1. Краткий инвестиционный меморандум
Капиталовложения в недвижимость являются одними из самых надежных видов вложений. К тому же, со временем она не обесценивается. Спрос в этой сфере всегда остается высоким. Для людей жилищный вопрос имеет первостепенное значение. Для решения этой проблемы чаще всего обращаются в агентства недвижимости. Даже в кризисное время этот рынок не испытывает серьезных потерь.
Зачастую агентство открывают люди, знакомые с бизнесом в области недвижимости — бывшие риэлторы или эксперты по оценке объектов недвижимости, имеющие опыт работы и наработавшие собственную базу клиентов. Кажущаяся легкость открытия данного бизнеса подвела многих начинающих предпринимателей, в результате неумелых действий которых закрывается большинство агентств. Разумный вариант — это поработать не менее 6 месяцев в данной сфере, возможно даже в нескольких компаниях, приобрести некоторый опыт в поиске клиентуры и общении с людьми, завести важные контакты, собственную базу клиентов. И уже только после этого можно вкладывать средства в осуществление проекта.
Для создания перспективной организации необходимо иметь четкий план реализации задач. В данном бизнес-плане рассмотрены важные аспекты этого дела.
Основные факторы успеха реализации проекта:
- Огромное количество потребителей.
- Высокое количество предлагаемых ресурсов.
- Свободный вход на рынок.
- Низкий уровень первоначальных затрат.
- Высокая доходность сделок.
Сумма первоначальных инвестиций составляет 428 000 рублей.
Точка безубыточности достигается в первый месяц работы.
Срок окупаемости составляет от 6 месяцев.
Внутренняя норма рентабельности — 88%.
Средняя чистая ежемесячная прибыль —77 275.
2. Описание бизнеса, продукта или услуги
Агентство недвижимости предоставляет услуги по покупке, продаже, сдаче в аренду недвижимости. Основными клиентами являются физические лица, но также планируется оказывать услуги и юридическим лицам. Как таковой сезонности в данном бизнесе нет. Главное — выстраивать свою работу правильно, быть гибким к внешним условиям и их изменению.
Основные функции агентства недвижимости:
- Поиск возможных покупателей, арендаторов, общение и установление с ними деловых контактов. Подбор вариантов недвижимости по запросу покупателя или арендатора, ознакомление с выбранным объектом недвижимости.
- Проводя сделку, агентство помогает своему клиенту в сборе и своевременном оформлении пакета документов, согласовывает условия договора. Именно специалисты следят за правильным оформлением документации в соответствии с местными и федеральными законами, которые действуют на данный момент.
- Агентство может посредничать, представляя интересы клиента, когда необходимо взаимодействие с другими учреждениями или специалистами, которые участвуют в сделке.
- Агентство должно предоставлять клиенту полную и правдивую информацию о том объекте недвижимости, который фигурирует в сделке, об условиях этой сделки. Кроме того, специалисты по недвижимости также напоминают и предлагают клиенту страховку рисков утраты собственности на то жильё, которое клиент приобретает, или рисков порчи этого объекта недвижимости.
- Риэлторы должны хранить тайну сделки и всю конфиденциальную информацию, которую в ходе своей работы получают о клиенте или о сделке. Также необходимо отметить, что агентство отвечает за сохранность документов, которые ему были доверены в ходе работы.
- Специалисты по недвижимости должны изучать рынок, осуществлять поиск предложений и мониторинг спроса на недвижимость.
Для максимизации прибыли организации также будут оказываться дополнительные услуги, такие как:
- Консультационные услуги;
- Юридические услуги;
- Сбор и оформление документов;
- Комплексные оформительские услуги.
Риэлторское агентство будет работать по следующему графику:
- 10:00 — 21:00 в рабочие дни;
- 9:00 — 18:00 в выходные дни.
3. Описание рынка сбыта
Клиентами агентства недвижимости являются лица, которые заинтересованы в аренде, покупке, продаже или сдаче недвижимости. Потенциальный покупатель имеет возраст 30-55 лет.
Общие моменты целевой аудитории:
- Социальное положение. Средний класс и выше, поскольку позволить себе покупку квартиры даже в ипотеку могут люди с более высокой заработной платой.
- Материальное положение. Средний семейный доход составляет от 70 000 до 120 000 рублей. Данная категория может позволить себе ипотечный кредит с ежемесячным платежом от 15 до 30 тыс. руб. Для покупателей с более низким доходом нужно рассматривать дополнительные, более экономные варианты приобретения жилья.
- Семейное положение. 60% семейные пары, 30% — одинокие молодые девушки или молодые люди, 10% — остальные.
- Образование. Высшее — 80%, Среднее специальное — 10%, Остальное — 10%.
Цели приобретения жилья:
- в личное пользование;
- для осуществления коммерческой деятельности;
- инвестиционный проект (покупка на разных этапах строительства с возможной перепродажей или сдачей в аренду).
С каждым годом число квартир в России стабильно увеличивается. Динамику можно увидеть в таблице ниже (данные Росстата). А, следовательно, и количество осуществляемых сделок тоже возрастает. Таким образом спрос на услуги риэлторских агентств также повышается.
| Число построенных квартир в Российской Федерации и их средний размер | ||||||||
|
2000 |
2001 |
2002 |
2003 |
2004 |
2005 |
2006 |
2007 |
|
|
Число квартир, тыс. |
373 |
382 |
396 |
427 |
477 |
515 |
609 |
722 |
|
Их средний размер, м2 общей площади |
81,1 |
83,1 |
85,3 |
85,4 |
86,0 |
84,5 |
83,1 |
84,7 |
| Из них по видам квартир, в процентах от общего ввода: | ||||||||
|
однокомнатные |
20 |
20 |
21 |
23 |
25 |
28 |
29 |
31 |
|
двухкомнатные |
29 |
30 |
30 |
31 |
31 |
32 |
32 |
32 |
|
трёхкомнатные |
34 |
33 |
32 |
31 |
29 |
27 |
25 |
24 |
|
четырёхкомнатные и более |
| Число построенных квартир в Российской Федерации и их средний размер | ||||||||
|
2008 |
2009 |
2010 |
2011 |
2012 |
2013 |
2014 |
2015 |
|
|
Число квартир, тыс. |
768 |
702 |
717 |
786 |
838 |
929 |
1124 |
1195 |
|
Их средний размер, м2 общей площади |
83,4 |
85,3 |
81,5 |
79,3 |
78,4 |
75,8 |
74,9 |
71,4 |
|
Из них по видам квартир, в процентах от общего ввода: |
||||||||
|
однокомнатные |
33 |
33 |
34 |
36 |
38 |
39 |
41 |
43 |
|
двухкомнатные |
32 |
31 |
32 |
31 |
32 |
31 |
31 |
30 |
|
трёхкомнатные |
23 |
23 |
23 |
21 |
20 |
20 |
19 |
18 |
|
четырёхкомнатные и более |
12 |
13 |
12 |
12 |
10 |
10 |
9 |
9 |
4. Продажи и маркетинг
В нише агентств недвижимости конкуренция высока. Поэтому для осуществления наиболее эффективной деятельности особое внимание следует уделить рекламе. Использовать сразу все имеющиеся способы продвижения не нужно. Во-первых, не все они являются эффективными. Во-вторых, это может не только снизить рентабельность, но и вовсе лишить вас прибыли. Подходите к выбору способов рекламы разумно.
Рекомендуемые способы продвижения:
- Газеты бесплатных объявлений.
По названию понятно, что стоимость такой рекламы нулевая. Такой вид рекламы может принести свои плоды, к тому же, вы за неё не платите. Причём можно размещать рекламу не об агентстве, а о квартирах.
- Размещение рекламы в специализированных изданиях.
Это может быть, например, журнал или газета о недвижимости. Чаще всего таким способом можно привлечь клиентов, являющихся юридическими лицами, или подкованных в данной сфере людей.
- Размещение информации в местных интернет-каталогах.
Многие люди осуществляют поиск риэлторского агентства через подобные сайты, там же обычно размещают информацию, контактные данные. А пользователи, как правило, могут оставить свои отзывы.
- Собственный сайт.
Один из наиболее эффективных методов продвижения. Во-первых, люди могут сразу же ознакомиться с прейскурантом, спектром услуг, специалистами и многим другим. Важно максимально наполнить сайт, сделать его таким, чтобы он привлекал людей, был понятным и качественным. Можно разработать систему обратной связи, онлайн-консультирования.
- Реклама в интернете.
Особенно актуален этот вид рекламы будет, если вы имеете свой сайт. Сразу же пойдут отклики, просмотры. Стоит подумать о размещении информации на Яндекс.Директ, Avito.ru.
5. План производства
Ключевая цель — открытие агентства недвижимости и максимизация его прибыли.
1 этап:
Оформление необходимых документов.
- Регистрация предприятия. Это может быть ИП или ООО.
- Нужно использовать следующие коды ОКВЭД — 70.31.1 Предоставление посреднических услуг при покупке, продаже и аренде недвижимого имущества.
- Лицензированию данный вид деятельности не подлежит.
- Предприниматель имеет возможность выплачивать ЕНВД. Он также может использовать УСН «Доходы» 6% или УСН «Доходы минус расходы» 15 % . Для расчета данного бизнес-плана мы используем ЕНВД.
- Открытие расчётного счёта.
- Также для риэлторского агентства желательно иметь печать, хоть закон и не обязывает. Клиентам будет спокойнее иметь на руках договора с печатями.
2 этап:
Обзор рынка недвижимости для подбора оптимального помещения.
Основные требования к помещению:
- Площадь: 15 — 20 м2;
- Желательно наличие парковки для 5 автомобилей и более;
- Месторасположение — центр города. Оптимальный вариант — аренда недвижимости в каком-либо презентабельном здании: торговом комплексе или бизнес-центре.
3 этап:
- Ремонт помещения;
- Закупка необходимой мебели, техники и пр.;
- Поиск персонала;
- Обучение персонала;
- Проведение рекламной кампании;
- Начало деятельности агентства.
6. Организационная структура
План по персоналу:
- Директор;
- Риэлторы (4 чел);
- Юрист (1 чел);
- Офис-менеджер (1 чел);
- Уборщица (1 чел).
Особое внимание следует обратить на кадровый состав вашего агентства. Поскольку работа связана с общением с людьми, выбор сотрудников крайне важен. Коммуникабельность, доброжелательность и выдержка — вот минимальный набор качеств для успешного агента по недвижимости.
На начальном этапе работы агентства вам потребуется штат агентов численностью около 4 человек. Опыт работы в сфере риэлторской деятельности и недвижимости для руководителя и части персонала обязателен.
Нужно отметить, что текучесть кадров в риэлтерском бизнесе очень высока. Всё это связано с тем, что заработок у агентов, а соответственно у агентства, нестабильный. Если сотрудник неактивен, то он может работать без дохода достаточно долгое время. Если вам нужно предотвратить это, то стоит задуматься о каких-либо социальных пакетах для сотрудников или минимальной ставке.
Обучение каждого риэлтора начинается со знакомства с кругом основных обязанностей. В разных компаниях функционал менеджера по недвижимости может отличаться, но основные направления деятельности схожи, необходимо:
- искать клиентов;
- вести переговоры и консультации;
- сопровождать сделки (сбор документов, оценка недвижимости, заключение договоров);
- проводить мониторинг рынка недвижимости.
Клиент и риэлтор обязательно заключают письменный договор, в котором расписан порядок оказания услуг. Агент представляет интересы клиента по этому договору и должен действовать в соответствии с законами. Жилищный, семейный, земельный кодексы, нормативы и правовые акты, инструкции и положения, — все эти и другие необходимые в деятельности юридические документы менеджеру по недвижимости нужно знать. Бывает, что в обязанности агента входит и обслуживание клиента после продажи.
В штате агентства недвижимости обязательно должен быть опытный юрист для решения правовых вопросов.
За решение текущих офисных задач и обработку входящих запросов будет отвечать офис-менеджер.
Зарплата риэлтора формируется следующим образом: 10 000 руб. оклад и премиальная часть, которая составляет 40% от сделанной работы. Все остальные сотрудники получают фиксированный оклад.
Фонд оплаты труда 1-ого года реализации проекта
|
1 месяц |
2 месяц |
3 месяц |
4 месяц |
5 месяц |
6 месяц |
|
|
Риелторы( 4 чел), окладная часть |
40 000 |
40 000 |
40 000 |
40 000 |
40 000 |
40 000 |
|
Риелторы(4 чел), премиальная часть |
150 400 |
162 000 |
173 600 |
182 200 |
197 200 |
183 400 |
|
Директор |
30 000 |
30 000 |
30 000 |
30 000 |
30 000 |
30 000 |
|
Юрист |
25 000 |
25 000 |
25 000 |
25 000 |
25 000 |
25 000 |
|
Офис-менеджер |
20 000 |
20 000 |
20 000 |
20 000 |
20 000 |
20 000 |
|
Уборщица |
10 000 |
10 000 |
10 000 |
10 000 |
10 000 |
10 000 |
|
Страховые взносы (30% ФОТ) |
37 500 |
37 500 |
37 500 |
37 500 |
37 500 |
37 500 |
|
Итого: |
272 900 |
284 500 |
296 100 |
304 700 |
319 700 |
305 900 |
|
7 месяц |
8 месяц |
9 месяц |
10 месяц |
11 месяц |
12 месяц |
|
|
Риелторы( 4 чел), окладная часть |
40 000 |
40 000 |
40 000 |
40 000 |
40 000 |
40 000 |
|
Риелторы(4 чел), премиальная часть |
170 600 |
176 600 |
172 600 |
150 000 |
192 200 |
154 200 |
|
Директор |
30 000 |
30 000 |
30 000 |
30 000 |
30 000 |
30 000 |
|
Юрист |
25 000 |
25 000 |
25 000 |
25 000 |
25 000 |
25 000 |
|
Офис-менеджер |
20 000 |
20 000 |
20 000 |
20 000 |
20 000 |
20 000 |
|
Уборщица |
10 000 |
10 000 |
10 000 |
10 000 |
10 000 |
10 000 |
|
Страховые взносы (30% ФОТ) |
37 500 |
37 500 |
37 500 |
37 500 |
37 500 |
37 500 |
|
Итого: |
293 100 |
299 100 |
295 100 |
272 500 |
314 700 |
276 700 |
7. Финансовый план
Инвестиции в открытие агентства недвижимости.
|
ЗАТРАТЫ НА ОРГАНИЗАЦИЮ БИЗНЕСА, руб. |
|
|
Оформление документов |
20 000 |
|
Аренда помещения (3 месяца) |
48 000 |
|
Ремонт |
40 000 |
|
Мебель |
50 000 |
|
Техника |
120 000 |
|
Создание сайта |
50 000 |
|
Рекламная кампания |
100 000 |
|
Итого: |
428 000 |
Ежемесячные расходы включают в себя следующие статьи затрат.
|
ЕЖЕМЕСЯЧНЫЕ ЗАТРАТЫ, руб. |
|
|
Аренда помещения |
16 000 |
|
Услуги связи |
3 000 |
|
Транспортные расходы |
5 000 |
|
Коммунальные услуги |
3 000 |
|
Средний ФОТ |
294 583 |
|
Реклама |
30 000 |
|
Бухгалтерия (удаленная) |
3 000 |
|
Итого: |
354 583 |
В плане продаж представлены усредненные данные. Возможны ситуации, когда один месяц выручка не будет перекрывать всех расходов, а в другой компания может получить сверхприбыль. В таблице представлены средние проценты комиссии за сделку. Они сильно варьируется в разных регионах.
В дополнительные услуги входит следующий перечень услуг.
|
ДОПОЛНИТЕЛЬНЫЕ УСЛУГИ |
|
|
Виды услуг |
Стоимость, руб. |
|
1. Консультационные услуги |
|
|
1.1. Устная консультация. Первичный анализ ситуации, общие рекомендации. |
250 |
|
1.2. Оценка объекта недвижимости (без выдачи сертификата оценки) |
250 |
|
2. Юридические услуги |
|
|
2.1. Составление гражданско-правового договора. |
1 000 |
|
2.2. Комплексное юридическое сопровождение сделок с объектами недвижимости. |
от 5 000 |
|
3. Сбор и оформление документов. |
|
|
3.1. Выписка из домой книги. |
1 000 |
|
3.2. Архивная справка с места предыдущей регистрации. |
1 000 |
|
3.3. Справка о неучастии в приватизации с прежнего места жительства . |
1 000 |
|
3.4. Технический / кадастровый паспорт. |
1 000 |
|
3.5. Разрешение органов опеки и попечительства. |
1 000 |
|
3.6. Выписка из ЕГРП. |
1 000 |
|
3.7. Оформление дубликата правоустанавливающего документа, взамен утраченного. |
от 5 000 |
|
4. Комплексные оформительские услуги |
|
|
4.1. Приватизация. |
от 10 000 |
|
4.2. Оформление наследства. |
от 10 000 |
|
4.3. Оформление пакета документов для отчуждения объекта. |
от 10 000 |
Планируемые объемы выручки в первый год работы, руб.
|
1 месяц |
2 месяц |
3 месяц |
4 месяц |
5 месяц |
6 месяц |
||
|
Покупка, продажа жилой недвижимости |
Комиссия (от сделки) |
3% |
3% |
3% |
3% |
3% |
3% |
|
Количество сделок в месяц |
2 |
2 |
2 |
2 |
3 |
3 |
|
|
Средняя сумма сделки |
2500000 |
2500000 |
2500000 |
2500000 |
2500000 |
2500000 |
|
|
Общий доход с предоставляемой услуги |
150 000 |
150 000 |
150 000 |
150 000 |
225 000 |
225 000 |
|
|
Покупка, продажа коммерческой недвижимости |
Комиссия (от сделки) |
3% |
3% |
3% |
3% |
3% |
3% |
|
Количество сделок в месяц |
1 |
1 |
1 |
1 |
1 |
1 |
|
|
Средняя сумма сделки |
2700000 |
2700000 |
2700000 |
2700000 |
2700000 |
2700000 |
|
|
Общий доход с предоставляемой услуги |
81 000 |
81 000 |
81 000 |
81 000 |
81 000 |
81 000 |
|
|
Сдача жилья в аренду |
Комиссия (от арендной ставки) |
50% |
50% |
50% |
50% |
50% |
50% |
|
Количество сделок в месяц |
10 |
12 |
14 |
15 |
10 |
11 |
|
|
Средняя сумма сделки |
15 000 |
15 000 |
15 000 |
15 000 |
15 000 |
15 000 |
|
|
Общий доход с предоставляемой услуги |
75 000 |
90 000 |
105 000 |
112 500 |
75 000 |
82 500 |
|
|
Сдача офисов и торговых помещений в аренду |
Комиссия (от ежемесячного платежа) |
70% |
70% |
70% |
70% |
70% |
70% |
|
Количество сделок в месяц |
5 |
6 |
7 |
8 |
8 |
5 |
|
|
Средняя сумма сделки |
20 000 |
20 000 |
20 000 |
20 000 |
20 000 |
20 000 |
|
|
Общий доход с предоставляемой услуги |
70 000 |
84 000 |
98 000 |
112 000 |
112 000 |
70 000 |
|
|
Дополнительные услуги |
10 000 |
12 000 |
17 000 |
18 000 |
22 000 |
24 000 |
|
|
Выручка(доход) итого, руб. |
386 000 |
417 000 |
451 000 |
473 500 |
515 000 |
482 500 |
|
7 месяц |
8 месяц |
9 месяц |
10 месяц |
11 месяц |
12 месяц |
||
|
Покупка, продажа жилой недвижимости |
Комиссия (от сделки) |
3% |
3% |
3% |
3% |
3% |
3% |
|
Количество сделок в месяц |
2 |
2 |
1 |
2 |
2 |
2 |
|
|
Средняя сумма сделки |
2500000 |
2500000 |
2500000 |
2500000 |
2500000 |
2500000 |
|
|
Общий доход с предоставляемой услуги |
150 000 |
150 000 |
75 000 |
150 000 |
150 000 |
150 000 |
|
|
Покупка, продажа коммерческой недвижимости |
Комиссия (от сделки) |
3% |
3% |
3% |
3% |
3% |
3% |
|
Количество сделок в месяц |
1 |
1 |
2 |
1 |
2 |
1 |
|
|
Средняя сумма сделки |
2700000 |
2700000 |
2700000 |
2700000 |
2700000 |
2700000 |
|
|
Общий доход с предоставляемой услуги |
81 000 |
81 000 |
162 000 |
81 000 |
162 000 |
81 000 |
|
|
Сдача жилья в аренду |
Комиссия (от арендной ставки) |
50% |
50% |
50% |
50% |
50% |
50% |
|
Количество сделок в месяц |
13 |
15 |
11 |
8 |
15 |
15 |
|
|
Средняя сумма сделки |
15 000 |
15 000 |
15 000 |
15 000 |
15 000 |
15 000 |
|
|
Общий доход с предоставляемой услуги |
97 500 |
112 500 |
82 500 |
60 000 |
112 500 |
112 500 |
|
|
Сдача офисов и торговых помещений в аренду |
Комиссия (от ежемесячного платежа) |
70% |
70% |
70% |
70% |
70% |
70% |
|
Количество сделок в месяц |
7 |
7 |
8 |
6 |
4 |
3 |
|
|
Средняя сумма сделки |
20 000 |
20 000 |
20 000 |
20 000 |
20 000 |
20 000 |
|
|
Общий доход с предоставляемой услуги |
98 000 |
98 000 |
112 000 |
84 000 |
56 000 |
42 000 |
|
|
Дополнительные услуги |
27 000 |
26 000 |
21 000 |
17 000 |
15 000 |
24 000 |
|
|
Выручка(доход) итого, руб. |
453 500 |
467 500 |
452 500 |
392 000 |
495 500 |
409 500 |
Прогнозирование деятельности компании в первый год работы, руб.
|
1 месяц |
2 месяц |
3 месяц |
4 месяц |
5 месяц |
6 месяц |
|
|
Выручка(доход) |
386 000 |
417 000 |
451 000 |
473 500 |
515 000 |
482 500 |
|
(-) Ежемесячные затраты |
336 900 |
349 300 |
362 900 |
371 900 |
388 500 |
375 500 |
|
(=) Валовый доход |
49 100 |
67 700 |
88 100 |
101 600 |
126 500 |
107 000 |
|
(-) Налоги ЕНВД |
10 000 |
10 000 |
10 000 |
10 000 |
10 000 |
10 000 |
|
(=) Чистая прибыль |
39 100 |
57 700 |
78 100 |
91 600 |
116 500 |
97 000 |
|
(=) Чистая прибыль нарастающим итогом |
39 100 |
96 800 |
174 900 |
266 500 |
383 000 |
480 000 |
|
7 месяц |
8 месяц |
9 месяц |
10 месяц |
11 месяц |
12 месяц |
|
|
Выручка(доход) |
453 500 |
467 500 |
452 500 |
392 000 |
495 500 |
409 500 |
|
(-) Ежемесячные затраты |
363 900 |
369 500 |
363 500 |
339 300 |
380 700 |
346 300 |
|
(=) Валовый доход |
89 600 |
98 000 |
89 000 |
52 700 |
114 800 |
63 200 |
|
(-) Налоги ЕНВД |
10 000 |
10 000 |
10 000 |
10 000 |
10 000 |
10 000 |
|
(=) Чистая прибыль |
79 600 |
88 000 |
79 000 |
42 700 |
104 800 |
53 200 |
|
(=) Чистая прибыль нарастающим итогом |
559 600 |
647 600 |
726 600 |
769 300 |
874 100 |
927 300 |
При горизонте планирования 1 год можно выделить следующие экономические показатели:
Срок окупаемости — 6 месяцев;
Дисконтированный срок окупаемости — 7 месяцев;
Чистый дисконтированный доход — 378 348 руб.;
Индекс прибыльности — 1,88;
Внутренняя норма рентабельности — 88%.
8. Факторы риска
На первый взгляд открытие агентства недвижимости выглядит делом простым и не требующим особых усилий. Все, что нужно — это снять офис, поставить мебель, компьютер и телефон, и можно работать. Но на самом деле не все так просто.
Во-первых, отсутствие высокого порога вхождения в этот бизнес привело к тому, что агентств на рынке большое количество. Они появляются и исчезают с одинаковой скоростью, создавая огромную конкуренцию. Практически все клиенты стремятся обращаться только в крупные агентства, опасаясь мошенничества и обмана.
Основные угрозы:
- отсутствие имени на рынке;
- очень высокая конкуренция среди сотен аналогичных компаний;
- самые интересные для агентства клиенты — это люди, покупающие недвижимость, — квартиры для личных нужд, а не для перепродажи. Но как раз именно эта категория покупателей и продавцов стремится выбрать крупное и известное агентство недвижимости, осознавая собственную неопытность.
Однако при осуществлении грамотной политики можно с легкостью преодолеть все эти трудности, находиться в постоянном росте и получать стабильную прибыль.
Как начать бизнес
Скачать эту статью в PDF
Чтобы уже на старте риэлторская компания приносила прибыль, необходимо составить бизнес-план агентства недвижимости с расчетами. Сегодня эта ниша заполнена достаточно плотно. Но суть в том, что не все риэлторы предоставляют качественные услуги. А ведь любой предприниматель должен быть нацелен на формирование такой организации, которая будет вызывать у клиентов доверие и уважение.
Резюме бизнес-плана
Риэлторские агентства будут актуальны до тех пор, пока люди строят, покупают и продают дома. В городе с населением в 100 000 человек заработать будет сложнее, поэтому можно охватывать рынок недвижимости в близлежащих городах. В этом случае доля платежеспособных клиентов будет регулярно увеличиваться.
Агентство должно предоставлять широкий спектр услуг, соответствующих специфике предприятия:
-
Деятельность направлена на сделки, связанные с продажей, покупкой, арендой недвижимого имущества.
-
Непрерывный поиск потенциальных клиентов: арендаторов, арендодателей, покупателей и продавцов.
-
Презентация и показ объектов.
-
Оформление сделок: помощь в сборе и проверке документов, составление договоров купли-продажи или аренды.
-
Регулярный анализ рынка и мониторинг конкурентоспособных фирм.
Понимание данной сферы должно быть приоритетным. Если предприниматель не ориентируется в вопросах недвижимости, то конкурировать с другими, уже утвердившимися, риэлторскими компаниями будет трудно.
Основу целевой аудитории должны составить мужчины и женщины, с достатком выше среднего, в возрасте от 23 до 46 лет.
Инвестиционный план
Инвестиционный план – это опора. Предприниматель должен знать, куда «уйдут» его деньги и вложения инвесторов. Первые затраты направлены на регистрацию юридического лица:
-
открытие ИП или ООО, включая оформление документации – 6 000 руб.
Следующие пункты связаны с арендой и ремонтом помещения:
-
аренда офиса, оплата за 3 месяца – 90 тыс руб;
-
отделка помещения в стиле компании – 50 тыс руб;
-
покупка и установка оборудования, обустройство рабочих мест (стол, стулья, ПК)– 70 тыс руб.
Процент внешних инвестиций составит 75%, это около 170 000 руб. Остальная часть вложений – это риск предпринимателя. Уже в первый месяц функционирования будет достигнута точка безубыточности, а срок окупаемости вложений составит 4-6 месяцев.
Анализ конкуренции на рынке недвижимости
Анализ конкурентов является неотъемлемой частью бизнес плана. В мегаполисе небольшие риэлторские компании могут быть незамечены потребителем, в маленьких же городах у предпринимателя есть все шансы для успешного старта бизнеса. Сегодня рынок недвижимости задает следующие основные факторы конкурентоспособности:
-
Ценовая политика.
-
Качество работы с клиентами и оказываемых услуг.
-
Репутация агентства.
Грамотное соотношение всех этих показателей дает шанс агентству стать рентабельным. Преимуществом будут являться партнерские отношения со смежными предприятиями: банками, страховыми и юридическими компаниями, застройщиками.
Регулярный мониторинг средств массовой информации, посещение специализированных выставок и анализ рекламных кампаний конкурентов помогут сформировать правильный взгляд на выстраивание риэлторского бизнеса.
Конкурентные преимущества проекта
Свободный вход на рынок и небольшие первоначальные вложения делают бизнес уязвимым. Но если компания имеет отличительные преимущества, то риск убыточности понижается.
Многие компании предлагают потребителям воспользоваться услугой онлайн-прогулки по квартире. VR-технологии в сфере недвижимости только набирают обороты. Обращение к виртуальной реальности будет значительно экономить время сотрудников и клиентов. 3D-тур по квартире дает более полный обзор на жилплощадь, нежели фото и видео.
Аренда офисного помещения для агентства
От места расположения офиса агентства зависит его окупаемость. Уже в начале предпринимательской деятельности необходимо планировать будущее: помещение должно находиться в центре города, лучше всего, если это будет бизнес-центр.
Изучите район, в радиусе 7-8 км должны отсутствовать любые агентства недвижимости. Позаботьтесь над оформлением вывески, удобной парковкой и наличием мимо проходящего общественного транспорта.
Поиск и обучение сотрудников
Успех предприятия зависит не только от грамотности руководителя, но и от толковых сотрудников. Для того, чтобы работники не просто выполняли свои обязанности, но и приносили компании прибыль, необходима мотивация, система повышения заработной платы и хорошие условия труда. Сегодня существует масса тренингов для сплочения коллектива и повышения трудоспособности.
Благодаря специализированным веб-сайтам, найти специалистов в агентство недвижимости будет легко. Следующим этапом должно стать их обучение.
Разовые и ежемесячные расходы
Стартовые расходы на открытие агентства недвижимости должны складываться из следующих показателей:
-
Регистрация деятельности – 6 тыс. руб.
-
Аренда помещения, оплата за 3 месяца вперед – 90 тыс. руб.
-
Ремонт офиса и закупка оборудования – 120 тыс. руб.
-
Рекламная кампания – 100 тыс. руб.
Минимальная сумма разовых затрат на открытие организации составят 316 тыс рублей.
Следующее, что должен рассчитать предприниматель, это средний показатель ежемесячных расходов:
-
Аренда офиса – 30 тыс. руб.
-
Коммунальные платежи – 5-7 тыс. руб.
-
Фонд заработной платы – 150 тыс. руб
-
Поддерживающая реклама – 20 тыс. руб.
-
Налоговые и пенсионные отчисления – от 10 до 30 тыс руб.
Итого, потребуется порядка 240 тысяч рублей. Учитывая то, что при правильном подходе риэлторский бизнес достаточно рентабелен, все эти цифры будут обоснованы.
Реклама услуг агентства недвижимости
Реклама – это двигатель любого бизнеса. Продвижение агентства недвижимости должно начаться с момента его открытия. Возьмите во внимание следующие PR-акции:
-
Разработка визиток.
-
Размещение рекламы и объявлений разного формата в местных СМИ.
-
Использование для рекламы платных и бесплатных специализированных сайтов.
-
Расклейка рекламы на досках объявлений.
-
Создание сайта компании (одностраничника) в интернете.
Дополнительно можно использовать таргетированную рекламу в социальных сетях. Обратите внимание, ежемесячно руководителю необходимо составлять смету на рекламу, прописывая в ней PR-стратегию.
Возможные риски при открытии
В сфере недвижимости может возникнуть 3 вида риска:
-
Увеличение конкуренции.
-
Кризис, общий спад продажи/покупки.
-
Недобросовестность сотрудников/клиентов.
Для того, чтобы бизнес не превратился в обузу и приносил доход, руководителю необходимо осуществлять контроль над работой персонала, заранее продумывать антикризисные стратегии и грамотно планировать работу, используя новые технологии и альтернативные методы рекламы. Во избежание негативных рисков и требуется бизнес-план агентства недвижимости.
Пример бизнес-плана агентства недвижимости
Открытие собственной риэлторской компании – прибыльное дело. Как и в любом бизнесе, умение организовать большое количество сделок будет приходить с опытом. Чтобы полностью представить, каким может быть проект подобной компании, стоит ознакомиться с образцом бизнес-плана агентства недвижимости, содержащим примеры расчетов.
Пример бизнес-плана агенства недвижимости.
Если вы решили открыть собственное агентство недвижимости, в первую очередь необходимо подготовить бизнес план.
Составление бизнес плана агентства недвижимости, пример которого рассмотрен далее, заключается в подробном анализе
деятельности, расчете всех предстоящих расходов и рисков, сроков окупаемости проекта. Это является необходимым
условием создания успешного бизнеса.
Правильное планирование — залог успеха
Бизнес план агентства недвижимости с расчетами
Этот, предоставленный бесплатно, бизнес план агентства недвижимости имеет следующие цели:
- Создание бизнеса с высокой рентабельностью;
- Максимальное извлечение прибыли;
- Удовлетворение спроса потребителей – юридических и физических лиц на рынке недвижимости, связанном с покупкой
или арендой недвижимости.
Агентство недвижимости предназначено для предоставления посреднических услуг между потребителем и продавцом
(арендодателем) путем совершения сделок на основании договора.
Рассмотрим пример открытия небольшого агентства. Данный бизнес план агентства недвижимости – образец,
который представляет собой расчет, основанный на средних ценах и приблизительных значениях, которые могут отличаться
от ваших данных.
По этой причине рекомендуется выполнять расчеты для собственного дела в индивидуальном порядке.
С чего начать?
Недвижимость всегда остается в цене, поэтому вложения в нее самые надежные. Мало того, спрос на нее
всегда высокий,
не зависимо от кризисных ситуаций в стране и сезонности. Рынок недвижимости постоянно развивается и не испытывает
существенных потерь. Однако для того, чтобы получать прибыль, необходимо умение продавать. Если таких навыков нет,
не проблема – в настоящее время предлагается множество мастер-классов и тренингов, с помощью которых можно
приобрести полезные навыки и новые знания в сфере недвижимости, а также развить существующие.
Необходимо научиться делать так, чтобы клиенты захотели обратиться именно в ваше агентство. Это очень важный фактор,
который следует учесть, открывая агентство недвижимости, бизнес план которого скачать можно здесь.
Также важно иметь большую клиентскую базу. Не следует забывать также про большое количество
конкурентов, которыми могут являться крупные агентства и небольшие риэлторские конторы. Противостоять им можно
благодаря качеству услуг, лояльным ценам, оперативностью предоставления услуг.
Необходимо решить, кто будет являться вашими клиентами. На первоначальной стадии проще начинать сотрудничать с
частными лицами. Однако если вы уверены в профессионализме ваших наемных сотрудников, можно стремиться к
сотрудничеству с крупными компаниями, которые в результате заключения сделки принесут намного больше прибыли.
SWOT анализ
Перед тем как начать составлять бизнес план агентства коммерческой недвижимости, не следует забывать о SWOT анализе,
благодаря которому можно оценить внешние и внутренние факторы, влияющие на функционирование агентства.
Мы не можем повлиять на внешние факторы, такие как уровень покупательской способности, конкуренцию или
неблагоприятную ситуацию на рынке, изменения законов. А над внутренними необходимо работать самим: нанимать на
работу квалифицированных специалистов, оказывать быстро и качественно услуги по доступной стоимости, мотивировать
сотрудников на достижение общей цели. Следует четко определить стратегию, ценовую политику. Нужно
преодолевать
слабые стороны, такие как отсутствие опыта и репутации в данной сфере, тогда удастся свести к минимуму возможность
убытков.
График работы и подбор персонала
Составляя бизнес план открытия агентства недвижимости, необходимо продумать график работы. Оптимальный график работы
риэлторской фирмы ежедневно с 9-00 до 20-00. Рабочий день в субботу ограничить до 18-00, а воскресенье сделать
выходным днем. Тогда количество рабочих дней в неделю составит 64 часа, а в месяц приблизительно 275 часов.
В первое время штат риэлторского агентства будут составлять:
- Юрист – для грамотного оформления договоров и заключения сделок;
- 4 риэлтора: по работе с жилой, коммерческой недвижимостью, аренде квартир и
производственно-торговых
помещений; - Уборщица – для поддержания чистоты в офисе.
- В перспективе можно создать и дополнительные
узкоспециализированные должности.
Регистрация бизнеса
Следует отметить, что, продолжая составлять бизнес план – агентство недвижимости по аренде и продаже, должно быть
зарегистрировано в форме ООО или индивидуального предпринимательства. При необходимости возможно также открытие
расчетного счета в банке, тогда не обязательно использовать в работе кассовый аппарат. При регистрации используются
следующие виды деятельности по ОКВЭД: 70.31.1, 70.31.11 и 70.31.12.
Также предпочтительно изготовить печать, поскольку скрепленному печатью договору клиент относится с большим доверием,
чем к договору без печати. Лицензия для посреднических услуг по продаже и аренде недвижимости не нужна.
Если агентство открывает индивидуальный предприниматель, он может выплачивать единый налог на вмененный доход. Однако
для риэлтора это не самая удобная система налогообложения, так как доходы могут быть разными в зависимости от
определенного периода. Оптимальным вариантом будет выбрать упрощенную систему налогообложения.
Маркетинговый план агентства недвижимости
Необходимо знать, если вы думаете, как открыть агентство недвижимости, что бизнес план включает в себя немаловажный
раздел – маркетинговый план. Он включает в себя ценовую стратегию, выбор помещения и рекламу.
Ценовая стратегия
Цену в первое время рекомендуется оставить в пределах среднерыночной, устанавливать высокую цену не стоит, также как
и занижать, поскольку на оплату труда профессиональных сотрудников уходит приличная сумма дохода.
Выбор помещения
При выборе офиса стоит учесть, что он предназначен для подготовки и подписания документов, а работа с клиентами
происходит в основном на объектах, которые клиент осматривает. В связи с этим, нет необходимости выбирать офис в
центре города. Однако в любом случае помещение должно быть чистым, отремонтированным, уютным и привлекательным,
мебель и оргтехника должна быть в хорошем состоянии, ведь офис – это визитная карточка компании.
Реклама
Реклама – это одна из крупных статей расходов. На рекламе экономить не следует. Однако не все
методы продвижения
агентства действенны и эффективны, поэтому, чтобы не уменьшить рентабельность и не лишиться прибыли, необходимо
выбирать самые разумные способы рекламы, такие как размещение в:
- Газетах с объявлениями;
- В специзданиях о недвижимости;
- Городских интернет-каталогах и на досках объявлений.
Очень приветствуется создание собственного сайта. Качественный профессиональный сайт требует больших трат и
повышенного внимания, но все же он является очень выгодным, ведь клиент может самостоятельно изучить перечень услуг,
прайс, узнать больше о компании и ее специалистах и о многом другом.
Прогноз доходов
Следует также учесть, если вы открываете агентство по продаже недвижимости, бизнес план должен включать и
прогнозирование доходов.
| Услуга | Комиссионное вознаграждение | Среднемесячное число сделок | Примерная сумма сделки | Общий доход с оказываемой услуги |
|---|---|---|---|---|
| Купля-продажа жилого недвижимого имущества | 2% от сделки | 7 | 1,6 млн. руб | 240 тыс. руб. |
| Купля-продажа коммерческой недвижимости | 2% от сделки | 3 | 2 млн. руб. | 120 тыс. руб |
| Аренда жилых помещений | 50% от арендной ставки | 25 | 9 тыс. руб | 112, 5 тыс. руб |
| Аренда офисных, производственных и торговых помещений | 70% от месячного платежа | 10 | 15 тыс. руб. | 105 тыс. руб |
| Итого | — | 45 | — | — |
Производственный план
Бизнес план развития агентства недвижимости включает и производственный план. Это поиск офиса со свежим ремонтом,
покупка компьютерной и организационной техники.
Риэлторы работают с клиентами, их цель – убедить клиента заключить сделку и получить за это свой процент. Так как их
работа превышает 40-часовую рабочую неделю, желательно оформление внутреннего совместительства. Так вы сможете
обезопасить себя от судебных разбирательств, а также избавит от необходимости сверхурочной оплаты труда.
Работа уборщицы ежедневная, уборку она делает в самом начале, либо в конце рабочего дня.
Юрист может работать по внешнему совместительству. Главная его функция – грамотная консультация риэлторов в различных
вопросах, в том числе и спорных. Оплата труда его может зависеть, например, от количества предоставленных
консультаций. Как вариант, вы можете пользоваться услугами аутсорсинговых компаний и тогда не придется нанимать в
штат собственного юриста.
| Должность | Число работников | Вид оплаты труда | Оплата труда одного работника без вычета налогов | Фонд оплаты труда |
|---|---|---|---|---|
| Юрист | 1 | Сдельная | 25 тыс. руб. | 25 тыс. руб. |
| Риэлтор | 4и | 50% от совершенных сделок | Около 65 тыс. руб. | 260 тыс.руб. |
| Уборщица помещений | 1 | Оклад | 12 тыс. руб. | 12 тыс. руб. |
| Итого | 6 | — | — | — |
Организационный план
В бизнес план агентства недвижимости 2018 входит организационный план, который включает в себя следующие
приблизительные расходы:
| Регистрация предпринимательской деятельности | 900 руб. |
| Небольшой ремонт в случае необходимости | 10 тыс. руб |
| Мебель для офиса | 40 тыс. руб. |
| Организационная компьютерная техника | 100 тыс. руб |
| Создание сайта | 30 тыс. руб |
| Рекламные услуги | 30 тыс. руб |
| Установка ПО | 15 тыс. руб |
| Подключение телефона и интернета | 4 тыс. руб |
| Итого: | 224,9 тыс. руб. |
|---|
Финансовый план
Важно не забывать, что данный бизнес план агентства недвижимости – образец с расчетами является приближенным и в
вашей фирме рентабельность и окупаемость могут быть иными, поэтому следует выполнять расчеты, основываясь на своих
данных, а данный расчет использовать как пример. Рассмотрим финансовый план, если планируемый ежемесячный доход
достигает 577,5 тыс. руб., а постоянные ежемесячные затраты составляют:
| Арендная плата за офиc | 20 тыс. руб. |
| Фонд оплаты труда | 297 тыс. руб. |
| Расходы на рекламные услуги | 15 тыс. руб |
| Услуги связи и интернет | 2 тыс. руб. |
| Транспортные затраты сотрудников (риэлторов) | 10 тыс. руб. |
| Канцтовары | 2 тыс. руб. |
| Хозтовары | 500 руб. |
| Итого: | 346,5 тыс.руб. |
|---|
Прибыль до обложения налогом: 231 тыс. руб.
При выборе системы налогообложения «доходы минус расходы» – 15% (можно выбрать и прочие системы налогообложения),
налог буде равен: 231 тыс. руб. * 15% = 34, 65 тыс. руб.
Чистая прибыль составила 196, 35 тыс. руб.
Рентабельность будет равна: 196, 35/577, 5 = 34 %.
Срок окупаемости: 2-3 месяца.
Риски
Представленный бизнес план агентства недвижимости – презентация открытия небольшого риэлторского агентства. Однако
следует рассмотреть еще один важный фактор, влияющий на успех бизнеса – это возможные риски. Их нужно тоже
учитывать, произвести оценку их значимости и вероятности наступления для того, чтобы своевременно их минимизировать
или совсем исключить.
На пути к успеху бизнесмена могут подстерегать следующие риски:
- Высокая конкуренция – довольно существенный риск в современных условиях экономического рынка.
Чтобы избежать его
негативного воздействия, важно создание уникальных условий для привлечения клиентов и роста
конкурентоспособности агентства; - Отсутствие в команде профессионалов – чтобы исключить этот риск, нужно принимать на работу
высококвалифицированных сотрудников, регулярно их обучать и повышать их квалификацию; - Неизвестность и отсутствие положительной репутации компании – этот риск ведет к уменьшению
количества
потребителей услуг вашей компании. Чтобы исключить его, нужно продумать четкую стратегию развития, эффективный
маркетинговый план, действенную рекламу; - Плохое качество услуг – это фактор является наиболее значимым, он ведет к неудовлетворенности
клиентов. Чтобы
исключить возможность наступления этого риска, следует грамотно и тщательно разработать стандарты обслуживания
потребителей.
Бизнес план агентства недвижимости готовый
Готовый бизнес план для агентства недвижимости скачать бесплатно можно на нашем сайте. Эта информация поможет
начинающему предпринимателю продумать все обязательные расходы, возможные доходы будущего агентства, предусмотреть
вероятность рисков и учесть много важных факторов, которые помогут в перспективе занять достойное место в нише рынка
недвижимости и получать немалую прибыль.
Хотите получать ещё больше дохода от риэлторства?
Попробуйте нашу систему и Вы сразу же почувствуете, как свободное время и заработок увеличиваются, а
недовольных клиентов становится меньше и меньше!
Получить
доступ
Если вы решили открыть собственное агентство недвижимости, в первую очередь необходимо подготовить бизнес план.
Составление бизнес плана агентства недвижимости, пример которого рассмотрен далее, заключается в подробном анализе
деятельности, расчете всех предстоящих расходов и рисков, сроков окупаемости проекта. Это является необходимым
условием создания успешного бизнеса.
Правильное планирование — залог успеха
Бизнес план агентства недвижимости с расчетами
Этот предоставленный бесплатно бизнес план агентства недвижимости имеет следующие цели:
- Создание бизнеса с высокой рентабельностью;
- Максимальное извлечение прибыли;
- Удовлетворение спроса потребителей – юридических и физических лиц на рынке недвижимости, связанном с покупкой
или арендой недвижимости.
Агентство недвижимости предназначено для предоставления посреднических услуг между потребителем и продавцом
(арендодателем) путем совершения сделок на основании договора.
Рассмотрим пример открытия небольшого агентства. Данный бизнес план агентства недвижимости – образец,
который представляет собой расчет, основанный на средних ценах и приблизительных значениях, которые могут отличаться
от ваших данных.
По этой причине рекомендуется выполнять расчеты для собственного дела в индивидуальном порядке.
С чего начать?
Недвижимость всегда остается в цене, поэтому вложения в нее самые надежные. Мало того, спрос на нее
всегда высокий,
не зависимо от кризисных ситуаций в стране и сезонности. Рынок недвижимости постоянно развивается и не испытывает
существенных потерь. Однако, для того, чтобы получать прибыль, необходимо умение продавать. Если таких навыков нет,
не проблема – в настоящее время предлагается множество мастер-классов и тренингов, с помощью которых можно
приобрести полезные навыки и новые знания в сфере недвижимости, а также развить существующие.
Необходимо научиться делать так, чтобы клиенты захотели обратиться именно в ваше агентство. Это очень важный фактор,
который следует учесть, открывая агентство недвижимости, бизнес план которого скачать можно здесь.
Также важно иметь большую клиентскую базу. Не следует забывать также про большое количество
конкурентов, которыми могут являться крупные агентства и небольшие риэлторские конторы. Противостоять им можно
благодаря качеству услуг, лояльным ценам, оперативностью предоставления услуг.
Необходимо решить, кто будет являться вашими клиентами. На первоначальной стадии проще начинать сотрудничать с
частными лицами. Однако, если вы уверены в профессионализме ваших наемных сотрудников, можно стремиться к
сотрудничеству с крупными компаниями, которые в результате заключения сделки принесут намного больше прибыли.
SWOT анализ
Перед тем как начать составлять бизнес план агентства коммерческой недвижимости, не следует забывать о SWOT анализе,
благодаря которому можно оценить внешние и внутренние факторы, влияющие на функционирование агентства.
Мы не можем повлиять на внешние факторы, такие как уровень покупательской способности, конкуренцию или
неблагоприятную ситуацию на рынке, изменения законов. А над внутренними необходимо работать самим – нанимать на
работу квалифицированных специалистов, оказывать быстро и качественно услуги по доступной стоимости, мотивировать
сотрудников на достижение общей цели. Следует четко определить стратегию, ценовую политику. Нужно
преодолевать
слабые стороны, такие как отсутствие опыта и репутации в данной сфере, тогда удастся свести к минимуму возможность
убытков.
График работы и подбор персонала
Составляя бизнес план открытия агентства недвижимости, необходимо продумать график работы. Оптимальный график работы
риэлторской фирмы ежедневно с 9-00 до 20-00. Рабочий день в субботу ограничить до 18-00, а воскресенье сделать
выходным днем. Тогда количество рабочих дней в неделю составит 64 часа, а в месяц приблизительно 275 часов.
В первое время штат риэлторского агентства будут составлять:
- Юрист – для грамотного оформления договоров и заключения сделок;
- 4 риэлтора: по работе с жилой, коммерческой недвижимостью, аренде квартир и
производственно-торговых
помещений; - Уборщица – для поддержания чистоты в офисе.
- В перспективе можно создать и дополнительные
узкоспециализированные должности.
Регистрация бизнеса
Следует отметить, продолжая составлять бизнес план – агентство недвижимости по аренде и продаже должно быть
зарегистрировано в форме ООО или индивидуального предпринимательства. При необходимости возможно также открытие
расчетного счета в банке, тогда не обязательно использовать в работе кассовый аппарат. При регистрации используются
следующие виды деятельности по ОКВЭД: 70.31.1, 70.31.11 и 70.31.12.
Также предпочтительно изготовить печать, поскольку скрепленному печатью договору клиент относится с большим доверием,
чем к договору без печати. Лицензия для посреднических услуг по продаже и аренде недвижимости не нужна.
Если агентство открывает индивидуальный предприниматель, он может выплачивать единый налог на вмененный доход.
Однако, для риэлтора это не самая удобная система налогообложения, так как доходы могут быть разными в зависимости
от определенного периода. Оптимальнее всего выбрать упрощенную систему налогообложения.
Маркетинговый план агентства недвижимости
Необходимо знать, если вы думаете, как открыть агентство недвижимости, что бизнес план включает в себя немаловажный
раздел – маркетинговый план. Он включает в себя ценовую стратегию, выбор помещения и рекламу.
Ценовая стратегия
Цену в первое время рекомендуется оставить в пределах среднерыночной, устанавливать высокую цену не стоит, также как
и занижать, поскольку на оплату труда профессиональных сотрудников уходит приличная сумма дохода.
Выбор помещения
При выборе офиса стоит учесть, что он предназначен для подготовки и подписания документов, а работа с клиентами
происходит в основном на объектах, которые клиент осматривает. В связи с этим, нет необходимости выбирать офис в
центре города. Однако, в любом случае помещение должно быть чистым, отремонтированным, уютным и привлекательным,
мебель и оргтехника должна быть в хорошем состоянии, ведь офис – это визитная карточка компании.
Реклама
Реклама – это одна из крупных статей расходов. На рекламе экономить не следует. Однако, не все
методы продвижения
агентства действенны и эффективны, поэтому, чтобы не уменьшить рентабельность и не лишиться прибыли необходимо
выбирать самые разумные способы рекламы, такие как размещение в:
- Газетах с объявлениями;
- В специзданиях о недвижимости;
- Городских интернет-каталогах и на досках объявлений.
Очень приветствуется создание собственного сайта. Качественный профессиональный сайт требует больших трат и
повышенного внимания, но все же он является очень выгодным, ведь клиент может самостоятельно изучить перечень услуг,
прайс узнать больше о компании и ее специалистах и о многом другом.
Прогноз доходов
Следует также учесть, если вы открываете агентство по продаже недвижимости, бизнес план должен включать и
прогнозирование доходов.
| Услуга | Комиссионное вознаграждение | Среднемесячное число сделок | Примерная сумма сделки | Общий доход с оказываемой услуги |
|---|---|---|---|---|
| Купля-продажа жилого недвижимого имущества | 2% от сделки | 7 | 1,6 млн. руб | 240 тыс. руб. |
| Купля-продажа коммерческой недвижимости | 2% от сделки | 3 | 2 млн. руб. | 120 тыс. руб |
| Аренда жилых помещений | 50% от арендной ставки | 25 | 9 тыс. руб | 112, 5 тыс. руб |
| Аренда офисных, производственных и торговых помещений | 70% от месячного платежа | 10 | 15 тыс. руб. | 105 тыс. руб |
| Итого | — | 45 | — | — |
Производственный план
Бизнес план развития агентства недвижимости включает и производственный план. Это поиск офиса со свежим ремонтом,
покупка компьютерной и организационной техники.
Риэлторы работают с клиентами, их цель – убедить клиента заключить сделку и получить за это свой процент. Так как их
работа превышает 40-часовую рабочую неделю, желательно оформление внутреннего совместительства. Так вы сможете
обезопасить себя от судебных разбирательств, а также избавит от необходимости сверхурочной оплаты труда.
Работа уборщицы ежедневная, уборку она делает в самом начале либо в конце рабочего дня.
Юрист может работать по внешнему совместительству. Главная его функция – грамотная консультация риэлторов в различных
вопросах, в том числе и спорных. Оплата труда его может зависеть, например, от количества предоставленных
консультаций. Как вариант, вы можете пользоваться услугами аутсорсинговых компаний и тогда не придется нанимать в
штат собственного юриста.
| Должность | Число работников | Вид оплаты труда | Оплата труда одного работника без вычета налогов | Фонд оплаты труда |
|---|---|---|---|---|
| Юрист | 1 | Сдельная | 25 тыс. руб. | 25 тыс. руб. |
| Риэлтор | 4и | 50% от совершенных сделок | Около 65 тыс. руб. | 260 тыс.руб. |
| Уборщица помещений | 1 | Оклад | 12 тыс. руб. | 12 тыс. руб. |
| Итого | 6 | — | — | — |
Организационный план
В бизнес план агентства недвижимости 2018 входит организационный план, который включает в себя следующие
приблизительные расходы:
| Регистрация предпринимательской деятельности | 900 руб. |
| Небольшой ремонт в случае необходимости | 10 тыс. руб |
| Мебель для офиса | 40 тыс. руб. |
| Организационная компьютерная техника | 100 тыс. руб |
| Создание сайта | 30 тыс. руб |
| Рекламные услуги | 30 тыс. руб |
| Установка ПО | 15 тыс. руб |
| Подключение телефона и интернета | 4 тыс. руб |
| Итого: | 224,9 тыс. руб. |
|---|
Финансовый план
Важно не забывать, что данный бизнес план агентства недвижимости – образец с расчетами является приближенным и в
вашей фирме рентабельность и окупаемость могут быть иными, поэтому следует выполнять расчеты, основываясь на своих
данных, а данный расчет использовать как пример. Рассмотрим финансовый план, если планируемый ежемесячный доход
достигает 577,5 тыс. руб., а постоянные ежемесячные затраты составляют:
| Арендная плата за офиc | 20 тыс. руб. |
| Фонд оплаты труда | 297 тыс. руб. |
| Расходы на рекламные услуги | 15 тыс. руб |
| Услуги связи и интернет | 2 тыс. руб. |
| Транспортные затраты сотрудников (риэлторов) | 10 тыс. руб. |
| Канцтовары | 2 тыс. руб. |
| Хозтовары | 500 руб. |
| Итого: | 346,5 тыс.руб. |
|---|
Прибыль до обложения налогом: 231 тыс. руб.
При выборе системы налогообложения «доходы минус расходы» – 15% (можно выбрать и прочие системы налогообложения),
налог буде равен: 231 тыс. руб. * 15% = 34, 65 тыс. руб.
Чистая прибыль составила 196, 35 тыс. руб.
Рентабельность будет равна: 196, 35/577, 5 = 34 %.
Срок окупаемости: 2-3 месяца.
Риски
Представленный бизнес план агентства недвижимости – презентация открытия небольшого риэлторского агентства. Однако,
следует рассмотреть еще один важный фактор, влияющий на успех бизнеса – это возможные риски. Их нужно тоже
учитывать, произвести оценку их значимости и вероятности наступления для того, чтобы своевременно их минимизировать
или совсем исключить.
На пути к успеху бизнесмена могут подстерегать следующие риски:
- Высокая конкуренция – довольно существенный риск в современных условиях экономического рынка.
Чтобы избежать его
негативного воздействия, важно создание уникальных условий для привлечения клиентов и роста
конкурентоспособности агентства; - Отсутствие в команде профессионалов – чтобы исключить этот риск, нужно принимать на работу
высококвалифицированных сотрудников, регулярно их обучать и повышать их квалификацию; - Неизвестность и отсутствие положительной репутации компании – этот риск ведет к уменьшению
количества
потребителей услуг вашей компании. Чтобы исключить его, нужно продумать четкую стратегию развития, эффективный
маркетинговый план, действенную рекламу; - Плохое качество услуг – это фактор является наиболее значимым, он ведет к неудовлетворенности
клиентов. Чтобы
исключить возможность наступления этого риска, следует грамотно и тщательно разработать стандарты обслуживания
потребителей.
Бизнес план агентства недвижимости готовый
Готовый бизнес план для агентства недвижимости скачать бесплатно можно на нашем сайте. Эта информация поможет
начинающему предпринимателю продумать все обязательные расходы, возможные доходы будущего агентства, предусмотреть
вероятность рисков и учесть много важных факторов, которые помогут в перспективе занять достойное место в нише рынка
недвижимости и получать немалую прибыль.
Хотите получать ещё больше дохода от риэлторства?
Попробуйте нашу систему и Вы сразу же почувствуете, как свободное время и заработок увеличиваются, а
недовольных клиентов становится меньше и меньше!
Получить
доступ
Чтобы уже на старте риэлторская компания приносила прибыль, необходимо составить бизнес-план агентства недвижимости с расчетами. Сегодня эта ниша заполнена достаточно плотно. Но суть в том, что не все риэлторы предоставляют качественные услуги. А ведь любой предприниматель должен быть нацелен на формирование такой организации, которая будет вызывать у клиентов доверие и уважение.
Резюме бизнес-плана
Риэлторские агентства будут актуальны до тех пор, пока люди строят, покупают и продают дома. В городе с населением в 100 000 человек заработать будет сложнее, поэтому можно охватывать рынок недвижимости в близлежащих городах. В этом случае доля платежеспособных клиентов будет регулярно увеличиваться.
Агентство должно предоставлять широкий спектр услуг, соответствующих специфике предприятия:
-
Деятельность направлена на сделки, связанные с продажей, покупкой, арендой недвижимого имущества.
-
Непрерывный поиск потенциальных клиентов: арендаторов, арендодателей, покупателей и продавцов.
-
Презентация и показ объектов.
-
Оформление сделок: помощь в сборе и проверке документов, составление договоров купли-продажи или аренды.
-
Регулярный анализ рынка и мониторинг конкурентоспособных фирм.
Понимание данной сферы должно быть приоритетным. Если предприниматель не ориентируется в вопросах недвижимости, то конкурировать с другими, уже утвердившимися, риэлторскими компаниями будет трудно.
Основу целевой аудитории должны составить мужчины и женщины, с достатком выше среднего, в возрасте от 23 до 46 лет.
Инвестиционный план
Инвестиционный план – это опора. Предприниматель должен знать, куда «уйдут» его деньги и вложения инвесторов. Первые затраты направлены на регистрацию юридического лица:
-
открытие ИП или ООО, включая оформление документации – 6 000 руб.
Следующие пункты связаны с арендой и ремонтом помещения:
-
аренда офиса, оплата за 3 месяца – 90 тыс руб;
-
отделка помещения в стиле компании – 50 тыс руб;
-
покупка и установка оборудования, обустройство рабочих мест (стол, стулья, ПК)– 70 тыс руб.
Процент внешних инвестиций составит 75%, это около 170 000 руб. Остальная часть вложений – это риск предпринимателя. Уже в первый месяц функционирования будет достигнута точка безубыточности, а срок окупаемости вложений составит 4-6 месяцев.
Анализ конкуренции на рынке недвижимости
Анализ конкурентов является неотъемлемой частью бизнес плана. В мегаполисе небольшие риэлторские компании могут быть незамечены потребителем, в маленьких же городах у предпринимателя есть все шансы для успешного старта бизнеса. Сегодня рынок недвижимости задает следующие основные факторы конкурентоспособности:
-
Ценовая политика.
-
Качество работы с клиентами и оказываемых услуг.
-
Репутация агентства.
Грамотное соотношение всех этих показателей дает шанс агентству стать рентабельным. Преимуществом будут являться партнерские отношения со смежными предприятиями: банками, страховыми и юридическими компаниями, застройщиками.
Регулярный мониторинг средств массовой информации, посещение специализированных выставок и анализ рекламных кампаний конкурентов помогут сформировать правильный взгляд на выстраивание риэлторского бизнеса.
Свободный вход на рынок и небольшие первоначальные вложения делают бизнес уязвимым. Но если компания имеет отличительные преимущества, то риск убыточности понижается.
Многие компании предлагают потребителям воспользоваться услугой онлайн-прогулки по квартире. VR-технологии в сфере недвижимости только набирают обороты. Обращение к виртуальной реальности будет значительно экономить время сотрудников и клиентов. 3D-тур по квартире дает более полный обзор на жилплощадь, нежели фото и видео.
Аренда офисного помещения для агентства
От места расположения офиса агентства зависит его окупаемость. Уже в начале предпринимательской деятельности необходимо планировать будущее: помещение должно находиться в центре города, лучше всего, если это будет бизнес-центр.
Изучите район, в радиусе 7-8 км должны отсутствовать любые агентства недвижимости. Позаботьтесь над оформлением вывески, удобной парковкой и наличием мимо проходящего общественного транспорта.
Поиск и обучение сотрудников
Успех предприятия зависит не только от грамотности руководителя, но и от толковых сотрудников. Для того, чтобы работники не просто выполняли свои обязанности, но и приносили компании прибыль, необходима мотивация, система повышения заработной платы и хорошие условия труда. Сегодня существует масса тренингов для сплочения коллектива и повышения трудоспособности.
Благодаря специализированным веб-сайтам, найти специалистов в агентство недвижимости будет легко. Следующим этапом должно стать их обучение.
Разовые и ежемесячные расходы
Стартовые расходы на открытие агентства недвижимости должны складываться из следующих показателей:
-
Регистрация деятельности – 6 тыс. руб.
-
Аренда помещения, оплата за 3 месяца вперед – 90 тыс. руб.
-
Ремонт офиса и закупка оборудования – 120 тыс. руб.
-
Рекламная кампания – 100 тыс. руб.
Минимальная сумма разовых затрат на открытие организации составят 316 тыс рублей.
Следующее, что должен рассчитать предприниматель, это средний показатель ежемесячных расходов:
-
Аренда офиса – 30 тыс. руб.
-
Коммунальные платежи – 5-7 тыс. руб.
-
Фонд заработной платы – 150 тыс. руб
-
Поддерживающая реклама – 20 тыс. руб.
-
Налоговые и пенсионные отчисления – от 10 до 30 тыс руб.
Итого, потребуется порядка 240 тысяч рублей. Учитывая то, что при правильном подходе риэлторский бизнес достаточно рентабелен, все эти цифры будут обоснованы.
Реклама услуг агентства недвижимости
Реклама – это двигатель любого бизнеса. Продвижение агентства недвижимости должно начаться с момента его открытия. Возьмите во внимание следующие PR-акции:
-
Разработка визиток.
-
Размещение рекламы и объявлений разного формата в местных СМИ.
-
Использование для рекламы платных и бесплатных специализированных сайтов.
-
Расклейка рекламы на досках объявлений.
-
Создание сайта компании (одностраничника) в интернете.
Дополнительно можно использовать таргетированную рекламу в социальных сетях. Обратите внимание, ежемесячно руководителю необходимо составлять смету на рекламу, прописывая в ней PR-стратегию.
Возможные риски при открытии
В сфере недвижимости может возникнуть 3 вида риска:
-
Увеличение конкуренции.
-
Кризис, общий спад продажи/покупки.
-
Недобросовестность сотрудников/клиентов.
Для того, чтобы бизнес не превратился в обузу и приносил доход, руководителю необходимо осуществлять контроль над работой персонала, заранее продумывать антикризисные стратегии и грамотно планировать работу, используя новые технологии и альтернативные методы рекламы. Во избежание негативных рисков и требуется бизнес-план агентства недвижимости.
Пример бизнес-плана агентства недвижимости
Открытие собственной риэлторской компании – прибыльное дело. Как и в любом бизнесе, умение организовать большое количество сделок будет приходить с опытом. Чтобы полностью представить, каким может быть проект подобной компании, стоит ознакомиться с образцом бизнес-плана агентства недвижимости, содержащим примеры расчетов.
Пример бизнес-плана агенства недвижимости.
Источник
1.
студента 2-го курса
группы 10-СЭ
Рыбкина Алексея
2.
Услуги риэлторской фирмы стоят недешево, но тем не менее у
риэлторов всегда есть работа. Клиенты сами находят риэлторскую
контору и обращаются за помощью. Самостоятельный поиск
подходящей недвижимости для купли-продажи или размена-обмена
часто заканчивается плачевно. Клиент сталкивается с аферистами и в
итоге остается без денег и без жилья. Кроме того на поиск нужно
потратить уйму времени, сил и здоровья. Небольшой обьем
информации также является недостатком при самостоятельном
поиске подходящего варианта. Поэтому спрос опережает
предложения.
Для открытия агентства по недвижимости не требуется больших
вложений. Следовательно, много желающих заняться этим видом
деятельности, однако не все могут выдержать конкуренцию. Именно
поэтому нужно подойти к этому делу со всей серьезностью и
рассудительностью. Обдумать и взвесить все аспекты бизнеса,
просчитать все риски и потери при форс-мажорных обстоятельствах,
разработать стратегию достижения рентабельности и возможность
динамичного роста.
3. Целью создания
Целью создания фирмы по оказанию
риэлторских услуг (агентства
недвижимости) является поиск
обьектов недвижимости для
проведения сделок по купле-продаже,
аренде помещений, обмену жилья.
Полный комплекс услуг подразумевает
юридическое оформление сделок и
составление сопровождающих
документов, услуги нотариуса.
4. Лицензирование и сертификация риэлторской деятельности.
Согласно Закону «О лицензировании
отдельных видов деятельности»
деятельность риэлторских организаций
лицензированию не подлежит. Вместе с
тем, Российской гильдией риэлторов
разработаны национальные стандарты
профессиональной риэлторской
деятельности, которые были
зарегистрированы в Госстандарте РФ,
поэтому агентству недвижимости
необходимо сертифицировать
брокерские услуги.
5. Маркетинг и сбыт.
Количество совершаемых сделок, а следовательно и
прибыль, во многом зависят от актуальной информации
с рынка недвижимости, которую агенты смогут
получить, именно поэтому в этом бизнесе огромную
роль играют личные связи и возможности. Риэлторские
компании, обычно, размещают свою рекламу в местных
газетах бесплатных объявлений и специализированных
изданиях. Во многих городах существуют интернетсайты о недвижимости в данном городе (области,
республике), где также можно размещать информацию о
своих услугах. Крупные агентства недвижимости, как
правило, имеют собственные сайты, где представлены
все актуальные на данный момент предложения по
недвижимости.
6. Помещение.
Помещение под офис целесообразно
арендовать в центрах большого скопления
людей, торговых центрах, а также в
жилмассивах, так сказать, поближе к
клиентам. Хотя основная часть работы
риэлтора проходит, что называется «в поле».
Площадь офиса — от 20 кв.м.. Офис должен
иметь кабинет руководителя и зал для
общения с клиентами, где опытные
сотрудники в присутствии клиента быстро
подберут для рассмотрения возможные
варианты.
7. Персонал.
На начальном этапе работы агентства
нампотребуется штат, численностью от 5
человек. Обычно, в среднем агентстве
недвижимости штат составляет 8-12
человек. При этом часть риэлторов
работает в агентстве недвижимости по
договору. Опыт работы с клиентами в
этом бизнесе обязательное условие при
приеме на работу. Весь персонал должен
быть высококвалифицирован и обучен.
Случайных людей не должно быть.
8. Оборудование.
Для нормальной деятельности
агентства недвижимости потребуется
приобрести компьютеры, принтер,
факс, ксерокс, кассовый аппарат, сейф.
Желательно иметь несколько прямых
телефонных номеров или
многоканальный городской телефон.
9. Финансовая часть.
Начальные затраты
Аренда помещения
от 15 тыс. руб
Коммун.платежи
Оборудование
6тыс.руб
Программное обеспечение (1С и
т.п.)
30 тыс. руб
Реклама
от 5-15 тыс. руб. в месяц
мебель
30тыс.руб
Канцелярские и офисные товары
3тыс.руб
Общие затраты
159тыс.руб
от 60-80 тыс. руб
10.
Активы
Денежные средства
10 000,00р
Ценные бумаги
0,00р.
Общие активы
10 000,00р
Нехватка капитала для начала
работы
-149 000,00р
11. Штатное расписание
должность
Кол.
раб
З/П
Директор
1
25тыс.руб
агент-риэлтор
3
30-60% от комиссии за
проведенную сделку
Юрист
1
15тыс.руб
бухгалтер
1
14тыс.руб
уборщица
1
7тыс.руб
всего
7
От 61тыс.руб
Оплата труда для агентов устанавливается сдельная. Сумма вознаграждения обычно
составляет 30-60% от комиссии за проведенную сделку.
Оплата труда руководителя, бухгалтера, уборщицы – фиксированный оклад.
Коммунальные платежи, оплата за телефон и иные расходы – от 6 тыс. руб.
12. Доходы:
Средняя цена за риэлторские услуги –
3 — 6% от суммы сделки. Прибыль
фирмы с численностью 5 человек
может составлять порядка 200 тыс.
руб. в месяц.
13. Рентабельность
Рентабельность агентства
недвижимости во многом зависит от
суммы вложений, мвсштаба бизнеса,
активности и квалификации агентовриэлторов, средний показатель –
около 25%.
14. Окупаемость
Окупаемость – от 3-6 месяцев.
15. Спасибо за внимание!
Презентация на тему: » Бизнес-план «Агентство недвижимости» Подготовил студент группы МС-202 Тезекбаев Амирхан.» — Транскрипт:
1
Бизнес-план «Агентство недвижимости» Подготовил студент группы МС-202 Тезекбаев Амирхан
2
Агентство недвижимости будет оказывать услуги, для обоих сторон (арендодателю и арендатору) с целью не только получить прибыль, но и проделать качественную работу. Преимуществами компании являются: 1. Успешное прошлое руководителя в данной области; 2.2. Гарантия законной сделки; 3. Клиентская база как с арендодателями, так и с арендаторами; 4. Персонал, знающий китайский, английский язык; 5. Знание, всего города, всех БЦ, ТЦ;
3
Основными преимуществами создаваемого предприятия являются: — Справедливая и взаимовыгодная сбытовая политика; — Конкурентные цены, выгодная политика скидок; — Профессионализм персонала предприятия; — Постоянное развитие. Технологический процесс в нашем агентстве построен таким образом, что оказание риэлтерских услуг осуществляется в среднем на 20-35% быстрее, чем в других риэлтерских компаниях
4
Источник дохода КоличествоЕд. изм. Сумма, тк. Сдача в аренду офисов 4 тыс.тенге 720 Сдача в аренду квартир/домов 2 тыс.тенге 180 Продажа недвижимости 2 тыс.тенге 600 Итого 1500 Источник дохода в месяц 2018 г., тыс. тк.
5
Всего Доход от реализации Расход Валовая прибыль Амортизация Доходы до налогообложения Подоходный налог (3%) Чистая прибыль Рентабельность 85%97%82%81% Чистая рентабельность 82%93%79%78%
Приблизительные данные:
- Ежемесячный доход – 521 000 рублей.
- Чистая прибыль – 147 900 рублей.
- Первоначальные затраты – 254 800 рублей.
- Окупаемость – от 2 месяцев.
-
Описание услуги
-
Анализ рынка
-
SWOT-анализ
-
Оценка возможностей
-
Организационно-правовые аспекты
-
Маркетинг-план
-
Расчет прогнозируемых доходов
-
Производственный план
-
Организационный план
-
Финансовый план
-
Риски
Примечание: Данный бизнес-план, как и все другие в разделе Бизнес-планы, содержит расчеты средних цен, которые в вашем случае могут отличаться. Поэтому рекомендуем вам делать расчеты для своего бизнеса индивидуально.
В данной статье мы составим подробный бизнес-план агентства недвижимости с расчетами.
Описание услуги
Агентство недвижимости предоставляет услуги по покупке, продаже, сдаче в аренду недвижимости. Основными клиентами являются физические лица, но также планируется оказывать услуги и юридическим лицам. Обращаем ваше внимание, что бизнес план выполнен для небольшого агентства. При составлении собственного нужно обращать внимание на факторы и условия конкретного региона и времени.
Анализ рынка
Капиталовложения в недвижимость являются одними из самых надежных видов вложений. К тому же, со временем она не обесценивается. Да и спрос в этом секторе всегда был высоким. Людям всегда нужно где-то жить. Для решения этой проблемы люди чаще всего обращаются в агентства недвижимости.
Даже несмотря на кризис, идущий сейчас в России, отрасль недвижимости только развивается. Как говорят аналитики, этот рынок и вовсе не испытывает ощутимых потерь, если кто-то и пострадал от обвала рубля, то минимально. Основная же часть риэлтерских агентств продолжает работать в штатном режиме, получая все те же прибыли. Тем более что сегодня обширен рынок первичного жилья. Большое количество инвестиций вкладывают именно в эту отрасль. Это ли не показатель успешности, прибыльности и перспектив данной ниши?
Нужно понимать, что для получения прибыли, нужно действительно уметь продавать. Часто такие способности связывают с врожденными качествами, на самом же деле различные тренинги и мастер-классы могут помочь развить необходимые навыки. Запомните, именно умение продавать в этой отрасли является определяющим фактором. Нужно уметь делать так, чтобы люди захотели купить или продать недвижимость именно у вас.
Немаловажным фактором является наличие большой клиентской базы. Необходимо, чтобы она также была действующей, постоянно обновляющейся.
А вот конкурентов в данном виде бизнеса довольно много. Можно разделить их на две группы:
- Крупные риэлтерские конторы. Они занимают львиную долю рынка. Им достаются большие и очень выгодные заказы. Бороться с ними придется более лояльной ценовой политикой и качеством предоставляемых услуг, быстротой выполнения поставленных задач.
- Средние конторы. Они влияют на настроения внутри рынка незначительно, можно даже сказать, что совсем не влияют. Как таковой массовой известности они не имеют. В их случае более эффективным методом является «сарафанное радио». Бороться с ними необходимо, предоставляя более качественные услуги. Массовость рекламы тоже может пойти на пользу вашему предприятию в борьбе с подобными конкурентами. Могут помочь и более доступные цены. Это также возможность привлечет новых клиентов из другого ценового сегмента, что тоже будет положительным фактором.
Очень важно определиться с тем, для кого вы будете работать. На начальном этапе легче всего работать с физическими лицами, доходы которых относятся к средним. Юридических лиц привлечь к сотрудничеству будет нелегко. Итак, подводя итоги, можно сказать, что потенциальный покупатель имеет возраст 30-55 лет. Будучи уверенным в навыках своих работников, вы можете также начать работать с организациями, компаниями. Они, конечно же, могут приносить прибыль в разы большую от одной сделки.
SWOT-анализ
Перед тем как начать заниматься открытием собственного агентства недвижимости, необходимо провести SWOT-анализ, проанализировав внешние и внутренние факторы, которые будут оказывать воздействие на работу предприятия.
Внешние факторы проконтролировать нельзя. К ним относят следующие категории:
- Возможности
- Увеличение покупательной способности в стране.
- Огромное количество потребителей.
- Высокое количество предлагаемых ресурсов.
- Свободный вход на рынок.
- Низкий уровень первоначальных затрат.
- Высокая доходность сделок.
- Угрозы
- Высокий уровень конкуренции.
- Падение цен на рынке недвижимости.
- Неблагоприятная ситуация в стране.
- Ужесточение законодательства.
- Неразвитость законодательства в данной сфере.
- Захват большой части рынка конкурентами.
- Отсутствие каких-либо возможностей развития самого сектора (имеется в виду, что новые виды услуг тут вряд ли появятся и их не будет много).
А вот с внутренними факторами можно и нужно работать. Они также делятся на две группы:
- Сильные стороны
- Прием на работу высококвалифицированного персонала.
- Предоставление качественных услуг по доступной цене в короткие сроки.
- Предоставление юридически грамотных услуг (обусловлено наличием юриста в компании).
- Командная работа, общая заинтересованность в успехе дела.
- Наличие четкой ценовой политики и маркетинговой стратегии.
- Слабые стороны
- Отсутствие опыта.
- Неизвестность компании.
- Отсутствие собственных клиентских баз.
- Отсутствие необходимых способностей в маркетинговой среде.
- Нулевая деловая репутация.
Необходимо бороться с имеющимися недостатками, превращая их в достоинства, избегать или минимизировать убытки.
Оценка возможностей
Как уже было сказано, как таковой сезонности в данном бизнесе нет. Главное – выстраивать свою работу правильно, быть гибким к внешним условиям и их изменению.
Риэлтерское агентство будет работать по такому графику:
| Понедельник | 10:00 – 21:00 |
| Вторник | 10:00 – 21:00 |
| Среда | 10:00 – 21:00 |
| Четверг | 10:00 – 21:00 |
| Пятница | 10:00 – 21:00 |
| Суббота | 9:00 – 18:00 |
| Воскресенье | выходной |
Итого: 63 часа в неделю, в месяц – 274 часа.
Работать в агентстве будут только юрист, риэлторы и уборщица.
В будущем можно подумать о принятии на работу дополнительных сотрудников. Возможно создание отдельных должностей, имеющих узкую специализацию (только продажи, только покупка и т.д.). Такая дифференциация позволит быть работнику более осведомленным.
После создания собственного имиджа и наработки базы клиентов стоит подумать о заключении договоров с крупными строительными компаниями, например.
Организационно-правовые аспекты
- Необходима регистрация предприятия. Это может быть ИП или ООО. Также если необходимо, то можете открыть расчетный счет. Нужно использовать следующие коды ОКВЭД:
- 70.31.1 Предоставление посреднических услуг при покупке, продаже и аренде недвижимого имущества
- 70.31.11 Предоставление посреднических услуг при покупке, продаже и аренде жилого недвижимого имущества
- 70.31.12 Предоставление посреднических услуг при покупке, продаже и аренде нежилого недвижимого имущества
- Стоит обзавестись печатью. Это не обязательно, но договор с печатью вызывает у клиента больше доверия.
- Предоставление риэлтерских услуг сегодня не является лицензируемым видом деятельности.
- Нет законодательных актов, регулирующих данный вид деятельности.
- Не обязаны риэлторы регистрироваться в СРО. Свою деятельность они регулируют самостоятельно.
- Предприниматель имеет возможность выплачивать ЕНВД (за исключением Москвы). Он также может использовать УСН «Доходы» 6% или УСН «Доходы минус расходы» 6-15 % (ставка определяется в зависимости от региона). При выборе ЕНВД предприниматель может производить расчеты без ККМ.
Совет (особенно для начинающих предпринимателей): не всегда риэлторам целесообразно выбирать ЕНВД. Доходность может сильно отличаться в разные периоды. Поэтому лучше использовать УСН.
- Если планируется произведение всех выплат через расчетный счет, то при УСН использовать ККМ совсем необязательно.
Маркетинг-план
Ценовая стратегия:
Стоимость услуг поначалу следует остановить на уровне среднерыночной. Завышать цену точно не стоит. А снизить ее вряд ли получится, ведь в штате есть квалифицированный юрист, на зарплату которого уходит немалая доля дохода.
Выбираем помещение:
Офис агентства недвижимости необязательно размещать в самом центре города. Работа заключается, в основном, в осмотре предложенных клиенту вариантов. В офисе лишь подписывают документы, обговаривают дальнейший план сотрудничества. А вот позаботиться о состоянии помещения придется. Оно будет своеобразной визитной карточкой агентства. Поэтому экономить на ремонте или необходимой мебели, оргтехнике не нужно.
Реклама:
Одной из весомых статей затрат будет реклама. Помните, что экономить на этом нельзя. Обязательно нужно постоянно рекламировать свое агентство, чтобы оно было на слуху. Использовать сразу все имеющиеся способы продвижения не нужно. Во-первых, не все они являются эффективными. Во-вторых, это может не только снизить рентабельность, но и вовсе лишить вас прибыли. Подходите к выбору способов рекламы разумно. Наиболее действенными рычагами воздействия на рынке недвижимости будут следующие их виды:
- Газеты бесплатных объявлений.
По названию понятно, что стоимость такой рекламы нулевая. Такой вид рекламы может принести свои плоды, к тому же, вы за нее и не платите. Причем размещать рекламу можно не об агентстве, а о квартирах. Этот вид рекламы называют рекламой-фантомом.
- Размещение рекламы в специализированных изданиях.
Это может быть, например, журнал или газета о недвижимости. Чаще всего таким способом можно привлечь клиентов, являющихся юридическими лицами, или подкованных в данной сфере людей.
- Размещение информации в местных интернет-каталогах.
Многие люди осуществляют поиск риэлтерского агентства через подобные сайты, там же обычно размещают информацию, контактные данные. А пользователи, как правило, могут оставить свои отзывы.
- Собственный сайт.
Вещь затратная и требующая постоянного внимания, но она того стоит. Во-первых, люди могут сразу же ознакомиться с прейскурантом, спектром услуг, специалистами и многим другим. Важно – максимально наполнить сайт, сделать его таким, чтобы он привлекал людей, был понятным и качественным. Можно разработать систему обратной связи, онлайн-консультирования.
- Реклама в интернете.
Особенно актуален этот вид рекламы будет, если вы имеете свой сайт. Сразу же пойдут отклики, просмотры. Стоит подумать о размещении информации на Яндекс-директе, Slando.ru или Avito.ru.
Расчет прогнозируемых доходов
| Вид услуги | Комиссия | Количество сделок в месяц | Средняя сумма сделки | Общий доход с предоставляемой услуги |
| Покупка, продажа жилой недвижимости | 2% от сделки | 6-7 | 1 600 000 рублей | 200 000 рублей |
| Продажа коммерческой недвижимости | 2% от сделки | 2-3 | 2 000 000 рублей | 99 000 рублей |
| Сдача жилья в аренду | 50% от арендной ставки | 26 | 9 000 рублей | 117 000 рублей |
| Сдача офисов и торговых помещений в аренду | 70% от ежемесячного платежа | 10 | 15 000 рублей | 105 000 рублей |
| Итого: | — | 47 | — | 521 000 рублей |
Количество сделок рассчитывается на всех 4 риэлторов сразу.
Производственный план
Для своего офиса лучше искать изначально хорошее помещение с ремонтом. Потратиться все равно придется на исправление мелких недочетов.
К оргтехнике относятся компьютеры, МФУ.
Следить за сайтом, наполнять его, отвечать на телефонные звонки будут риэлторы. Каждый имеет свой короткий номер. Отвечать на сайте может любой из них. Они же занимаются доведением клиента до сделки и получают свой % от прибыли. Время работы превышает 40 часов. Лучше обезопасить себя и оформить им внутреннее совместительство. По сути, это будет формальностью, которая оградит от судебных тяжб и необходимости выплачивать сверхурочные, например.
Юрист может быть внешним совместителем (особенно на первых парах). Его задача – консультирование риэлторов по спорным вопросам. Зарплата юриста сдельная, зависит от количества оказанных им консультационных услуг. Если нанимать своего юриста не хочется или это оказывается невыгодно, можно воспользоваться услугами специальных контор (аутсорсинг).
Уборщица работает 6 дней в неделю. Убирает помещение она в конце рабочего дня.
| Наименование должности | Количество сотрудников | Вид заработной платы | Заработная плата в расчете на одного сотрудника («грязными») | Общий ФОТ по конкретной должности |
| Юрист | 1 | Сдельная | 25 000 рублей | 25 000 рублей |
| Риэлтор | 4 | 50% от оформленных сделок | 65 125 рублей | 260 500 рублей |
| Уборщица | 1 | Оклад | 12 000 рублей | 12 000 рублей |
| Итого: | 6 | — | — |
Организационный план
| Регистрация ИП | 800 рублей |
| Приобретение баз данных | 30 000 рублей |
| Ремонт | 10 000 рублей |
| Мебель | 40 000 рублей |
| Оргтехника | 95 000 рублей |
| Создание сайта | 30 000 рублей |
| Реклама | 30 000 рублей |
| Установка программного обеспечения | 15 000 рублей |
| Проведение интернета, телефона (выделенные линии) | 4 000 рублей |
| Итого: | 254 800 рублей |
Финансовый план
Ежемесячные доходы: 521 000 рублей.
| Аренда | 20 000 рублей |
| Заработная плата | 297 500 рублей |
| Реклама | 15 000 рублей |
| Телефонная связь, интернет | 2 000 рублей |
| Транспортные расходы (для 4-х риэлторов) | 10 000 рублей |
| Канцелярские расходы | 2 000 рублей |
| Хозяйственные расходы | 500 рублей |
| Итого: | 347 000 рублей |
Прибыль до налогообложения: 174 000 рублей.
Налог выбираем 15% от разницы между доходами и расходами. Помните, что вы можете выбрать и другие методики расчета налогового бремени. Налог составит 26 100 рублей.
Чистая прибыль: 147 900 рублей.
Рентабельность: 147 900/521 000 = 28,39%.
Окупаемость: от 2 месяцев.
Важно помнить, что эти данные являются приближенными. В вашем случае окупаемость может оказаться другой. Важно произвести расчеты на основе собственных данных, а этот бизнес-план использовать в качестве примера.
Риски
Открывая собственный бизнес, необходимо учитывать возможные риски, оценивать их значимость и возможность наступления ситуации. Важно заранее проводить мероприятия по минимизации или избеганию рисков.
Открывая свое агентство недвижимости, предприниматели, как правило, сталкиваются со следующими видами рисков:
- Рост конкуренции.
Этот вид является довольно значимым. Вероятность наступления его выше среднего, особенно в нынешних условиях экономики. Для исключения отрицательного воздействия данного риска необходимо создавать уникальный продукт, который способен привлечь клиента и, тем самым, повысить конкурентоспособность предприятия.
- Отсутствие квалифицированного персонала.
Этот фактор серьезно влияет на уровень доходов. Вероятность его наступления – средняя. Для избегания ущерба необходимо найти квалифицированный персонал или обучить уже имеющийся (отправить на соответствующие курсы, мастер-классы).
- Неизвестность организации, как следствие – отсутствие клиентов.
Этот фактор является одним из самых значимых. А вероятность риска очень высокая. Поэтому данному аспекту нужно уделить особое внимание. Для избегания подобной ситуации необходимо иметь четкую маркетинговую стратегию, включающую мощную рекламу. Причем она должна быть не эпизодической, а систематической.
- Низкие темпы роста рынка недвижимости.
Этот фактор имеет средний уровень значимости. Вероятность его наступления на сегодняшний момент невелика. Повлиять напрямую невозможно. Крупная компания может проводить меры, позволяющие развивать этот сегмент рынка. Возможно сотрудничество с застройщиками, например, инвестирование в подобные проекты.
- Низкое качество услуги, как следствие – неудовлетворенность потребителей.
Этот фактор очень значим. Вероятность его наступления невысока. Для минимизации рисков необходимо уделить внимание разработке соответствующих стандартов обслуживания. Стоит подумать о налаживании системы контроля работы сотрудников.
- Отсутствие интереса у застройщиков в сотрудничестве с агентством.
Именно застройщики зачастую приносят весомую часть прибыль предприятию. Важно правильно выстроить работу с ними. Если и это не привлечет их к сотрудничеству, то нужно углубиться в работу на рынке вторичной недвижимости. Вероятность данного риска низкая, а вот значит он очень много.
Важно: Помните, что вы можете самостоятельно составить бизнес-план именно для своего бизнеса. Для этого прочитайте статьи:
- Как составить бизнес-план самому — подробная инструкция;
- Структура бизнес-плана и основные разделы.
Просьба напоследок: Все мы люди и можем допускать ошибки, что-то не учесть и т.д. Не судите строго, если данный бизнес-план или другие в разделе Бизнес-планы показались вам неполными. Если у вас есть опыт в той или иной деятельности или вы увидели недочет и можете дополнить статью, сообщите пожалуйста в комментариях! Только так мы совместно сможем сделать бизнес-планы более полными, подробными и актуальными. Спасибо за внимание!