Бизнес на перепродаже земельных участков форум - Контакты компаний и предприятий

Автор: Luxalterna

Инвестиции в недвижимость всегда были актуальны, но не всегда оправданы. Покупка квартиры на этапе строительства с целью реализации или арендного бизнеса — довольно рискованный шаг, поскольку даже проверенный застройщик может внезапно заморозить строительство на неопределенный срок или не получить документацию на ввод здания в эксплуатацию. Если застройщик окажется добропорядочным и выплатит дольщикам компенсацию в виде части вложенных денежных средств, за счет ежегодного роста цен на квартиры эта сумма потеряет свою ценность в переводе на квадратные метры. К тому же стоимость этой категории жилья довольно высока и далеко не все могут позволить себе приобрести квартиру, не прибегая к ипотечному кредитованию. Поэтому я занимаюсь земельными участками. Цена на землю, особенно если говорить об участках сельхозназначения, доступна всем, а перспектива для развития и увеличения итоговой стоимости практически безгранична.

Как правильно выбрать земельный участок

Прежде чем озадачиться идеей перепродажи земли, необходимо изучить как можно больше информации об аспектах земельного права, правилах застройки и землепользования, градостроительного регламента конкретного региона, геологических нюансах и в целом изучить районы пригорода, области или края. При этом цена не всегда соответствует ликвидности участка. Нередки случаи, когда люди приобретали земельные участки по рыночным ценам под застройку, которые располагались вблизи высоковольтных линий или газовых магистралей высокого давления, где запрещено строительство. В итоге ценность этого участка заключалась разве что в выращивании овощей и фруктов.

Кроме того, при покупке советую вызвать кадастрового инженера. Специалист проверит границы участка (а тот ли это вообще участок?), насколько правильно стоят заборы, если они уже есть. Это делается для того, чтобы понимать, не стоит ли дом соседа наполовину на вашем будущем участке. При планировании строительства это все равно пригодится. Но я приобретаю участки не для строительства дома и последующей продажи, поскольку это долгосрочный проект, требующий больших временных и финансовых вложений. Хороший дом из качественных материалов с финальной отделкой я оцениваю в 7-8 миллионов по текущим ценам (не беру в расчет землю), на такие объекты приходят люди с ипотекой, что грозит полной стоимостью в договоре и последующей уплатой налогов с дохода. С землей намного проще.

Как заработать на голом земельном участке

Свой первый участок я приобрела три года назад году в пригороде г. Сочи Краснодарского края. Участок сельхозназначения площадью 6 соток и размерами ~10х65 м. Участок был заросший, долго не обрабатывался, даже не было видно границ, хозяйка продавала не слишком активно, к тому же ширина отпугивала покупателей, поскольку по градостроительным регламентам для строительства требуются отступы от границ по 3 м, что подразумевает дом шириной в 4 метра. Зная, как обойти эти ограничения, я приобрела участок за 1,4 млн при цене аналогичных от 2,5 в этом районе, а ИЖС — от 5 и выше.

Цель — создать максимально благоприятную и комфортную обстановку для будущего покупателя, который планирует построить дом. Для этого в течение нескольких месяцев в 4 руки провели ряд мероприятий:

Расчистка участка от кустарника и бесполезных деревьев, частичная обработка земли, посадка саженцев плодовых культур и декоративных растений в зонах, где застройка не предполагается.
Подключение электричества.
Бурение скважины, монтаж оборудования для подачи воды.
Выравнивание участка. Основная площадь равнинная, но фронтальная часть от дороги и около 15 метров вглубь участка представляла собой непрезентабельный овраг. А это слишком крутой заезд и такой же крутой подъем к будущему дому и зоне отдыха.
Снос ветхого сарая и строительство вспомогательного помещения каркасного типа, где можно переодеться, хранить инструмент, пообедать и отдохнуть.
Получение разрешительных документов на строительство.

Поверьте, этих нехитрых манипуляций хватило для привлечения покупателей и повышения продажной цены участка. Смотреть приходили люди с деньгами, которые не слишком понимают отличие квартиры от частного дома, планируют доверить строительство наемным бригадам. Им нужна чистая строительная площадка без мусора и зарослей. Они выбирают глазами. Свой первый участок я продавала меньше месяца. Продала за 3 млн за наличные, в договоре указала 1,4, поскольку доход от продажи недвижимости с периодом владения менее трех лет облагается налогом.

Расходы и доходы

Осталось посчитать чистую прибыль и оценить, насколько выгодно заниматься перепродажей участков. Распишу подробно весь перечень расходов по каждому пункту проделанных работ, включая косвенные расходы:

Расчистка. Классический ручной инструмент (пила, секатор, лопаты, грабли, вилы) приобретался давно, поскольку я тоже живу в своем доме. Был куплен бензиновый кусторез Echo за 8000 рублей, пачка кругов на болгарку (около 1000) для удаления неприглядных частей забора и сетки, вросшей в деревья. На саженцы персика, мандарина, черешни, киви, хурмы и цветочков потрачено 5000 рублей. Итого: 14000.

Электроэнергия. Подключение к сетям СНТ обошлось в 10 000 рублей в качестве членского взноса. В качестве столба приобрели профильную трубу 100х100, забетонировали на глубину 140 см, вышло около 6000. Сип кабель на 3 фазы 40 метров, счетчик в сборе с коробкой — около 7000 рублей. И еще столько же за работу местного сельского электрика по подключению к сетям. Стабилизатор для выравнивания напряжения на 10 кВт — 10000 рублей. Итого: 40000.

Водоснабжение. Специалисты по бурению скважин оценивают свою работу в сложном грунте (крупные камни в той части участка) в 5000 рублей за метр. Пробурили скважину 15 м, установили насос Aquario, автоматическое реле протока. Все вместе вышло в 105000 рублей. Здесь можно сэкономить: выбрать бригаду подешевле (не факт, что хорошую), купить дешевый недолговечный насос, поставить обычное механическое реле за 500 рублей, которое быстро выведет из строя насос.

Выравнивание. Площадь оврага составила 15х10 м, перепад по высоте 1 м. На этот объем ушло 4 самосвала строительного мусора и 8 самосвалов грунта. Каждый слой утрамбован дизельной виброплитой. Брали в аренду по бартеру, считай, бесплатно. Поскольку битый кирпич и грунт никому не нужен, наоборот рады, если кто вывезет, платили только за доставку: 18000.

Хозяйственная постройка. Из материалов понадобились: профильная труба квадрат 60х60, профильный лист, доска дюймовка, пара листов металлочерепицы, osb листы для потолков, колодка и кабель для использования электроприборов. Практически все материалы у меня были в наличии. По ценам трехлетней давности оцениваю в 46000. Можно было еще подвести воду, поставить мойку и отвести канализацию, но к тому моменту покупатель уже нашелся. Но для полноты картины добавлю еще 10000. Итого: 56000.

Документы

. Конкретно с этим участком оформление всех документов происходило абсолютно легально, используя положения СТ 40 ГК РФ, но долго. Затраты на справки, пошлины, сбор документов составили 5000 рублей.

Общая сумма расходов составила 238000 рублей. В зависимости от каждого конкретно участка может варьироваться в обе стороны. Плюс стоимость самого участка в 1,4 млн = 1 638 000 рублей. Что насчет дохода?

Доходы

Не зря существует бизнес именно по расчистке участков. За время уборки на территории участка было найдено черных и цветных металлов на сумму около 60000 рублей. Помимо этого спиленные фруктовые деревья сдали на 16000 рублей. В основном был бестолковый кустарник. Итого вместе с доходом от реализации самого участка вышло 3076000 рублей. Чистая прибыль составила 1438000 за 8 месяцев работы по вечерам и выходным.

Это хоть и первая, но самая удачная моя покупка и, соответственно, продажа. Сейчас по иным обстоятельствам я живу и работаю в другом регионе, где цены на уже готовые к строительству участки не так высоки, поэтому и прибыль составляет не более 700-800 тысяч рублей с участка, что тоже считаю достойным дополнительным доходом за несколько месяцев работы.

Источник

Перейти к полной версии/Вернуться

чт, 03.06.2010 — 12:45

Регистрация: 05.05.2009 — 12:29

733

Не в сети

Заходил: 12 лет 1 месяц назад

Хотел бы поделиться опытом своего бизнеса , выслушать предложения и замечания .
В настоящее время я мотаюсь на машине по деревням и собираю информацию по продаваемым домам и участкам . При этом основное внимание уделяю деревням , которые могут быть интересны потенциальным покупателям ( рядом речка , лес , газ , вода и т.д ) . При этом совершенно не обращаю внимание на информацию о продаже недвижимости , размещенную в газетах и Инете , разумно полагая – что если продавец уже разместил информацию о своей недвижимости , то будет драть за нее бешеную цену .
В деревнях я разговариваю с бабульками-дедульками , местными пъяницами и вообще кто под руку попадется . Даю им свои визитки , развешиваю объявления . После этого начинает появляться информация – кто что продает . При этом особое внимание обращаю на заброшенные дома , с не полностью оформленными документами и т.д. Если устраивает , беру у владельца или родственника доверенность и документы . Делаю ремонт , оформляю документы , продаю . Разница между ценой покупки и продажи в несколько раз отличается . При этом всем хорошо :
— бабульки-дедульки получают денежки на старость
— местная администрация радуется развитию деревни
— ну и я не в накладе
При этом все работы я выполняю на свежем воздухе , тут же грибы , ягоды , рыба .
Конечно в данной деятельности есть много подводных камней . Нужно знать законодательство по оформлению недвижимости , цены на недвижимость . Нужно вложиться на машину и инструменты ( триммер , бензопила , сварочный трансформатор , болгарка и т.д ).
Но я этим занимаюсь второй год и мне нравится . Через месяц будет открыт свой сайт.
У кого какие мнения ?

Источник

Купить участок, провести коммуникации, построить скромный домик и продать его, получив прибыль. Звучит, как интересная бизнес-идея. Сколько можно заработать, занимаясь подобным делом, и какие препятствия встречаются на этом пути, разбиралась корреспондент «Подмосковье сегодня» Юлия Юдина.

Кто-то приобретает готовую дачу, кто-то строит ее с нуля, а кто-то берет земельный участок, облагораживает его, проводит коммуникации и… продает в несколько раз дороже. Подобный бизнес выглядит перспективным, но эксперты уверяют, чтобы добиться успехов на этом поприще, нужны знание рынка, опыт и серьезный капитал.

— Земля – очень сложный актив, — считает руководитель компании «Земер» Илья Терентьев, — Чтобы решиться в нее инвестировать, необходимо полностью погрузиться в тему. Из 20 человек, которые занимаются недвижимостью, лишь один берется за это направление. Но если разобраться во всех тонкостях, то можно получить хорошую прибыль.

При этом эксперты уверяют, если и покупать землю, то прямо сейчас. Ведь цена на участки даже в ближайшем Подмосковье сильно упала.

— К примеру, сотка земли в Старой Купавне стоит около 60 тыс. руб., — говорит генеральный директор компании «Геобюро» Андрей Нечаев, — А три года назад – от 80 тыс. руб. Но лоты все равно не продаются, мы регулярно мониторим различные ресурсы и видим, что объекты «стоят» по 2-3 года. Дело в том, что покупательская способность сильно снизилась. И многие боятся вкладываться, ведь точно спрогнозировать, когда цена пойдет вверх, очень сложно.

YAY/TASS

Но не только стагнация рынка отпугивает потенциальных инвесторов. При покупке земли существует множество нюансов. Так, Андрей Нечаев советует собрать как можно больше информации.

— Многие попадают в такую ситуацию: покупают участок и хотят открыть там, к примеру, фермерское хозяйство или построить склад, а оказывается, что земля уже находится в долгосрочной аренде у крупной компании, — говорит эксперт. — Расторгнуть договор невозможно, так как оформлен он правильно. Но и бизнес при таком раскладе не начать. Поэтому следует заранее узнать об обременении, направив запрос в Росреестр.

Еще один момент – на участке не должно быть линий электропередачи или трубопроводов с газом.

— В таком случае построить там дом, склад или ферму уже невозможно, — говорит Нечаев.

Если все-таки с землей все в порядке, то перед тем, как купить ее, специалист советует попросить у продавца согласие от супруга и справку о том, что он не стоит на учете у нарколога и в психдиспансере.

Руслан Кривобок/РИА Новости

Стоит отметить, что не все земли подойдут для этого бизнеса. К примеру, те, что имеют сельскохозяйственное назначение, будет необходимо переоформить, а сам участок должен прилегать к какому-либо населенному пункту.

— Следует «перевести» землю под ИЖС и только после этого благоустраивать и строить, — говорит Андрей Нечаев, — Но сделать это непросто. За потерю земли сельхозназначения государство взымает примерно 10 тыс. руб. с каждой сотки. Сама процедура занимает около 8 месяцев.

В целом эксперты отмечают, что правила игры на этом рынке за последние 3 года кардинально изменились. Раньше прибыль с таких проектов варьировалась от 700 до 1000%. Сегодня рентабельность колеблется в пределах 150%. Но и такая маржа считается неплохим результатом и привлекает непрофессиональных инвесторов.

Источник

Страница 1 из 5

Bucc

Bucc

Гость

Занимается ли кто-нибудь таки бизнесом, как покупка земли, возведение дома и потом его продажа? Реально ли построить дом за летний сезон, ну т.е. начать весной и продать осенью? реально ли строить одновременно 2-3 дома?
давайте это обсудим!

Последнее редактирование: 21.11.17
Регистрация:

29.08.06

Сообщения:

16.270

Благодарности:

20.989

Полинка

Живу здесь

Регистрация:

29.08.06

Сообщения:

16.270

Благодарности:

20.989

Адрес:

Россия, Москва

Полный форум аналогичных вопросов. Реального опыта на форуме нет.
У Вас есть деньги? Просчитайте затраты и вопрос отпадет сам собой. Сможете быстро всё оформить, построить и продать за ту цену, которую хотите?
Тогда удачи.
Bucc

Bucc

Гость

ну как же опыта на форуме нет, если есть куча тем онлайн строек, но люди сметы не пишут, просто фото и описание, люди же наверно ведут учет затрат, допустим затратиться на 3 ляма, а подобные дома в таком районе стоят 5-6 допустим, вот и диапазон для прибыли, так скать сравнение, а сравнивать нечего, затраты на ремонт никто не выкладывает, по крайней мере я не нашел.
Регистрация:

18.05.09

Сообщения:

132

Благодарности:

25

Зоppо

Заблокирован

тык и насквозь

Регистрация:

18.05.09

Сообщения:

132

Благодарности:

25

Адрес:

Москва

Если человке строит дом для себя — он вкладывает душу в него. Он вкладывает свой труд и реализацию своих идей в обустройство участка, земли. Он получает удовлетворение духовное. Он счастлив.

А если дом строится изначально с целью продажи — он не будет иметь души. Будет как то всё иначе, по другому. Поэтому тяжело будет осваивать такой построенный дом…

Последнее редактирование модератором: 21.11.17
Bucc

Bucc

Гость

работать тоже можно с душой, согласитесь? иначе работа не будет получаться! строя дом для продажи, душу ПРИХОДИТЬСЯ вкладывать, иначе никак, ведь это творчество, создание чего-то нового. Если думать при строительстве постоянно о деньгах, о продаже то ничего не выдет. Изначально всё просчитать, отсроиться и продать, вполне нормальная схема
Регистрация:

29.08.06

Сообщения:

16.270

Благодарности:

20.989

Полинка

Живу здесь

Регистрация:

29.08.06

Сообщения:

16.270

Благодарности:

20.989

Адрес:

Россия, Москва

Ещё раз говорю: на форуме нет опыта вкладывания денег в недвижимость с целью последующей перепродажи. По крайней мере никто не раскололся, что он этим занимается. Видимо, слишком серьезный бизнес, чтобы светиться на форуме.
А построек домов полно, согласна. Для себя.
Затраты считайте. Участок, оформление, дом, коммуникации. Сможете не выйти за лимит продажной цены в данном районе?
Думаю, что голая теория не поможет, нужно делать прикидку на конкретный район и ну хоть приблизительно конкретные цифры.
Bucc

Bucc

Гость

понял Вас. один еще важный момент чтою деньги были, ну имеет ввиду в необходимом количестве, а то часто тут видл что брались за стройку, а потом на что-то денег не хватало, это затягивает процесс. а то что анализ проводить это само собой, всё расчитать, проверить и в бой!
Регистрация:

17.02.08

Сообщения:

86

Благодарности:

36

SergeSW

Заблокирован

Новичок

Регистрация:

17.02.08

Сообщения:

86

Благодарности:

36

Адрес:

Петербург

Тем, кто таким бизнесом занимается, не до посиделок на форумах — им надо строить и продавать, а не опытом делиться.
Регистрация:

16.03.09

Сообщения:

14.057

Благодарности:

17.213

spacewalker

Архитектор

Регистрация:

16.03.09

Сообщения:

14.057

Благодарности:

17.213

Адрес:

Россия, Москва; Беларусь, Минск

В подобном бизнесе — уже что селедки в бочке..
Рентабельность подобного предприятия возможна только в нескольких случаях..
1.У вас есть возможность строить дешево (своя бригада, пр-во строительных материалов и)
2.У вас есть возможность получить недорого землю под строительство
3.У вас есть уже заказчик под тот проект, который вы хотите воплотить..
Но в большинстве случаев все упирается как раз в отсутствие спроса..

а.Потенциальные покупатели нуждающиеся в каком-либо жилье в 99% случаев не обладают необходимой суммой.
б.Покупатели обладающие необходимой суммой чаще всего имеют индивидуальные требования к объекту недвижимости.
в.Отсутствие какой-либо внятной ипотечной политики в гос-ве..

Поэтому вывода 2 — либо строить на свой страх и риск и пытаться потом продать.. Либо иметь заказчика до начала строительства и оценив стоимость строительства пытаться выиграть разницу за счет того что либо сами строим либо строим «оптом» — порядок прибыли чаще всего сильно огорчает, если вообще эта прибыль нарисуется — особенно сейчас..
Хотя — мониторя рынок могу сказать, если есть люди, которые сейчас вложатся в бюджетной стр-во — и готовы годика 2 ждать — получат неплохую прибыль…

Последнее редактирование модератором: 21.11.17
Регистрация:

21.04.09

Сообщения:

25

Благодарности:

12

Alyonka

Новичок

Регистрация:

21.04.09

Сообщения:

25

Благодарности:

12

Адрес:

Д

Судя по отзывам знакомых — построить то вы построите, а вот продать… По крайней мере, сейчас.
Регистрация:

27.12.07

Сообщения:

177

Благодарности:

248

Lyuma

Живу здесь

Регистрация:

27.12.07

Сообщения:

177

Благодарности:

248

Адрес:

Переславль-Залесский

Я знаю людей, которые успешно занимались таким бизнесом, особенно удачной была для них прошлая весна (в смысле продаж), что не удивительно. Но и сейчас они продолжают этим заниматься. Скупают в садоводствах соседние шестисоточные участки, объединяют и начинают строить. Участки ищут по «бросовой» цене: 80-100 тысяч за участок. Хотела написать, что с продажами у них сейчас трудности, но на нашем городском сайте недвижимости их домов, выставленных на продажу, уже нет, хотя всю зиму стояли.
Регистрация:

05.05.09

Сообщения:

4.710

Благодарности:

1.219

mbl

Живу здесь

Регистрация:

05.05.09

Сообщения:

4.710

Благодарности:

1.219

Адрес:

Москва, Чехов

Я в этом бизнесе вижу следующие сложности:
1. У Вас и Вашей фирмы есть практика/опыт/связи в быстром оформлении всех необходимых документов для покупки земельного участка? оформления всех документов, подводки коммуникаций, буидет ли вы работаь в каком то определенном районе или во всех районах??
2. Есть ли специально обученные люди кот могут грамотно, без переделок делать всю работу «от и до», так сказать подключ?
3. Вы уже думали как будите строить под чистовую отделку? или како то по другому?
4. Есть спец обученные люди кот будут продавать готовые объекты?

Я думаю, что есть по большинству вопросов будет ответ «нет». То лучше всего начать с строительства.. дома! т.е. естьспецы кот строят дом. А дальше методом проб и ошибок научитьсь оформлять документы, поймете суть рынка будте знать нюансы. И поймете что и как, стоит этим заниматься или нет…
Моё мнение, срок реализации подобных проектов где то год!
Bucc

Bucc

Гость

спасибо за такую инфу всегда есть определенный спрос, просто нужно знать ЧТО строить. Допустим в данный момент(каризис), думаю постройка дорого котетджа не оправдает себя при продаже, а вот аккуратные дачные домики с небольшим огродиком, это то что надо Спасибо!
Если с толком подходить к работе, то в любые времена можно делать деньги, хоть в кризис хоть когда!
Регистрация:

16.03.09

Сообщения:

14.057

Благодарности:

17.213

spacewalker

Архитектор

Регистрация:

16.03.09

Сообщения:

14.057

Благодарности:

17.213

Адрес:

Россия, Москва; Беларусь, Минск

Я Вас удивлю: Вы не подозреваете что так же думают добрые 2/3 уже занимающихся этим?

А если цена «с толком» окажется выше платежной способности потенциальных потребителей — куда сдадите нервы, время, силы и деньги — потраченные на «с толком»
Bucc

Bucc

Гость

тут надо рассматривать конкретный вариант, можно сдать в аренду, можно подарить дом родителям, можно себе оставить допустим на время. А вообще нужно работать не только стройкой, оценивать и анализировать рынок недвижимости очень и очень необходимо перед постройкой.

Последнее редактирование: 21.11.17