Бизнес план аренда производственных помещений

1. Резюме

Закрытое акционерное общество «Деловой многофункциональный комплекс» 125656г. Москва, ул. Фестивальная, 40 Тел. (095) 9446950

Директор Авдеева Марина Сергеевна

Фирма «ДМФК» планирует в кратчайшие сроки заключить договор аренды нежилых помещений на всю свободную площадь в здании по адресу г. Москва, ул. Фестивальная, 4.

Целями успешной предпринимательской деятельности

являются:

1. привлечение добросовестных, солидных, порядочных клиентов для заключение договора аренды;

2. заключение долгосрочных договоров аренды;

3. извлечение прибыли для развития и роста предприятия, улучшения благосостояния сотрудников фирмы. В рамках подготовки проекта подписаны договора с фирмами-поставщиками услуг:

I. ОАО «Мосэнерго»;

II. ГУЛ «Мосводосток»;

III. МГП «Мосводоканал»;

IV. ПК «Дорожно-механизированное управление»;

V. Филиал ОАО «Мосэнерго» — «Тепловые сети»;

VI. Полк милиции Управления вневедомственной охраны при ГУВД г. Москвы.

Для финансирования проекта планируется получить в банке кредит на 1 год —

6 млн. рублей под 24 % годовых.

2. Описание предприятия

Инициатор проекта — фирма ЗАО «Деловой многофункциональный комплекс». Фирма образована в феврале 2001 года. Организационно-правовая форма — за-крытое акционерное общество. Размер уставного капитала 1000000 рублей. К настоящему времени внесено 1005 уставного фонда. Учредители ЗАО «ДМФК»:

ООО «Канкрит» — 30% от У К

ООО «Стройресурссервис» — 30% от УК

ООО «МЭУ-1» — 30% от УК

Авдеева Марина Сергеевна — 10% от УК.

Генеральный директор фирмы — Авдуева Марина Сергеевна.

Главный бухгалтер — Рущин Игорь Владимирович.

Основные виды деятельности предприятия: приобретение, продажа и аренда зданий. 2)эксплуатация нежилых помещений.

Настоящий проект направлен на достижение основной цели первого этапа развития фирмы — увеличение капитала предприятия для его последующего инвестирования.

3. Описание сдаваемого в аренду помещения

В аренду предоставляются офисные помещения общей площадью 5027 кв. м.

Указанные помещения размещены на трёх этажах четырёхэтажного здания. Все офисные помещение снабжены охранной сигнализацией, в офисах установлены кондиционеры. В здании был осуществлён ремонт класса «А». Вход в здание осуществляется по личным магнитным карточкам. На первом этаже для всех сотрудников оборудована столовая. В здании имеется подземный гараж. Услуги за пользование подземным гаражом являются платными и включены дополнительно в договор аренды нежилого помещения. Парковка машин на территории, прилегающей к зданию на данный момент является бесплатной.

4. Маркетинг-план

Регулярно проводимое изучение спроса на сдаваемые в аренду нежилые помещения позволяет сделать вывод о том, что особым спросом пользуются офисные помещения с высоким качеством строительно-ремонтных работ, а также офисные помещения, размещённые в зданиях, расположенных недалеко от крупных транспортных магистралей города Москвы, недалеко от станций метро, в деловых центрах Москвы.

Изучение предложений рынка нежилых помещений, сдаваемых в аренду, позволяет определить среднюю арендную плату по городу Москве, которая колеблется от 150 до 500 долларов за 1 кв. метр нежилого помещения в год. В условиях большого количества предложений сдаваемых в аренду помещений реклама наших возможностей, как арендодателей, играет важную роль. Наша реклама ориентирована на компании, фирмы и предприятия (юридические лица), нуждающиеся в офисных помещениях высокого качества для своих сотрудников.

5. Организационный план

Помещение, сдаиваемое в аренду, предоставляются арендаторам в хорошем рабочем состоянии. Утверждение, что квалификация и высокий уровень управления предприятием позволяют рассчитывать на успех дела, не являются рекламным преувеличением. Для успешной деятельности предприятия на руководящие посты были приглашены люди, чей средний возраст составляет 35 лет, имеющие высшее образование и внушительный стаж управления подобным предприятием. Возвратность денежных средств, которые будут привлекаться для реализации проекта в качестве заёмных, обеспечивается залогом в виде права собственности на здание.

6. Определение и анализ рисков

Как и всякий проект, программа по сдаче в аренду нежилых помещений связана с определёнными рисками. Далее приводятся основные риски, способные оказать максимальное влияние на финансовые результаты.

Риск несдачи в аренду всего помещения. Благодаря удачному размещению здания, хорошо оборудованным офисам и рекламе вероятность данного вида риска небольшая. Потери в данной ситуации зависят от размера несданной в аренду площади.

Риск неполучения полного финансирования. Задержки и перебои с финансированием программы могут привести к увеличению срока окупаемости и к незначительному ухудшению показателей эффективности производства. Благодаря надёжности и солидности банка вероятность данного вида риска незначительная.

Повышение стоимости коммунальных услуг. Возникает риск уменьшения прибыли от сдачи в аренду помещений если договором не предусмотрено повышение арендной платы в связи с ростом тарифов на коммунальные услуги. В целом, с точки зрения рисков среду реализации проекта можно охарактеризовать, как достаточно благоприятную.

7. Финансовый план

Показатели, определяемые в финансовой части бизнес-плана, рассчитаны с учётом следующей исходной информации:

— экономические расчёты произведены в текущих ценах, налоги и платежи, включённые в состав себестоимости, рассчитаны в соответствии с действующими в настоящее время нормативными документами РФ;

— стоимость аренды ориентирована на цены, складывающиеся на рынке;

— уровень инфляции принят равными темпами роста курса доллара США;

Для объективной оценки эффективности деятельности фирмы наиболее целесообразно представляется использование следующих показателей:

1. срок окупаемости капиталовложений;

2. внутренняя норма доходности;

3. индекс доходности.

Сроком окупаемости является продолжительности периода, в течение которого сумма чистых доходов на момент завершение инвестиций равна сумме инвестиций.

Под чистым доходом понимают общий доход, полученный в каждом временном отрезке, за вычетом всех платежей, связанных с его получением: расходы по оплате труда, материалов, энергии, налоги. Инвестиционные расходы включаются в поток платежей со знаком «минус».

Внутренней нормой доходности является та расчётная ставка процента, при которой капитализация регулярно получаемого дохода даёт сумму равную инвестициям и, следовательно, капиталовложения являются окупаемой операцией.

Индекс доходности представляет собой соотношение приведенных доходов к приведённым на ту же дату инвестиционным расходам.

Важным показателем для деятельности нашей фирмы является стоимость 1 кв. метра в год сдаваемого в аренду помещения. Расчёт данного показателя приведён в справке об эксплуатационных расходах (приложение №26).

С учётом рыночных цен по аренде и в целях дальнейшего развития нашей фирмы, стоимость 1 кв. метра в год была определена в сумме 250 долларов.

Перед тем, как поступить к нашей основной деятельности (сдача в аренду нежилых помещений под офисы) наша фирма заключила договора со следующими организациями:

1) ОАО «Мосэнерго»;

2) ГУП «Мосводосток»;

3) МГП «Мосводоканал»;

4) ПК «Дорожно-механизированное управление»;

5) Филиал ОАО «Мосэнерго» — «Тепловые сети»;

6) Полк милиции Управления вневедомственной охраны при ГУВД г. Москвы.

Для поддержания самого здания и территории вокруг него в надлежащем состоянии в наше штатное расписание включены следующие штатные единицы:

— уборщицы;

— дворники;

— сантехники;

— электрики;

— плотники;

— садовники.

Для привлечения арендаторов сотрудники нашей фирмы дали рекламные объявления в популярные газеты. Также были изготовлены рекламные щиты с сообщениями о сдаче в аренду помещений под офисы с указанием адреса. Основным документом, регламентирующим отношения арендодателя с арендатором, является договор аренды. Договор аренды нежилого помещения должен быть заключён в простой письменной форме и подписан двумя сторонами. Договор аренды, заключённый на срок свыше одного года, подлежит государственной регистрации. Одним из договоров аренды, которые были заключены нашей фирмой, является договор аренды с ООО «Дабл Игл Консалтинг»

Схема возврата кредита

Для осуществления проекта фирма получила кредит в банке 6000000 рублей под 24% годовых с погашением в течение года (равными долями ежемесячно).

Выплата кредита происходит на льготных условиях, т.к. мы выплатим 780000 рублей сверх основной суммы кредита. Если бы выплачивались проценты по кредиту по фиксированной ставке, то пришлось бы выплатить сверх основной суммы кредита 1440000 рублей.

Определение статей расходов

Итого фонд оплаты труда: 112500 руб.

Начисления на заработную плату:

Пенсионный фонд — 28 %

Фонд социального страхования — 4 %

Фонд обязательного медицинского страхования — 3,6 %

Итого:35,6 %

112500 * 35,6 % = 40050 руб. 1. Страховые взносы

Оборудование застраховано, выплаты составляют 0,5 % от балансовой стоимости в год.

400000 * 0,5 % : 12 = 166 руб.

2. Амортизационные отчисления.

Износ оборудования составляет 10 % от балансовой стоимости оборудования в год.

Расчет амортизации за месяц:

400000 * 10 % : 12 = 3500 руб.

износ здания 10000 руб.

3. НДС

НДС к оплате = НДС в выручке — НДС в расходах

Выручка

3141875 в т. ч. НДС 523645

Расходы на НДС

383400 в т. ч. НДС 64000

НДС к оплате = 523645 — 64000 = 472166 руб.

4. Налог на прибыль.

Выручка — затраты = прибыль

31411875 — 1115091 = 2026784 руб.

2026784 * 35 % = 709374 руб.

Расчёт точки безубыточности

Точка безубыточности позволит определить, когда проект перестанет быть убыточным. Когда арендная плата покроет все расходы арендодателя и принесёт прибыль. Для этого надо определить арендную плату за 1 кв. метр в год.

1) 2696631 * 12=32359572 рубля

2)32359572 : 30=1078652$

3) 1078652 : 5027=215$ кв. метров в год

Рост прибыли может происходить за счёт увеличения арендной платы. Рост арендной платы обусловлен тем, что происходит рост коммунальных платежей, увеличение заработной платы сотрудников, рост курса доллара. В связи с ростом издержек может быть увеличена арендная плата. Выручка увеличится. Надо искать другие источники для увеличения прибыли (плата за 1 машино-место в подземном гараже, платные услуги за мойку машин, оборудование зимнего сада под кафе-бар, платная открытая стоянка).

Расчет месячной выручки (арендная плата за месяц). 1м2 в год — 250 долларов

Площадь помещений, сдаваемых в аренду = 5027 м2

Расчет годовой выручки:

250 $ * 5027 = 1256750 $ (37702500 руб.)

Расчет месячной выручки:

37702500 : 12 = 3141875 руб.

Инвестор и эксперт по финансовой грамотности Алексей Максимченков рассказал, с какими трудностями сталкиваются предприниматели и сколько зарабатывают на арендном бизнесе.

— Многие относят арендный бизнес к пассивным источникам дохода, так ли это? Или для получения высокой прибыли собственнику все равно придется усердно работать?

— Арендный бизнес позволяет построить капитал и получать пассивный доход, но большой прибыли он не приносит. Он не занимает много времени как источник пассивного дохода, для этого надо просто сдать объект, и все. У меня уходит 1–2 часа в месяц. Если рассматривать арендный бизнес как основной источник дохода, то в него надо вкладывать гораздо больше времени, чем инвестору, который получает дивиденды.

— С какими трудностями сталкиваются собственники помещений, когда начинают развивать бизнес в России? К чему нужно быть готовым?

— Основная трудность — это маленький доход от инвестиций. Трудности могут возникнуть с арендосъемщиками. Если вы сдаете жилую недвижимость, то один из трех, а может даже из пяти, будет снимать на длительный срок. Если сдаете коммерческую недвижимость, надо искать якорных арендосъемщиков, которые снимают надолго, вроде «Пятерочки» или банков.

— Если предприниматель решил заниматься арендным бизнесом в 2020 году, с какой недвижимостью у него есть наибольшие шансы на успех, иными словами, каких площадей сегодня больше всего не хватает арендатором — ТЦ, офисы, склады?

— Единственная проблема — найти места с хорошей проходимостью. Они, как правило, располагаются на каких-то «крутых» улицах и давным-давно заняты. Это очень дорого и очень редко можно найти на рынке. Проходные места могут быть у метро. Для ресторанов важны красивые виды. Для элитных офисов тоже нужны особые места, которые не заняты еще. «Середнячков» на рынке переизбыток, а действительно хороших вариантов мало.

— Насколько важен вопрос управления арендным бизнесом? Имеет ли смысл собственнику заниматься решением этой задачи самостоятельно и когда ему не обойтись без сотрудничества с управляющей компанией?

— Зависит от объемов инвестиций. Если человек купил офисное помещение и у него много клиентов, которым он сдает, то, понятно, он один не справится. Либо склад какой-то, где у него не один клиент, а много. То есть все зависит от количества клиентов и объемов его площадей. Некоторые купят квартиру и сдают ее за 400 тысяч, и ладно. А другой купит много однушек и сдает их, получая по чуть-чуть. То же самое в бизнесе. Кто-то купит в центре площадь 400 кв. м, сдает ее, и все. А есть те, кто покупают склад или офисное помещение, это кто-то должен вести. Если у человека большой объем денег, по-любому нужно брать бухгалтера, хотя бы на аутсорсе. Человек, который вкладывает большие деньги, вряд ли будет делать операционные вещи. Он инвестор, а не исполнитель.

— Насколько привлекателен арендный бизнес для инвесторов сегодня? Как изменилась ситуация за последние пять лет?

— Раньше был рынок арендодателей, сейчас “рулят” арендосъемщики. Раньше предложений было намного меньше, а спрос больше. За последние пять лет, я считаю, тенденция поменялась. Сейчас рынок подстраивается больше под арендосъемщиков.

Если считать в долларовом эквиваленте, то рынок упал очень сильно. Если в рублевом, то незначительно. Были просадки в сторону уменьшения арендной ставки, но это поправимо.

— В чем преимущества арендного бизнеса перед вложением средств в акции или валюту?

— В первую очередь, когда ты вкладываешь в арендный бизнес, ты имеешь рычаг для управления: кому сдать, какую площадь. Например, купил какую-то территорию некоммерческую, сделал там вытяжку и уже можно увеличить доход от сдачи этого объекта.

Если вкладывать в акции или валюту, то этим надо заниматься плотно. Это совсем другое направление.

Я не люблю вкладываться как инвестор в те активы, куда вложил деньги и «молишься», чтобы ставки поднялись. В инвестициях в недвижимость ты имеешь рычаг влияния на свою собственность, на клиентов при помощи переговоров, можно увеличить свой доход, договориться о чем-то. В акциях так не договоришься.

— Есть ли «подводные камни» в покупке готового арендного бизнеса с арендаторами?

— В первую очередь надо смотреть, на какой срок и на каких условиях сданы помещения, потому что может договор с арендаторами заканчиваться через месяц, и они съедут. Следующее, надо смотреть, какие платежи, может быть, они вперед оплатили и продают этот бизнес. Главное, посмотреть договоры: может быть договор, что ты не имеешь права увеличить арендную ставку в течение 10 лет. Надо смотреть, есть ли у тех, кто снимает помещение, все разрешения, чтобы потом тебя не дергали. И, конечно, смотреть, что с ремонтом. Может быть, этот бизнес нормально сдается, но в течение какого-то времени туда надо вкладываться в капитальный ремонт и тебе придется потратить несколько миллионов. И пока ты делаешь ремонт, деньги не идут.

— На что обратить внимание при покупке арендного бизнеса, какие характеристики объектов стоит обязательно учитывать?

— Обязательно учитывать место, окупаемость. Посчитать цифры: выгодно тебе брать или нет. Сколько вложил, сколько будешь получать годовых. Где тебе интереснее в плане прибыли, туда и вкладываешь.

— Как рассчитать доходность объекта, есть ли какая-то конкретная формула?

— Мой партнер использует формулу: 72% разделить на процент доходности в год. За счет капитализации берем не 100%, а 72%. И смотрим, какой объект будет приносить доходность выше, туда и вкладываем деньги.

— Какими обязательными признаками должны обладать сдаваемые площади, чтобы они были востребованы арендаторами?

— Все зависит от объекта недвижимости. Если это нежилое коммерческое помещение, которое сдается под магазин или ресторан, то это должно быть место с хорошей локацией и проходимостью. Если это складское помещение, то должен быть логистически удобный подъезд. Если это офисное помещение, необходима доступность общественного транспорта. Если это ресторан, то важно, чтобы были состоятельные люди в этой локации и хороший вид.

Рассказываем об особенностях инвестиций в небольшие коммерческие площади, ценах покупки и выгодной сдаче в аренду

Если у вас есть определенная сумма денег, которую вы хотите вложить в недвижимость для сдачи ее в аренду, то наверняка уже встали перед выбором, какой объект приобрести. Самый распространенный среди частных инвесторов способ заработка на аренде — покупка жилья. Но есть инвесторы, которые принципиально не связываются с квартирами и предпочитают вкладывать деньги в небольшие коммерческие помещения — под офис, магазин или салон красоты.

В чем особенности вложений в коммерческую недвижимость, сколько стоят небольшие помещения в Москве и по каким ставкам их можно сдавать — об этом мы расспросили экспертов.

Насколько это выгодно

Покупка коммерческого помещения с точки зрения арендного дохода выгоднее, чем покупка жилья, утверждают участники рынка. Ставки аренды на них выше, чем на квартиры, а срок окупаемости вложений — короче.

Директор «НДВ-Девелопмент» Андрей Стригалев для примера предложил сравнить два помещения: двушку площадью 50 кв. м на этапе котлована в спальном районе Москвы и офисное помещение той же площади по той же цене в небольшом бизнес-центре. Сдать квартиру после завершения строительства дома можно будет за 35–40 тыс. руб., предварительно на ремонт и покупку мебели уйдет около 1 млн руб. Затраты на покупку, ремонт и обстановку окупятся примерно через 17 лет, отметил эксперт. От сдачи аналогичного по площади и цене офисного помещения владелец будет получать примерно 80–85 тыс. руб. в месяц (при ставке аренды 20 тыс. руб. за 1 кв. м в год), а срок окупаемости составит семь-восемь лет, подсчитал Стригалев.

В помещениях торгового назначения арендные ставки также выше и сроки окупаемости короче. Эксперты отмечают, что стрит-ретейл по уровню доходности на столичном рынке аренды занимает лидирующие позиции. «Средний показатель по спальным районам достигает 10–12%, в центре — 8–10% со сроком окупаемости 10–12 лет, — рассказала директор направления стрит-ретейла в компании Knight Frank Виктория Камлюк. — Но абсолютной цифры для стрит-ретейла нет: каждое помещение уникально по-своему».

Другие плюсы и минусы

Кроме цены и срока окупаемости у коммерческих площадей есть и другие преимущества. К ним ведущий аналитик «НДВ-Супермаркет недвижимости» Константин Енин относит, например, тот факт, что этот рынок лучше регулируется, чем непрозрачный квартирный. Здесь все договоры оформляются официально, а владельцы платят налоги — это позволяет легче решать спорные ситуации.

«Кроме того, меньше проблем с ремонтом, — отметил Енин. — Часто арендатор коммерческих помещений сам делает ремонт помещения, компенсируемый арендными каникулами, в то время как ремонт квартиры, если он нужен, обычно ложится на арендодателя».

Однако надо понимать, что коммерческие помещения — более сложный продукт, чем квартиры. Успех их работы на своего владельца зависит от совокупности факторов: назначения (офисы, торговля, услуги и т. п.), местоположения, планировки, транспортной доступности, окружения и других. Иногда отсутствие лишь одного из них делает покупку помещения невыгодной. Поэтому покупателю нужно заранее все просчитать.

Что пользуется спросом

На столичном рынке — широкий выбор предложений на любой вкус. Наиболее востребованы помещения под салоны красоты, аптеки, продуктовые магазины и кофейни. В новых районах или комплексах популярны все форматы, потенциально имеющие спрос у будущих жильцов — магазины всевозможных сегментов, спортивные студии, детские развивающие центры, медцентры и другое, отметили эксперты «НДВ». Быстрее всего с рынка уходят помещения в местах с высокой проходимостью и высокой плотностью населения вблизи объекта.

«В идеале это объекты на первой линии жилых домов, — рассказал брокер агентства недвижимости Century 21 Milestone Сергей Коршунов. — Важно, чтобы была разумная цена и понятный поток покупателей. Если трафик вполне ясно считается, то у такой недвижимости самый высокий оборот. Помещения в торговых и бизнес-центрах — тоже довольно активный рынок, и многие инвесторы отдают предпочтение им. Хуже уходит в продажу и аренду недвижимость свободного назначения в глубине района».

Что касается офисных помещений, то здесь лучше обратиться за консультацией к специалистам (впрочем, это не будет лишним и в случае с торговыми площадями). Офисные помещения требуют четкого бизнес-плана и отчетливого понимания, где эти помещения расположены, кому они могут быть нужны и как долго они будут востребованы.

«Покупка помещения в бизнес-центре высокого класса в местах деловой активности, скорее всего, окажется неподъемной задачей для инвестора с небольшим капиталом, — считает председатель правления группы компаний «Миэль» Оксана Вражнова. — А предложения попроще также несут с собой множество рисков, и основной из них — простой помещения. Поэтому без профессионального управляющего инвестиции в коммерческую недвижимость могут оказаться убыточными».

Цены покупки и аренды

Разброс цен продажи коммерческих помещений в Москве очень большой — 1 кв. м может стоить и 35 тыс. руб., и 1,5 млн руб. Но в данном случае стоимость объектов всегда зависит от доходности. За самую низкую цену можно получить абсолютно неликвидное помещение, которое будет невозможно сдать, отмечают эксперты.

«Небольшое помещение в новостройке спального района будет стоить от 30–50 млн руб., но цены на качественные торговые площади в центральных локациях начинаются от 100 млн руб., — рассказала Виктория Камлюк. — При покупке помещения в центре стоимостью 85–120 млн руб. арендная ставка может достигать 0,7–1 млн руб. В итоге срок окупаемости составит примерно десять лет. Покупка некоторых помещений в спальных районах Москвы обойдется в 50–65 млн руб., а стоимость аренды составит 500–600 тыс. руб. Таким образом, срок окупаемости составит примерно восемь-девять лет, а доходность — 11–12%».

Впрочем, в новостройках встречаются и более бюджетные предложения причем сразу с арендаторами. По данным «НДВ», в ближнем Подмосковье можно найти помещение площадью 35 кв. м с арендатором и существующим арендным потоком около 32 тыс. руб. в месяц — купить его можно за 3,2 млн руб. Кстати, в новых жилых комплексах многие застройщики периодически проводят акции и готовы давать индивидуальные скидки.

«Что касается арендных ставок, то в офисном сегменте они начинаются от 12,5 тыс. руб. за 1 кв. м в год, но таких объектов мало, — рассказал Сергей Коршунов. — Средние арендные ставки на офисы — от 18 тыс. руб. и выше. В торговле же все индивидуально. Если помещение находится на неходовой улице с непонятным трафиком, ставка начнется от 15 тыс. руб. за 1 кв. м в год. В центре Москвы у станции метро «Белорусская» помещение под ретейл может сдаваться за 85 тыс. руб. за 1 кв. м в год».

Как подобрать помещение

Перед покупкой коммерческого помещения необходимо сформулировать для себя ясную цель приобретения — долгосрочные или краткосрочные инвестиции, ожидаемая доходность, степень участия в управлении помещения и т. д., рекомендуют эксперты «НДВ».

Затем нужно обратить внимание на вероятность сдачи помещения в аренду: оно должно быть максимально востребованным. После чего стоит соотнести стоимость лота с потенциальным арендным доходом.

«Надо понять, для какого вида деятельности эта недвижимость может пригодиться и насколько данная деятельность нужна в районе, — советует Сергей Коршунов из Century 21 Milestone. — Оцените пешеходный и транспортный трафик, техническое состояние помещения, правоустанавливающие документы, при необходимости — наличие парковок. Если это новостройка или реконструкция, проверьте основания для строительства, распорядительную и техническую документацию».

Как рассказала Виктория Камлюк из Knight Frank, в стрит-ретейле ликвидность помещений оценивается по нескольким параметрам: местоположению, общей площади (к примеру, с подвалом или вторым этажом), качеству планировки, а также юридически грамотно оформленным документам. Разница арендной ставки между левой и правой сторонами одного дома может отличаться чуть ли не вдвое из-за специфики распределения трафика.

«Наиболее подходящее помещение должно иметь правильную форму и небольшую площадь — до 300 кв. м, тогда оно наиболее универсально для любого бизнеса, — отмечает эксперт. — Соответственно, и его ликвидность будет выше. Самыми ликвидными считаются сетевые арендаторы. Поэтому небольшому «семейному» продуктовому магазину крайне сложно выдержать конкуренцию, если рядом откроется сетевая «Пятерочка» или «Перекресток».

Какой район выбрать — старый или новый

У новичков часто возникает соблазн купить площади в новом спальном районе просто потому, что предложение кажется им выгодным из-за небольшой суммы сделки, более низкой арендной ставки или акций. Но эксперты рекомендуют выбирать такие помещения аккуратно, поскольку можно сделать неудачное приобретение.

Например, комплекс недостаточно заселен жителями или перенасыщен магазинами одного профиля (допустим, продуктовыми сетями), что приводит в частой смене арендаторов и нестабильности арендных потоков.

Такой подход может обернуться для начинающего инвестора значительной потерей средств, поэтому для минимизации рисков лучше всего работать с профессиональными консультантами, которые помогут во всем разобраться. Или же можно просто выбрать густонаселенную обжитую локацию, где уже понятно, каких предприятий не хватает и как распределяются пешеходные потоки.

На что еще обратить внимание

Из технических характеристик следует обратить внимание на параметры самого помещения, советует Константин Енин из «НДВ». Нужно оценить планировку, назначение по документам, витринное пространство и визуальную доступность, достаточность мощностей.

У арендаторов могут быть специфические требования. Например, продуктовым магазинам необходимо больше электронных мощностей, вытяжки и зона выгрузки-погрузки. Аптеки не станут арендовать меньше 75 кв. м, а медицинским и косметологическим центрам может потребоваться более высокий уровень нагрузки на «квадрат» из-за тяжелого оборудования. Учебным центрам нужна регистрация по адресу, что создает дополнительные бюрократические сложности.

При покупке коммерческих помещений в жилых домах также следует помнить, что на них существует ряд ограничений, предусмотренных для удобства жителей. Например, некоторые рестораны в жилых домах обязаны работать только до 22:00.

Для компаний, специализирующихся на производстве или торговле товарами, наличие собственной площади под хранение продукции является одним из основных условий, определяющим эффективность построения и управления процессами логистики. При этом стоит учитывать, что аренда, а тем более строительство подобных объектов требуют особого учета и грамотного подхода, позволяющих избежать ненужных трат и потерь уже на старте работы — еще до того, как первая поставка доберется до розничного магазина или клиента. Как оборудовать и открыть оптовый склад с нуля, какие идеи для организации бизнеса использовать и что нужно, чтобы открытие принесло желаемый результат без лишних потерь? Давайте разбираться.

Общее представление

План и стратегия обустройства изначально определяются исходя из представления о том, какой функционал должен обеспечивать будущий комплекс. Руководствуясь общепринятой классификацией, можно выделить три основных категории складских помещений:

• Административно-бытовые. Предназначены для размещения инвентаря, расходных материалов и запасов, не относящихся к реализуемой ассортиментной матрице.
• Технологические. Промежуточный пункт, на котором размещается продукция собственного производства, а также товары, закупаемые у сторонних поставщиков.
• Подсобные. Вспомогательные объекты для выполнения сопутствующих задач, не связанных напрямую с основной деятельностью организации.

Некоторые предприниматели, демонстрирующие чудеса экономии, ухитряются использовать одну и ту же площадь для обустройства складов всех трех видов, однако это вряд ли можно назвать эффективным решением. В первую очередь — из-за постоянного пересечения сотрудников и возникновения помех для полноценной реализации системы бизнес-процессов.

С чего начать

Последовательность действий в решении рассматриваемой задачи можно представить следующим образом.

Выбор формата складского помещения

Сократить продолжительность выхода на точку окупаемости позволяет уменьшение инвестиций в строительство и оснащение, что во многом определяется как конструктивными характеристиками, так и разновидностью будущего склада.

Тип конструкции

Выбор между монолитными строениями и металлическими каркасами обусловливается перечнем конкретных задач, результатами предварительных маркетинговых исследований и издержками, связанными с региональной и климатической спецификой. Каждый из вариантов имеет свои преимущества, также принимаемые во внимание при проектировании.

Плюсы бетонного монолита

• Подходит для построек различной конфигурации.
• Позволяет рационально использовать выделенный участок.
• Гарантирует прочность конструкции.
• Обходится на 25% дешевле.

Положительные стороны металлоконструкций

• Сокращение времени, необходимого для строительства.
• Простота обустройства высоких потолков для вертикальной загрузки.
• Возможность реализации масштабных проектов.

Аренда помещений

Альтернативный вариант, заметно уменьшающий статью расходов на предварительном этапе — поиск подходящего объекта, предлагаемого на арендных условиях. В этом случае важным аспектом становится юридическая проработка заключаемого договора, уточнение сопутствующих нюансов — от оплаты коммунальных расходов до ответственности за прилегающую территорию. Кроме того, нужно учитывать срочность подобных соглашений — внезапное решение собственника о смене арендатора может обернуться серьезными проблемами, связанными с поиском нового склада в авральном режиме.

Организация рабочих условий

Арендовать складское помещение — половина дела, однако эффективность его эксплуатации во многом зависит от того, насколько качественно будет организована инфраструктура для персонала. Создание оптимальной среды предусматривает:

• Проведение черновых работ — расстановку стеллажей и перегородок, подготовку участка и установку необходимого оснащения.
• Согласование внешней или внутренней логистики для перевозки товарных запасов на новый объект в указанные сроки.
• Формирование штата, соответствующего запланированной численности, и обладающего достаточной квалификацией.
• Интеграция специализированного программного обеспечения для складского учета товаров от компании «Клеверенс», разработанного с целью оптимизации рутинных бизнес-процессов.

Внимание к сотрудникам

Человеческий фактор — один из ключевых в организации любого бизнеса, и открытый склад является наглядным примером его значимости с точки зрения достижения намеченных целей. Подбирать персонал можно как самостоятельно, так и с помощью кадрового агентства, в распоряжении которого имеется не только база резюме потенциальных кандидатов, но и проверенные методики, позволяющие отсеять недостаточно компетентных претендентов. Параллельно нужно решить вопросы, связанные с обеспечением комфортных условий труда — начиная с закупки спецодежды и инвентаря, обустройства раздевалок и мест для отдыха, и заканчивая проработкой техники безопасности.

Контроль работы

В любом деле важно уметь делегировать полномочия, но при этом постоянно «держать руку на пульсе», отслеживая качество исполнения вмененных обязанностей. Понятно, что ежедневно сидеть на складе, наблюдая за тем, как трудятся грузчики и кладовщики, занятие бессмысленное и бесполезное. Оптимальный вариант — использование современных учетных программ, позволяющих отслеживать процессы товародвижения в режиме реального времени, контролировать погрузку и остатки, анализировать скорость обработки заявок и количество возникающих потерь. Сегодня для этого достаточно обычного смартфона или планшета, технические характеристики которых позволяют запускать профильные приложения без потери производительности.

Как организовать склад: простые советы

Исходя из личной практики, стоит сделать акцент на некоторых моментах, заслуживающих особого внимания.

№1. Аренда — лучший вариант для старта

Складское помещение можно построить, купить или арендовать. При желании можно обратиться к идее с аутсорсом, при котором процедурами обработки продукции будет заниматься нанятая сторонняя компания. Однако из всех перечисленных опций именно подписание арендного соглашения видится наиболее целесообразным решением, позволяющим сократить объем стартовых инвестиций, разобраться в особенностях функционирования распределительного центра и выстроить грамотную логистику. Наработки и полученный опыт станут залогом для дальнейшего развития, в рамках которого уже может возникнуть идея о собственном объекте.

№2. Анализ расположения клиентов и маршрутов доставки

Если основной объем заказчиков базируется в центре города, а склад при этом находится в области — обслуживать заявки будет как минимум неудобно. Для сокращения логистических затрат важно проработать все каналы поставок и сбыта, выбирая оптимальные схемы. В некоторых случаях более выгодным решением оказывается одновременный запуск сразу нескольких точек, ориентированных на отдельные районы, чем увеличение штата машин и персонала, вынужденного развозить продукцию в круглосуточном режиме.

№3. Цена — не единственный критерий выбора

Стоимость аренды или приобретения складского помещения — значимый аспект, который, безусловно, влияет на принятие итогового решения. Однако выбирая объекты по бросовым ценникам, стоит заранее проанализировать причину подобной «лояльности» действующего собственника. Вполне возможно, что будущие издержки, связанные с необходимостью восстановления инфраструктуры, отсутствием нормальных подъездных путей или периодическими отключениями электроэнергии на местной подстанции, обойдутся дороже, чем вложение в более дорогой, но при этом полностью готовый к эксплуатации склад.

№4. Транспортная доступность

Для доставки грузов используются различные виды автомобилей, отличающиеся габаритами, весом и типом шасси. У каждой логистической компании свой автопарк, и если речь идет о создании терминала, который планирует принимать разные машины — нужно позаботиться о том, чтобы все разновидности имели возможность свободного доступа на территорию. Не стоит забывать, что в городской черте могут действовать ограничения на проезд тяжелых грузовиков, а конфигурация зоны погрузки должна предусматривать наличие инфраструктуры для обслуживания как небольших фургонов, так и стандартных еврофур.

№5. Особенности выбранного помещения

На первых порах бизнес обычно ориентируется на поиск площадей, в полной мере удовлетворяющих его запросам с точки зрения возможности размещения необходимого товарного запаса. Обязательное требование — достаточная прочность напольного покрытия, возможность использования погрузочного оборудования и установки массивных стеллажей, качественное освещение, проветривание и надлежащий уровень температуры при любых внешних погодных условиях.

№6. Проверка арендного соглашения

Об ухищрениях, используемых недобросовестными арендодателями для получения дополнительной прибыли, вполне можно написать отдельную статью. Заявления на возмещение убытков от мнимых повреждений инфраструктуры, штрафы за несоблюдение регламента подачи данных по коммунальным приборам, попытки выселения арендаторов под видом торгов с конкурентами в целях повышения ежемесячной платы — все это создает давление на предпринимателей, мешая сосредоточиться на развитии бизнеса. Однако большинства проблем можно успешно избежать — достаточно внимательно проверить содержание заключаемого договора, убрав из него спорные пункты и сноски мелким шрифтом, и внеся все необходимые положения, связанные с ответственностью сторон.

№7. Качественная организация

Как сделать склад эффективнее и создать условия, способствующие достижению поставленных целей? Во-первых, следует заранее продумать планировку и внутреннюю логистику помещений, через которые товар проходит путь от поступления до отгрузки. Во-вторых — обеспечить систему взаимодействия сотрудников, сводящую к минимуму влияние человеческого фактора на реализацию бизнес-процессов. В-третьих — контролировать работу и вносить оперативные корректировки в проблемных зонах, требующих оптимизации.

№8. Грамотное хранение

Хаотично разбросанные по стеллажам товарные остатки, отсутствие полноценного алгоритма учета, невозможность быстрой обработки заявок и проведения инвентаризации — все это последствия пренебрежения принципами размещения продукции на территории складского помещения. Для каждой номенклатурной позиции, в зависимости от ее специфики, должно быть предусмотрено отдельное место складирования, отвечающее требованиям в плане габаритов и температурного режима, и обеспечивающее свободный доступ сотрудников и погрузочной техники. Любая операция товародвижения должна учитываться в единой базе, гарантируя своевременное пополнение остатков и отсутствие перебоев.

№9. Правильный выбор системы складского учета

Программные решения для автоматизации хранения и регистрации движения товаров, предлагаемые компанией «Клеверенс», позволяют повысить эффективность базовых бизнес-процессов, выполняемых сотрудниками ежедневно. Современные стандарты комплектования предусматривают использование терминалов сбора данных, применяемых для работы с маркированными позициями, и помогающих персоналу склада быстро обрабатывать как входящие поступления, так и заявки на отгрузку.

№10. Настройка приемки грузов

Ручной пересчет по накладным от поставщиков не только увеличивает время обслуживания отдельно взятой машины, но и повышает вероятность возникновения ошибок, вызванных человеческим фактором. Упростить и автоматизировать задачу помогает интеграция системы электронного документооборота, применение сканирующих модулей и согласование нанесения маркеров со штрих-кодами, для считывания которых используются вышеупомянутые ТСД.

№11. Каждому месту — свой адрес

Грамотно выстроенная учетная система позволяет моментально сориентироваться в разнообразии товарных остатков и найти нужную позицию при условии, что она отмечена в программе надлежащим образом. Деление стеллажей на ячейки и сегменты заметно облегчает работу с продукцией на складе, и способствует ускоренной адаптации новых сотрудников, которым не приходится проводить часы в поисках той или иной коробки.

№12. Подготовка к проверкам

Государственные органы очень любят проверять, насколько тщательно собственники и сотрудники складских помещений соблюдают стандарты безопасности и правила организации хранения товаров. Поводом для посещения может служить как плановое мероприятие, информация о котором появляется заранее, так и сигнал от «неравнодушных» конкурентов, беспокоящихся о возможных нарушениях. Кроме того, периодическим визитам проверяющих способствует недобросовестность контрагентов, участвующих в цепочках поставок — достаточно кому-то не заплатить налоги или подать заявку на необоснованное возмещение НДС.

В целом, для тех, кто не нарушает закон, достаточно будет периодически проводить внутреннюю оценку соответствия склада с точки зрения требований СЭС, МЧС, миграционной и прочих служб. Стоит помнить о том, что к штрафам может привести любая мелочь — начиная с отсутствия санитарной книжки у нового грузчика, и заканчивая просроченным огнетушителем.

Как еще можно использовать складские помещения

Помимо самостоятельной эксплуатации или сдачи в аренду, собственники также могут выбрать и другие способы получения прибыли, в том числе подходящие для начальных этапов, на которых речь идет о предварительном проектировании.

Проекты под заказ

Популярная опция — возведение объектов под конкретных клиентов, готовых к заключению долгосрочного договора пользования на арендной основе. Многие развивающиеся компании нуждаются в складах, однако не хотят строить их самостоятельно — в этом случае услуги со стороны квалифицированного исполнителя окажутся как нельзя кстати.

Комплексная аренда

Совмещение площадей для хранения с офисными помещениями — практичный вариант, позволяющий минимизировать финансовые риски и повысить доходность. При этом стоит учесть, что неудачное расположение может отпугнуть потенциальных арендаторов, не готовых организовывать собственный офис посреди условной промышленной зоны.

Где лучше строить склад

В последние годы наиболее популярным вариантом становятся складские комплексы, расположенные в непосредственной близости от черты города. Преимущества — сниженные ставки аренды, приемлемая транспортная доступность, близость междугородних магистралей и возможность заключения договора на большие площади с современной инфраструктурой.

Издержки строительства

Постройка и обустройство собственного склада предполагает внушительные вложения. В число статей затрат входят приобретение и оформление собственности на землю, подготовка и реализация проектных работ, комплектование объекта и подведение коммуникаций. При этом важно помнить, что участок должен располагаться в удобном месте — как с точки зрения собственной торговой и производственной логистики, так и в плане доступности для персонала, клиентов и поставщиков.

Вывод

Любой бизнес требует грамотных предварительных расчетов, здравого оптимизма и рациональной оценки перспектив. На сегодняшний день организация склада с нуля — перспективное направление как для компаний, специализирующихся на выпуске собственной продукции, так и для дистрибьюторов, занимающихся перепродажей. Кроме того, если речь идет о постройке объекта — существуют дополнительные опции, которые также позволяют получить коммерческую прибыль.

Количество показов: 3014