Бизнес на сдаче квартир в аренду как называется

Разбираемся, выгодно ли сдавать квартиру посуточно, как выбирать квартиру под сдачу и какие есть подводные камни у этой деятельности.

Что выгоднее: краткосрочная или долгосрочная аренда

Сдача квартиры в аренду приносит доход, который позволяет не только погасить затраты на обслуживание жилья, но и заработать. Аренда может быть долгосрочной и краткосрочной. В первом случае все понятно: вы находите арендаторов, заключаете договор, ежемесячно получаете арендную плату и периодически проверяете состояние квартиры. Последнее, впрочем, необязательно: существует страховой депозит, за счет которого можно покрыть убытки, если они будут.

С посуточной арендой сложнее: во-первых, искать жильцов необходимо почти ежедневно, как и следить за состоянием недвижимости. Это может занимать достаточно много времени, совмещать такую деятельность с полным рабочим днем непросто. В то же время доход от посуточной сдачи квартиры может заменить доход от работы в найме.

Как добавить до 10% к инвестициям

К примеру, по данным сервиса «Найди дом», месячная аренда однокомнатной квартиры в Москве обходится в среднем в 41 тысячу рублей, а посуточная — примерно в 2,5 тысячи. То есть при загрузке квартиры более 16 дней в месяц краткосрочная сдача окажется выгоднее. В больших городах квартиры простаивают редко, особенно если находятся в хорошем месте и в приличном состоянии.

Несмотря на то, что посуточная аренда может быть выгоднее, не все готовы на такой бизнес, говорит управляющий директор сети офисов недвижимости «Миэль» Мария Жукова. «Собственники, которые предпочитают долгосрочную аренду, почти никогда не соглашаются на короткие сроки. И наоборот, те, кто сдает квартиру посуточно, редко сдают квартиры даже на 1–2 месяца. Это совершенно разные потоки, которые не хотят пересекаться», — отмечает она.

Сколько можно заработать на посуточной аренде

На первый взгляд, бизнес на сдаче жилья в аренду может показаться менее выгодным, нежели вложения в инвестиции или другие финансовые инструменты, особенно если квартиру под сдачу придется сначала купить за свои деньги. По подсчетам аналитиков ЦИАН, в среднем в Москве квартира приносит 5,5% годовых со сроком окупаемости в 18 лет. Однако здесь не берется в расчет стоимость самого актива, а ведь квартиры стабильно дорожают, особенно в крупных городах.

Еще выгоднее сдача апартаментов — специально приспособленных для этого помещений, которые стоят дешевле обычного жилья, но приносят не меньшую прибыль.

Подобрать условия по ипотеке

«Краткосрочная аренда без простоя с точки зрения дохода для собственника более выгодна, чем долгосрочная аренда (не менее 1 месяца). Для квартир бизнес-класса разница в доходе может отличаться в 2–3 раза. Если квартира с помесячной арендой ставкой приносит собственнику 50 тысяч рублей в месяц, то посуточно она может приносить до 150 тысяч рублей», — подтверждает Жукова.

По данным агентства IRN, за 20 лет квартиры в Москве подорожали в 10 раз — если в 2000-х годах квадратный метр обходился в 25–30 тысяч рублей, то сейчас он стоит около 250 тысяч и более. Но для покупки надо иметь сразу всю сумму, и быстро изъять ее не получится, поскольку продажа квартиры даже с дисконтом занимает время.

Купить квартиру для сдачи в аренду с помощью ипотеки

Если у вас нет квартиры, но вы хотите заняться бизнесом с посуточной сдачей квартиры, недвижимость можно купить с помощью ипотечного кредита и покрыть платежи за счет аренды.

Начальная стоимость квартир в Москве варьируется в диапазоне 6–10 млн рублей. Далее закладываем стоимость ремонта (от 500 тысяч рублей) или берем с готовой отделкой, закупаем минимально необходимую мебель (около 100–300 тысяч рублей) и сдаем за 2,5–5 тысяч рублей в сутки. Даже с 50% загрузкой доход составит около 30–60 тысяч рублей в месяц после вычета коммунальных платежей и трат на расходные материалы.

Если у вас есть около 2 млн рублей на первоначальный взнос, ваш ежемесячный платеж за «однушку» составит примерно 35–45 тысяч рублей, что как раз покрывается посуточной арендой. Вы все равно остаетесь в плюсе, ведь в итоге жилье оказывается у вас в собственности. Правда, банк может прописать в условиях договора ипотеки запрет на сдачу жилья в аренду. При проверке и обнаружении нарушения он вправе потребовать от вас досрочно погасить кредит. Однако если ипотечные платежи поступают регулярно, банк вряд будет вас беспокоить.

Квартира в ипотеке: что можно и что нельзя делать собственнику

Воспользоваться чужой квартирой на правах субаренды

Есть и другой способ. Если своего жилья нет и брать ипотеку не хочется, сдавать в аренду можно чужую недвижимость. Для этого придется самому снять квартиру на длительный срок и заключить с хозяином договор, в котором прописать возможность посуточной сдачи. Лучше использовать эту схему добросовестно, то есть заранее предупредить собственника и обозначить в договоре право на субаренду. Иначе в соответствии со ст. 615 ГК РФ владельцы квартиры вправе расторгнуть договор и потребовать возмещения убытков.

Вашим доходом станет разница в цене между долгосрочной и посуточной арендой за вычетом трат на рекламу, уборку, расходники в квартиру и т. п. Как правило, хосту (тому, кто организует посуточную сдачу на правах субаренды) достается от 5 до 20% прибыли, но по договоренности с хозяином можно прописать точную сумму или проценты в договоре.

Какую квартиру выбрать для краткосрочной сдачи в аренду

Чтобы максимизировать прибыль от бизнеса на посуточной сдаче квартир, важно правильно выбрать объект.

Есть несколько параметров, на которые надо обратить внимание:

• Расположение квартиры. Локация принципиально важна для посуточной сдачи жилья. Располагаться объект должен близко к центрам притяжения — культурным и деловым объектам, достопримечательностям. Если же ваша квартира находится в спальном районе, обратите внимание на транспортную доступность — чем проще добраться до квартиры на общественном транспорте, тем легче будет ее сдать посуточно.
• Размер квартиры. Считается, что лучше всего для краткосрочной аренды подходят однокомнатные квартиры или студии. Это действительно так: туристы и командированные часто ездят поодиночке или парами, редко бывают дома, поэтому не хотят переплачивать за лишние метры. Кроме того, в маленьких квартирах вряд ли будут устраивать вечеринки, а это значит меньше проблем с соседями. Но и двух-трехкомнатные квартиры могут быть востребованы, к примеру, в курортных регионах: отдыхающие часто приезжают семьями и, не желая брать два номера в отеле, арендуют большую квартиру. Таких квартир на рынке меньше, а значит можно устанавливать цену без оглядки на конкурентов.
• Наличие ремонта. Нужно позаботиться о привлекательности внешнего вида квартиры. В отпуске или командировке человеку важен максимальный комфорт. Гость принимает решение об аренде за секунды, посмотрев несколько фотографий. В квартире должны быть минимально необходимые вещи: мебель, кухонный гарнитур, телевизор, холодильник и другая бытовая техника. Такие дополнения, как посуда, салфетки и шампунь, увеличат шансы на посуточную сдачу. Хорошим тоном считается, когда на кухне есть сахар, соль, снеки, необходимые бытовые средства.

#}

Ставка: от 5.5%

Платеж: 9 059 ₽

#}

Как платить налоги за сдачу недвижимости в аренду

Перед тем как сдать квартиру, выберите один из вариантов, как вы будете платить налоги за поступающие доходы:

• Оформить ИП. В этом статусе можно платить налоги по упрощенной схеме — 6% выручки, или по патентной, что предполагает единый платеж за определенный срок. Стоимость патента зависит от региона, уточнить его размер можно в налоговой инспекции. ИП обязательно должны платить взносы в Пенсионный фонд и фонд ОМС. Они фиксированные, и в 2022 году составляют 43 211 рублей. Кроме того, ежегодно в Пенсионный фонд нужно дополнительно перечислять 1% от суммы заработка более 300 тысяч рублей.
• Получить статус самозанятого. Это делается онлайн, через приложение «Мой налог». Если вы сдаете физлицам, то платите 4% от выручки, юрлицам — 6%. При этом нет никаких обязательных страховых взносов.

Важно! Тем, кто сдает квартиру нелегально, грозит штраф. Придется заплатить: 13% неучтенного подоходного налога за три последние года, причем конкретную сумму установит суд, 5% за отсутствие декларации, 40% неучтенного дохода за сокрытие налогов и 500–200 рублей за факт незаконной предпринимательской деятельности.

Также позаботьтесь о страховке квартиры — это покроет убытки, если они все же случатся. После обращения в страховую компанию на объект приедет оценщик, который посчитает стоимость страхового покрытия и премию.

Сдача квартир посуточно: плюсы и минусы

Плюсы	Минусы
Доходность в 1,5–2 раза выше	Аренда — полноценная работа. Прием гостей, поддержание помещения в чистоте, реклама и ведение графика бронирования требуют сил и времени
Хозяин контролирует квартиру, поэтому ее амортизация меньше	Необходимо быть на связи круглосуточно, так как гости могут заселиться в любое время
Аренду можно в любой момент прервать, если квартира понадобится. При долгосрочной аренде надо ждать окончания срока	Постоянные расходы на мелкий ремонт, расходные материалы, стирку, глажку и уборку
Краткосрочная аренда возможна, даже если квартира выставлена на продажу	Нужно следить за рынком аренды, изучать инструменты рекламы и поиска гостей

«Посуточные квартиры (квартиры выходного дня) — это фактически гостиница, в которую человек приезжает с одним чемоданом. Там должен быть набор посуды, набор постельного белья, минимальный набор мелкой бытовой техники: чайник, микроволновка. Постоянно меняющийся состав жильцов влечет больше трудозатрат на клининг — приведение квартиры в порядок, смену постельного белья», — говорит Мария Жукова из «Миэль».

Вместо заключения: советы тем, кто собирается сдавать квартиру в аренду

Квартиры посуточно как бизнес могут принести неплохой доход, но сам процесс потребует от вас сил, времени и личного участия. Либо придется нанять персонал в помощь, которому нужно будет платить деньги.

«Крайне редко посуточной арендой занимаются сами собственники. Это либо собственник — юридическое лицо, которое когда-то купило несколько квартир и занимается «гостиничным бизнесом». Либо это квартиры, которые по доверительному управлению берет компания. Собственник может жить где-то далеко, даже за границей, а агентство или доверительный управляющий, беря все расходы и сложности на себя, гарантирует ему фиксированный доход», — говорит Жукова.

Если вы все же решили заняться посуточной сдачей жилья, то:

• решите, будете ли вы сдавать свою или чужую квартиру по договору субаренды;
• оцените локацию, размер квартиры и ремонт в ней;
• оформите все необходимые документы, чтобы заниматься бизнесом легально;
• оцените рыночную ситуацию и посчитайте свои вероятные доходы и расходы.

С помощью сервиса Банки.ру вы можете подобрать оптимальные условия по кредиту или ипотеке, найти подходящий вклад или накопительный счет, а также изучить тему инвестиций и выбрать брокера.

Еще по теме:

Сдать или продать? Что делать с квартирой в России, если вы переезжаете за границу

В активном поиске. Как устроен бизнес краткосрочной аренды жилья

Сервис LOVEAP.ART конкурирует с крупнейшими онлайн-сервисами по краткосрочной аренде жилья и стимулирует рантье работать вбелую

«Если хочешь создать успешный бизнес, стань своим первым клиентом», — говорит основатель компании LOVEAP.ART Анна Мирошниченко. Шесть лет назад она, владелица небольшого рекламного агентства, отправилась на зимовку в Индию, а съемную квартиру в центре сдала в субаренду, чтобы сэкономить на высоких платежах.

Опыт оказался полезным во всех отношениях: вернувшись через несколько месяцев в Москву, Мирошниченко продала свой бизнес и решила запустить сервис по краткосрочной аренде жилья, но уже по договоренности с собственниками.

Особый подход

Общение с потенциальными арендодателями — самый сложный этап работы, признается Мирошниченко. Единственно действенный способ убедить владельцев сдавать квартиру посуточно — предоставить им дополнительные гарантии, например двойной депозит, который покроет расходы на ремонт, если он потребуется. А также, чтобы привлечь большее количество клиентов, необходимо было во всех квартирах делать косметический ремонт, продумывать техническое задание на аттестацию и дизайн-оснащение объекта. Завоевывать доверие у собственников жилья приходилось долго — для России это все-таки новая схема работы. «С развитием онлайн-платформ стало легче: если раньше работать с нами соглашался один из ста собственников, то сегодня — каждый третий», — говорит Мирошниченко.

Краткосрочная аренда позволяет владельцам недвижимости зарабатывать больше: если обычная аренда квартиры в Москве обходится в среднем в 55 тыс. руб., то посуточная ставка составляет 3,2–3,5 тыс. руб. Таким образом, за 27 дней собственник может заработать не менее 90 тыс. руб. Из этой суммы вычитаются расходы на уборку, коммунальные платежи, рекламу, а также налоги и комиссия контрагенту, то есть LOVEAP.ART. «Мы работаем по схеме 70/30: большую часть суммы получает владелец квартиры, остальное — нам. Таким образом, наш доход составляет около 20 тыс. руб. с одного объекта. Всего таких объектов в Москве в нашем управлении 80», — объясняет Мирошниченко.

Убедить владельцев недвижимости платить налоги — самая сложная задача. Для того чтобы сэкономить на налогах, собственнику квартиры проще зарегистрироваться как самозанятому: при управлении апартаментами собственник регистрируется в качестве индивидуального предпринимателя и подпадает под упрощенную систему налогообложения в 6%. Легализация позволяет включить таких инвесторов в единую систему LOVEAP.ART и стабильно получать повышенный доход со своего объекта недвижимости.

Инструменты продвижения

Наладить поиск потенциальных арендодателей помогли онлайн-агрегаторы объявлений. «В какой-то момент Airbnb начал терять свои позиции, тогда как у конкурентов — «Авито. Недвижимость», «Домофонд», «Яндекс.Недвижимость» — база стремительно расширялась. Было бы глупо не использовать этот ресурс», — вспоминает Мирошниченко. Именно поэтому в 2016 году LOVEAP.ART начали работать на площадке «Авито Недвижимость».

Самая большая проблема в работе со всеми агрегаторами — фейковые объявления, на них приходится больше половины всех размещенных объявлений. Однако после того как «Авито» начали внедрять роботов, которые проверяют кадастровый номер недвижимости и оригинальность фотографий (недобросовестные собственники, как правило, используют снимки, взятые в стоках). В результате из 21 тыс. объявлений осталось 7 тыс. реальных, звонки стали целевыми, а число клиентов выросло.

«Сегодня «Авито» приносит нам около 15–20% всех бронирований, и в будущем эта доля, видимо, будет только расти. Увеличить ее помогло бы внедрение автоматических ограничителей средней арендной ставки, ниже которой собственник не может выставить свою квартиру. Например, для Тверского района реальная минимальная цена — 3,2 тыс. руб. в сутки, а все, что предлагается дешевле, — сомнительные объявления, которые отнимают у нас клиентов, не предлагая качественный продукт», — говорит Мирошниченко.

Сейчас LOVEAP.ART развивает собственную франчайзинговую сеть: в базе компании уже более 200 объектов. По словам Мирошниченко, больше всего запросов поступает из российских городов-миллионников — Казани, Санкт-Петербурга, Сочи. Кроме того, интерес к арендному бизнесу проявляют россияне, проживающие за рубежом: за последний год выросло число обращений из Белоруссии, Казахстана, Чехии, Швейцарии, Нидерландов. «Получить франшизу можно, находясь в любой точке мира: для этого нужно пройти курс онлайн-обучения из 36 уроков Getcourse. К каждому, кто захочет таким образом получить франшизу, прикрепляется наш куратор — он помогает запустить бизнес-процесс, учитывая особенности того или иного региона.

Пандемия сказалась на уровне доходов россиян, поэтому многие сейчас стараются найти дополнительный источник заработка. Рентный бизнес может стать одним из таких вариантов и даже перерасти в основное занятие. 

Артем Кромочкин, руководитель направления краткосрочной аренды «Авито Недвижимости», рассказывает, как создать и укрепить бизнес посуточной аренды на примере курортного жилья.

Почему стоит идти на рынок краткосрочной аренды жилья

Пандемия изменила отношение россиян к привычным вещам, например, к путешествиям. Сейчас, когда ограничения смягчаются и появилась возможность организовать небольшой отпуск по России, многие отдают предпочтение съемным квартирам, которые оказываются не только дешевле, но и удобнее с точки зрения социального дистанцирования, чем многолюдные гостиницы и отели. Именно поэтому сдача жилья в аренду — одна из самых востребованных услуг в постизоляционном мире.

По оценкам наших экспертов, у рынка краткосрочной аренды в России большое будущее: его объем составляет приблизительно 90 млрд рублей — и это не предел для роста. Интерес к этой категории аренды жилья сформировался из-за отмены международных поездок и развития внутреннего туризма. В июле по стране спрос на посуточный съем квартир и домов на ресурсе превышал предложение примерно в 14 раз.

У меня есть свободное жилье для посуточной сдачи. С чего начать?

Если у вас уже есть жилье, которое можно предложить туристам в краткосрочную аренду, то необходимо сначала решить, будете ли вы самостоятельно заниматься сдачей объекта или вам понадобится профессиональная помощь. 

Доход от аренды нельзя назвать пассивным, поскольку он требует от владельца максимального участия, особенно в туристический сезон: нужно оперативно контролировать заселение и выселение гостей, обеспечивать уборку комнат несколько раз в неделю, постоянно отвечать на звонки текущим и потенциальным клиентам. 

Управляющая компания (УК) сможет взять на себя все хлопоты: от обновления ремонта до грамотного продвижения объекта в интернете. Такие услуги доверительного управления будут стоить около 30% от прибыли. По нашим данным, более 80% предложений на рынке обеспечивают именно бизнес и УК.

В посуточном бизнесе вложенные затраты могут окупиться довольно быстро. При краткосрочной сдаче жилья собственник остается в плюсе, даже не имея 100% загрузки на своих объектах. Обычно прибыль составляет 14-15% годовых против 6-7% при долгосрочной аренде.

Для максимизации прибыли нужно правильно оценить потенциал объекта для нужд целевой аудитории. В случае с туристическим жильем необходимо определить привлекательность расположения недвижимости, например, популярное ли это место или уединенный квартал. 

В первом случае вы, скорее всего, столкнетесь с высокой конкуренцией из-за большого объема предложений с хорошей транспортной доступностью, а это может повлиять на снижение средней цены. Во втором случае вы делаете ставку на жилье вдали от городского шума, где-то на лоне природы. Тут расположение объекта дает больше свободы в определении стоимости аренды из-за меньшей конкуренции. 

Здесь придутся кстати дополнительные услуги, которые повысят комфорт туристов, например: индивидуальный трансфер, авторские экскурсии, досуговая программа.

Хочу купить жилье, чтобы сдавать в краткосрочную аренду. С чего начать?

У тех, кто только планирует приобрести жилье для профессиональной сдачи в аренду, есть большое преимущество: еще на этапе выбора объекта можно подобрать максимально привлекательный для потенциальных клиентов вариант. Здесь опять же нужно тщательно подойти к выбору локации: будет ли это туристический центр в городе, домик около красивого пляжа или даже шале рядом горнолыжным курортом.

Ознакомьтесь с расположенными рядом транспортными узлами, определите, близко ли к вашей будущей недвижимости находятся культурные достопримечательности, пляжи, торговые центры. Позаботьтесь о качественном ремонте в квартире или доме и добавьте изюминку в ваш интерьер, чтобы туристы надолго запомнили свое пребывание у вас.

Одной из важных тенденций в туристической недвижимости считается развитие сегмента люкс.

Станислав Рулев, владелец сети гостевых квартир бизнес-класса Ufoapart в Краснодаре

Сейчас рынок краткосрочной туристической недвижимости перенасыщен жильем эконом-класса. Этому есть объяснение — еще совсем недавно от арендуемой на курорте квартиры ожидались лишь базовые удобства. Однако сейчас запросы клиентов становятся значительно выше. 

Запуская свое дело в рентном бизнесе, лучше ориентироваться на сегмент бизнес-класса и стараться удивлять своих гостей эксклюзивным подходом — такая стратегия даст конкурентное преимущество сразу на старте.

Особое внимание обратите на загородную недвижимость, где можно реализовать самые смелые идеи: от глэмпингов и дизайн-гостиниц до экоотелей и экокапсул — а технологические ноу-хау еще больше впечатлят клиентов. Не забывайте уделять время грамотному продвижению объектов в классифайдах, важно наладить связь с целевой аудиторией. 

Как достичь максимума

Несколько советов тем, кто хочет создать свой арендный бизнес:

1. Порог входа в этот сегмент бизнеса сравнительно небольшой: около 50-100 тыс. в качестве стартового капитала. Этого хватит на первое время для обустройства сдаваемого жилья.
2. Продумайте дизайн своих объектов. Да, это потребует чуть больше вложений, но зато вы сможете завоевать лояльность туристов. В идеале стоит проконсультироваться с профессиональным дизайнером, который поможет расставить акценты в интерьере и повысить комфортность пребывания.
3. В краткосрочной аренде важно всегда быть начеку и следить за трендами. Например, карантин поставил на паузу туристические поездки, сформировав отложенный спрос. Когда ограничения на передвижения начали снимать, можно было заметить несколько тенденций, например: возрос спрос на путешествия по России (сначала по близлежащим регионам, а потом и в отдаленные уголки страны), стал набирать обороты медицинский туризм.
4. Агрегаторы объявлений в интернете помогут быстро и эффективно находить своих клиентов. На таких площадках, как правило, уже есть готовые решения для полноценного продвижения объекта, например: рекомендации по наполнению объявления, календарь занятости, онлайн-бронирование, чаты с клиентами. Интернет — первый ресурс, к которому обращаются туристы в поисках жилья.
5. Не понравилось сдавать жилье в краткосрочную аренду? Не страшно, из этого бизнеса легко выйти с минимальными потерями. Достаточно просто приостановить заселение новых туристов или расторгнуть договор с владельцем жилья в случае субаренды. Или же просто передать управление объектом специальной компании и получать процент от прибыли.

Фото на обложке: Shutterstock/PRESSLAB

Сдача квартиры — это бизнес на все времена.

Всегда кто-то ищет квартиру в аренду, поскольку переехал из другого города, съехал от родителей или ушел из семьи. Поэтому, если есть лишняя квартира, ее можно сдавать: долгосрочно или посуточно — зависит от множества факторов.

Я сдаю квартиры в аренду в Пермском крае больше восьми лет, и за это время через меня прошли несколько десятков арендаторов. В этой статье я поделюсь опытом и расскажу, как сдать квартиру без проволочек.

Так ли выгодно сдавать квартиру

Люди, у которых появляется свободный капитал, нередко рассматривают жилую недвижимость в качестве инвестиций и как источник пассивного дохода. Кроме того, недвижимость исторически дорожает и предоставляет защиту от инфляции.

Однако давайте разберемся, так ли выгодно приобретать квартиру для сдачи. Сначала я приведу цифры, а потом расскажу про свой опыт.

Но если мы учтем фактор девальвации рубля относительно твердых валют и посмотрим на динамику цен в долларах, то получим иную картину: цена за квадратный метр жилья с пиков 2008 года упала к 2021 году в два раза — с 6000 до 3000 $/м².

С точки зрения долларовой доходности, покупка квартиры в России в последние 15 лет принесла инвестору колоссальный убыток, который вряд ли получится покрыть за счет аренды.

Как видим, исторически рубль обесценивается быстрее, чем растут цены на квартиры. Поэтому с точки зрения сохранения или приумножения капитала целесообразно было бы держать минимум 50% капитала в валютах и активах развитых стран — например, покупать еврооблигации или акции иностранных компаний. Это позволило бы нивелировать фактор девальвации рубля.

Кроме того, сейчас на рынке недвижимости сложилась ситуация, при которой цены на квартиры активно растут, а стоимость аренды — нет. Это видно на графиках ниже.

Так, если взять абстрактную двухкомнатную квартиру, которая еще пару лет назад стоила 6 млн и сдавалась за 30 000 Р, то сейчас такая же квартира стоит уже 11 млн, а сдается за прежнюю сумму.

В этих расчетах мы берем 10 месяцев, а не 12, чтобы учесть дополнительные издержки: амортизацию квартиры, то есть затраты на ремонт и замену бытовой техники, простой квартиры в случае, если арендатор съезжает и не получается оперативно найти нового. Еще в эти издержки можно включить налог на имущество и НДФЛ с полученного от сдачи дохода.

Доходность 2,73% годовых в рублях, по моему мнению, очень маленькая. Это значительно ниже текущей ставки по банковским депозитам, которая составляет около 6%. И ниже текущего уровня инфляции — 3,48% с начала года и 6,01% за последние 12 месяцев.

Подводя итог, скажу, что многое определяется размером первоначальных вложений в квартиру и ее локацией. Если вам попадется вариант, при котором аренда будет давать свыше 5% годовых от первоначальных вложений, то есть трат на покупку квартиры и ее косметический ремонт, его стоит рассмотреть.

Насколько выгодно оказалось сдавать квартиры для меня

Сейчас я бы не стал покупать квартиру для сдачи в аренду, потому что это не пассивный доход, как, например, облигации. Такой бизнес требует временных затрат, подчас существенных.

У меня был легкий старт, потому что в 2013 году я получил квартиру в наследство. То есть изначальных финансовых вложений у меня не было, и я зашел в этот бизнес с черного входа. Это была двухкомнатная хрущевка 48 м² в довольно убитом состоянии: ремонта там не было лет 20.

В результате в этой квартире поменяли сантехнику, обои, выключатели и розетки. Частично я оставил там старую мебель и начал сдавать за 17 000 Р в месяц. С течением лет эта ставка колебалась от 13 000 до 19 000 Р в месяц — в разные годы по-разному.

За восемь лет, что я сдаю эту квартиру, мы уже несколько раз меняли сантехнику: она часто выходит из строя, поскольку дешевые смесители долго не живут. Еще пару раз менял унитаз, когда его невозможно было отмыть перед заездом новых жильцов.

Старую мебель тоже постепенно заменил на новую. Так, я купил шкафы, новую кухню и диван, кровать. Все обновки происходят за мой счет. Мои арендаторы только пару раз собирали икеевские шкафы.

Несколько лет назад я захотел выровнять везде стены и сделать качественный ремонт. Но знакомый строитель сказал, что на ремонт я потрачу много денег, при этом хрущевка в цене при продаже не вырастет на цену затрат и ремонт не окупится.

Позже у меня появилось еще несколько квартир, которые я тоже сдаю. Одна из них стала полигоном, на котором я испытывал идею умного дома, — в однушке протянули полтора километра проводов.

Я сделал это, когда мое увлечение умными домами находилось на пике. Пытался понять, можно ли за несколько десятков тысяч рублей организовать те же самые функции, которые у именитых брендов обойдутся в несколько сотен тысяч рублей.

Сдача забирает у меня не так много времени. Иногда нужно пообщаться с соседями и успокоить их, если вдруг они звонят. Или отреагировать на потребности арендаторов, если вдруг возникнут. Бывает, что большинство вопросов напрямую от меня и не зависит: мне жаловались даже на то, что тротуарные дорожки плохо чистят зимой.

Мои затраты на умный дом я тоже не стал включать: боюсь, что если учитывать абсолютно все до последней копейки, а еще мое затраченное время, то я могу не справиться с желанием расстаться с этой собственностью и перейти во что-то менее затратное. Приблизительно я считаю, что доходность колеблется в районе 5%.

Кто может сдать квартиру

Можно ли сдать, если квартира в ипотеке. Нередко люди приобретают квартиру в ипотеку, чтобы сдать ее в аренду и за счет этого постепенно погасить обязательство перед банком.

Сдавать квартиру, если она находится в ипотеке, можно. Согласие банка требуется, если это прямо прописано в договоре ипотеки. Например, Сбербанк требует уведомить, что заемщик хочет сдавать квартиру в аренду. В некоторых банках в договоре об этом ничего нет, поэтому владелец квартиры может ее сдавать и никого не уведомлять.

Если вы не единственный владелец. В таком случае можно сдать квартиру в аренду, если есть доверенности от других собственников. Лучше нотариальные, но можно и от руки. Вы как представитель всех совладельцев имеете право заключить договор найма или аренды от своего имени.

Вы можете воспользоваться шаблоном доверенности из статьи Т—Ж, если не хотите тратиться на нотариуса. Но вам придется адаптировать ее под себя.

Если вы формально не собственник. Например, квартира находится в собственности жены и куплена до брака или в браке, но есть брачный договор. А супруга сама не хочет заниматься сдачей. В этом случае также потребуется доверенность, в которой будут прописаны ваши полномочия.

Квартира, купленная в браке и в совместную собственность, по закону считается общей, даже если по документам она оформлена на жену. Скорее всего, в этом случае доверенность не нужна.

Если квартира муниципальная (поднаем). Аренда однокомнатной квартиры в Москве стоит в среднем 33 000 Р в месяц. Однако если человек стоит на учете как малоимущий, он имеет возможность снимать такую квартиру у государства по договору социального найма за 1161 Р в месяц.

В каких случаях сдавать. На мой взгляд, стоит сдавать квартиру, если вы хотите получать дополнительный доход и готовы тратить на это время. Сдача квартиры — это не всегда пассивный доход, скорее, это бизнес, и немногие это понимают.

Существует вариант обратиться к посредникам в виде агентства, которое автоматизирует процесс сдачи вашей квартиры. Они могут выполнять определенные обязанности, например:

1. Искать жильцов и сдавать квартиру.
2. Ежемесячно принимать арендную плату.
3. Оплачивать ЖКУ.
4. Следить за сохранностью квартиры и необходимостью ремонта.
5. Заказывать услуги клининга, чтобы перед следующим нанимателем квартира была в порядке.

Если будете сдавать самостоятельно, есть тоже много нюансов.

Траты на ремонт. Если не делать ремонт хотя бы раз в несколько лет, состояние квартиры будет ухудшаться. А значит, ее привлекательность на рынке будет падать и сдать ее по прежнему тарифу будет труднее.

Цена. Простои при сдаче неминуемы, в том числе и потому, что у рынка аренды есть сезонность. И всякий раз встает дилемма: сдать прямо сейчас с дисконтом или подождать пару месяцев до высокого сезона, когда можно сдать выгоднее.

В августе сдать квартиру проще, чем в начале года. Ведь к сентябрю приезжие студенты активно ищут жилье, а работники приезжают в город, чтобы начать работу. А в начале года квартира может простаивать несколько месяцев, и даже не будет звонков.

Эту тенденцию можно заметить по «Гугл-трендам».

Человеческий фактор. Сразу понять, какой человек перед вами, очень сложно. И если вы ошибетесь с выбором арендаторов, это может выматывать эмоционально. Например, вы будете переживать за сохранность имущества или периодически будут звонить соседи с жалобами на ваших квартирантов. Либо арендаторы будут вас просить приехать по каждой мелочи.

В Т—Ж уже публиковали истории читателей о плюсах и минусах сдачи в аренду.

Можно ли сдавать неофициально

Часто под неофициальной сдачей подразумевается отсутствие письменного договора, то есть устная договоренность. На самом деле неофициальная сдача — это когда собственник не платит налог с полученных доходов.

Когда владелец как физлицо получает доход от жильцов, он должен подать декларацию и заплатить 13% НДФЛ в бюджет. Если он получает деньги от арендаторов в счет коммунальных платежей, то нужно уплатить налог еще и с этих сумм.

В Т—Ж уже была статья, как выгоднее всего платить налоги при сдаче квартиры. Самые выгодные варианты — стать самозанятым или приобрести патент. Вы можете прочитать, когда и в каком случае какой вариант лучше.

Существует заблуждение, что если сдавать квартиру на короткие сроки, например до 11 месяцев, то можно не платить налоги. Но это не соответствует действительности. Сроки сдачи не имеют значения.

Ставка НДФЛ для всех резидентов РФ — 13%. Исключений нет ни для кого: ни для пенсионеров, ни для многодетных семей. Декларацию надо подать за прошедший календарный год до 30 апреля следующего года.

Я считаю, что сейчас сдавать квартиру и делать все легально стало гораздо проще. Нет смысла прятаться и бояться, потому что есть возможность сделать все по закону.

Варианты сдачи квартиры

На мой взгляд, если заключать договор на долгий срок, это накладывает определенные обязательства как на собственника, так и на арендатора. К тому же у арендаторов может в любой момент все поменяться: уменьшится доход или они захотят переехать. Тогда арендатору достаточно предупредить за оговоренный договором срок, и можно съезжать.

Собственник в этом случае должен подавать документы в официальные инстанции. Если обычно сроки аренды не такие длинные, то вряд ли стоит этим заниматься. Кроме того, это влечет дополнительный риск для собственника квартиры.

Пока действует договор, наниматель вправе жить в квартире и хранить там свое имущество, даже если несколько месяцев не платит за аренду. Ведь выселить человека на улицу можно только по решению суда или с согласия квартиранта.

Конечно, некоторые собственники просто выкидывают вещи из квартиры арендаторов и меняют замки, но это больше похоже на самоуправство, чем на цивилизованное ведение бизнеса. Про расторжения еще поговорим ниже.

На 11 месяцев. Самый распространенный вариант заключения договора. Большинство квартир сдаются именно на срок 11 месяцев, поскольку договор на такой срок не нужно регистрировать в Росреестре.

В своей практике я заключаю договоры всегда на 11 месяцев. При этом у меня редко кто остается в квартире больше года. Возможно, из-за возрастной специфики — как правило, у меня живут студенты и молодые люди до 30 лет. Поэтому перезаключать договор на очередные 11 месяцев обычно не приходится.

Посуточно. Сдача квартиры посуточно — это именно бизнес, так как занимает все ваше время. При должном подходе посуточная аренда — аналог отеля, но со своей спецификой.

В основном посуточно обычно снимают туристы, люди в командировке, любители вечеринок, любовники. Здесь многое зависит от местоположения квартиры — какую именно категорию людей она будет привлекать. Но на рынке посуточной сдачи весьма большая конкуренция. Более подробно об опыте посуточной сдачи мы писали в статье о том, как зарабатывать больше на сдаче квартиры.

Способы сдачи

Самостоятельно. Если вы готовы потратить время, чтобы составить грамотное объявление и сделать качественные фотографии, а еще больше времени — на показы квартиры, это ваш вариант. Он самый затратный по времени, зато позволяет познакомиться с рынком — узнать, какие люди интересуются вашей квартирой: студенты, семейные пары или матери-одиночки.

Однако не все собственники готовы принимать иностранных студентов и ставить их на миграционный учет. Такой учет по месту пребывания не несет особых рисков, к тому же его можно прекратить в любой момент, но не все про это знают.

Самым неопрятным арендатором в моей практике был студент из Ирака, который прожил в квартире всего три месяца, пока его не депортировали из страны. После себя он оставил «авгиевы конюшни». Казалось бы, ничего особенно, но все было ужасно засаленным — похоже, этот человек был не сильно чистоплотным. На кухне жир, в ванной везде грязные потеки, у кровати сломали несколько поперечин.

До такого квартиру не удалось довести даже женщине-инженеру, которая за два года проживания ни разу не удосужилась протереть пыль на подоконнике. Служба клининга, конечно, справилась в обоих случаях, хотя уборщикам пришлось трудно.

Через риелторов. В случае сдачи через риелтора собственник экономит время, так как ему не нужно размещать объявление и показывать квартиру, хотя он на показах обычно присутствует. Еще собственнику не приходится торговаться с арендатором и составлять договор.

Но риелтор ответственности не несет — он лишь сводит соискателя жилья с собственником.

Я через риелтора никогда не сдавал, потому что не видел в этом необходимости. Я сам могу разместить объявление и показать квартиру. К тому же это экономит деньги арендатора, а ведь ему еще потом платить их мне.

Через доверительное управление. Такой услугой целесообразно пользоваться, когда сдаваемая квартира довольно дорогая.

Ведь при небольшой арендной плате невыгодно отдавать часть суммы от аренды управляющей компании. Еще эта услуга может быть интересна собственнику, который переезжает на постоянное место жительства в другой город или страну. Мы уже писали про это.

В небольших городах рынок доверительного управления квартирами отсутствует, поэтому зачастую роль агентства выполняют родственники и доверенные люди: они присматривают за квартирой вместо хозяина.

Законодательное регулирование

Договор аренды или договор найма. Обычно говорят «договор аренды», имея в виду договор коммерческого найма жилья, — когда один человек сдает квартиру другому. На самом деле договор аренды заключается только в случае, когда человек заключает договор с организацией.

Например, в 2017 году я сдавал квартиру на 11 месяцев компании или фирме, чтобы там проживали двое сотрудников. Со мной заключался договор аренды жилого помещения.

Какие есть риски при сдаче квартиры

Повреждение имущества. Повреждение может произойти неумышленно: например, протекут трубы и это испортит ламинат. Еще квартиру могут затопить соседи, или холодильник может сломаться от старости — арендаторы тут ни при чем. Такие последствия собственник расхлебывает за свой счет.

Первый касается амортизации — когда техника, мебель и инженерные коммуникации со временем приходят в негодность. На это нужно закладывать бюджет: периодически делать локальный ремонт и раз в 10—15 лет — капитальный. То есть в своих расчетах прибыль с аренды можно смело уменьшать на 5—10% — в счет амортизации. Честно сказать, я никогда не проводил таких расчетов.

Второй момент касается случаев, когда имущество испорчено по вине арендатора: например, он сломал стул, испачкал обои или поцарапал мебель. Собственник может возместить свои убытки за счет залога.

А если залога не хватит и с арендатором не удается договориться о возмещении, то истребовать через суд. Для этого желательно иметь фото квартиры или перечень имеющегося там имущества, где есть оценка его состояния на день передачи на тот момент, когда стороны заключали договор, — чтобы потом доказать факт порчи имущества.

Субаренда. Иногда на собственников выходят агентства, которые занимаются субарендой. То есть вы заключаете договор с агентством, оно ежемесячно платит сумму аренды, но при этом сдает квартиру посуточно.

При таком варианте квартира довольно сильно изнашивается, поэтому собственники обычно прописывают в договоре запрет на субаренду и тщательно наблюдают за действиями арендаторов.

Проживание большого количества жильцов. Бывает, что в договоре прописывается, что проживает два человека, а по факту в квартире оказывается 22 разнорабочих из Средней Азии. Из-за этого быстрее изнашиваются коммуникации и имущество, а также могут быть жалобы со стороны соседей.

Чтобы контролировать количество жильцов, лучше периодически проверять квартиру. Я прихожу, может быть, раза три за год, но я внимателен к деталям. Сразу видно, сколько человек проживает и как изменяется состояние квартиры. Ведь главное — не переборщить, чтобы не отпугнуть добросовестных арендаторов.

Противоправные действия арендаторов. Если собственник не будет контролировать арендаторов, в его квартире, например, может появиться притон. И будет ли нести ответственность владелец, зависит от того, знал ли он, что происходит в квартире, или нет.

Чтобы такого не произошло, рекомендуется периодически устраивать проверки квартиры, а также перед заключением договора пробить паспортные данные арендаторов по открытым базам данных — об этом ниже.

Счетчики. Существует риск, что арендаторы съедут, а потом обнаружится, что фактические показания счетчиков не подавались полгода или год. Поэтому стоит следить за регулярностью оплаты коммунальных платежей, а также время от времени сверять показания счетчиков.

Подготовка квартиры к сдаче

Ремонт и мебель. Хороший ремонт обходится дорого, ведь он включает в себя затраты на материалы, оплату труда отделочников и месяцы простоя без арендаторов. А дальше любое неизбежное повреждение в квартире будет стрессом для собственника. Поэтому в большинстве арендных квартир оставляют бабушкин ремонт.

На мой взгляд, стоит затевать ремонт только в случае, если он повысит стоимость аренды на 3000—5000 Р. При этом на ремонт может уйти не одна сотня тысяч рублей.

Таким образом, когда вы планируете сдавать квартиру, не стоит чрезмерно тратиться на ремонт и мебель — подойдет из «Икеи». Главное — всегда оценивать, как быстро окупится то или иное вложение.

Перед заездом новых жильцов я всегда покупаю новую занавеску для ванной, кухонную скатерть, коврик в прихожую и туалетные ершики.

А также заказываю генеральную уборку, включающую очистку окон и стирку штор.

В 2020 году у меня ушло на такую подготовку квартиры экономкласса 4000 Р. Все принадлежности я покупал по самой низкой цене в сетевых гипермаркетах. При этом внешний вид квартиры меняется кардинально — ощущение, что все новое.

Вряд ли это станет решающим фактором, но определенно улучшит первое впечатление. Уборка также сразу видна, даже если ремонт простой, — все отмечают чистоту. Правда, эффекта чистоты хватает всего на несколько недель — затем нужно снова освежить квартиру, если арендатора за это время найти не удалось.

Определение арендной платы. Чтобы определить оптимальный размер арендной платы и не прогадать, требуются навыки. Самое простое — изучить похожие объявления в районе расположения дома.

Фотографии квартиры. Чтобы сделать хорошие фотографии квартиры, надо произвести подготовительные работы и правильно расставить мебель. Обычно я сначала отрисовываю мебель в проектировочной программе, чтобы понять необходимое количество предметов. Представляю, как я сам жил бы в гостиничном номере, и исходя из этого подбираю удобную расстановку.

Прямо перед фотографированием стоит произвести в квартире генеральную уборку. Очень желательно, чтобы день был солнечным, тогда комнаты с окнами на юг наполнятся ярким светом и теплыми тонами.

Я всегда делаю фотографии в режиме панорамы или 3D-панорамы — в зависимости от того, какой режим есть в телефоне. Это помогает лучше отобразить пространство, потому что при обычном фотографировании невозможно передать объем — у объектива фотокамеры слишком узкий фокус.

Как найти квартирантов самостоятельно

Главное, о чем хочется сказать, — не каждый квартирант подойдет. Не стоит сдавать квартиру первому, кто откликнулся на объявление. Присмотритесь внимательно к человеку, это поможет избежать множества проблем. Если есть сомнения в адекватности человека, проще отказать и дождаться подходящего кандидата.

Способы поиска. Самый простой и быстрый способ — разместить объявления на популярных площадках, например «Авито» или «Циане». Популярность того или иного сервиса зависит от региона. Еще можно обратиться к риелтору.

Важно подробно заполнить информацию, ведь многие люди в поиске используют фильтры. Если какой-то критерий для вашей квартиры не заполнен, объявление в таком случае не отобразится.

Например, если к квартире прилагается закрепленное парковочное место, а вы не указали это, ваше объявление пропустит потенциальный арендатор, который ищет жилье с возможностью парковки автомобиля.

Важно и текстовое описание квартиры, хотя моя практика показывает, что половина людей его не читают: когда они звонят, то задают вопросы, ответы на которые указаны в объявлении.

Вот шаблон одного из моих объявлений на «Авито», включая эмодзи:

Как правильно показывать квартиру. Недавно я слышал мнение, что разумно показывать квартиру всем желающим в одно и то же время, назначив удобный для себя день показа. Возможно, в этом что-то есть.

Я теперь никогда не показываю квартиру в день звонка, так как часто сталкивался с тем, что человек просит показать квартиру срочно — и просто не приходит на встречу. Сейчас я всегда переношу показ на следующий день и прошу позвонить мне за час до этого. Часть людей при этом пропадает, но те, кто перезванивает, приходят наверняка.

Помимо этого, стоит проверить, есть ли у человека задолженность перед службой судебных приставов. У меня был неудачный опыт сдачи квартиры таким людям. Если человек не хочет платить по своим обязательствам перед другими людьми и доводит до судебных разбирательств, не стоит рассчитывать, что он заплатит вам. Его желание платить может неожиданно закончиться, а тут уже и до конфликта недалеко. Я предпочитаю этого избегать, тем более базы открыты, и закон не нарушается.

А еще важно просто пообщаться с человеком — посмотреть, насколько он адекватен, какую информацию о себе рассказывает и опоздал ли на просмотр. Если человек опаздывает больше чем на 15 минут и не предупреждает, вряд ли стоит с ним вести дела.

Заключение договора

Типовой образец. Я не юрист, но считаю, что стоит максимально подробно и достоверно зафиксировать все нюансы: когда и в каком размере переводится арендная плата, кто оплачивает квитанции и подает показания счетчиков, какая мебель и в каком состоянии находится в квартире.

Это стоит также сделать, чтобы не забыть о том, на каких условиях заключался договор. И спустя месяцы не столкнуться с непониманием — у вас уже все прописано на бумаге.

Получение обеспечительного платежа. Его еще называют гарантийным платежом или залогом. Это сумма, которую арендатор оставляет собственнику в качестве компенсации на случай порчи имущества или неуплаты за аренду.

Правда, если ремонт и мебель в квартире обычно стоят несколько сотен тысяч рублей, то залог, как правило, — половина арендной платы. Этого может не хватить в случае серьезных повреждений квартиры. Именно поэтому стоит обратить пристальное внимание на адекватность арендаторов.

Передача квартиры. Передача квартиры происходит по акту приема-передачи, где с разной степенью дотошности описывается состояние квартиры. В большинстве случаев это просто шаблон из интернета, где ничего толком не прописано. Я не поддерживаю такую позицию и выступаю за фиксацию на бумаге текущего состояния квартиры.

Что нужно делать, когда человек проживает в квартире

Главное — соблюсти баланс навязчивости и контроля. В основном это зависит от собственника. Я стараюсь поддерживать доброжелательные отношения с арендаторами: не даю никаких указаний и не предъявляю жестких требований. Но если их просьбы превышают разумные пределы, я попрошу людей на выход.

Обычно, если есть какие-то вопросы, я всегда стараюсь решить их самостоятельно или с привлечением специалистов. Например, засорился унитаз — зову знакомого сантехника. Ведь арендаторы часто не хотят сами даже поменять перегоревшую лампочку — просто не обращают на нее внимания.

Обязательно ли регистрировать жильцов. Временная регистрация — это временная прописка по месту пребывания, то есть там, где человек временно проживает в текущий момент.

Если у вас нет желания никого временно регистрировать, скажите, что услуга стоит один усредненный ежемесячный коммунальный платеж в месяц, — большинство желающих сразу пропадет. А если они соглашаются — берете оплату вперед на определенное количество месяцев и идете регистрировать на этот период.

Уплата налога на имущество и капитального ремонта. Собственник оплачивает имущественный налог на квартиру раз в год. Сумма налога зависит от кадастровой стоимости объекта и может отличаться в разных населенных пунктах, но обычно не превышает 1000—2000 Р. Это не так много — зачастую вызов сантехника обходится дороже.

Что касается капитального ремонта, то взносы на него обычно платят арендаторы в рамках коммунальных платежей. Это также прописывается в договоре аренды.

Как получать арендную плату

Если сдавать квартиру официально, то совершенно не важно, каким способом получать арендную плату: можно наличными и по безналу. Если собственник оформлен как самозанятый или ИП, надо пробивать чеки через приложение, но это актуально только для НПД. Если как физическое лицо — тогда можно выписывать расписку.

В каких случаях можно увеличить арендную плату. Я ни разу не повышал плату, пока у меня жил один жилец. Но жильцы у меня жили обычно меньше года, поэтому цена не так сильно менялась за это время. Зато цена для разных жильцов колебалась постоянно — как в сторону увеличения, так и уменьшения.

Нужно ли сообщать куда-то о том, что сдал квартиру. Если квартира сдается на срок менее 11 месяцев, никуда сообщать об этом не требуется. Если срок превышает 12 месяцев, надо регистрировать договор в Росреестре.

Следующий важный шаг — задекларировать полученный доход. Но это нужно сделать уже в следующем году, не позднее 30 апреля, если не платишь НПД.

Как платить налоги. Регистрироваться в качестве ИП или самозанятых не обязательно, но вполне вероятно, что в плане уплаты налогов один из этих статусов будет выгоднее. Мы уже разбирали этот вопрос в статье о том, как выгоднее платить налоги.

Расторжение договора

Инициаторами расторжения договора могут быть как хозяин, так и арендатор. Только нужно заранее предупредить об этом — обычно за 30 дней.

В некоторых случаях по договоренности с арендатором можно выселить его и раньше, вернув деньги за неиспользованные дни месяца, — обычно конфликта в этом случае не возникает.

Перед возвратом залога всегда стоит внимательно проверить исправность и сохранность всех вещей, чтобы не получилось, как в этой истории с шаловливым котиком.

Как сдавать квартиру без проблем

1. Сдача квартиры в аренду даже на долгий срок занимает много времени. Это бизнес, а не пассивный доход.
2. Перед покупкой квартиры для сдачи стоит произвести калькуляцию: учесть затраты на ремонт, проверить, за сколько сдаются аналогичные объекты в вашем районе, и посчитать срок окупаемости.
3. Не стоит забывать об амортизации: периодически придется чинить бытовую технику и делать ремонт, иначе привлекательность квартиры упадет и будет сложнее найти арендаторов.
4. Если квартира для сдачи, не стоит делать дорогостоящий ремонт, а мебель лучше всего купить в «Икее» или подержанную. В противном случае вложения могут не окупиться.
5. Не стоит принимать всех подряд в качестве арендаторов — стоит дождаться адекватного кандидата.
6. В переговорном процессе проще решить любые, даже конфликтные вопросы, а если не получается, можно обратиться в суд.