Бизнес план оценочной компании недвижимости

Бизнес-план Оценочная компания может быть применён для создания компании, специализирующейся на:

1. Оценке объектов недвижимости.

2. Оценке ущерба.

3. Оценке ущерба от бытовых аварий.

4. Оценке транспортных средств.

ИСТОЧНИКИ ФИНАНСИРОВАНИЯ

В нашем случае мы рассматриваем источник финансирования как собственные средства компании.

3. РЕЗЮМЕ БИЗНЕС-ПЛАНА

Бизнес-план Оценочная компания рассмотрен как с учётом налогообложения (НДС 12% ), так и без учёта налогов. Это даёт дополнительное преимущество при использовании данного бизнес-плана, т.к. позволяет увидеть как реальную рентабельность проекта до налогообложения, так и после выбора различных вариантов налогообложения. Налоговые ставки для расчёта взяты по Усть-Каменогорску.

Все расчёты, приведённые в бизнес-плане, выполнены как при условии использования собственных средств

Используемые показатели при разработке бизнес-плана:

1. Офис — 47 кв.м.

3. Численность персонала – 17 человек.

4. Годовой оборот продажи услуг –

5. Первоначальные инвестиции – 1 000 000тг.

Рентабельность первоначальных инвестиций в компанию с учётом уплаты налогов:

При инвестировании собственных средств (НДС 12%)

Рентабельность бизнеса в первый год работы:

При выборе системы налогообложения с НДС (12%)

Чистая рентабельность бизнеса (без учёта налогов):

При инвестировании собственных средств

План по персоналу

Фонд оплаты труда

Различные расходы

Используемые показатели при разработке бизнес-плана:

1. Офис — 47 кв.м. = 25 000тг в мес. * 12 = 300 000тг

3. Фонд оплаты труда – 17 человек. = 780 000тг в мес. * 12 =9 360 000тг в год

4. Транспортные услуги в месс 33 400тг в год = 400 000тг

5. Комунальные услуги = 8 000тг ( включая интернет и телефонную связь ) в мес. И в год = 96 000тг

5. Налог на добавленную стоимость (НДС) = 12% = 1 303 200тг при НДС имеем право удержать расход на транспортные услуги = 1 303 200тг – 400 000 = 903 200тг в год и в мес. = 75 300тг

6.Маркетинговое движения и реклама = 25 000тг в мес. * 12 = 300 000

Итого расходов – 946 700тг в мес. * 12 = 11 360 400тг

Прайс лист

Бизнес-план Оценочная компания может быть применён для создания компании, специализирующейся на:

Оценке объектов недвижимости. 7 000тг – 9 000тг

Оценке ущерба. 5 000 – 7 000тг

Оценке ущерба от бытовых аварий. 6 000тг – 8 000тг

Оценке транспортных средств. 5 000тг – 5 500тг

Каждый мастер по оценочным услугам будет обслуживать примерно 2х клиентов а это около 14 000тг эту цифру мы и возьмем.

1)В день оценщики приносят 84 000тг

2)В месяц 2 520 000тг

3)В год 30 240 000тг

То есть чистый доход составит 1 573 300тг в месяц или 18 879 600тг в год.

Но так как мы хотим создать перспективную фирму и больший доход мы вкладываем большие денежные средства в бизнес.

2й ЭТАП РАЗВИТИЯ.

По истечению 4х месяцев работы мы вкладываем дополнительные средства в пеар компанию нашего бизнеса

К этому времени мы имеем в кассе 6 293 200тг

С них мы вкладываем 50 000тг в мес. на рекламу. В связи с этим повышается спрос на услуги и теперь оценщик обслуживает 3х клиентов в день, а это около 21 000тг .

1)В день оценщики приносят 126 000тг

2)В месяц 3 780 000тг

3)В год 45 360 000тг

Но помним то что и расходы увеличились до 996 700тг в мес. Чистая прибыль составит 3 780 000тг – 996 700тг = 2 783 300тг

Как вы видите дополнительные вложения приносят дополнительную прибыль

3й ЭТАП РАЗВИТИЯ

После 2го Этапа фирма работает еще 6 месяцев. После истечению данного срока мы снова вкладываем дополнительные средства в пеар компанию нашего бизнеса, а также увеличиваем штат сотрудников и число услуг предоставляемых нами. То есть способствуем росту фирмы.

Денежный капитал который мы имеем на этот период составит 6 293 200тг – 50 000тг(так как мы вкладывали в бизнес эти деньги , считаем 1н раз потому что считаем только 1й месяц , в последующие месяца эти деньги мы включили в расход) = 6 243 200тг + 16 699 800тг (доход за 6 месяцев работы) = 22 943 000тг.

В маркетинг вкладываем еще 100 000тг.Увеличиваем число оценщиков до 8, соответственно фонд заработной платы тоже увеличивается до 880 000тг в месяц. И занимаемся повышение квалификации сотрудников за счет фирмы, выделяем на это 1 500 000тг.

Прайс лист с добавленными услугами

1. Оценке бизнеса. 10 000 – 15 000тг

2. Оценке активов компании (машин, оборудования). 7 000 – 10 000тг

3. Оценке ценных бумаг. 5 000 – 7 000тг

4. Оценке объектов недвижимости.

5. Оценке объектов интеллектуальной собственности и НМА.

6. Оценке дебиторской задолженности.

7. Оценке ущерба.

8. Оценке упущенной выгоды.

9. Оценке ущерба от бытовых аварий.

10. Оценке транспортных средств

И это способствует тому что оценщик обслуживает 4х клиентов в день, а это около 28 000тг .

1)В день оценщики приносят 224 000тг (учитывая новых сотрудников)

2)В месяц 6 720 000тг

3)В год 80 640 000тг

Расходов увеличилось на 1 700 000тг то есть он составляет 996 700тг в мес. + 1 700 000тг + налог на новых сотрудников составит (28 000тг * 30 = 840 000тг-12% = 100800тг за 1го и получается 5 913 600за всех)

Читатели Т—Ж каждую неделю делятся историями о профессиях и доходах, которые они приносят.

В этом выпуске оценщик из Москвы рассказывает, какие сложности возникают при оценке недвижимости, бизнеса или объектов, которые планируют изъять под государственные нужды, сколько нужно заплатить, чтобы попасть в профессию и остаться в ней, и что выгоднее: работать за оклад или на себя.

Выбор профессии

Я попал в профессию волею случая. Посмотрел колледжи у себя в Люберцах, почитал описания специальностей, меня заинтересовала «оценка технического состояния зданий». Поступить было несложно. Я должен был научиться выявлять скрытые дефекты объектов с помощью специального оборудования, определять, какие ремонтные и реставрационные работы нужны, чтобы здание не разрушилось.

Отучившись в колледже и отдав положенный год российской армии, я начал искать работу. В 2013 году на рынке труда под мою специальность подходили две профессии: сотрудник бюро технической инвентаризации — БТИ и помощник оценщика. Меня заинтересовала вторая вакансия. На собеседовании я прошел тест на знание орфографии и математики, что после армии оказалось довольно проблематичным, но меня взяли. Моя начальная ставка была 15 000 Р из-за отсутствия какого-либо опыта. За два года работы оклад постепенно поднялся до 40 000 Р: в первый раз мне повысили зарплату после испытательного срока, а потом по усмотрению начальства повышали примерно раз в полгода.

Первое время было довольно сложно понять, что я вообще делаю. Суть работы мне объяснили так: «Вот „Эксель“, куда нужно вносить какие-то данные, вот документ, куда нужно что-то писать». От специальности в колледже профессия отличалась тотально, в работе мне пригодилось немного: расчет физического износа, умение читать чертежи, понимать ценообразование в смете. Оценка технического состояния и оценка рыночной стоимости — понятия далекие друг от друга. Первое предполагает строительно-технический уклон, а второе — экономический.

Мне приходилось сидеть ночами, отвечать на замечания проверяющих — заказчика-застройщика и департамента городского имущества, срочно поднимать знания в различных отраслях оценочной деятельности.

Хотелось уволиться раза два в неделю из-за нагрузки, стрессов и непонимания сути того, что я делаю.

Чтобы стать оценщиком, необходимо, во-первых, получить высшее образование по оценочной деятельности или пройти полугодовые курсы повышения квалификации, на которые возьмут, если у тебя уже есть любое высшее образование. Поэтому в 2017 году я получил высшее образование — приходилось учиться, совмещая учебу с работой.

Во-вторых, надо вступить в одну из саморегулируемых организаций оценщиков — СРО, это обязательно по закону «Об оценочной деятельности». СРО ведут реестр оценщиков, рассматривают жалобы на них и контролируют их работу. В случае серьезного косяка могут даже исключить из СРО. Для вступления в СРО нужно иметь документ об образовании и полис обязательного страхования ответственности оценщика. Кроме того, нужно предоставить квалификационный аттестат, который выдают, если успешно сдать соответствующий экзамен. А чтобы тебя допустили к экзамену, нужно иметь стаж в оценочной деятельности не менее трех лет.

Можно работать оценщиком и без образования, СРО, страховки и прочего, но без права подписи. То есть в отчете оценщиком будет указан кто-то другой. Ты не будешь нести никакой ответственности за отчет, но мало кому такой специалист нужен, зарплата меньше, чем у оценщика, и непонятны перспективы.

С января 2018 года оценщиков обязали сдавать квалификационный экзамен по направлению, которым хочешь заниматься: это может быть оценка недвижимости, движимого имущества или оценка бизнеса. Можно сдать один экзамен, два или все три. Сейчас у меня три квалификационных аттестата.

Экзамен сложный. Когда его только сделали обязательным, все оценщики, как молодые, так и с большим стажем, пошли его сдавать. Уже действующим оценщикам нужно было сдать хотя бы один квалификационный экзамен, иначе они теряли право вести оценочную деятельность с перспективой вылететь из СРО. А начинающих оценщиков не приняли бы в СРО. Экзамен на тот момент можно было сдать только в Москве. Люди со всей России писали заявления в федеральный ресурсный центр, который принимал этот экзамен, чтобы их внесли в список претендентов на сдачу. Я, как и все остальные, ждал месяцами своей очереди. Списка вопросов толком не было, было непонятно, к чему готовиться. В оценочной среде часто говорили, что этот экзамен «не на вход в профессию, а на выход из нее», потому что вопросы и задачи не соответствовали практике. К тому же некоторые ответы, которые система засчитывала как правильные, были неверными — приходилось их оспаривать.

В марте 2018 года я наконец-то сдал необходимые экзамены. Для того чтобы стать оценщиком с правом подписи отчетов, мне понадобилось 4 года и 2 месяца.

3 года и 6 месяцев, чтобы получить высшее образование. Очень повезло найти ускоренное дистанционное обучение на основе моего диплома из колледжа.

6 месяцев, чтобы пройти профессиональную переподготовку на оценщика.

2 месяца, чтобы подготовиться к квалификационному экзамену.

На образование, госпошлины и страховку ушло порядка 250 тысяч рублей.

Расходы оценщика

Суть профессии

Оценщик устанавливает рыночную стоимость объекта и составляет отчет в соответствии с законом «Об оценочной деятельности» и федеральными стандартами оценки. Отчет содержит в себе задание на оценку, применяемые стандарты оценки, принятые при проведении оценки допущения, сведения о заказчике и об оценщике, подписавшем отчет, основные факты и выводы, описание объекта оценки, анализ рынка, описание процесса оценки объекта, копии документов оценщика, копии документов, представленных на объект оценки.

Объектом оценки может быть почти любой объект, начиная от квартиры и заканчивая долей в ООО или деловой репутацией. Главное, чтобы он участвовал в гражданском обороте. То есть мы не можем заниматься оценкой наркотиков, органов человека, служебного оружия и прочей «запрещенки». Наверное, я смог бы оценить что-то незаконное в частном порядке и без отчета. В новостях же показывают, что была обнаружена машина с наркотиками на сумму 10 млн рублей, — значит, кто-то может дать оценку такому «имуществу».

«Как считается стоимость объекта?» — это второй по популярности вопрос после «А сколько стоит моя квартира/офис/машина?». Если коротко, у нас есть три основных подхода: сравнительный, доходный и затратный.

Сравнительный подход. Я нахожу аналогичные объекты, выставленные на продажу, сравниваю, вношу корректировки в стоимость. Например, если аналогичные объекты упали в цене, то и объект оценки упадет в цене, ведь разумный покупатель не купит объект за 6 млн, если есть аналогичное предложение за 4 млн.

Доходный подход. Я рассчитываю, какой доход может приносить объект, определяю рыночную стоимость. Этот подход не используется при оценке жилья или автомобилей.

Затратный подход. Рассчитываю затраты на воссоздание идентичного объекта, а потом вычитаю суммы за износ и устаревание объекта оценки. Скажем, при оценке специализированной недвижимости, например котельной, берутся укрупненные сметные расчеты или прейскуранты на строительство зданий и сооружений, затем вычитается износ и устаревание. Если есть смета строительства на объект или еще что-то, можем проиндексировать смету на дату оценки: смета в 2007 году показывала стоимость строительства того года, а у нас 2021, цены выросли.

Мне нравится, что почти каждый новый проект не похож на остальные, нет рутины, всегда открываешь что-то новое для себя. Бывают объекты и вовсе уникальные, где необходимо почитать спецлитературу или методологические материалы. Например, какой-нибудь плавкран во Владивостоке или ноу-хау из Сколково, когда я считал с помощью данных заказчика, сколько понадобилось денег на исследование и создание патента на изобретение — катодную массу на батарейках, на зарплату сотрудникам, аренду оборудования, помещения, рекламу и прочее. Сейчас я начал осваивать оценку компаний, разбираться в финансовом анализе, особенностях бухучета, делать прогнозы, ковыряться в расшифровках. Это интересно, меня радует, когда я понимаю, что скрывается за цифрами.

Из трудного в работе — донести до заказчика, что мы не художественный кружок и не рисуем стоимость, а считаем ее. И несем ответственность за то, что укажем в отчете. Бывает, пытаются подкупить. Так что лучше договориться на берегу, чего хочет заказчик и соответствует ли его желание действительности. Если он хочет за свой магазин 100 млн, а на рынке он может стоить не более 60 млн, то лучше сразу отказаться от оценки.

В процессе работы часто обнаруживаются скрытые факты. Например, сравниваешь фото и поэтажный план и видишь неузаконенную перепланировку. Или после того, как сделал прикидку стоимости какого-нибудь ООО «Рога и копыта», в предоставленной расшифровке баланса я вижу, что часть дебиторки давно просрочена, стоимость компании меняется, заказчик нервничает, и все в этом духе. А бывает, просят оценить здание на земельном участке и выясняется, что этого здания уже год как не существует. Примеров масса, как и нюансов. Вся наша профессия из таких нюансов и состоит.

Место работы

Оценочные компании могут различаться по направлению деятельности: есть универсальные, есть те, что занимаются только оценкой квартир и машин, есть нацеленные на определенные заказы — например, оспаривать кадастровую стоимость.

Обычно в оценочных компаниях есть оценщики и их начальник — руководитель службы оценки. Руководитель распределяет нагрузку между оценщиками, общается с заказчиками, принимает заказы, проверяет отчеты по необходимости. Если в компании есть менеджеры, то они ведут переговоры с заказчиками, собирают документы, проводят согласования и отправляют отчеты. Если менеджеров нет, то составление договоров, сбор документов, общение с заказчиками тоже ложится на оценщика.

За семь лет в профессии я сменил две оценочные компании и уже два года работаю в консалтинговой фирме, где помимо оценщиков есть бухгалтеры, аудиторы, юристы. Здесь гораздо удобнее работать, так как вопросы, выходящие за рамки знаний оценщика, можно обсудить с коллегами. Атмосфера более благоприятная, чем на предыдущих моих местах работы, потому что нет повальной нагрузки, как в типичных оценочных компаниях, которые я называю соковыжималками. В таких местах нескончаемый поток заказов и вечно горящие сроки.

Рабочий день

8:30. Подъем.

9:53. Сажусь на экспресс-электричку и доезжаю до Казанского вокзала. Я почетный донор России с пропиской в Москве, поэтому проезд для меня бесплатный. Плачу только за маршрутки.

Я сдаю кровь примерно 4—5 раз в год. Почетный донор с пропиской в Москве получает скидку 50% на ЖКУ, раз в год — денежную выплату 14 570 Р, какие-то путевки и внеочередное лечение, отпуск, когда захочет (ну да, конечно). Я ни разу не получал шоколад, только печенье в буфете перед и после донации и деньги на обед — даже при бесплатном донорстве по закону кормят обедом или дают на него деньги.

10:30. Прихожу в офис.

10:40—11:00. Проверяю почту, определяю задачи на день: что сделано, что готовится к осмотру, что нужно сделать сегодня.

11:00—14:00. Составляю отчеты, общаюсь с заказчиками. Этапы работы с заказчиками обычно такие: заказчик выбрал меня как исполнителя, звонит, говорит, что за объект, для каких целей оценка. Я выставляю цену за услуги, прошу список документов, мы договариваемся об осмотре объекта, если это материальный актив.

14:00—14:30. Обед.

14:40—17:30. Продолжаю работать.

18:00. Ухожу с работы на тренировку. У меня есть хобби — огненные шоу. Я учился сначала по видео с «Ютуба», потом пришел в коллектив, сначала мы только тренировались вместе, затем начали составлять программы и ездить на заказы: выступаем с огненным реквизитом на мероприятиях в выходные. Прайс на мероприятия — от 500 до 3000 Р за выступление. Сейчас занимаюсь больше для себя, езжу на мастер-классы, выступаю на фестивалях.

22:00. Еду домой.

Случай

В 2018 году мне пришлось проводить оценку трех морских судов по состоянию на 1 января 2007 года. К 2018 году корабли были давно ликвидированы, аналогичных объектов не было. Оценка судов — тема интересная, но тут надо хорошенько попотеть над учебниками, методология оценки выходит за рамки того, что обычно преподают оценщикам. Мучились месяц, разные методы давали совершенно разный результат. В итоге копнули глубже, разобрались и защитили отчет в суде. Рыночная стоимость морских судов была в несколько раз больше той стоимости, по которой их продали. А суда были государственные со всеми вытекающими из этого последствиями.

Подработки

Друзья порекомендовали мне открыть ИП, чтобы начать вести свои проекты по оценке. Я подал заявление в свою саморегулируемую организацию, а потом получил в налоговой уведомление о постановке на учет в качестве частнопрактикующего оценщика. Открыл расчетный счет и начал писать отчеты от своего имени.

Еще у меня есть СММ-специалист, вместе с которым мы пишем посты для странички в «Инстаграме». Плачу ему 10 000 Р в месяц. Оказывается, многие не понимают, чем занимаются оценщики и как рассчитывают стоимость объектов, поэтому тем достаточно. Мы пробовали рекламу, но не пошло. Как оказалось, оценка не очень интересна публике, но мы стараемся рассказывать истории о том, как оцениваем, с чем сталкиваемся, давать советы. Оценщиков в «Инстаграме» мало, надо охватывать площадку, а то придется в «Тикток» идти.

Доходы и расходы

У меня небольшой оклад для оценщика с моим стажем. До пандемии он составлял 38 000 Р, потом его временно понизили до 26 000 Р. Я получаю только оклад, премия у нас бывает два раза в год на усмотрение начальства. Но некоторые мои друзья-коллеги работают по премиальной системе: выполнил план — получаешь премию пропорционально выполненным заказам.

Подработки приносят от 10 тысяч до 60 тысяч рублей в месяц. Зависит от того, сколько клиентов я найду. Можно за счет одного клиента с оценкой доли в бизнесе заработать 80 тысяч, а можно оценить 10 ипотечных квартир для Сбербанка по 4000 Р каждая и получить чистыми 25 тысяч.

Я пока живу с неработающей матерью, поэтому у меня с ней совместный бюджет. Сейчас в жизни тот счастливый момент, когда у меня есть свободные деньги, но еще нет семьи и обязательств. Поэтому, если чего-то сильно хочется, например съездить на выходные в Питер или купить какой-нибудь шмот, то позволяю себе. На это уходит 5000—10 000 Р. Люблю новые места, бары, рестораны, иногда хожу на выставки или в театры.

Но я стал задумываться об ипотеке, поэтому начинаю внимательнее следить за тратами, чтобы накопить на первоначальный взнос.

В феврале 2020 года я открыл брокерский счет и начал инвестировать. Сделки провожу 1—2 раза в месяц. Очень хочется иметь собственное жилье и стабильный пассивный доход. Поэтому я решил откладывать деньги не на депозиты, а в акции компаний — голубых фишек.

Будущее

Я хочу и дальше сам писать отчеты, пробовать себя в новых проектах. Пока доход у меня очень нестабильный, но я хочу, чтобы в будущем он был не менее 60 тысяч рублей. Хочется найти пул постоянных заказчиков и уйти полностью на удаленную работу. Представляю себя пишущим отчет на ноутбуке где-нибудь на пляже под зонтиком.

Недавно я на месяц уезжал в Питер, работал удаленно. Помощники в Москве осматривали объекты, сшивали отчеты, подписывали их. Мне так понравился этот опыт, что захотелось и дальше месяцами жить в других городах.

Через три часа после того, как я вышел на работу, я задал себе вопрос, зачем я вернулся. Заказов на оценку в фирме почти нет, поэтому мне дают задания, не связанные с моей профессиональной деятельностью. Я не против — оклад ведь нужно как-то отрабатывать.

В декабре начальство предложило поменять условия сотрудничества: выходить раз в неделю в офис, остальное время оставаться на удаленке. С понижением оклада, но с премией от заказов, когда они будут. В целом это очень даже неплохо: уменьшается стабильный оклад, но появляется свободное время и стимул к развитию. В общем, кризис внес свои коррективы.

Экспресс оценка за 15 минут без выезда

Уникальность идеи заключается в том, что процедура оценки любого актива отнимет не более 15-30 минут времени у заказчика. Основывается на сравнительном подходе. Базовым является в данном случае принцип замещения, при котором оценка должна быть такой, чтобы покупатель понимал, что заплатит не больше, чем за аналогичный объект недвижимости, схожий по своим характеристикам.

Для проведения такой оценки проводится краткий анализ рынка на основе уже имеющихся предложений. Ценообразующие параметры других объектов, выставленных на продажу, должны быть максимально идентичными. Определяется примерный диапазон отклонения стоимости, который дает справедливую на текущий момент стоимость. В результате заказчик получает цифру, которая ознакомит его с приблизительными расходами на покупку объекта, и он может сравнить ее с ценой того актива, который ему интересен.

Такая услуга интересна и востребована не только в случаях, когда нужно установить рыночную цену объекта, но и для определения размеров материального ущерба либо убрать конфликт сторон, когда у разных оценщиков возникают разные оценки, которые ощутимо отличаются. Для онлайн оценки нет необходимости выезда специалиста на объект — заявка оставляется на сайте, после чего заказчику приходит счет на оплату. Как только оплата совершена, заказ начинает выполняться, а его результаты приходит на электронную почту или в смс-сообщении.

Онлайн оценивание разных типов объектов

Экспресс оценка может быть полезна для самых разнообразных активов и ситуаций:

1. Оценка квартиры при покупке за наличные или оформлении ипотеки, а также в случаях проведения торгов, определения ликвидационной стоимости. Она бывает необходима не только частному лицу, но также судебным органам, банковским учреждениям, приставам, страховым компаниям и пр.
2.  Оценка домов и/или земельных участков. Процедура востребована при сделках купли-продажи, оформления залогового кредита, определения кадастровой стоимости, страховании и т.п. На цену, указанную в отчете, будут влиять удаленность объекта от черты города, наличие зеленых зон и водоемов, застроенность поселка, инфраструктура и коммуникации.
3. Оценка ущерба вследствие пожара, затопления и пр. В этом случае объективная оценка необходима для установления размеров материального ущерба и последующей компенсации. Благодаря отчету с указанием цены восстановительных работ удается повысить вероятность возмещения денежных средств.
4. Оценка для суда и опеки. Процедура может быть востребована при разделе имущества, решении тяжб и конфликтов участников, а также при установлении платежеспособности опекунов.
5. Оценка автотранспорта. Полезна при разбирательствах со страховыми компаниями, после ДТП, угона, причинения вреда третьими лицами.

Для того, чтобы установить приблизительную рыночную цену актива, заказчику следует выслать фото объекта и указать его характеристики. Лучше всего, если будут предоставлены сканированные копии технической документации с заретушированными параметрами в виде адреса, номерного знака и т.п.

Пошаговый план открытия бизнеса экспресс оценки недвижимых активов за 7 шагов

Предпринимателю, который начинает с открытия оценочного агентства, следует придерживаться примерно такой инструкции:

1. Прорабатываем рынок конкурентов, готовим коммерческое обоснование и предложение.
2. Регистрируем юридически бизнес деятельность.
3. Ищем помещение (при необходимости).
4. Находим 2-3 специалистов с лицензией и оформляем в штат на постоянную работу либо же оговариваем условия сотрудничества и оплаты.
5. Закупаем необходимое программное обеспечение.
6. Публикуем объявление и начинаем с рынка частных лиц.
7. Начинаем сотрудничество с риелторскими, коллекторскими компаниями, организациями быстрозаймов.

Сколько можно заработать

Классическая развернутая оценка стоит от 5 000 и более в зависимости от объекта и его сложности. Однако она готовится не менее пары дней. Экспресс оценка требует 150-30 минут времени максимум, и сам отчет гораздо более лаконичен. Поэтому примерная стоимость услуги может составлять 300-500 рублей. Таким образом, за 1 день каждый специалист сможет ответить на 5-7 запросов и заработать в среднем 2500-3000 рублей. Оба оценщика в месяц принесут компании порядка 150 000. Учитывая небольшие начальные вложения, их можно окупить уже спустя пару месяцев работы.

Сколько нужно денег для старта бизнеса

Сама регистрация займет порядка 8-15 тысяч рублей. Около 25 000 рублей придется затратить на рекламу и размещение информации на досках объявлений и т.п. Необходим сайт и программное обеспечение для онлайн оценивания. На эти статьи стоит предусмотреть порядка 100 000 рублей. Если не открывать офисное помещение, а работать только в онлайн режиме и оплачивать услуги специалистов сдельно, то для открытия небольшой компании вполне хватит 140-150 тысяч, а остальные затраты имеет смысл проводить по мере роста бизнеса.

Технология организации бизнеса

На первых порах основная нагрузка будет приходиться на сайт оценочной компании. Поэтому важно сообщить о предоставлении такой услуги как можно большему количеству потенциальных клиентов. Основной уклон делается на физических лиц. Далее необходимо обойти агентства недвижимости Вашего города (района) и оставить им свои координаты и образцы выполнения работ. С ними можно работать по принципу комиссионного вознаграждения за каждого приведенного заказчика. Таким же образом поступают с нотариусами и страховыми (брокерскими) компаниями, банковскими учреждениями.

Полученная прибыль за первый год деятельности окупает первоначальные затраты, а также становится базой для дальнейшего расширения бизнеса. Необходимо уделить внимание раскрутке сайта, а впоследствии заказать и выпустить собственное мобильное приложение для гаджетов и телефонов. После этого можно подумать о целесообразности открытия офлайн представительства.

Уникальность идеи заключается в том, что начать ее реализацию можно с 1-3 человек удаленно, при помощи интернета и собственного сайта и работать по территории всей Российской Федерации. В более отдаленной перспективе можно представить себе более раскрученную версию проекта: несколько оценщиков, ИТ-специалисты в команде, юрист, бухгалтер, управляющий администратор и собственный постоянно функционирующий офис.

Нормативно-правовая база

Нужно ли разрешение для открытия бизнеса на экспресс оценке недвижимых активов

Контролирующие органы не требуют обязательного получения разрешений для этой деятельности. Работая в интернете, вообще не стоит обращаться ни в какие инстанции. Если открывать представительство в офлайне, то нужно чтобы помещение отвечало нормам пожарной безопасности. Оценщики должны иметь сертификаты, подтверждающие их квалификацию, и выдаются они после прохождения обучения и сдачи экзамена. Профессиональная деятельность оценщиков должна быть застрахована, а сами они — состоять членами одной из СРО компаний.

Какой ОКВЭД указать при регистрации

Выбираем такие коды, как:

• 68.31.1 «Предоставление посреднических услуг при купле-продаже недвижимости за вознаграждение или на договорной основе»;
• 68.31.3 «Предоставление консультационных услуг при купле-продаже недвижимости за вознаграждение или на договорной основе».

Какие документы нужны для открытия

Создание оценочной компании связано с таким же пакетом документов, как для любого юридического лица. Должны быть подготовлены учредительные документы (договор и устав), в которых прописываются все совладельцы, а также вносимый капитал, виды деятельности, состав управляющих органов. Кроме этого, нужно заполнить бланк заявления формы Р11001 (взять его можно на сайте или в учреждении ФНС), а также приложить копию квитанции об оплате госпошлины. Подписи высших руководящих лиц проходят обязательное нотариальное заверение. Пакет документов подается госрегистратору.

Какую систему налогообложения выбрать для бизнеса по экспресс оценке недвижимых активов

Поскольку на первых порах этот бизнес никак нельзя назвать крупным, то оптимальной альтернативой по налогообложению может стать спецрежим УСН. Документооборот в этом случае меньше, а платить нужно всего лишь один единственный налог: либо 6% от общего оборота и поступлений, либо 15% с разницы между доходами и расходами на ведение деятельности.

Информационное обеспечение бизнеса

Один из важных моментов для того, чтобы услуги онлайн оценки развивались, а само предприятие не прогорело — это продвижение и реклама своих услуг. Необходимо оставлять информацию о себе на всех тематических мероприятиях, которые касаются работы с недвижимостью и прочими активами. Это круглые столы агентств недвижимости, банков, страховых компаний, оценочных бюро.

Также нужно разместить объявления на онлайн площадках. В первую очередь, это Авито(бесплатный чек-лист по заработку на Авито тут), ДеловойРынок, Дорус.ру, Сландо, Доски.ру, ubu.ru, irr.ru и тому подобные.

Многих интересует направление — оценочная деятельность. В таком случае нужна актуальная информация о том, какие зарплаты в данной отрасли, как можно начать такую деятельность, а также какие могут быть риски. Зачастую те, кто сам лично не занимается оценкой, а предоставляет сопутствующие услуги, со временем решают расширить свой бизнес.

Некоторые считают, что хорошим вариантом может быть франшиза. Однако те, кто ориентируются в этом рынке, в целевой аудитории и в продукте, а также знают каких специалистов необходимо привлекать для данной работы, понимают, что сделать франшизу довольно сложно и в некоторых случаях даже невозможно.

Итак, какие есть особенности оценочной отрасли, и с чем предстоит столкнуться тем, кто задумывается об открытии собственной оценочной компании? Бесплатный курс для начинающих оценщиков.

В первую очередь нужно понимать, что рынок очень маленький. Это касается как объёмов, так и количества исполнителей, которые могут выполнять проекты. Согласно рейтингу оценочных компаний за 2019 год, верхние строчки в нем занимают две крупные международные консалтинговые компании, которые делают 60% оборота всего рынка. Это необходимо учитывать и принимать во внимание новичкам. Две компании делают большую часть, а все остальные сотни «игроков», которые представлены в этом рейтинге, делают остатки. Также есть большое множество мелких участников, которые держатся на плаву и пытаются как-то выживать в своем бизнесе.

Следующий момент – это репутация. В России есть люди, которые принципиально не смотрят отечественное кино или сериалы, а также не хотят пользоваться отечественными продуктами. Хотя все мы живем именно в этой стране и сами создаем отечественный продукт (будь то услуги или товары). Поэтому довольно странно, что наши люди не пользуются тем, что они сами производят и, по сути, они обесценивают свой труд. Но именно в консалтинговой сфере нужно понимать, что деловая репутация здесь играет ключевое значение.

Деловая репутация крупных международных компаний стоит очень больших денег. Это может выражаться в цене за услуги. Так, если небольшая оценочная компания делает оценку земельного участка за 25 тысяч рублей, то международная  «PricewaterhouseCoopers» может сделать ту же самую работу, написав точно такой же отчет, только с другой «шапкой» уже за 250 тысяч рублей.

Но почему наши компании обращаются в международные консалтинговые группы? Потому что труд этих групп котируется на международной арене. И если экспортеры привлекают денежные средства на внешних рынках, то они должны предоставить аудиторское заключение или оценку как раз-таки такой компании, а не нашей отечественной. Поэтому наш труд пока все еще не котируется на международной арене.

Следующий момент заключается в специфике целевой аудитории. Можно заниматься типовыми услугами, такими как оценка жилой недвижимости, оценка для нотариуса и прочими работами. Но основная аудитория для оценки и основной клиент – это государственные компании, само государство и крупные холдинги. Для того, чтобы начать с ними работать нужно либо поучаствовать в закупках, либо сначала пройти аккредитацию и уже затем принять участие в закупках.

К сожалению, не всегда оценщикам, которые хотят пройти аккредитацию в каком-то банке, удается сделать это успешно. Это влияет на последующее развитие и объем работы (выручку). 

Иногда бывают такие конкурсы, где цена становится отрицательной, то есть оценщик еще должен заплатить заказчику за то, чтобы принять участие в этом конкурсе. 

Также есть такие конкурсы, в которых требуют обеспечение заявки и контракта. Некоторые компании столкнулись с тем, что они вложили значительную сумму собственных средств на выполнение крупного проекта, а в результате после подписания акта они длительное время не могли получить свои средства обратно. Решать вопрос иногда приходится через суд. И только спустя годы могут вернуться вложенные в прошедший конкурс и заработанные деньги. То есть новичкам нужно быть готовым и к такому повороту событий.

И если дело касается крупных государственных компаний, то от них можно добиться выплаты средств пусть даже и через суд или через длительное время. То в случае с мелкими или ненадежными в финансовом отношении компаниями можно столкнуться с тем, что в процессе выполнения заказа или после него компания просто ликвидируется и никто из тех так и не получает выплаты.

Следующий момент заключается в отсутствии большого количества специалистов. И в связи с тем, что этот рынок постоянно автоматизируется, а также он не такой большой — в эту сферу приходят не так много новых людей. Часто бывает так, что сам рынок и эта специальность «выжигает» человека, так как иногда ему приходится очень много работать. 

В оценке бывают такие периоды, когда специалист вынужден много трудиться, а бывают и периоды длительного застоя. В моменты напряжения приходится работать по 12 часов в течение 6-7 дней в неделю. А потом наступает период расслабления.

 Но самое главное, что  оценщик все время пишет новые отчеты. Речь идет не о каких-то типовых блоках. Поэтому постоянно приходится придумывать новые вещи, что требует от специалиста регулярного умственного напряжения в течение длительного времени день за днем, год за годом.

Специалисты, которые только приходят в оценочную компанию, начинают работать с типовыми объектами и чаще всего речь идет о жилье. Потом они уже перемещаются повыше, и в самом лучшем случае оценщики могут дорасти до руководителя отдела оценки. Но если оценщик понимает, что выгоды для него в этой компании больше нет, то, скорее всего, он пойдет на какую-то смежную должность: либо в банк в залоги, либо на предприятие в отдел реализации имущества.

Самая большая сложность заключается в том, что в оценку очень часто приходят люди без какого-либо опыта работы. И если через время наступает профессиональное выгорание, то такой специалист полностью уходит с отрасли и переключается на другую профессию. Поэтому тем, кто набирает себе команду специалистов, нужно учесть важный момент: если это молодые неопытные сотрудники, то не факт, что они задержатся в компании на большой промежуток времени. Потому что из-за неопытности и эффекта выгорания они могут быстро уйти. 

Если же речь идет о специалистах, которые перешли из другой компании и были привлечены большей зарплатой, то через время их также могут позвать в другое место на еще большую заработную плату.

Следующий риск связан с ответственностью оценщика. Согласно Законодательству на нем лежит уголовная ответственность. И во многих случаях оценщик является своеобразной разменной монетой. Он делает заключение, старается и хочет сделать свою работу качественно. Но если нужно, к примеру, оспорить сделку, то в первую очередь подвергается сомнению Отчет и доказывается, что стоимость была установлена некорректно и возможно был какой-то преступный умысел.

К сожалению, год за годом можно слышать о том, что в разных регионах открываются уголовные дела против оценщиков. И такие истории происходят все чаще и чаще. Поэтому оценщику необходимо всегда ориентироваться на то, что конкретно он оценивает. Если речь идет о государственном имуществе и тех сделках, где либо государство продает имущество, либо частная компания передает или продает государству имущество – это потенциально опасные сделки, и они несут огромный риск.

Цены договора также все время продолжают снижаться на протяжении последних лет. Подобный демпинг связан с тем, что и компаний, и индивидуально практикующих оценщиков становится все больше. Поэтому нужно быть готовым конкурировать с низкой ценой и с большими рисками.

Итак, оценочная деятельность – это небольшой рынок, в котором практически все знают друг друга. У всех уже есть определенные отношения и связи с госкомпаниями или другими структурами, что является существенным преимуществом. 

Если новичок в сфере оценки понимает, что у него есть потенциальный клиент, который будет регулярно давать ему работу по оценке, то в таком случае имеет смысл открывать оценочную компанию.

Также не нужно надеяться только на Интернет, на продвижение сайта, на рекламу и так далее. Объем рынка в целом небольшой. Основной объем – это государственные заказчики, тендеры и крупные корпорации. Поэтому даже топовая позиция в поисковой строке не всегда может привести к гарантированно высокому результату.

Учитывая все перечисленные риски и особенности, а также понимая, что всё немного сложнее, чем может показаться, каждый оценщик сможет прийти к правильному для себя выводу относительно того, стоит ли ему открывать собственную оценочную компанию и чего можно будет от нее ожидать.

Коллеги, если Вы заинтересованы в развитии оценочного направления в своей компании, то мы готовы обсудить партнерские условия взаимодействия. Контрактное производство — первый шаг при открытии своего производства. Партнерская работа по оценке — это уверенный старт в новом направлении. Выполнение проектов на базе уже действующей и зарекомендовавшей себя компании 1Капиталь.