1. Краткий инвестиционный меморандум
С каждым годом в нашей стране растет как внешний, так и внутренний туризм. Также расширяется география распространения малого и среднего бизнеса, что влечет за собой периодические командировки и профессиональные переподготовки, требующие передвижения по стране. Эти факторы способствуют активному росту спроса на места для проживания.
Открытие гостиницы сегодня является очень актуальным и перспективным делом. Следует обратить внимание именно на средний класс, и быть нацеленными на предоставление качественных услуг по приемлемым ценам.
Небольшие гостиницы — самый динамично растущий вид размещения в России.
Данный бизнес-план рассчитан на город с населением более 1 млн.
Основные факторы успеха:
- комфортабельные номера;
- высокое качество предоставляемых услуг;
- удачное месторасположение;
- приемлемые цены;
- динамично развивающийся спрос.
- Сумма первоначальных инвестиций составляет 12 400 000 рублей.
- Точка безубыточности достигается на 6 месяц работы.
- Срок окупаемости составляет от 18 месяцев.
- Средняя чистая ежемесячная прибыль 776 000 рублей.
- Рентабельность продаж 39%.
2. Описание бизнеса, продукта или услуги
В рамках данного проекта мы рассмотрим небольшую гостиницу с 30 номерами.
Выделим следующие категории номеров:
- двухместные «люкс» —2 (5 900руб.);
- одноместные «люкс» — 2 (3 900руб.);
- двухместные «стандарт» — 11 (4 190руб.);
- одноместные «стандарт» — 9 (2 790руб.);
- двухместные «бюджет» — 3 (3 490 руб.);
- одноместные «бюджет» — 3(1 790руб.).
Для осуществления деятельности используем арендованное помещение площадью около 900м2. На один номер приходится порядка 20-25м2.
Каждый номер включает в себя кровать, шкаф, зеркало, тумбочку, телефон, небольшой телевизор, настольную лампу, стул, кресло, мини-холодильник, сан узел с душевой кабиной. На полу — мягкий ковролин. Дизайн сделан в мягких спокойных тонах. Преобладающие цвета: бежевый, молочный, коричневый с элементами зелёного цвета в декоре — занавески и картины.
Месторасположение — центр города, рядом с транспортной развязкой, кафе, ресторанами, развлекательными заведениями, банками.
Оказываемые услуги в рамках гостиницы:
- ежедневная уборка помещение;
- утюг с гладильной доской;
- ванные принадлежности;
- наличие wi-fi в номерах.
3. Описание рынка сбыта
Гостиничный бизнес последние 7 лет только набирает обороты. На графике мы видим положительную динамику уже с 2011 года, особенно большой скачок мы наблюдаем в 2016 г. Что говорит о благоприятных прогнозах для этой сферы в будущем.
Целевая аудитория имеет очень широкий диапазон. В основном это молодые и среднего возраста люди, имеющие активную жизненную позицию, со средним уровнем достатка. На диаграмме мы видим распределение целевой аудитории по группам. Отсюда следует, что основное внимание нужно уделить именно аудитории, основной целью которой является туризм, а также образование и профессиональная подготовка. Их суммарная доля составляет 80,5%.
Все данные и цифры с официального сайта Росстата — gks.ru.
4. Продажи и маркетинг
Важную роль в развитии бизнеса играет именно маркетинговая политика. Следует уделить особое внимание этому направлению, чтобы обеспечить постоянно растущий спрос.
Для начала нужно создать оригинальный узнаваемый бренд и сайт компании, зарегистрироваться в социальных сетях.
Сейчас главный источник рекламы — Интернет. Используйте основные каналы продвижения:
- реклама в Яндекс.директ;
- реклама в социальных сетях;
- регистрация в онлайн-каталогах, таких как booking.com, trivago.ru, travelline.ru.
Следует обратить внимание и на офлайн размещение. Одним из эффективных методов является реклама на вокзалах и в аэропортах. Выгодным также будет сотрудничество с туристическими фирмами, бизнес-центрами и службами такси.
Одним из самых результативных и проверенных способов развития является сарафанное радио. Ваше внимание всегда должно быть направлено на сервис, на улучшение качества оказываемых услуг. Рынок сейчас динамично развивается и нужно постоянно находиться в курсе всех изменений, чтобы всегда иметь конкурентное преимущество. Довольный клиент — это гарант вашего постоянного развития и масштабирования. Плюсом станет, если ваши посетители будут оставлять отзывы с фотографиями и видео в интернете и социальных сетях.
В ваших силах сделать так, чтобы, побывав у вас однажды, гость захотел возвращаться к вам снова и снова.
А для постоянных клиентов создайте систему лояльности. Чтобы уже на второй приезд человек выбрал именно вашу гостиницу, ведь там у него есть скидка и специальный подарок.
5. План производства
Ключевая цель — открытие гостиницы и максимизация прибыли.
Календарный план открытия
Прежде чем приступать к открытию рекомендуем внимательно ознакомиться со следующими документами, чтобы чётко понимать все особенности и нюансы данного вида бизнеса:
1. ГОСТ Р 50645-94 «Туристско-экскурсионное обслуживание. Классификация гостиниц» (01/07/1994);
2. ГОСТ Р 51185-98 «Туристские услуги. Средства размещения. Общие требования» (01/01/1999);
3. «Правила предоставления гостиничных услуг в РФ» от 25 апреля 1997 года № 490;
4. Закон РФ «Об основах туристической деятельности в РФ» (24/11/1996) № 132-ФЗ.
Обзор рынка недвижимости для подбора оптимального помещения.
Основные параметры выбора местоположения гостиницы:
- центр города/близлежащие районы;
- транспортная развязка;
- наличие в шаговой доступности кафе, ресторанов, развлекательных заведений, магазинов, банков;
- линия домов: первая или вторая;
Характеристика помещения:
- площадь помещения 900 м2;
- отдельный вход с улицы или с торца;
- наличие парковки;
- наличие всех необходимых коммуникаций: горячее и холодное водоснабжение, электроэнергия, вентиляция, канализация.
Оформление документов.
- Оформление юридического лица. (ИП, ООО)
- Регистрация в налоговых органах. (ОКВЭД: 55.12 — деятельность гостиниц без ресторанов)
- Выбор системы налогообложения. (УСН, доходы — 6%)
- Документы о регистрации кассового аппарата в налоговой инспекции.
- Заключение договора аренды. (Договор составляется опытным юристом)
- Получение разрешения на перепланировку в БТИ.
- Документы, подтверждающие соответствие требованиям санитарной, технической, пожарной, экологической безопасности.
- Регистрация вывески в органах местного самоуправления.
- Договоры на оказание услуг сторонними организациями. Сюда входят коммунальные услуги, охрана помещения, инкассация, техническое обслуживание.
Проведение ремонтных работ, установка мебели и оборудования.
Следует внимательно отнестись к выбору строительной бригады. Ремонт нужно сделать качественно и в короткие сроки. Обратитесь к проверенным компаниям с опытом работы и проектами с положительными отзывами. Постоянно контролируйте процесс, внося коррективы и вовремя отвечая на вопросы, возникающие во время работы.
Используйте в строительстве и обустройстве только качественные материалы, мебель и оборудование. Выбирайте надежных поставщиков с высокой репутацией на рынке. В данном процессе важна разумная экономия с видением долгосрочных перспектив проекта.
6. Организационная структура
Правильно подобранная команда — это основной ключ к успеху организации. Ведь очень важно на пути к цели иметь надежный и сплоченный коллектив.
Список обслуживающего персонала:
- директор (управляющий) — 1 человек;
- работники на ресепшн — 4 человека;
- агент по бронированию номеров — 1 человек;
- менеджер по рекламе — 1 человек;
- бухгалтер — 1 человек;
- уборщицы — 6 человек.
Общее количество персонала — 14 человек.
Первое время роль управляющего может занять сам собственник бизнеса, чтобы наладить все процессы в организации.
Ресепшн — лицо гостиницы. Именно от приветливости и отзывчивости его работников зависит первое впечатление от вашего комплекса.
Основные требования к данной должности: приятный, доброжелательный внешний вид, гибкость, умение работать в режиме многозадачности, стрессоустойчивость, грамотная и легко воспринимаемая речь.
К остальному персоналу предъявляются следующие требования:
- наличие опыта работы;
- профессионализм;
- активность;
- дисциплинированность;
- честность;
- ответственность;
- нацеленность на результат.
Уборщицы, агент по бронированию номеров и бухгалтер имеют фиксированную заработную плату — 15 000, 25 000 и 15 000 руб. соответственно. У остального персонала есть окладная часть и премиальная. Надбавка к основной выплате начисляется при месячной заполняемости гостиницы более 70% и рассчитывается следующим образом:
управляющий — оклад 50 000 руб. + 0,6% от выручки;
работник ресепшна — оклад 15 000 руб. + 0,2% от выручки;
менеджер по рекламе — оклад 20 000 руб. + 0,5% от выручки.
Фонд оплаты труда 1-ого года реализации проекта, руб.
|
1 месяц |
2 месяц |
3 месяц |
4 месяц |
5 месяц |
6 месяц |
|
|
Управляющий (окладная часть) |
50 000 |
50 000 |
50 000 |
50 000 |
50 000 |
50 000 |
|
Управляющий (премиальная часть) |
6 494 |
7 998 |
||||
|
Работник ресепшна (окладная часть), 4 чел. |
60 000 |
60 000 |
60 000 |
60 000 |
60 000 |
60 000 |
|
Работник ресепшна (премиальная часть), 4 чел. |
8 659 |
10 665 |
||||
|
Менеджер по рекламе (окладная часть) |
20 000 |
20 000 |
20 000 |
20 000 |
20 000 |
20 000 |
|
Менеджер по рекламе (премиальная часть) |
5 412 |
6 665 |
||||
|
Агент по бронированию номеров |
25 000 |
25 000 |
25 000 |
25 000 |
25 000 |
25 000 |
|
Бухгалтер |
15 000 |
15 000 |
15 000 |
15 000 |
15 000 |
15 000 |
|
Уборщица, 6 чел. |
90 000 |
90 000 |
90 000 |
90 000 |
90 000 |
90 000 |
|
Начисления на ФОТ |
78 000 |
78 000 |
78 000 |
78 000 |
78 000 |
78 000 |
|
Итого: |
338 000 |
338 000 |
338 000 |
338 000 |
358 564 |
363 329 |
|
7 месяц |
8 месяц |
9 месяц |
10 месяц |
11 месяц |
12 месяц |
|
|
Управляющий (окладная часть) |
50 000 |
50 000 |
50 000 |
50 000 |
50 000 |
50 000 |
|
Управляющий (премиальная часть) |
10 036 |
11 617 |
12 988 |
13 331 |
14 366 |
14 664 |
|
Работник ресепшна (окладная часть), 4 чел. |
60 000 |
60 000 |
60 000 |
60 000 |
60 000 |
60 000 |
|
Работник ресепшна (премиальная часть), 4 чел. |
13 382 |
15 489 |
17 317 |
17 774 |
19 154 |
19 552 |
|
Менеджер по рекламе (окладная часть) |
20 000 |
20 000 |
20 000 |
20 000 |
20 000 |
20 000 |
|
Менеджер по рекламе (премиальная часть) |
8 363 |
9 681 |
10 823 |
11 109 |
11 971 |
12 220 |
|
Агент по бронированию номеров |
25 000 |
25 000 |
25 000 |
25 000 |
25 000 |
25 000 |
|
Бухгалтер |
15 000 |
15 000 |
15 000 |
15 000 |
15 000 |
15 000 |
|
Уборщица, 6 чел. |
90 000 |
90 000 |
90 000 |
90 000 |
90 000 |
90 000 |
|
Начисления на ФОТ |
78 000 |
78 000 |
78 000 |
78 000 |
78 000 |
78 000 |
|
Итого: |
369 781 |
374 787 |
379 129 |
380 214 |
383 491 |
384 436 |
Фонд оплаты труда 2-ого года реализации проекта, руб.
|
13 месяц |
14 месяц |
15 месяц |
16 месяц |
17 месяц |
18 месяц |
|
|
Управляющий (окладная часть) |
50 000 |
50 000 |
50 000 |
50 000 |
50 000 |
50 000 |
|
Управляющий (премиальная часть) |
16 137 |
13 331 |
13 972 |
13 521 |
14 956 |
15 235 |
|
Работник ресепшна (окладная часть), 4 чел. |
60 000 |
60 000 |
60 000 |
60 000 |
60 000 |
60 000 |
|
Работник ресепшна (премиальная часть), 4 чел. |
21 515 |
17 774 |
18 629 |
18 028 |
19 941 |
20 314 |
|
Менеджер по рекламе (окладная часть) |
20 000 |
20 000 |
20 000 |
20 000 |
20 000 |
20 000 |
|
Менеджер по рекламе (премиальная часть) |
13 447 |
11 109 |
11 643 |
11 268 |
12 463 |
12 696 |
|
Агент по бронированию номеров |
25 000 |
25 000 |
25 000 |
25 000 |
25 000 |
25 000 |
|
Бухгалтер |
15 000 |
15 000 |
15 000 |
15 000 |
15 000 |
15 000 |
|
Уборщица, 6 чел. |
90 000 |
90 000 |
90 000 |
90 000 |
90 000 |
90 000 |
|
Начисления на ФОТ |
78 000 |
78 000 |
78 000 |
78 000 |
78 000 |
78 000 |
|
Итого: |
389 099 |
380 214 |
382 245 |
380 817 |
385 360 |
386 245 |
|
13 месяц |
14 месяц |
15 месяц |
16 месяц |
17 месяц |
18 месяц |
|
|
Управляющий (окладная часть) |
50 000 |
50 000 |
50 000 |
50 000 |
50 000 |
50 000 |
|
Управляющий (премиальная часть) |
16 137 |
13 331 |
13 972 |
13 521 |
14 956 |
15 235 |
|
Работник ресепшна (окладная часть), 4 чел. |
60 000 |
60 000 |
60 000 |
60 000 |
60 000 |
60 000 |
|
Работник ресепшна (премиальная часть), 4 чел. |
21 515 |
17 774 |
18 629 |
18 028 |
19 941 |
20 314 |
|
Менеджер по рекламе (окладная часть) |
20 000 |
20 000 |
20 000 |
20 000 |
20 000 |
20 000 |
|
Менеджер по рекламе (премиальная часть) |
13 447 |
11 109 |
11 643 |
11 268 |
12 463 |
12 696 |
|
Агент по бронированию номеров |
25 000 |
25 000 |
25 000 |
25 000 |
25 000 |
25 000 |
|
Бухгалтер |
15 000 |
15 000 |
15 000 |
15 000 |
15 000 |
15 000 |
|
Уборщица, 6 чел. |
90 000 |
90 000 |
90 000 |
90 000 |
90 000 |
90 000 |
|
Начисления на ФОТ |
78 000 |
78 000 |
78 000 |
78 000 |
78 000 |
78 000 |
|
Итого: |
389 099 |
380 214 |
382 245 |
380 817 |
385 360 |
386 245 |
7. Финансовый план
Инвестиционные затраты на открытие данного бизнеса составляют 12 400 000 руб.
ЗАТРАТЫ НА ОРГАНИЗАЦИЮ БИЗНЕСА, руб.
|
Регистрация, оформление документов |
100 000 |
|
Аренда |
900 000 |
|
Затраты на ремонтные работы |
4 000 000 |
|
Мебель и оборудование |
6 500 000 |
|
Средства и материалы |
150 000 |
|
Реклама |
250 000 |
|
Резервный фонд |
500 000 |
|
Итого |
12 400 000 |
План продаж составляется исходя из заполняемости гостиницы. Прогнозируется постепенное увеличение объёмов продаж в первые 10 месяца реализации проекта. Месячная заполняемость от 70% считается очень хорошим показателем, суточная же в некоторые дни может достигать 100%. В плане продаж наблюдаются сезонные изменения. Это связано с праздничными днями и каникулами. Заполняемость гостиницы растет в майские и новогодние праздники, в весенние, летние и осенние каникулы.
Базовый сценарий является реалистичным, и проект обладает резервом увеличения объемов продаж в случае удачного вхождения на рынок.
План продаж 1-ого года реализации проекта, руб.
|
1 месяц |
2 месяц |
3 месяц |
4 месяц |
5 месяц |
6 месяц |
|
|
Заполняемость |
22% |
28% |
30% |
31% |
33% |
42% |
|
Количество дней в месяце |
31 |
28 |
31 |
30 |
31 |
30 |
|
Количество мест |
46 |
46 |
46 |
46 |
46 |
46 |
|
Средний чек |
2 300 |
2 300 |
2 300 |
2 300 |
2 300 |
2 300 |
|
Выручка (доходы) |
721 556 |
829 472 |
983 940 |
983 940 |
1 082 334 |
1 333 080 |
|
7 месяц |
8 месяц |
9 месяц |
10 месяц |
11 месяц |
12 месяц |
|
|
Заполняемость |
51% |
61% |
66% |
70% |
73% |
77% |
|
Количество дней в месяце |
31 |
30 |
31 |
30 |
31 |
30 |
|
Количество мест |
46 |
46 |
46 |
46 |
46 |
46 |
|
Средний чек |
2 300 |
2 300 |
2 300 |
2 300 |
2 300 |
2 300 |
|
Выручка (доходы) |
1 672 698 |
1 936 140 |
2 164 668 |
2 221 800 |
2 394 254 |
2 443 980 |
План продаж 2-ого года реализации проекта, руб.
|
13 месяц |
14 месяц |
15 месяц |
16 месяц |
17 месяц |
18 месяц |
|
|
Заполняемость |
82% |
70% |
71% |
71% |
76% |
80% |
|
Количество дней в месяце |
31 |
30 |
31 |
30 |
31 |
30 |
|
Количество мест |
46 |
46 |
46 |
46 |
46 |
46 |
|
Средний чек |
2 300 |
2 300 |
2 300 |
2 300 |
2 300 |
2 300 |
|
Выручка (доходы) |
2 689 436 |
2 221 800 |
2 328 658 |
2 253 540 |
2 492 648 |
2 539 200 |
|
19 месяц |
20 месяц |
21 месяц |
22 месяц |
23 месяц |
24 месяц |
|
|
Заполняемость |
84% |
81% |
69% |
70% |
75% |
80% |
|
Количество дней в месяце |
31 |
30 |
31 |
30 |
31 |
30 |
|
Количество мест |
46 |
46 |
46 |
46 |
46 |
46 |
|
Средний чек |
2 300 |
2 300 |
2 300 |
2 300 |
2 300 |
2 300 |
|
Выручка (доходы) |
2 755 032 |
2 570 940 |
2 263 062 |
2 221 800 |
2 459 850 |
2 539 200 |
В ежемесячные затраты входят как постоянные, так и переменные издержки (прямые расходы), зависящие от объемов продаж.
В таблице представлены усредненные ежемесячные издержки.
ЕЖЕМЕСЯЧНЫЕ ЗАТРАТЫ, руб.
|
Аренда торгового помещения |
450 000 |
|
Реклама |
100 000 |
|
ФОТ |
374 000 |
|
Услуги охраны |
15 000 |
|
Коммунальные расходы |
100 000 |
|
Расходные материалы |
20 000 |
|
Техническое обслуживание |
20 000 |
|
Непредвиденные расходы |
50 000 |
|
Итого: |
1 129 000 |
Финансовый результат за первые 2 года деятельности представлен в следующих таблицах. Средняя чистая прибыль за первые 2 года работы составляет 775 690 руб.
Финансовый результат 1-ого года реализации проекта, руб.
|
1 месяц |
2 месяц |
3 месяц |
4 месяц |
5 месяц |
6 месяц |
|
|
Выручка |
721 556 |
829 472 |
983 940 |
983 940 |
1 082 334 |
1 333 080 |
|
(-) Ежемесячные затраты |
1 073 000 |
1 073 000 |
1 073 000 |
1 073 000 |
1 093 564 |
1 098 329 |
|
(=) Валовый доход |
— 351 444 |
— 243 528 |
— 89 060 |
— 89 060 |
— 11 230 |
234 751 |
|
(-) Налоги УСН (6%) |
43 293 |
49 768 |
59 036 |
59 036 |
64 940 |
79 985 |
|
(=) Чистая прибыль |
— 394 737 |
— 293 296 |
— 148 096 |
— 148 096 |
— 76 170 |
154 767 |
|
(=) Чистая прибыль нарастающим итогом |
— 394 737 |
— 688 034 |
— 836 130 |
— 984 226 |
— 1 060 397 |
— 905 630 |
|
7 месяц |
8 месяц |
9 месяц |
10 месяц |
11 месяц |
12 месяц |
|
|
Выручка |
1 672 698 |
1 936 140 |
2 164 668 |
2 221 800 |
2 394 254 |
2 443 980 |
|
(-) Ежемесячные затраты |
1 104 781 |
1 109 787 |
1 114 129 |
1 115 214 |
1 118 491 |
1 119 436 |
|
(=) Валовый доход |
567 917 |
826 353 |
1 050 539 |
1 106 586 |
1 275 763 |
1 324 544 |
|
(-) Налоги УСН (6%) |
100 362 |
116 168 |
129 880 |
133 308 |
143 655 |
146 639 |
|
(=) Чистая прибыль |
467 555 |
710 185 |
920 659 |
973 278 |
1 132 108 |
1 177 906 |
|
(=) Чистая прибыль нарастающим итогом |
— 438 075 |
272 110 |
1 192 769 |
2 166 047 |
3 298 155 |
4 476 060 |
Финансовый результат 2-ого года реализации проекта, руб.
|
13 месяц |
14 месяц |
15 месяц |
16 месяц |
17 месяц |
18 месяц |
|
|
Выручка |
2 689 436 |
2 221 800 |
2 328 658 |
2 253 540 |
2 492 648 |
2 539 200 |
|
(-) Ежемесячные затраты |
1 124 099 |
1 115 214 |
1 117 245 |
1 115 817 |
1 120 360 |
1 121 245 |
|
(=) Валовый доход |
1 565 337 |
1 106 586 |
1 211 413 |
1 137 723 |
1 372 288 |
1 417 955 |
|
(-) Налоги УСН (6%) |
161 366 |
133 308 |
139 719 |
135 212 |
149 559 |
152 352 |
|
(=) Чистая прибыль |
1 403 971 |
973 278 |
1 071 694 |
1 002 510 |
1 222 729 |
1 265 603 |
|
(=) Чистая прибыль нарастающим итогом |
5 880 031 |
6 853 309 |
7 925 003 |
8 927 513 |
10 150 242 |
11 415 845 |
|
19 месяц |
20 месяц |
21 месяц |
22 месяц |
23 месяц |
24 месяц |
|
|
Выручка |
2 755 032 |
2 570 940 |
2 263 062 |
2 221 800 |
2 459 850 |
2 539 200 |
|
(-) Ежемесячные затраты |
1 125 346 |
1 121 848 |
1 115 998 |
1 115 214 |
1 119 737 |
1 121 245 |
|
(=) Валовый доход |
1 629 686 |
1 449 092 |
1 147 064 |
1 106 586 |
1 340 113 |
1 417 955 |
|
(-) Налоги УСН (6%) |
165 302 |
154 256 |
135 784 |
133 308 |
147 591 |
152 352 |
|
(=) Чистая прибыль |
1 464 384 |
1 294 836 |
1 011 280 |
973 278 |
1 192 522 |
1 265 603 |
|
(=) Чистая прибыль нарастающим итогом |
12 880 229 |
14 175 065 |
15 186 345 |
16 159 623 |
17 352 145 |
18 617 748 |
При горизонте планирования 3 года можно выделить следующие экономические показатели:
Срок окупаемости составляет 19 месяцев;
Дисконтированный срок окупаемости — 21 месяц;
Чистый дисконтированный доход — 11 317 678 руб.;
Индекс прибыльности — 1,91;
Внутренняя норма рентабельности — 36%.
8. Факторы риска
Гостиничный бизнес — это крупное дело, перед началом которого необходимо обдумать все плюсы и минусы. Обратите внимание на основные риски, с которыми можете столкнуться во время осуществления деятельности и будьте готовы к их предотвращению.
Это может быть неверный выбор месторасположения отеля, конкуренция с другими гостиничными объектами, находящимися вокруг, командеа в которой мало профессионалов.
1. Риск аварий и катастроф в сфере жилищно-коммунального хозяйства.
Заключите договор с ответственной и надежной компанией, чтобы даже при наступлении аварий, она устранялась в короткое время.
2. Риск повреждения или утраты имущества.
За порчу имущества и нарушения правил безопасности предусмотрите штрафные санкции для клиентов.
3. Риск потери репутации.
Внимательно следите за отзывами и жалобами. Разрешайте конфликтные ситуации спокойно и быстро.
Если вы будете вовремя реагировать на возникающие ситуации, которые могут привести к негативным последствиям, вам обеспечено стабильное развитие и устойчивое положение на рынке.
Как начать бизнес
Скачать эту статью в PDF
Гостиничный бизнес входит в число самых доходных направлений предпринимательской активности. Порядка 55-60% отелей выходят на самоокупаемость за 2-3 года работы (с учетом активного маркетингового продвижения). Проект потребует крупных инвестиционных вложений и тщательного планирования. Приведенный ниже готовый бизнес-плане по открытию гостиницы с расчетами окупаемости поможет детальнее разобраться в теме. Мы рассмотрим основные этапы работы, опишем важные для учета моменты дела, а также приведем примерный расчет выхода отеля на точку безубыточности.
Обзор рынка гостиничных услуг
Гостиничный бизнес – привлекательное направление работы в России, даже несмотря на кризисные явления в экономике. Так, с января по сентябрь 2019 г. отели в стране заработали 205 млрд. руб., обслужив более 54 млн. туристов. Объем выручки немаленький, однако он меньше оборота в 2018 году на 6,9%. При всем при этом количество туристов выросло на 11%, и большинство из них оказались внутренними – сами россияне активнее путешествовали по стране, останавливаясь в различных отелях в Москве и регионах.
Гостиничное хозяйство в стране имеет большие перспективы к развитию. Наиболее привлекательны для людей комфортабельные и не слишком дорогие 2-3-звездочные отели. В рынок РФ активно вкладываются международные гостиничные сети. Они действуют напрямую либо используют франчайзинг: в 2018 году открылось 24 новых отелей под международными брендами.
Перспективы гостиничной отрасли
Выделяют несколько тенденций на российском гостиничном рынке.
Крупные городские агломерации РФ – центры ведения деловой активности. Рост этой активности повышает спрос на гостиницы. Несмотря на достаточно высокую конкуренцию в своей отрасли, в половине больших городов России не хватает гостиниц и отелей. Растет спрос на бизнес-отели, оборудованные коворкинг-центрами, конференц-залами и т.д. В этом плане можно выделить эконом-сегмент: в городах работает недостаточно 2- и 3-звездочных отелей.
Сфера туризма в стране развивается с каждым годом. Количество туристов (россиян и иностранцев) растет; особенно это касается выходцев из стран Азии. Это требует создания инфраструктуры, включая полноценные и мини гостиницы. Государство оказывает поддержку начинающим отельерам. В 2020 году ожидается выделение более 120 млрд руб. на эти цели.
Формат гостиницы
Предприниматель на стадии проекта выбирает подходящий для себя формат гостиницы.
- Хостел. Это самый простой вид отеля; рассчитан на 5-7 номеров, в каждом из которых живет по несколько человек. Обычно предполагает общую кухню и зону отдыха.
- Гостиница среднего масштаба. Предоставляет 15-20 номеров с гостиничным обслуживанием.
- Малый отель. Содержит до 40 номеров.
- Большая гостиница. Имеет от 50 номеров. На российском рынке работает несколько сотен такого рода отелей единичного или сетевого масштаба.
Последние два варианта предполагают крупные капиталовложения в проект, а также тщательное согласование с городскими властями и госорганами.
Настоящий бизнес-план предполагает открытие гостиницы среднего масштаба с 15 номерами.
Гостиничный сервис
Необходимо вкратце коснуться, какие услуги будут оказываться в отеле.
Во-первых, это проживание. Двери гостиницы круглосуточно открыты для заселения; посетителей селят в чистые, комфортабельные для проживания и отдыха помещения.
Во-вторых, питание. Чаще всего клиентам предлагается шведский стол с набором стандартных блюд, дополнительные услуги уже идут за отдельную плату.
В стандартном наборе услуг:
- ежедневная уборка номеров, включая смену белья и полотенец;
- глажка одежды;
- телефонная и интернет-связь;
- оказание медицинской помощи, включая вызов скорой помощи;
- доставка корреспонденции в номер и т.д.
Из платных услуг клиентам можно предлагать следующее:
- питание в номере;
- развлечения: бар, бильярд, бассейн, предоставление экскурсионных туров;
- услуги няни;
- сервис по уходу за животными;
- услуги салона красоты, солярия;
- аренда залов.
Как открыть отель и что для этого нужно
Самые крупные статьи расходов среди первоначальных инвестиций связаны с помещением отеля, его арендой и подготовкой. Объект должен находиться на выгодном месте; необходимо сделать современный и комфортабельный интерьер.
Таблица 1. Размер первоначальных расходов для открытия цветочного магазина.
|
Расходная статья |
Стоимость, руб. |
|
Регистрация |
100 тыс. |
|
Аренда помещения (250 кв. м) |
300 тыс. |
|
Ремонт и подготовка |
3 млн. |
|
Оборудование и инвентарь |
2,5 млн. |
|
Заработная плата, 8 чел. |
270 тыс. |
|
Дополнительные расходы |
200 тыс. |
|
Итого |
6,420 млн. |
Работа и сбыт предполагается в городе с населением 1,5-2 млн. чел. В дополнительных расходах указаны затраты на коммунальные платежи, маркетинг и др. Размеры налоговых отчислений в расчете не учтены.
Какие документы оформить
В начале необходимо выбрать юридическую форму собственности своей компании. Основных вариантов два – ИП или ООО как наиболее простая форма юридического лица. Перед выбором конкретной формы нужно проконсультироваться с юристом.
Код ОКВЭД при открытии гостиницы – 55.1 «Деятельность гостиниц и прочих мест для временного проживания». Другие коды указываются в зависимости от дополнительных услуг. При организации дела нужно исходить из требований ГОСТ Р 54606-2011 «Услуги малых средств размещения. Общие требования». Все гостиницы обязаны проходить процедуру классификации согласно российскому Положению о классификации гостиниц для получения «звездной» категории (от 1 до 5 «звезд»).
Также улаживаются все вопросы с Пожарной службой и СЭС (наличие договоров по дезинсекции, дератизации, вывозу мусора, ведение программы производственного контроля и пр.).
Выбор помещения: аренда или покупка?
По требованиям ГОСТ, в отеле должно быть проведено электричество, иметься водоснабжение, вентиляция, связь и другие коммуникации, а также распределенные на определенные площади номера (то есть перепланировка). И, конечно, нужно сделать хороший ремонт.
Выбор – покупка или аренда – помещения зависит только от возможностей бизнесмена. Конечно, объект лучше иметь в своей собственности, но имеющийся капитал не всегда позволяет купить здание или заняться его строительством.
Арендовать помещение у собственника или у городских властей; в любом случае важно правильно составить договор. Заключать его следует на срок не менее 5-10 лет. Все инвестиции в ремонт должны окупить себя. Кроме того, разрешить вопрос с индексацией арендной платы – оптимально указать в договоре максимальный процент, насколько может подорожать аренда за год.
Расположение объекта
Место, где будет располагаться отель, нужно выбирать тщательно. От этого напрямую зависит спрос на услуги и ценообразование. Располагать объект в промышленной зоне города либо в отдаленном спальном районе нерентабельно. При выборе места нужно сразу обратить внимание на три фактора: уровень человекопотока и инфраструктуры, транспортная доступность.
Перспективные места для расположения гостиницы:
- автовокзалы;
- железнодорожных вокзалы;
- станции метрополитена;
- в центральной части населенного пункта, недалеко от достопримечательностей;
- автотранспортные развязки;
- вдоль крупных трасс и т.д.
Если мини отель открывается в курортном городе, то делать это лучше ближе к пляжу.
Укомплектование номеров
При оснащении номерного фонда учитываются требования ГОСТ. Температура воздуха в номерах должна быть не ниже 18,5°C. Следует провести холодную и горячую воду, электричество, установить телевизор и телефон, обустроить вентиляцию.
Есть требования по укомплектованию помещений мебелью и предметами интерьера. По мнению опытных отельеров, покупать качественную и адекватную по цене мебель можно в магазинах типа IKEA, Leroy Merlin и т.д.
В номерах должно быть следующее:
- кровать (190×80 см на 1 человека);
- тумба или столик прикроватный (на каждого человека);
- комплект постельного белья, включая покрывала;
- настенная лампа (над кроватями);
- письменный стол;
- табуретка/кресло (на каждого человека);
- телевизор;
- зеркало;
- занавески;
- столовые принадлежности (на каждого человека);
- санузел;
- банные принадлежности (полотенце, одноразовый шампунь, мыло);
- тапочки (на каждого человека).
Как рассчитать загрузку гостиницы с учетом сезонности
При расчете эффективности работы гостиницы используют несколько показателей, и процент загрузки – один из ключевых. Он высчитывается из отношения занятых номеров на их общее количество за расчетный период. Обеспечить 100% загрузку непросто даже известным отелям, учитывая конкуренцию на рынке, количество клиентов и зависимость от сезона. Также загрузка зависит и от общей экономической ситуации в стране.
К примеру, средняя загрузка всех отелей заметно упала после 2015 года, но сейчас показатель постепенно восстанавливается. По данным консалтинговой компании JLL, в июне-августе 2019 года в крупных городах России загрузка выросла на 2-15% в сравнении с 2018 г. Во время сезона (летом, на крупные праздники) загрузка составит 70-85%. Вне сезона показатель может упасть до 40-50%.
Необходимый персонал
Работать в гостинице должен квалифицированный персонал, поскольку от качества его работы зависит долгосрочный успех и репутация заведения. Всякий клиент хочет вернуться или порекомендовать отель, в котором чисто и комфортабельно, хорошо обслуживают. Для работы в гостинице на 15 номеров достаточно будет 7-9 работников.
Таблица 2. Персонал отеля.
|
Должность |
Количество, чел. |
Зарплата, руб. |
|
Администратор на ресепшн |
2 |
35 тыс. |
|
Горничная |
2 |
30 тыс. |
|
Официант |
2 |
25 тыс. |
|
Повар |
2 |
45 тыс. |
|
Итого |
270 тыс. |
Администраторы будут заниматься приемом и регистрацией новых посетителей, а также вопросами с оплатой, горничные – уборкой и порядком в номерах. Охранника и бухгалтера целесообразно нанять по аутсорсингу. При оказании дополнительных услуг также нанимается нужный персонал (няня, инструктор в бассейн и др.).
Реклама
Маркетинговое продвижение новой гостиницы обязательно для успеха и закрепления на рынке. С учетом достаточно высокой конкуренции важно задействовать все доступные средства коммуникации с потенциальными клиентами. Рекламная кампания состоит из нескольких пунктов.
- Создание фирменного дизайна и всех атрибутов бренда (названия, логотипа, слогана и т.д.).
- Наружная реклама на билбордах, в тематических журналах, СМИ.
- Создание сайта (лендинг-страницы) и продвижение отеля в Сети:
- размещение статей и рекламы на форумах;
- контекстная реклама;
- сбор базы потенциальных клиентов, компаний, рассылка рекламных писем и предложений;
- страница в соц. сетях с фотографиями и видео;
- онлайн-каталоги: booking.com и др.
- Сотрудничество с туристическими фирмами, такси, которые будут направлять туристов в отель.
- Партнерство с бизнес-центрами по проведению конференций и деловых встреч.
- Предоставление скидок и т.п.
Расчет рентабельности и окупаемости
Узнаем, сколько можно зарабатывать на бизнесе. Размер первоначальных затрат – 6,420 млн руб. При расчете оборота будем исходить из средней загрузки номерного фона в 70% и средней стоимости 1 номера в 2500 руб. Месячный оборот составит: 2500×11×30=825 тыс. руб., доход от дополнительных услуг – еще 250 тыс. руб. Общий размер ежемесячных затрат – 700 тыс. руб. Чистая прибыль равна 375 тыс. руб. В этих условиях бизнес выйдет в «ноль» примерно за полтора года. Добавим еще 12 месяцев на раскрутку предприятия, и получим 29 мес.
Таблица 3. Экономическое обоснование бизнес идеи.
|
Основные показатели |
Значение |
|
Сумма первоначальных инвестиций |
6,420 млн руб. |
|
Ежемесячные расходы |
700 тыс. руб. |
|
Среднее процент загрузки |
70% / день |
|
Месячный доход |
1075 тыс. руб. |
|
Чистая прибыль в месяц |
375 тыс. руб. |
|
Срок окупаемости |
17 мес. (29 мес.) |
Возможные риски и минусы бизнеса
Перед реализацией бизнес-проекта нужно хорошо проанализировать минусы и возможные риски. Кратко опишем их ниже.
- Крупные инвестиции. Серьезный проект в гостиничном бизнесе даже не слишком большого масштаба потребует больших вложений. Нужно быть готовым иметь, помимо инвестиционного капитала, дополнительный денежный запас.
- Необходимость постоянных обновлений и вложений. Сервис и комфорт должно поддерживать на высоком уровне, а это может потребовать средств в дополнительный ремонт номеров, закупку мебели и другого инвентаря, дизайнерское обновление и т.д.
- Конкуренция. Продвигать новую компанию придется в условиях обильного предложения других отелей.
Среди основных рисков:
- неквалифицированный персонал. Это действительно проблема, поскольку от работников непосредственно зависит клиенториентированность всего предприятия, его успех и репутация на рынке;
- стихийное бедствие. Актуально для прибрежных регионов. Этот риск нужно учесть еще при выборе места;
- аварии в сфере ЖКХ. Важно иметь договор с компанией, которая быстро устранит неисправности.
Гостиничный бизнес дело непростое, но прибыльное. Начинать дело нужно в соответствии с детальным планом, в котором будут учтены все мелочи. Для новичков в этой сфере было бы полезно обратиться за помощью консультантов.
В случае успеха дело будет приносить хороший доход. Указанные в образце расчета значения прибыли могут быть заметно выше: все зависит от активности собственников по привлечению клиентов.
Решили создать гостиничный бизнес, но не знаете, с чего начать? В статье расскажем, как открыть мини-гостиницу с нуля и составить бизнес-план, который поможет оценить ее рентабельность.
В соответствии с ГОСТ Р 51185-2014, мини-отель или мини-гостиница — это средство размещения с номерным фондом от 5 до 15 номеров.
Открывать гостиницу в мини-формате стоит, если у вас нет большого стартового капитала и опыта в гостиничном бизнесе. Вам будет проще организовать ее работу, к тому же такой формат привлекает постояльцев низкой ценой и домашней атмосферой. Назовем другие преимущества гостиницы мини-формата по сравнению с крупными отелями:
- небольшая площадь помещения;
- меньшее количество персонала;
- меньшая сумма ежедневных расходов;
- простая организация внутренней работы.
Финансовый план
Подключите Контур.Отель и эффективно управляйте отелем
Оставить заявку
Перед открытием мини-гостиницы нужно изучить рынок, узнать, велика ли конкуренция подобных услуг в вашем городе, определить целевую аудиторию, составить бизнес-план. Доходность мини-гостиницы будет зависеть от следующих факторов:
- в каком городе вы откроетесь;
- где расположите гостиницу — в центре или на окраине;
- купите собственную недвижимость или возьмете в аренду;
- какая у вас будет средняя заполняемость номеров;
- каким будет сезонное колебание цен.
Предлагаем воспользоваться таблицей-шаблоном ниже. Заполнив ее, вы сможете предварительно оценить рентабельность планируемого бизнеса.
|
Расходы |
₽ |
|
|---|---|---|
| Первоначальные | Приобретение недвижимости | |
| Регистрация бизнеса, оформление документов, получение разрешений | ||
| Перепланировка, ремонт | ||
| Мебель | ||
| Техника | ||
| Оборудование | ||
| Текстиль | ||
| Прочие расходы | ||
| Ежемесячные | Заработная плата | |
| Налоги | ||
| Оплата услуг прачечной и других услуг на аутсорсинге | ||
| Коммунальные и эксплуатационные расходы | ||
| Реклама | ||
|
Итого: |
||
|
Доходы |
₽ |
|
| Выручка от номерного фонда (в месяц) | ||
| Дополнительные доходы: парковка, копировальные услуги, камера хранения, сейф и прочее (в месяц) | ||
|
Итого: |
Открытие мини-гостиницы пошагово
- Регистрация бизнеса.
Выберите форму собственности: ИП или ООО. У той и другой есть свои преимущества и недостатки. Сравним их в таблице:
| Форма собственности | ИП | ООО |
|---|---|---|
| Регистрация | Просто и быстро: минимум документов (заявление, копия паспорта, квитанция об оплате госпошлины, свидетельство о постановке на учет). Процесс занимает не более 5 дней | Сложно и долго: большой пакет документов, создание учредительных документов. Процесс может занять несколько недель |
| Ответственность | ИП отвечает своим личным имуществом | Владелец отвечает в пределах уставного капитала |
| Виды деятельности | Есть ограничения. Например, нельзя заниматься продажей алкоголя | Нет ограничений |
| Бухучет | Не нужно вести | Обязательно вести |
| Штрафы | Штрафы небольшие, например, за нарушение кассовых операций — 5 000 рублей | Штрафы гораздо выше, чем у ИП. Аналогичный штраф для ООО — 80 000 рублей |
| Ликвидация бизнеса | Простая, срок — 1 месяц | Сложная — до полугода |
Если вы планируете, что в мини-гостинице будет бар с алкогольными напитками, то придется регистрировать ООО, ИП не может заниматься продажей алкоголя. Либо можно привлечь другое юридическое лицо для организации питания и продажи алкоголя.
В целом для мини-гостиницы больше подходит ИП — меньше собирать документов для открытия, ниже штрафы, не нужно вести бухучет.
- Выбор места и помещения.
Основные клиенты мини-гостиниц — это туристы и абитуриенты. Выбирая место для размещения гостиницы, учитывайте этот фактор. В первую очередь изучите пространство вблизи вокзалов, станций метро, учебных заведений. Услуги гостиницы будут больше пользоваться спросом, если в шаговой доступности расположены достопримечательности, торговые центры и заведения общественного питания.
Чаще всего под мини-гостиницу арендуют уже готовое помещение или покупают и перепланируют квартиру в жилом доме. Аренда помещения — менее затратный и быстрый вариант на этапе открытия мини-гостиницы. Но аренда будет постоянной статьей расходов, а с учетом того, что окупаемость гостиниц обычно составляет около 5 лет, выгоднее будет приобрести собственную площадь. Если вы решили выкупить квартиры в жилом доме, то их нужно перевести из жилого фонда в нежилой с последующей перепланировкой. Этот процесс долгий и трудоемкий — может занять около года.
- Ремонт.
После того как помещение выбрано, нужно сделать в нем ремонт и привести его в соответствие с требованиями пожарной и санитарно-эпидемиологической безопасности, чтобы пройти проверку соответствующих инстанций.
Требования к пожарной безопасности установлены в следующих документах:
- в Федеральном законе от 22.07.2008 № 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности»;
- в Постановлении Правительства РФ от 25.04.2012 № 390 «О противопожарном режиме»;
- в cводах правил «Системы противопожарной защиты» СП 1.13130 — СП 12.13130.
Чтобы не запутаться в многообразии норм и правил, рекомендуем ознакомиться с основными требованиями пожарной безопасности в гостиницах на сайте МЧС России и обратиться в органы пожарного надзора вашего города (района) за консультацией.
В гостиницах должны соблюдаться санитарно-эпидемиологические правила и нормы в соответствии с ГОСТ Р 51185-2014. Особенности выполнения таких правил можно уточнить в Роспотребнадзоре, который нужно в обязательном порядке уведомить о начале деятельности.
- Покупка мебели и оборудования.
Подготовленное помещение нужно оснастить мебелью, бытовой и офисной техникой. Необходимо также закупить постельное белье и прочий текстиль.
- Подбор персонала.
Для нормальной работы гостиницы нужны:
- директор;
- бухгалтер;
- мастер по хозяйственной части (техработник);
- администраторы — 2 человека;
- горничные — 2 человека;
- уборщицы — 2 человека;
- бармен — 2 человека;
- охранник — 2 человека.
Услуги бухгалтера, охраны, клининга, организации питания можно передать на аутсорсинг. Тогда количество необходимого персонала уменьшится до директора, администраторов, горничных и техработника.
- Выбор способа управления отелем.
Можно вести шахматку на бумаге: записывать все брони и комментарии о гостях, самостоятельно отслеживать новые брони и обновлять данные о тарифах на различных интернет-площадках и лично посещать каждый день УВМ МВД, чтобы отчитываться о гостях. При таком подходе могут возникать ошибки, накладки в бронировании, а также штрафы, если не успеть подать сведения о гостях в УВМ МВД в течение суток.
Другой вариант — приобрести систему управления отелем. Для небольших гостиниц есть веб-сервисы, которые помогают вести гостиничный бизнес и не перегружены лишними возможностями. Плюсы веб-сервиса:
- все брони заносятся в единую онлайн-шахматку, вы всегда знаете, кто и когда заезжает, не допускаете накладок и успеваете подготовить номер к приезду гостя;
- брони с интернет-площадок и с сайта поступают в шахматку автоматически и не теряются;
- вы можете работать со многими онлайн-площадками одновременно, не боясь упустить бронь на одной из них;
- отчитываться о пребывании гостей в УВМ МВД можно, формируя и/или представляя данные в электронном виде.
- Организация рекламы.
Основной поток клиентов в гостиничном бизнесе приходит через интернет, поэтому нужно сообщить о своей гостинице везде, где только сможете:
- Добавьте информацию в Яндекс.Картах, 2ГИС и прочих городских сервисах.
- Заведите аккаунт в Инстаграме, создайте группы ВКонтакте и на Фейсбуке. Заранее сделайте красивые фотографии отеля и не забывайте регулярно выкладывать посты.
- Добавьте свою гостиницу на основных площадках бронирования: Booking.com, Островок.ру и прочих.
- Большим плюсом будет наличие своего сайта. Если на начальном этапе у вас еще нет сайта, то при подключении Контур.Отеля вы можете получить мини-сайт бесплатно.
Возможные риски
Риски в гостиничном бизнесе связаны не только с его внутренней работой, но с внешними факторами:
- Экономический кризис и, как следствие, падение спроса на услуги, повышение цен на товары и оборудование, снижение платежеспособности граждан.
- Появление на региональном рынке новых игроков с более выгодными условиями.
Экономические риски сложно предугадать заранее и сложно защититься от них. А с конкуренцией можно побороться — например, придумать уникальные услуги. В некоторых отелях появились «умные завтраки», которые активизируют работу мозга, аромаменю с разными аромамаслами, меню виниловых пластинок, специальные номера с игрушками для детей и даже номера со спальным местом и игрушками для собак и кошек. Вы можете придумать свою «фишку», привлекать с ее помощью гостей и удерживать постоянных клиентов.
Попробуйте надежный сервис для управления отелем. 7 дней бесплатно!
Попробовать бесплатно
Открыть собственный отель с нуля поможет подробный бизнес-план гостиницы. Представленная информация поможет предпринимателю определиться с характеристиками будущего проекта, понять, каким важным моментам стоит уделить внимание, продумать этапы открытия и регистрации предприятия. Согласно мнению экспертов, в 2023 году ожидается стремительное развитие сферы гостиничных услуг, поэтому, советуем обратить внимание на эту нишу.
Бизнес-план открытия гостиницы: анализ рынка и конкурентов
Прежде чем приступать к прогнозированию расчетов и планированию основных этапов реализации бизнеса, необходимо определиться с тем, какая целевая аудитория потребителей услуг будет посещать ваше заведение. Все потенциальные клиенты могут быть разделены на несколько групп исходя из основных признаков:
- уровень дохода;
- сфера деятельности;
- возрастная категория;
- предпочтения и интересы.
Эти качества помогут эффективно составить портрет потребителя, на котором в конечном итоге будет направлена маркетинговая и ценовая политика, сервисное обслуживание.
Любой привлекательный и растущий быстро сегмент рынка отличается также и высоким уровнем конкурентоспособности. Зная эту особенность рынка очень важно заранее оценить возможности и предложения компаний-соперников, проанализировать их слабые и сильные стороны. Особое внимание рекомендуется обращать на уровень потребительского восприятия. Что это такое? Потребительское восприятие демонстрирует наиболее и наименее востребованные и интересные с точки зрения клиентов услуги. Привлекательность будет зависеть от уровня сервиса, цены, социального уровня отеля или гостиницы.
Еще один важный критерий, который стоит оценивать – это факторы внутренней деятельности компании. Как правило, они не заметны для потребителей, однако играют свою роль. Это маркетинговая политика компании, стратегическое партнерство со смежными организациями, широта оказываемых услуг, выгодность локации отеля, стандарты обслуживания, возможность демпинговать в своей нише и прочие. Все эти факторы помогут эффективно занять нишу на рынке и удерживать ее.
Прежде чем составлять бизнес-план по открытию гостиницы расчетами, потребуется определить формат будущего заведения.
Например, в европейских странах активно практикуют открытие так называемых мини-гостиниц, которые рассчитаны на десять номеров и располагаются по пути следования автомобилей, возле стоянок и заправочных станций. В России этот формат только начинают развивать, однако, на него стоит обратить внимание: мини-отели не требуют значительных вложений, но при этом быстро окупаются.
Также существуют следующие популярные форматы:
- Хостел. Не затратный вариант: как с точки зрения предпринимателя, так и с точки зрения конечного клиента. Для организации хостела подойдет использование обычной трехкомнатной квартиры с дальнейшим ее переоборудованием.
- Семейный пансион. Идеальный вариант для отдыха пар с детьми или пожилых людей. В случае если вы собираетесь открыть подобное заведение, рекомендуется обратить внимание на популярные туристические и рекреационные локации.
- ВИП-отель. Полноценный вариант с большим гостиничным фондом и широким ассортиментом дополнительных услуг.
- Санаторий или лечебница. Широкий спектр оздоровительных услуг позволит существенно увеличить прибыль, однако потребуется потратить время на получение соответствующей документации, а также поиска персонала.
Новая ниша в гостиничном бизнесе – это отели для животных. Питомец есть практически в каждой семье, но не всегда у хозяев есть возможность оставить своего любимца родственникам или друзьям. В этом случае платная передержка станет не просто хорошей возможностью, но и настоящим выходом для хозяев. Преимущества такого варианта – нет необходимости в большом количестве места.
Помните о том, что помимо самостоятельного открытия гостиницы, вы можете отдать предпочтение таком варианту, как приобретение готового, функционирующего бизнеса. Это позволит вам существенно сэкономить время и получать прибыль с первого дня работы.
Открытие гостиницы: поиск подходящего объекта недвижимости
В зависимости от формата гостиницы, вам потребуется найти подходящий объект для дальнейшего переоборудования либо заняться строительством самостоятельно. Рассмотрим основные критерии, которым должен соответствовать объект недвижимости под гостиницу:
- близкое расположение от аэропортов, ж/д и автобусных вокзалов, остановок, объектов туристической и рекреационной направленности – достопримечательности, памятников природы;
- удобная транспортная развязка, наличие всей необходимой инфраструктуры – кафе, ресторанов, магазинов (это особенно важно, если в самой гостинице не предполагается наличия столовой или кафе);
- наличие собственной стоянки для автомобилей;
- возможность перепланировки или отелочных работ с фасадом – проконтролируйте, чтобы здание не относилось к культурному или историческому фонду (прояснить этот вопрос вы можете, обратившись в местную администрацию).
Оптимальный вариант здания для размещения гостиницы – это отдельно стоящий объект, оснащенный автомобильной стоянкой и благоустроенной территорией.
В большинстве сфер аренда становится оптимальным вариантом для обустройства компании, однако, если речь идет об отеле, лучше выкупить помещения или заняться строительством здания самостоятельно. Причина кроется в том, что гостиничный комплекс занимает действительно большие площади, поэтому аренда будет неоправданно дорогой. Помните о том, что приобретение площади потребует значительных инвестиций в проект. В случае если такой возможности нет, рассмотрите вариант с оформлением долгосрочного договора аренды – от пяти лет. Минимальная площадь гостиницы даже мини-формата будет составлять минимум 250 квадратных метров.
Работа с планировкой, дизайном, обустройством номеров гостиницы
- Перепланировка.
При выборе недвижимости очень важно заранее продумать: возможен ли вариант перепланировки ее под гостиницу. Учитывайте тот факт, что это достаточно большой комплекс работ, который предполагает масштабную деятельность по демонтажу и созданию внутренних перегородок, проработку функциональных зон и перемещение стационарных узлов.
Перед тем, как приступить к любым работам по ремонту помещения, вам потребуется обратиться к специалистам для создания проекта внутренней перепланировки, а также заверить его. После того, как все работы будут окончены, потребуется оформить заявление на подключение коммунальных сетей. Эту документацию потребуется приложить к общему пакету бумаг.
- Дизайн.
Важнейший этап – это разработка дизайна интерьера и экстерьера гостиницы. Одним из существенных факторов разработки ценовой политики станет уровень художественного оформления. Гостиницы и отели эконом-класса не предусматривают масштабного художественного оформления, довольствуясь утилитарным интерьером. А вот для разработки интерьера класса «люкс» потребуется пригласить дизайнера.
Помните о том, что концепция внутренних помещений может стать привлекательным фактором для клиентов. Нестандартные интерьерные решения часто привлекают посетителей гораздо больше, чем остальные факторы. Например, популярностью пользуются «интерьеры будущего». Уникальный авторский стиль – это выгодный элемент для будущей раскрутки и рекламы.
- Обустройство номеров отеля.
При открытии отеля вы можете составить номерной фонд из одинаковых номеров, либо сделать его разнообразным. Могут присутствовать следующие классы номеров:
- одноместный, двухместный, семейный (2+);
- эконом, бизнес, люкс.
Типы номеров будут отличаться комплектацией, площадью, оформлением и прочим. Проработать вопрос номерного фонда рекомендуется до того, как вы начнете делать перепланировку.
- Обустройство дополнительных помещений.
Помимо непосредственно номеров гостиницы, потребуется продумать размещение и оформление следующего:
- ресепшен;
- хозяйственные помещения, комната для глажки и стирки белья, комнаты для персонала, склад, кухня;
- ресторан или кафе, бар для гостей;
- тренажерный зал;
- бильярдная, сауна.
Оформление документации и организационные вопросы
Для того чтобы составить грамотный бизнес-план открытия мини-гостиницы или отеля, необходимо заранее определить все нужные бумаги. Это будет:
- пакет документов, которые подтвердят право собственности или право на эксплуатацию недвижимого объекта. В том числе необходимо оформить документы по переводу помещений в нежилой фонд;
- документы, разрешающие осуществлять перепланировку согласно выбранному проекту. По окончанию реализации проекта потребуется получить технический паспорт, который оформляется специализированной комиссией;
- документ, подтверждающий регистрацию юридического лица и постановку на учет государственными органами;
- в случае если планируется оказывать дополнительные услуги посетителям, рекомендуется получить лицензию на каждый из видов деятельности;
- акты соответствия санитарной, экологической, технической и пожарной безопасности, полученные от соответствующих государственных служб;
- документация на установку внешней рекламы;
- комплекс соглашений, которые обуславливают предоставление услуг различными учреждениями, например, это может быть договор о вывозе бытовых отходов.
Очень важным вопросом, которым задаются предприниматели при открытии гостиницы, – это какую форму собственности выбрать. При организации крупного бизнеса с существенными инвестициями рекомендуется отдать предпочтение ООО или АО. Для мини-гостиницы на несколько номеров (до 5) можно отдать предпочтение ИП. Насчет выбора системы налогообложения в вашем регионе рекомендуется проконсультироваться с юристами.
Финансовый план: сколько потребуется денежных средств для открытия
Важно понимать, что финансовый план будет напрямую зависеть от формата гостиницы, ее масштабов, а также прочих факторов. Ниже приведены приблизительные расчеты для гостиницы на двадцать номеров при аренде помещений:
- ежемесячная аренда – около 250 тысяч рублей;
- ремонтные работы и затраты на дизайн – около 3 миллионов рублей;
- приобретение мебели и оборудования в номера – около 5 миллионов рублей, из расчета 250 тысяч на один номер;
- ремонт и закупка оборудования для хозяйственных и всех прочих помещений – около 1,5 миллионов рублей;
- моющие средства и материалы – около 50 тысяч рублей;
- затраты на регистрацию, получение лицензий на деятельность – около 50 тысяч рублей;
- бюджет на рекламу – около 300 тысяч рублей.
При расчетах потребуется учесть и ежемесячные расходы: оплата аренды, коммунальные платежи, фонд заработной платы сотрудников, расходы на ремонт и закупку материалов, средств гигиены.
Реклама и маркетинговый бизнес-план гостиницы
При разработке бизнес-плана для гостиницы, необходимо подучать о том, какие рекламные каналы вы будете использовать. Наиболее эффективными вариантами будут следующие:
- реклама в средствах массовой информации – в журналах, газетах, на местном радио и телевидении. Рекомендуется отдавать предпочтение тематической печатной продукции;
- реклама в местах с потенциальными клиентами – на вокзалах, в аэропортах, хорошим решением будет размещение баннеров недалеко от места расположения гостиницы;
- реклама в интернете – продвижение собственного сайта по запросам, работа с клиентской аудиторией напрямую в социальных сетях, заказ контекстной и таргетированной рекламой;
- размещение информации о гостинице и ее номерном фонде в онлайн-каталогах и приложениях;
- сотрудничество с туристическими фирмами и туроператорами. Рекомендуется заключать партнерские договоры с предоставлением турагентству процента от прибыли;
- размещение предложений на сайтах со скидочными купонами.
Очень важно проведение рекламных акций для клиентов – это поможет существенно повысить потребительский спрос. Предоставлять информацию об акциях вы можете на сайте гостиницы и в социальных сетях. Отличным вариантом маркетинговой политики будет проведение праздничных дней.
Анализ возможных рисков: с какими проблемами вы можете столкнуться
Организация и ведение любого бизнеса сопряжено с наличием рисков, особенно в том случае, если в нише присутствует высокий уровень конкуренции. Даже в том случае если вы не новичок, а давно занимаетесь предпринимательской деятельностью, будьте готовы к объективным сложностям.
Предварительный анализ рисков помогает продумать стратегию управления до мелочей, а в том случае, если вы столкнетесь с какой-то проблемой – быстро и эффективно внести необходимые коррективы. Так, у гостиничного сегмента есть несколько наиболее распространенных рисков, которые важно знать:
- Рыночный риск. Изменения в экономической ситуации вообще, так и на конкретном рынке. Сюда можно отнести экономические кризисы, рост уровня конкуренции в сегменте, изменение потребностей вашей целевой аудитории.
- Финансовый. Увеличение стоимости аренды, рост расценок на используемы инвентарь, моющие средства, косметические принадлежности.
- Риски, связанные с персоналом. Как известно, привлекательность гостиничного сервиса складывается из качества сервисного обслуживания персонала. Необходимо тщательно подбирать сотрудников и регулярно повышать уровень их квалификации.
Важный риск, который выносится за список – это всевозможные форс-мажоры, с которыми вы можете столкнуться. Это различные поломки техники, сантехнического оборудования и даже замков в номерах. Рекомендуется включить в штат сотрудника-разнорабочего, который сможет быстро и эффективно решать возникающие вопросы. Хорошим решением будет также страхование имущественной собственности. Как уже говорилось выше, для того чтобы избежать большинства рисков, вы должны выработать грамотную стратегию.
Содержание статьи
- Варианты формата
- Маркетинговый план
- SWOT-анализ. Анализ рисков
- Разработка ключевых “Точек роста”
- Организационный план
- Регистрация бизнеса
- Поиск персонала
- Расположение
- Комплектация номеров
- Производственный план
- Финансовый план
- Расчет стартовых инвестиций
- Ежемесячные затраты
- Прогнозируем доходы
- Анализ рисков
- Заключение
Бизнес-план (БП) гостиницы — документ, рассчитанный в первую очередь на инвестора. Можно сказать, что этот документ имеет внешнюю направленность и содержит блоки, показывающие, насколько проект может быть интересен инвесторам. Особенность его в том, что в нем основное внимание направлено на маркетинговые и финансово-экономические аспекты бизнеса, в то время как, например, научно-технические, технологические и социальные стороны представлены не так подробно. Как правило, документ касается нового проекта и готовится с горизонтом планирования в 3 года. В данной статье мы расскажем об особенностях Бизнес-плана отеля, обратим внимание на его ключевые разделы и посмотрим образцы с подробными расчетами.
Сначала — краткий экскурс по видам средств размещения.
Варианты формата
Если вы, как частное лицо, планируете вложить денежные средства в гостиничный бизнес, то подходящим форматом станет мини-отель, либо вы можете обратить внимание на смежные небольшие гостиничные форматы.
Определения различных уровней средств размещения, а также вопросы классификации содержатся в Постановлении Правительства РФ от 16 февраля 2019 г. №158 “Об утверждении Положения о классификации гостиниц”
Проект выделяет следующие виды гостиниц:
Гостиница, отель — средство размещения, представляющее собой имущественный комплекс, включающий в себя здание или часть здания, помещения и иное имущество, в котором предоставляются услуги размещения и, как правило, услуги питания, имеющее службу приема, а также оборудование для оказания дополнительных услуг;
Гостиница, расположенная в здании, являющемся объектом культурного наследия или находящемся на территории исторического поселения, — вид гостиниц, имеющих в силу этого ограничение при проведении реставрации и ремонтных работ;
Курортный отель, санаторий, база отдыха, туристская база, центр отдыха, туристская деревня (деревня отдыха), дом отдыха, пансионат и другие аналогичные средства размещения, которые расположены в местности, обладающей в том числе природными лечебными ресурсами (минеральные воды, грязи, климат и другие), оказывают на собственной базе в качестве дополнительных услуг услуги оздоровительного характера с использованием указанных природных ресурсов и имеют возможности и соответствующее оборудование для организации занятий спортом и развлечений;
Апартотель — вид гостиниц, номерной фонд которых состоит исключительно из номеров категорий «студия» и «апартамент»;
Мотель — вид гостиниц с автостоянкой, предоставляющих гостиничные и иные сопутствующие услуги для размещения автомобилистов;
Комплекс апартаментов — вид гостиниц, номерной фонд которых состоит из номеров различных категорий с кухонным оборудованием и полным санузлом;
Акватель — вид гостиниц, находящихся в переоборудованных стационарных плавучих транспортных средствах, находящихся на воде, но изъятых из эксплуатации;
Хостел — вид гостиниц, включающих в себя многоместные номера, но не более 12 мест в одном номере, помещения для совместного использования гостями (гостиные, холлы, комнаты для завтраков и т.п.), общая суммарная площадь которых составляет не менее 25 процентов общей суммарной площади номеров, санитарные объекты, расположенные, как правило, за пределами номера, и предоставляющих услуги питания с ограниченным выбором блюд и (или) кухонное оборудование, а также по возможности дополнительные услуги;
Фермерский гостевой дом (комнаты) — вид гостиниц, расположенных в сельской местности, предоставляющих услуги размещения и питания в основном из продуктов, производимых в крестьянско-фермерском хозяйстве;
Горный приют, дом охотника, дом рыбака, шале, бунгало — изолированные дома с кухонным оборудованием, находящиеся в горной местности, в лесу, на берегу водоема.
Как видим, в утвержденном варианте Классификации отсутствует понятие “мини-отель” (хотя в Проекте Постановления с одноименным названием оно было). Однако вывод о том, какой отель отнести к данной категории, можно сделать из нового Закона от 05.02.2018 № 16-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об основах туристской деятельности в Российской Федерации» и Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях…».
Закон предусматривает поэтапное введение штрафов за отсутствие свидетельства об обязательной Классификации. Для этих целей проводится градация отелей по количеству номеров:
- 50 номеров и более
- Более 15 номеров
- Остальные
Таким образом, исходя из предыдущей практики и определения мини-отелей, не вошедшего в новое Постановление, можно сделать вывод, что отели до 15 номеров расцениваются как “мини”, а от 15 до 50 номеров — как “малые”.
Новый документ о Классификации, предложенный Минэкономразвития и утвержденный Правительством РФ, вызвал достаточно много споров среди представителей гостиничной индустрии. Тем более, что в течение предыдущего года в общем доступе был одноименный проект по классификации гостиниц, предложенный Минкультом.
Ключевые различия проектов мы рассмотрели в статье “Как открыть гостиницу с нуля”.
Также подробно вопрос о видах отелей и гостиниц мы рассмотрели в статье “Категории номеров в отеле”
Маркетинговый план
Задача этой части Бизнес-плана строительства отеля – превратить возможности и преимущества отеля в привлекательный гостиничный продукт. Конечная цель (если мы говорим о новом проекте) — успешный запуск и рентабельность нового гостиничного объекта.
В этой части Бизнес-плана мы, условно говоря, проверяем теоретически работоспособность идеи и разрабатываем схему для ее дальнейшей реализации.
Анализ рынка и конкурентов
Анализ рынка предполагает анализ вашей будущей целевой аудитории. Это, в свою очередь, зависит от места, направленности и формата отеля. Так, в зависимости от этих факторов, вашу ЦА могу составлять преимущественно следующие категории гостей:
- туристы;
- отдыхающие;
- люди, приехавшие на лечение;
- бизнесмены;
- романтическая клиентура.
Для каждой категории характерны определенные ключевые предпочтения, и в зависимости от этого отелю следует выстраивать сервис и коммуникации с гостями.
К примеру, в центральной части крупных городов востребован формат бизнес-отеля: для отдельных бизнес-туристов, а также групп. Такие отели должны иметь конференц-зал, комнаты для переговоров, номера должны быть оборудованы оргтехникой и др. Особое внимание необходимо будет уделить современным технологиям. Это условие актуально также и для лакшери-сегмента. Так, новинкой 2018 г. стал душ, «запоминающий» наиболее предпочтительную гостем температуру воды; цифровые картины на стенах, которые можно «заменить» на семейные фотографии; зеркала с дисплеями для показа видео по голосовому запросу. Проект был разработан Marriott совместно с Samsung и Legrand SA и уже внедрен в одном из номеров сети отелей Marriott.
Мини-отели, как правило, интересны туристам, причем относительно разного возраста. Единого рецепта по выбору города здесь не существует. Если, к примеру, вы хотите открыть мини-отель в курортном городе, то не стоит забывать о сезонности. В туристических городах (Суздаль, Плес и др), где уже достаточно много отелей такого формата, также открывать очередной мини отель рискованно. Привлекательным вариантом в данном случае является открытие мини-отеля в городе-миллионннике с круглогодичным экскурсионным туризмом. Логично, что в столице такой формат жилья (особенно ввиду недостаточности номерного фонда уровня 3*) будет достаточно востребованным.
Важным моментом является также анализ гостиничных услуг ближайших к вам конкурентов. Здесь следует посмотреть на ценовую категорию, а также на услуги, пользующиеся большим или меньшим спросом.
Допустим, вы захотели открыть мини-отель. Вот как может выглядеть изучение гостиничных услуг ближайших к вам конкурентов в Москве. Полученная информация позволит сделать вывод о предполагаемой конкурентоспособности будущего отеля и будет важна для подготовки гостиничного Бизнес-плана.
|
Отель 1 |
Отель 2 |
Отель 3 |
|
|
Расположение |
Рядом с парком, близко к центру |
Рядом с офисным центром |
На окраине |
|
Наличие автостоянки |
есть |
есть |
нет |
|
Оборудование номеров |
Новое |
2-х летней давности |
Новое |
|
Питание |
Ресторан + кафе |
Ресторан + бар |
Ресторан |
|
Качество доп. услуг |
Высокое |
Среднее |
Высокое |
|
Уровень шума |
Низкий |
Высокий |
Средний |
Конкуренция может быть как ценовой (за счет снижения цены на услуги), так и неценовой (за счет повышения качества услуг или добавления чего-то нового, включая необычный дизайн, расположение и проч).
SWOT-анализ. Анализ рисков
Его следует провести в этом же разделе Бизнес-плана. Такой анализ необходим при приобретении, к примеру, действующего гостиничного объекта. При этом, первые две позиции отражают, условно говоря, внутренние факторы (т.е. те, на которые предприятие (конкретный отель) может повлиять), в последние две, наоборот, внешние.
Приведем, к примеру, аналитику для гостиницы «Останкино»
https://studbooks.net/693986/turizm/strategicheski…
|
Strengths (Сильные стороны) |
Weaknesses (Слабые стороны) |
|
|
|
Opportunities (Возможности) |
Threats (Угрозы) |
|
|
Разработка ключевых “Точек роста”:
- Сайт гостиницы с точки зрения информации о предстоящих в месте расположения отеля праздничных мероприятиях. Для гостя будет удобно, если на сайте отеля будет расположен событийный календарь событий или раздел «куда пойти». Тем самым отель решает для гостя как вопрос с размещением, так и вопрос с отдыхом. В свою очередь, с организаторами мероприятий можно взаимно обменяться ссылками (логотипами).
- Привлечение всех других каналов (системы бронирования, соцсети, e-mail маркетинг, Landing Page, Google +, геолокационные сервисы и проч), помимо собственного сайта гостиницы. Будет лучше, если здесь будет не столько информация о самом отеле, сколько интересный гостиничный продукт (праздничная акция, специальное предложение и др).
- Реклама: в туристических и бизнес журналах, наружная (рядом с ж/д вокзалами, аэропортами и проч).
- Разработка системы скидок и бонусов для повышения лояльности гостей.
Организационный план
В этом разделе содержится последовательный план создания гостиницы. Он включает в себя следующие важные шаги.
Регистрация бизнеса
Рассмотрим этот вопрос кратко и поэтапно.
- Сначала необходимо получить право на занятие предпринимательской деятельностью. Между ИП и ООО лучше все же выбрать ООО, чтобы в случае банкротства не отвечать по долгам гостиницы всем своим имуществом. Изучите документы, необходимые для регистрации ИП или ООО.
- На этом же этапе определяемся с системой налогообложения. Для малого гостиничного бизнеса наиболее приемлемыми являются УСН и ЕНВД. Что лучше? Посмотрим на таблицу:
|
УСН |
|
|
Преимущества |
Условия применения |
|
Наиболее оптимальна для малого бизнеса, поскольку для нее характерна относительно небольшая налоговая нагрузка: от 15 до 6% (доходы 6%; доходы, уменьшенные на расходы, 15%). Кроме того, организации на «упрощенке» не платят налог на имущество (за исключением случаев, когда налоговой базой для объектов недвижимости является кадастровая стоимость). |
1. Размер полученного дохода не превышает установленный лимит. Чтобы перейти на УСН с 2019 года, фактическая сумма доходов организации за девять месяцев 2018 года не должна быть больше 112 500 000 руб. Для ИП таких ограничений не предусмотрено (п. 2 ст. 346.12, п. 4.1 ст. 346.13 НК РФ) 2. Средняя численность сотрудников за налоговый (отчетный) период не превышает 100 человек (подп. 15 п. 3 ст. 346.12 НК РФ)
(подп. 16 п. 3 ст. 346.12 НК РФ) |
|
ЕНВД |
|
|
Преимущества |
Условия применения |
Недостатки Платится фиксированная сумма, вне зависимости от заполняемости отеля. Может быть очень неудобен в низкий сезон. |
Гостиница может применять ЕНВД, если площадь помещений для временного размещения и проживания постояльцев не превышает 500 кв. м. При большей площади такой налог применяется, если на каждое строение комплекса есть отдельный правоустанавливающий документ и площадь каждого строения менее 500 кв. м. Это правило касается также налогообложения услуг общепита. Следует иметь ввиду, что ряд сопутствующих услуг может не подпадать под ЕНВД. В этом случае возникнет необходимость в совмещении нескольких режимов (например, ЕНВД и ОСНО или ЕНВД и УСН), а это усложнит бухгалтерию. |
3. При УСН – регистрация кассового аппарата в налоговой инспекции.
4. Предоставляются документы, подтверждающие право собственности на нежилое помещение, либо договор аренды.
5. Проверки контролирующих органов: СЭС, пожарной инспекции. В случае положительного результата выдается разрешение Роспотребнадзора на размещение мини-отеля в помещении.
6. Заключение договоров на обслуживание с организациями на аутсорсе: вывоз мусора, инкассация, услуги прачечной и др.
8. Получение лицензии на торговлю алкоголем.
9. Прохождение обязательной классификации.
Поиск персонала
Для мини-отелей считается правильной формула: «1 номер = 1 сотрудник». Однако количество сотрудников может быть уменьшено в зависимости от способа распределения обязанностей. Разумеется, вся информация по штатным единицам также отражается в Бизнес плане мини-отеля.
Возьмем, к примеру, отель на 10 номеров. Логично, что в условиях режима работы 24/7, персонал будет работать в 2 или 3 смены.
Обязанности могут распределяться следующим образом:
- Администратор (3 чел), график: сутки/двое. Выполняют функции администратора и «верхней» уборки (заправка кроватей, пыль и др). Приготовление завтрака гостям. Один из администраторов (при наличии квалификации) может также выполнять функции бухгалтера.
- Уборщица (2 чел) 2/2 (утро)
- Охранник (3 чел), график сутки/двое
- Техник (1 чел), при необходимости
- Директор (1 чел): Он же владелец бизнеса. Функции директора по развитию, менеджера по продажам, PR и маркетингу.
Разумеется, распределение обязанностей и штатное расписание может быть иным.
Поиск помещения
Выбранная локация во многом определит формат работы вашего отеля, а также его целевую аудиторию и маркетинговую политику. К примеру, отель в курортных городах будет, скорее всего, 100% загружен в летние месяцы и испытывать проблемы с загрузкой в низкий сезон. Отель, построенный в городах-миллионниках, скорее всего, будет пользоваться спросом круглогодично, и от своего позиционирования может быть более привлекателен для бизнес-туристов или обычных путешественников.
Определившись с локацией, необходимо будет решить вопрос, строить ли новый отель либо сделать реконструкцию существующего здания. Преимуществом первого варианта будет фактически неограниченность фантазии архитектора и дизайнера (при строительстве «с чистого листа»), разумеется, проект должен соответствовать всем СНИПам. Преимущества второго варианта – ускоренный процесс оформления (справки из БТИ уже получены ранее), меньший срок окупаемости.
Важный вопрос, который решается на данном этапе – приобретение помещения в собственность или в аренду.
Помещение под мини-отель должно иметь собственный вход. Также оно должно соответствовать специфическим требованиям, предъявляемым специально к гостиницам. В частности, СП 257.1325800.2016 Здания гостиниц. Правила проектирования.
К примеру, среди обязательных норм для всех гостиниц, в соответствии с новыми требованиями Классификации:
- постоянное холодное и горячее водоснабжение;
- постоянное электроснабжение;
- температура воздуха в помещении не менее 21,5 градусов в жилых помещениях.
Более подробно обязательные “опции” для всех отелей, а также для отелей различного уровня рассмотрены в статье “Как открыть гостиницу с нуля”
Расположение
Общее правило: рассчитываете на бизнес-туристов или позиционируете отель как премиальный сегмент – располагайтесь в центральной части города, рядом с основными достопримечательностями или деловыми центрами.
Другое важное условие – транспортная доступность. Наличие места для парковки также будет обязательным условием.
Как правило, мини отель располагается на 1-м этаже.
Комплектация номеров
Вопросы комплектации номеров также рассмотрены подробно в уже упомянутом Постановлении Правительства РФ №158. Так, во всех номерах обязательны:
- Кровать (размер будет различаться в зависимости от уровня номера)
- Комплект постельных принадлежностей и белья
- Прикроватная тумбочка (столик) а также стул, стол (требование обязательно для всех типов средств размещения, кроме хостелов)
- Вешалка или крючки для верхней одежды и головных уборов
- Розетка в комнате
- Плотные занавеси (жалюзи), обеспечивающие затемнение в помещении
- Зеркало в полный рост или большого размера
- Одежная и обувная щетки.
Производственный план
К основным производственным (капитальным) затратам относятся: :
- приобретение недвижимости (или аренда);
- закупку мебели и оборудования;
- ремонт помещения.
Цифры конкретизируем в финансовой части Бизнес-плана. Данный раздел, помимо производственных затрат, включает в себя план работ «от идеи до запуска».
Рассмотрим в качестве примера мини-отель на 10 номеров (каждый с отдельным санузлом). Мини-отель также будет включать стойку администратора и подсобные помещения (кухня, комната для стирки и глажки белья, хозблок).
В план работ (запланированы на 7 месяцев) включаем следующее:
- Приобретение помещения
- Ремонт и переоборудование его под цели мини-отеля
- Подписание контрактов
- Приобретение мебели и техники
- Издание рекламных материалов
В этом блоке важно подробно описать помещение под отель: его месторасположение (включая ближайшую инфраструктуру: расстояние до ближайшей остановки, до городских достопримечательностей и проч). Также следует указать общую площадь помещения и какую часть занимает номерной фонд. Дать подробное описание номеров их классификацию (стандарт, люкс и др); а также обстановку и меблировку.
Даже если ваш отель позиционирует себя как «домашний», при меблировке необходимо отдать предпочтение именно специальной «гостиничной» мебели, которую отличает как прочность, так и удобство в эксплуатации. К примеру, для облегчения уборки номера, кровать должна легко отодвигаться, а каркас и ножки должны быть выполнены из металла: для легкости и прочности.
Финансовый план
В этом блоке прописывается источники окупаемости проекта, источники для его реализации, окупаемость, точка безубыточности по каждому виду деятельности, горизонты планирования и др.
Приведем пример финансовой части Бизнес-плана. Рассмотрим вариант привлечения инвесторов для приобретения помещения под гостиницу.
- Гостиница окупается путем оказания гостиничных и сопутствующих им услуг (ресторан, СПА, бильярд).
- Источники реализации на инвестиционном этапе: собственные и заемные средства. Валюта: российский рубль.
Горизонт планирования от старта проекта составляет 5 лет (с 01.11.2010г. по 01.11.15г.). Все KPI рассчитаны исходя из этого срока.
Расчет денежных потоков, финансовых показателей, KPI производится с помощью программного обеспечения Project Expert Professional (или РЕ). Основная методология совпадает с методикой UNIDO (разработана для оценки инвестиционных проектов) и соответствует основным положениям «Методических рекомендаций по оценке эффективности инвестиционных проектов» (утверждены Минэкономики, Минфином и Государственным комитетом по строительству РФ.
Следует указать экспертную оценку премий за риск, связанный с инвестированием в проект по приобретению отеля. Эта оценка может выглядеть примерно так:
|
Вид риска |
Размер риска, % |
|
Качество управления |
3 |
|
Размер компании (малый бизнес) |
3 |
|
Источники финансирования |
4 |
|
Товарная и территориальная диверсификация |
4 |
|
Ретроспективная прогнозируемость |
1 |
|
Итого |
15 |
Как видим, наименьший процент риска у рестроспективного прогноза. Это значит (по условиям данного примера), что руководство отеля ранее имело опыт в гостиничном бизнесе, есть также налаженные связи с поставщиками. Также минимизирует риски и тот факт, что приобретается не просто новое помещение, а уже успешно функционирующий готовый гостиничный бизнес.
Допустим, ставка по валютным депозитам в банках составляет примерно 5%. Таким образом ставка дисконта для инвесторов составит 20%. (5+15)
Теперь основная часть – расчет проекта. Он состоит из нескольких ключевых блоков:
Расчет стартовых инвестиций, ежемесячные затраты и прогнозируемые доходы.
Рассмотрим в качестве примера приобретение в собственность под цели организации отеля двух смежных квартир. Вот как это будет выглядеть в готовом бизнес-плане мини-отеля
Теперь основная часть – расчет проекта. Он состоит из нескольких ключевых блоков:
Расчет стартовых инвестиций, ежемесячные затраты и прогнозируемые доходы.
Расчет стартовых инвестиций
Это ваши капитальные и материальные расходы, которые потребуются для запуска бизнеса. Понятно, что в зависимости от конкретных условий (приобретение помещения в собственность или в аренду) будет увеличена либо «стартовая» цифра (в случае с приобретением в собственность), либо сумма ежемесячных платежей (при приобретении в аренду).
Рассмотрим в качестве примера приобретение в собственность под цели организации отеля двух смежных квартир. Вот как это будет выглядеть в готовом бизнес-плане мини-отеля
|
Капитальные затраты |
||
|
Объект капиталовложений |
Характеристика |
Стоимость (руб) |
|
Приобретение помещения |
2 смежные квартиры на 1-м этаже 9-ти этажного дома |
10 000 000 |
|
Ремонт и переоборудование |
Перепланировка квартир в единое помещение с отдельным входом. Ремонт комнат и дизайнерская отделка в едином стиле |
1 500 000 |
|
Приобретение мебели (номера и ресепшн) |
Кровати, столы, душевые кабины, унитазы, раковины, прикроватные тумбочки, кресла, стойка администратора |
800 000 |
|
Закупка техники |
Телевизоры, стиральная машина, компьютер, посудомоечная машина, телефоны,Wi-Fi роутер |
200 000 |
|
Итого: 12 550 000 |
||
|
Материальные затраты |
||
|
Постельное белье, халаты, полотенца |
150 000 |
|
|
Хозсредства |
Порошки для стирки, туалетная бумага, гостиничная косметика и проч |
50 000 |
|
Итого за 3 года: 600 000 |
||
|
Услуги сторонних организаций |
||
|
Издание рекламных материалов |
5 000 |
|
|
Итого 5 000 |
Ежемесячные затраты
К ежемесячным затратам относятся следующие:
- ФОТ
- Коммунальные платежи
- Налоги
- Расходные материалы
Прогнозируем доходы
Далее рассчитываем предполагаемый оборот (с учетом налогообложения) и точку безубыточности по каждому виду деятельности отеля.
Возьмем для примера отель на 15 номеров.
|
Источники формирования |
Сумма (млн. руб) |
|
Номерной фонд |
8 |
|
Ресторан |
1,7 |
|
СПА |
0,7 |
|
Бильярд |
0,2 |
С учетом этих данных, а также капитальных и материальных затрат (напомним, они описываются подробно в производственном плане), делается вывод о сроках окупаемости проекта и уровне рентабельности. Также не следует забывать, что прогноз окупаемости должен быть как оптимистическим, так и пессимистическим (как правило, ближе к реальности). К примеру, если в первом варианте окупаемость рассчитывается исходя из 2х лет, то во втором этот срок может составить 4-5 лет.
Анализ рисков
Доходность бизнеса зависит не только от внутренних, но и внешних факторов; частично мы их уже рассмотрели при подготовке SWOT — анализа.
В целом, чаще всего вас могут ожидать следующие риски:
|
Риски |
Характеристика |
|
Экономический |
Ухудшение экономической ситуации в стране, как следствие, падение платежеспособности населения. Самый простой пример — конкуренция отелям со стороны платформы для аренды жилья Airbnb |
|
Финансовый |
Логическое “продолжение” возникновения экономического риска; увеличение цен на необходимый инвентарь, энергоносители, инфляция и необходимость (для отельера) в повышении зарплат. |
|
Рост конкуренции |
Здесь возможны различные варианты: открытие поблизости аналогичного отеля (цена, формат); снижение у аналогичного отеля цены либо расширение им пакета услуг. Рецепт снижения этого риска — быть уникальным в своем формате (услуги, сервис, дизайн и проч), в противном случае любой аналогичный отель сможет увести от вас клиентуру за счет снижения цены. |
|
Порча или кража имущества |
Чаще всего кражи происходят в отелях 4-5*, и наиболее привлекательными “сувенирами” для гостей являются халаты, постельное белье, пепельницы и др. Не случайно некоторые гостиницы стали заранее включать возможные потери в стоимость номера. |
Заключение
Мы рассмотрели основные модули Бизнес-плана гостиницы, а также привели расчеты для различных ситуаций. Понятно, что в каждом конкретном случае расчеты будут различаться и какого-то универсального документа (даже с похожими вводными данными) не существует.
Бизнес план гостиницы – документ, обобщающий в себе организационные и финансовые решения, а также достоинства и риски гостиничного бизнеса. В процессе его написания предприниматель собирает, анализирует и систематизирует информацию о перспективах своего будущего предприятия для предоставления потенциальным инвесторам.
Виды гостиничного бизнеса
В зависимости от расположения отеля и качества предоставляемых клиентам услуг различают разные виды отельного бизнеса. В перечень самых популярных видов размещения входят:
-
гостиница или отель – здание в городской черте для краткосрочных остановок во время путешествия, самый привычный способ размещения для туристов;
-
гостиничный комплекс – несколько зданий на определенной территории, представляющих собой один отель;
-
мини-гостиница или мини-отель – гостиница с небольшим количеством номеров (5 – 15), может быть расположенная на этаже жилого дома;
- Купить бизнес-план гостиничного комплекса
хостел – размещение в общей женской, мужской или смешанной комнате, при котором постояльцы (преимущественно студенты или молодежь) оплачивают только спальное место;
-
bed and breakfast – чаще всего мелкий семейный бизнес, предлагающий бюджетное размещение и завтрак;
-
апарт-отель – апартаменты, квартиры или отдельного гостевые дома, которые сдаются туристам для краткосрочного или длительного проживания;
-
мотель – небольшая гостиница вблизи автодороги с непритязательным сервисом, целевой аудиторией которого являются водители и автотуристы.
Уровень сервиса и престижности гостиницы определяется по количеству звезд. Чем их больше, тем комфортнее и дороже проживание. Однако не все виды гостиниц оцениваются в соответствии со звездной классификацией.
Бизнес-план нового гостиничного бизнеса должен регламентировать ограничения или, наоборот, дополнительные услуги будут устанавливаться правилами отеля. Это касается размещения с животными, бесплатной парковки на территории и прочего.
Резюме проекта
Проект бизнес-плана гостиницы или отеля обязательно должно содержать резюме. Этот раздел суммирует все данные о перспективах реализации проекта, необходимых инвестициях и скорости окупаемости в будущем. Резюме составляется после написания всех остальных разделов. Полнота и убедительность расчетов, точные сведения о планировании расходов на обустройство бизнеса и его последующих доходах – необходимое условие для привлечения в дело инвесторов.
Цель бизнес-плана
Аргументы в пользу открытия своего бизнеса должны быть четко сформулированы будущим владельцем. Например, работая над бизнес-планом открытия гостиницы или бизнес-планом мини-отеля, нужно понимать востребованность заведения каждого уровня и специфики в выбранном районе города. Цель разработки бизнес-плана в том, чтобы собрать и изучить, а после представить партнерам информацию по каждому из основных разделов:
-
описание предприятия и услуг;
-
маркетинговый план;
-
производственный план;
-
финансовый план;
-
организация и управление.
Для наглядности и эффектности рекомендуется демонстрировать информацию будущим партнерам в форме электронной презентации.
Перечень документов для регистрации бизнеса
Поскольку разновидностей гостиниц существует большое количество, от студенческого хостела до бизнес-отеля, перечень документов во многом зависит от контрктных обстоятельств. Однако в любом из случаев в готовом бизнес-плане гостиницы упоминаются:
-
документы, устанавливающие организационно-правовую форму предприятия (индивидуальный предприниматель или юридическое лицо);
-
документ о постановке на учет в налоговом органе;
-
документы, подтверждающие право собственности на помещение, здание и/или земельный участок.
В определенных обстоятельствах также могут пригодиться:
-
разрешение на строительство или перепланировку помещения;
-
сертификат соответствия;
-
лицензия на торговлю алкогольными напитками;
-
разрешение на рекламу;
-
договора с обслуживающими организациями;
-
документы, подтверждающие соответствие санитарным и противопожарным требованиям.
Для внутренней организации работы гостиницы потребуются локальные нормативные акты.
Аренда или строительство гостиничного помещения
Поиск помещения, которое будет отвечать необходимым требованиям для реализации бизнес-плана, например, мини-гостиницы, стоит производить по следующим параметрам:
-
близость к туристическим объектам: историческому центру города, побережью, горнолыжному курорту и т. д.;
-
близость к транспортным узлам или остановкам;
-
хорошее состояние здания и коммуникаций.
Оптимальным решением для хостела или мини-гостиницы может стать выкуп этажа в общежитии. Его планировка не потребует существенных изменений. Для отдельно стоящего отеля подойдет историческое здание или особняк вблизи достопримечательностей.
В курортных городах строительство в частном секторе на земле собственника здания для мини-гостиницы снизит затраты по бизнес-плану.
Помещение гостиницы должно принадлежать к нежилому фонду.
Поиск сотрудников в гостиницу
Бизнес-план крупного отеля, как пример можно взять стандартные многоэтажные здания с сотней или двумя номеров, предполагает большой штат персонала:
-
управляющий;
-
администратор;
-
Стоимость бизнес-плана гостиничного комплекса
горничная;
-
мастер по техническому обслуживанию помещений;
-
повар;
-
официант.
Количество сотрудников по каждой позиции, также как и фонд заработной платы, зависит от масштаба предприятия.
Бизнес-план мини гостиницы обычно подразумевает 2-3 сотрудников. Всю работу чаще всего делают родственники или члены одной семьи, которой принадлежит частный бизнес.
Основные требования к сотрудникам отелей: профессионализм, внимание к постояльцам, чистоплотность и аккуратность.
Обустройство мебелью и техникой номеров
Закупка сантехники, мебели, посуды и бытовых приборов для номеров – большая статья расходов. Даже при работе с мини-отелем потребуется немало средств для создания уюта и комфорта в помещениях. Кроме номеров для отдыхающих обстановка потребуется в вестибюлях гостиницы, кафе, баре и ресторане. Самый выгодный вариант – совершать покупки в оптовых магазинах или на производстве. Не забудьте, что тема интерьеров должна соответствовать общему имиджу отеля.
Реклама гостиницы
Главные потребители услуг отелей – туристы. Поэтому основная деятельность по продвижению бизнеса – это сотрудничество с туристическими фирмами и размещение сведений от отеле на интернет-страницах, к которым люди обращаются при поиске жилья для отдыха или командировки. Немаловажно заслужить положительные отзывы клиентов о деятельности отеля.
Подсчет затрат и определение сроков окупаемости
Сумма всех финансовых вложений в проект опять же зависит от масштабов бизнеса. Конечная цифра будет включать в себя приобретение помещения, затраты на его переоборудование, рекламу и подготовку всех документов.
Окупаемость отеля рассчитывается исходя из ежемесячной прибыли. Расчетный период составляет, обычно, 8 – 12 месяцев.
Возможные риски
Основная проблема гостиничного бизнеса – сезонность. В большей мере от нее страдают курортные города, где в зимние месяцы загрузка отелей падает практически до нуля. Для минимизации рисков, гостиницу лучше открыть в историческом или культурном центре, рядом с актуальными знаменитыми достопримечательностями.
Пример бизнес-плана гостинично-туристический комплекс
Планируя начать свой бизнес необходимо учесть множество нюансов и разработать стратегию, которая в будущем принесет успех. В помощь предпринимателю предлагаем скачать образец бизнес-плана гостиницы:
Бизнес-план гостиничного комплекса.