-го по **-й месяц включительно;
3. *** млн. руб. (**% инвестиций) за счет банковского кредита по ставке 14,0% годовых в **-м месяце, уплата процентов – с **-го по **-й месяц, возврат тела кредита – с **-го по **-й месяц включительно.

Кредит не капитализируется.

По кредиту будет начислено процентов на сумму *** млн. руб.

Таким образом, полный срок использования заемных средств – *** года (*** месяцев).

Готовый бизнес-план позволит определиться со стратегией развития проекта:

1. строительство и продажа,
2. строительство и сдача 100% в аренду,
3. строительство и частичная аренда и продажа площадей.

Маркетинговый обзор отрасли

По итогам I полугодия 2018 г. общий объем предложения качественных офисных площадей в Москве составил 16,3 млн м2 , из которых **%, или *** млн м2, соответствует классу А и **%, или *** млн м2 , – классу В.

В I полугодии 2018 г. в эксплуатацию было введено *** тыс. м2 качественных офисных площадей, что в 2 раза больше аналогичного показателя 2017 г. При этом почти 95% от общего объема нового строительства было введено в эксплуатацию в I квартале 2018 г. Все введенные в эксплуатацию офисные площади соответствуют классу В.

В I полугодии 2018 г. продолжила развитие тенденция конца 2017 г. по увеличению спроса на блоки площадью 10–20 тыс. м2 со стороны крупных компаний, которые стараются оптимизировать занимаемые офисные площади и консолидировать их в рамках одного бизнес-центра.

---

Ключевые параметры проекта:

1. площадь сдаваемых помещений: *** тыс. кв. м;
2. общая площадь помещений: 12 500 кв. м;
3. площадь земельного участка: *** тыс. кв. м;
4. бюджет проекта: 302 200 000 руб.;
5. инвестиции в строительство: *** тыс. руб. / кв. м «под ключ»;
6. инвестиционная стадия: с января 2019 г. по декабрь 2020 г.
7. начало сдачи в аренду: с января 2021 г.;
8. планируется привлечение управляющей компании. Стоимость услуг УК – **% от выручки в месяц;
9. планируемая выручка по проекту: *** млн. руб. в год;
10. система налогообложения: ОСНО (по ставке НДС 20% с 01.01.2019);
11. сумма налогов к уплате: по *** млн. руб. / год;
12. чистая прибыль накопленным итогом: *** млн. руб.;
13. рентабельность по прибыли: **%;
14. точка безубыточности: **% занятых площадей;
15. IRR проекта: ***%;
16. PI проекта: *** б/р;
17. NPV проекта: *** млн. руб.;
18. период амортизации имущественного комплекса: от ** до ** лет;
19. остаточная стоимость имущества на балансе: *** млн. руб.;
20. доход владельца проекта за прогнозный период (после возврата вложенных средств): *** млн. руб., что соответствует *** млн. руб. / год.

---

Итого 141 страница, 35 таблиц, 21 график, 12 диаграмм и 1 рисунок.

---

Модификация бизнес-плана

Не подходит готовый сценарий? ЭКЦ «Инвест-Проект» оказывает услугу по глубокой модификации бизнес-плана нового бизнес-центра под Ваш проект:

1. по площади (5 тыс. — 100 тыс. кв. м),
2. по концепции (бизнес-центр, деловой центр, офисный центр, офисно-складской комплекс, торгово-офисный центр и т.д.),
3. по стоимости СМР и инженерии,
4. по ставкам аренды (продажи) площадей,
5. по стратегии бизнеса (сдача в аренду / аренда + продажа / продажа),
6. по городу размещения центра (Москва, Санкт-Петербург, Уфа, Екатеринбург, Краснодар и др).

Для покупки товара в нашем интернет-магазине выберите понравившийся товар и добавьте его в корзину. Далее перейдите в Корзину и нажмите на «Оформить заказ» или «Быстрый заказ».

Когда оформляете быстрый заказ, напишите ФИО, телефон и e-mail. Вам перезвонит менеджер и уточнит условия заказа. По результатам разговора вам придет подтверждение оформления товара на почту или через СМС. Теперь останется только ждать доставки и радоваться новой покупке.

Оформление заказа в стандартном режиме выглядит следующим образом. Заполняете полностью форму по последовательным этапам: адрес, способ доставки, оплаты, данные о себе. Советуем в комментарии к заказу написать информацию, которая поможет курьеру вас найти. Нажмите кнопку «Оформить заказ».

Бизнес-план открытия бизнес-центра

Для составления профессионального бизнес-плана строительства бизнес-центра потребуется в первую очередь проанализировать рынок, в том числе:

• Конкурентов;
• Порядок ценообразования;
• Объем спроса на услуги;
• Предпочтений клиентов.

Кроме того, важно правильно составить финансовую модель. Ведь от того, насколько точными будут прогнозы прибыли и издержек, будет зависеть срок окупаемости проекта как важнейший показатель оценки его эффективности.

Выявление основных рисков и вероятности их возникновения служит основой для разработки комплекса мер по борьбе с ними.

Отзыв на бизнес-план бизнес центра

До старта проекта по созданию бизнес центра воспользовались услугами ПланПро и скачали у них готовый бизнес-план. Документ составлен профессионально, информация полная и хорошо изложена, все расчеты обоснованы, а финансовая модель позволяет быстро рассчитать прогноз основных показателей деятельности и подстроить бизнес-план под свои особенности. Использовали этот документ при ведении переговоров с инвесторами, все согласились вложить свои средства в наш проект. Совокупный объем привлеченных инвестиций составил 50 млн. рублей.

Щепкина Оксана Романовна, г. Владимир.

Арендаторы бизнес-центра

Потребителями услуг по сдаче в аренду помещений различного назначения в бизнес-центре являются индивидуальные предприниматели и юридические лица. В бизнес-плане они разделяются на следующие основные группы:

• Компании по оказанию услуг населению;
• Фирмы, работающие в секторе В2В;
• Индивидуальные предприниматели и юридические лица, занимающиеся посредническими услугами.

Разделение, также, возможно по сферам деятельности

• Консалтинг;
• Поставки оборудования;
• Call-центры;
• Службы поддержки;
• Разработка сайтов и приложений;
• Рекламные и маркетинговые услуги;
• Подбор туров;
• Организация мероприятий и др.

Как отмечалось выше, в бизнес-центре, помимо офисов могут выделяться согласно бизнес-плану и производственные зоны для предприятий-изготовителей той или иной продукции, а также торговые павильоны, как правило, на первых этажах для магазинов и бутиков.

Чем большее разнообразие локаций представлено в бизнес-центре, тем большее количество потенциальных арендаторов он будет привлекать. Здесь важно учитывать предпочтения целевой аудитории и на основе этого формировать конкурентное преимущество в рамках бизнес-плана. Оно может быть следующим:

• Удобное месторасположение;
• Помещения разных размеров от 10 до 100 и более кв.м.;
• Общая инфраструктура;
• Подключение к коммуникациям;
• Низкая стоимость аренды;
• Выгодные условия, например, возможность каникул на время ремонта;
• Консультационная поддержка на всех этапах;
• Отсутствие возможности увеличения размера платы в одностороннем порядке;
• Современный дизайн и привлекательный внешний вид и т.д.

Также вас может заинтересовать бизнес-план строительства торгового и развлекательного центра.  Этапы и принцип его открытия сходны, однако в части доходов и некоторых других позиций наблюдаются различия.

Юридическое оформление и модель бизнес-центра

В бизнес-плане может быть предусмотрено как строительство бизнес-центра, так и оборудование уже готового здания. В зависимости от выбранного варианта будут различаться не только стартовые инвестиции, но и особенности юридического оформления.

В любом случае потребуется, в первую очередь, зарегистрироваться в качестве юридического лица или индивидуального предприниматель. После этого, встать на налоговый учет и выбрать систему налогообложения.

Для строительства бизнес-центра в соответствии с бизнес-планом потребуется получить разрешение от комитета по градостроительству местной администрации. Для этого необходимо составить проектную документацию в соответствии со всеми имеющимися требованиями. После ввода в эксплуатацию оформляется заключение пожарной инспекции и санитарно-эпидемиологической службы.

При реконструкции уже готового здания потребуется получить только последнее заключение.

Этапы открытия бизнес-центра в бизнес-плане

Открытие бизнес-центра предполагает прохождение следующих этапов, определенных в бизнес-плане:

1. Регистрация бизнеса;
2. Выбор земельного участка для строительства;
3. Подготовка и оформление проектной документации;
4. Строительные и ремонтные работы;
5. Закупка и установка оборудования;
6. Подбор и найм персонала;
7. Получение оставшейся разрешительной документации;
8. Проведение маркетинговых активностей;
9. Организация открытия.

Перед этим проводится анализ рынка и определяется концепция будущего бизнес центра в рамках бизнес-плана. Готовый бизнес-план бизнес-центра вы можете скачать прямо сейчас, перейдя по ссылке ниже. В нем уже содержится вся необходимая для запуска проекта информация, в том числе проведены расчеты эффективности и целесообразности вложений, проанализированы основные риски.Такой документ позволит получить кредит в банке или привлечь инвесторов.

Инвестиции в строительство бизнес-центра

На начальном этапе открытия бизнес-центра потребуется вложить от 20 до 100 млн. рублей в зависимости от масштаба в соответствии с бизнес-планом. Расходы осуществляются по следующим основным статьям:

• Аренда или покупка земельного участка — ххх руб.;
• Регистрация бизнеса — ххх;
• Оформление разрешительной документации — ххх;
• Строительные и ремонтные работы — ххх;
• Закупка оборудования — ххх;
• Маркетинговые мероприятия — ххх;
• Запас денежных средств — ххх.

В качестве дополнительных источников финансирования строительства бизнес-центра можно привлечь инвестиции или взять кредит в банке согласно бизнес-плану.

Выбор земельного участка и необходимое оборудования для бизнес центра

Особое внимание в бизнес-плане уделяется формированию перечня требований для земельного участка под бизнес-центр. Они включают в себя следующие:

• Оптимальным расположением является центральная часть города или промышленный район с хорошей транспортной доступностью;
• Категория земель земли населенных пунктов с соответствующим назначением;
• Возможность подведения всех коммуникаций;
• Площадь не менее 5000 кв.м. для строительства здания и оборудования парковки.

После того, как бизнес-центр построен, потребуется его оснащение и приобретение оборудования в соответствии с бизнес-планом:

• Сантехника для сан.узлов;
• Столы, стулья, кухонное оборудование для столовой;
• Мебель, компьютеры, принтеры для административных помещений;
• Охранная сигнализация, система видеонаблюдения и пожаротушения;
• Мебель, телевизоры для зоны отдыха;
• Проектор для переговорных комнат;
• Пропускная система;
• Предметы интерьера.

Маркетинговый план бизнес-центра

Список возможных маркетинговых активностей для бизнес-центра ограничен. Согласно бизнес-плану могут использоваться следующие:

• Создание сайта;
• Рассылка коммерческих предложений организациям и предприятиям города;
• Организация форумов и семинаров для бизнесменов;
• Публикации в бизнес-журналах;
• Участие в выставках недвижимости;
• Сотрудничество с риэлторами и агентствами, специализирующимися на коммерческой недвижимости;
• Оформление яркой вывески и др.

Финансовые аспекты деятельности бизнес-центра

Для построения финансовой модели и формирования финансового плана потребуется расчет прогноза основных показателей деятельности, таких как издержки, выручка и прибыль.

Прогноз расходов

В бизнес-плане предусматриваются следующие основные статьи ежемесячных затрат бизнес-центра

• Арендная плата — ххх руб.;
• Коммунальные платежи — ххх;
• Налоговые отчисления — ххх;
• Содержание и ремонт оборудования — ххх;
• Маркетинг — ххх;
• Заработная плата сотрудников — ххх.

Общая сумма текущих издержек бизнес-центра прогнозируется в бизнес-плане на уровне ххх руб. в месяц.

Прогноз доходов

Выручка бизнес-центра формируется за счет арендной платы, взимаемой с арендаторов и может достигать согласно бизнес-плану до ххх руб. в месяц. Тогда, учитывая расходы, прибыль будет составлять от ххх руб. ежемесячно.

Персонал для бизнес-центра

Для обеспечения нормальной работы бизнес-центра потребуется нанять следующих сотрудников в соответствии с бизнес-планом

• Директор;
• Менеджер по работе с клиентами;
• Маркетолог;
• Бухгалтер;
• Юрист;
• Менеджер по закупкам;
• Охранник;
• Уборщица.

Срок окупаемости

От 3-х до 5-ти лет.

Скачайте готовый бизнес-план строительства и открытия бизнес центра с расчетами и финансовой моделью Excel

Конкуренция на данном рынке невысокая и представлена аналогичными бизнес-центрами и отдельными арендодателями. Фактором успеха в конкурентной борьбе согласно бизнес-плану будет являться удобное месторасположение и предоставляемая общая инфраструктура.

Уже готовый бизнес-план бизнес-центра вы можете скачать прямо сейчас, перейдя по ссылке ниже. В нем мы структурировали всю необходимую информацию и произвели расчеты. Финансовая модель в формате Excel идет в дополнение. Такой документ станет незаменимым помощником при ведении переговоров с кредиторами и инвесторами, а также, при определении плана действий по запуску и реализации проекта. Возможно составление индивидуального бизнес-плана “под ключ”.

Разнообразие услуг и видов помещений бизнес-центра позволит привлечь согласно бизнес-плану арендаторов и обеспечить полное заполнение.

Список таблиц, графиков, диаграмм и рисунков

Список таблиц

Таблица 1. Структура площадей бизнес-центра.

Таблица 2. Параметры выручки.

Таблица 3. Показатели эффективности проекта.

Таблица 4. Краткая классификация офисной недвижимости.

Таблица 5. Классификация офисной недвижимости MRF.

Таблица 6. Стоимость коммерческой недвижимости в городах милионниках России в I полугодии 2016 года.

Таблица 7. Арендные ставки на коммерческую недвижимость в городах милионниках России в I полугодии 2016 года.

Таблица 8. Основные индикаторы рынка коммерческой недвижимости за III кв. 2016.

Таблица 9. Основные показатели рынка офисной недвижимости Москвы, I-III кв. 2016г.

Таблица 10. Объекты введенные в эксплуатацию в III кв. 2016 г.

Таблица 11. Средневзвешенные ставки аренды и объем предложения по районам Москвы, 2016 г.

Таблица 12. Технико-экономические параметры проекта.

Таблица 13. Ставки аренды.

Таблица 14. План сдачи в аренду и выручки помесячно.

Таблица 15. План сдачи в аренду и выручки по годам.

Таблица 16. Параметры текущих затрат.

Таблица 17. План текущих затрат помесячно.

Таблица 18. План текущих затрат по годам.

Таблица 19. Параметры прямых затрат.

Таблица 20. План прямых затрат помесячно.

Таблица 21. План прямых затрат по годам.

Таблица 22. Структура и объем инвестиций.

Таблица 23. Календарный план финансирования и реализации проекта.

Таблица 24. Амортизация основных фондов.

Таблица 25. Параметры привлечения и возврата инвестиций.

Таблица 26. Расчет точки безубыточности.

Таблица 27. Чувствительность NPV к изменениям ключевых параметров проекта.

Таблица 28. План движения денежных средств помесячно.

Таблица 29. План прибылей и убытков помесячно.

Таблица 30. План прибылей и убытков по годам.

Таблица 31. Показатели ОПУ.

Таблица 32. Текущие налоги начисленные.

Таблица 33. Получение и возврат кредита.

Таблица 34. Показатели эффективности инвестиций.

Таблица 35. Расчет NPV проекта.

---

Список графиков

График 1. План сдачи площадей в аренду (кв. м).

График 2. Динамика затрат на СМР (руб.).

График 3. Получение и погашение кредита (руб.).

График 4. Динамика чистой прибыли.

График 5. NPV проекта и недисконтированный денежный поток (руб.).

График 6. Динамика инфляции и ВВП России, %, 2003-2020.

График 7. План сдачи площадей в аренду (кв. м).

График 8. План выручки от аренды (руб.).

График 9. Динамика текущих затрат (руб.).

График 10. Динамика прямых затрат (руб.).

График 11. Динамика затрат на СМР, руб.

График 12. Расчет точки безубыточности.

График 13. Анализ чувствительности NPV.

График 14. Выручка, затраты, прибыль.

График 15. Динамика чистой прибыли.

График 16. Финансовые результаты.

График 17. Получение и погашение кредита.

График 18. Обслуживание кредита.

График 19. Чувствительность NPV к ставке дисконтирования.

График 20. NPV проекта и недисконтированный денежный поток.

График 21. Выплаты инвестору нарастающим итогом.

---

Список диаграмм

Диаграмма 1. Структура площадей БЦ (кв. м).

Диаграмма 2. Источники финансирования проекта.

Диаграмма 3. Объем и география инвестиций в коммерческую недвижимость.

Диаграмма 4. Динамика ввода новых качественных офисов в г. Москва, 2007 –сентябрь 2016 г., тыс. м2.

Диаграмма 5. Распределение спроса на офисную недвижимость г. Москвы по секторам экономики в III кв. 2016г.

Диаграмма 6. Структура площадей бизнес-центра (кв. м).

Диаграмма 7. Структура площадей бизнес-центра (%).

Диаграмма 8. Структура текущих затрат.

Диаграмма 9. Структура прямых затрат.

Диаграмма 10. Структура первоначальных инвестиций.

Диаграмма 11. Доходы, расходы и сальдо проекта, руб.

Диаграмма 12. Структура налоговых отчислений.

---

Список рисунков

Рисунок 1. Уровень вакантных площадей, ставки аренды, основные здания.

Итого бизнес-план содержит 141 страницу, 35 таблиц, 21 график, 12 диаграмм и 1 рисунок.