Аварийный балкон что должна делать управляющая компания

Подпишитесь на рассылку

Еженедельно получайте новости сферы ЖКХ, советы по управлению МКД и заполнению ГИС ЖКХ.
Выберите почту, на которую вам удобно получать рассылку, присоединяйтесь к 75 823 подписчикам

Статьи по теме

Источник фото: https://www.pexels.com/

Управляющие организации, осуществляющие управление «взрослым» жилым фондом, зачастую, сталкиваются с проблемой содержания и ремонта балконов в МКД. Некоторые УО просто не закладывают в размер платы при заходе на МКД работы по восстановительному ремонту, другие УО считают, что именно в их случае имеется ряд условий, при которых исключается обязанность УО проводить такие ремонтные работы в отношении аварийного объект.

Давайте разбираться на что обратить внимание, чтобы не получить от ГЖИ предписание и штраф. И для начала обратимся к правовому регулированию данного вопроса.

В состав общего имущества входят ограждающие несущие конструкции МКД, включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и другие ограждающие несущие конструкции (пп. «в» п. 2 Правил №491).

Содержание общего имущества в зависимости от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, а также в зависимости от геодезических и природно-климатических условий расположения МКД включает в себя в том числе текущий и капитальный ремонт, подготовку к сезонной эксплуатации и содержание общего имущества, указанного в пп. «а»-«д» п. 2 Правил №491.                                                                                                                                                                          

Минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в МКД, а также правила оказания (выполнения) этих услуг (работ) утвержден Постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 №290. Согласно минимальному перечню к работам, необходимым для надлежащего содержания несущих конструкций МКД (фундаментов, стен, колонн и столбов, перекрытий и покрытий, балок, ригелей, лестниц, несущих элементов крыш), относятся работы, выполняемые в целях надлежащего содержания фасадов домов (при этом нет разделения на работы текущего и капитального характера):

• выявление нарушения отделки фасадов и их отдельных элементов, ослабления связи отделочных слоев со стенами, нарушения сплошности и герметичности наружных водостоков;

• выявление нарушений и эксплуатационных качеств несущих конструкций, гидроизоляции, элементов металлических ограждений на балконах, лоджиях и козырьках;

• контроль состояния и восстановление или замена отдельных элементов крылец и зонтов над входами в здание, в подвалы и над балконами;

• при выявлении повреждений и нарушений — разработка плана восстановительных работ (при необходимости), проведение восстановительных работ.

Перечень услуг и работ из числа включенных в минимальный перечень, периодичность их оказания и выполнения определяются и отражаются в договоре управления МКД. Заключение указанного договора собственниками помещений расценивается как обеспечение надлежащего содержания общего имущества в доме, то есть надлежащее содержание общего имущества обеспечивается путем выполнения обязательств на основании договора управления, при этом перечень работ и услуг, указанный в договоре управления не может быть меньше, чем перечень, утвержденный Постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 г. №290.

В то же время, принятие решений о текущем и капитальном ремонте общего имущества в МКД относится к компетенции общего собрания собственников помещений в доме (п. 1, 4.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ). Собственники помещений обязаны утвердить на общем собрании перечень услуг и работ, условия их оказания и выполнения, а также размер финансирования (п. 17 Правил №491).

В целях обеспечения оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в МКД, лица, ответственные за содержание и ремонт общего имущества в доме, обязаны:

• подготавливать предложения о выполнении плановых текущих работ по содержанию и ремонту общего имущества в МКД, а также предложения о проведении капитального ремонта;

• доводить их до сведения собственников помещений в доме в порядке, установленном жилищным законодательством РФ.

В п. 7 Приложения №7 к Правилам и нормам технической эксплуатации жилищного фонда МДК 2-03.2003 (утверждены постановлением Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. №170) указаны работы по текущему ремонту: лестницы, балконы, крыльца (зонты-козырьки) над входами в подъезды, подвалы, над балконами верхних этажей — восстановление или замена отдельных участков и элементов.

К видам текущего ремонта в Методическом пособии отнесены работы по заделке трещин, расшивке швов, перекладке отдельных участков кирпичных стен, а также работы по заделке выбоин и трещин бетонных и железобетонных балконных плит, крылец и зонтов, восстановлению гидроизоляции в сопряжениях балконных плит, крылец, зонтов, замене дощатого настила с обшивкой кровельной сталью, замена балконных решеток.

Кроме того, в Правилах №170 прописан порядок действий при обнаружении признаков повреждения несущих конструкций балконов, лоджий, козырьков и эркеров. В случае обнаружения такого недочета, УО должна принять срочные меры по обеспечению безопасности людей и предупреждению дальнейшего развития деформаций. При аварийном состоянии балконов, лоджий и эркеров необходимо закрыть и опломбировать входы на них, провести охранные работы и принять меры по их восстановлению. Работы по ремонту должны выполняться по проекту (п. 4.2.4.2 Правил №170).

Таким образом, УО при обнаружении признаков повреждения балконных плит должны с целью обеспечения безопасности людей провести ряд мероприятий, в том числе, по ремонту таких балконов, причем вне зависимости от того, предусмотрено ли прямо выполнение данных работ договором управления, о чем свидетельствует судебная практика по обжалованию выданных предписаний и постановлений о привлечении к административной ответственности, которая, к сожалению, складывается не в пользу УО. 

Определение Верховного Суда РФ от 25 июля 2019 г. №304-ЭС19-11201 по делу №А75-8205/2018:

«Вопреки доводам заявителя, предписание соответствует критериям исполнимости: на заявителя возложена обязанность провести мероприятия по обследованию межэтажных стыков, перекрытия в зоне сопряжения квартиры №13 и квартиры №11 МКД; пола балкона квартиры №11; также обществу вменено в обязанность проведение ремонтных восстановительных работ. Суды отметили, что требования, которые в соответствии с положениями действующего законодательства направлены на обеспечение условий для безопасного и благоприятного проживания граждан, обязательны для исполнения.».

Определение Верховного Суда РФ от 26 февраля 2018 г. №304-КГ17-23483 по делу №А27-25832/2016:

«Суд первой инстанции, руководствуясь ст.198, 201 АПК РФ, ст. 20, 36, 161, 162, 196 ЖК РФ, Правилами № 491, Правилами № 170, Минимальным перечнем услуг и работ №290, пришел к выводу о том, что обществом допущено нарушение лицензионных требований при управлении МКД, выразившееся в ненадлежащем содержании общего имущества, и отказал в удовлетворении заявленного требования.

Суд апелляционной инстанции отменил решение, указав, что нахождение балконных плит МКД в аварийном состоянии не доказано, указанные в предписании работы подлежат выполнению при проведении капитального ремонта фасада МКД, обеспечение которого возложено на регионального оператора за счет средств фонда капитального ремонта.

Суд округа, отменяя постановление суда апелляционной инстанции и оставляя в силе решение суда первой инстанции, исходил из того, что работы по восстановлению или замене отдельных участков и элементов балконов включены в перечень работ, относящихся к текущему ремонту (пункт 7 приложения № 7 Правил №170); ненадлежащее техническое состояние балконов МКД (нарушение разрушения бетонного слоя балконных плит до арматуры) подтверждено материалами дела; доказательств выполнения обществом в период осуществления им деятельности по управлению МКД работ по восстановлению повреждений отдельных участков балконов не имеется.

Верховный Суд РФ отметил, что включение названного МКД в региональную программу капитального ремонта общего имущества в МКД с установлением срока проведения капитального ремонта его фасада в 2020 году не освобождает общество как управляющую организацию, продолжающую взимать с собственников помещений в МКД плату за содержание и ремонт общего имущества, от выполнения обязательств по надлежащему содержанию общего имущества и проведению текущего ремонта до наступления срока капитального ремонта…»

Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 9 августа 2017 г. №Ф03-2816/17 по делу №А73-16522/2016:                                                            

«Податель жалобы утверждает, что судами не учтено, что балконная плита спорного многоквартирного дома пришла в негодность до передачи спорного дома в ведение управляющей компании. Считает, что недопустимо выполнять работы по капитальному ремонту за счет платы за содержание и текущий ремонт дома, а также о необходимости принятия решения общим собранием жильцов дома для проведения спорных работ. Полагает, что ответственным за капитальный ремонт данного дома является НО «Региональный оператор — Фонд капитального ремонта многоквартирных домов в Хабаровском крае».

Суд кассационной инстанции отметил в деле №А73-16522/2016 следующее:

«Судами сделаны верные выводы о том, что общество, как управляющая организация, получающая от собственника МКД денежные средства на его содержание, ответственно за содержание и обслуживание названного жилого дома, а значит, обязано с целью обеспечения безопасности и комфортных условий проживания жителей дома исполнять требования действующего законодательства в жилищной сфере.

Между тем, как установлено актом проверки, балконная плита квартире имеет признаки аварийного состояния, что свидетельствует о том, что обществом не исполняются обязанности по соблюдению требований пунктов 4.2.1.3, 4.2.1.5, 4.2.4.2 Правил №170.

Доводы заявителя жалобы со ссылками на заключение ООО «Контур-групп» о том, что ремонт балконной плиты является капитальным ремонтом, в связи с чем не осуществляется управляющей компанией, правомерно отклонены судами, поскольку ремонт одной балконной плиты, даже путем ее демонтажа и устройства новой не может быть отнесен к капитальному ремонтом дома в порядке, указанном в ЖК РФ».

Вывод, обжаловать предписания и постановления о привлечении к административной ответственности в данной части крайне затруднительно, поэтому полагаем, что оптимальным решением для УО будет являться своевременное принятие мер: при заключении договора управления учитывать состояние общего имущества и закладывать финансирование необходимых ремонтных и восстановительных работ, проводить сезонные осмотры на основании которых готовить для собственников предложения о выполнении плановых текущих работ по содержанию и ремонту общего имущества, утверждение таких работ на ОСС, при необходимости с определением источника финансирования.     

Компания «Бурмистр.ру» оказывает юридические услуги управляющим компаниям и ТСЖ. Вся необходимая информация о сервисе по ссылке.                                                                                                                                                                                                                                                    

Наличие балкона в квартире всегда считается преимуществом. Его можно использовать так, как угодно самому хозяину (в качестве кладовки, сушилки либо места для отдыха). Однако ничто не вечно, и балконная плита не является исключением.

Под воздействием снега, ветра, дождя и мороза балконная плита постепенно разрушается, ухудшая состояние балкона до статуса аварийного. И в этот момент встает ряд вопросов: как точно определить состояние балкона и как его отремонтировать. Но самое главное – за чей счет должен быть проведен ремонт?

Балкон в аварийном состоянии: куда обращаться

Случай с балконом является весьма неоднозначным, и каждый пытается трактовать его по-своему. Это обуславливается тем, что сама плита является общим имуществом, а парапет, крыша и прочие конструкции являются собственностью только хозяина квартиры. Как видно, ситуация достаточно спорная.

В Жилищном кодексе РФ указано, что балконные плиты относятся к собственности общего имущества. А Постановление Правительства №491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность» говорит о том, что владелец квартиры не является собственником главных несущих конструкций (а именно парапетов, перил, плит перекрытий, фундаментов/балконных плит, а также ограждающих строений, являющихся несущими и обслуживающими лишь несколько жилых либо нежилых помещений).

Таким образом, список общей собственности выглядит следующим образом:

• Балконные плиты, являющиеся несущими конструкциями (согласно Правилам п. 2, пп. «в»);
• Окна и двери балкона;
• Также ненесущими ограждениями могут быть коридоры либо лестничные клетки;
• Перила балкона. Их предназначением является обслуживание сразу нескольких жилых или нежилых помещений (согласно Правилам п. 2, пп. «г»).

Таким образом, ремонт аварийного балкона возлагается на управляющую организацию или собственника квартиры, в зависимости от того, какая именно часть конструкции была признана аварийной, а точнее, кому именно она принадлежит.

Пп. 13 и 14 Правил гласят, что рассмотрение вопроса и дальнейшее вынесение решения о ремонте аварийного строения выносится на основании акта осмотра и последующего голосования.

Чтобы инициировать данную процедуру, нужно написать заявление на имя руководителя организации и потребовать в нем провести ремонтные работы. К данному документу нужно приложить фотографии аварийного объекта, а также собрать подписи соседей.

Установленных сроков, в течение которых должен быть дан ответ, не существует. Также нет гарантии, что ответ обязательно будет положительным. Чтобы за время ожидания не произошло обвала, рекомендуем провести ремонт своими силами, после чего взыскать все расходы с коммунальщиков.

Обращаясь в суд, следует подать не только иск, но и все чеки, которые подтверждают все расходы, которые были направлены на восстановление балкона, находящегося в аварийном состоянии.

Перечень возможных разрушений балкона при его аварийном состоянии выглядит следующим образом:

• Полное разрушение защитного бетонного слоя;
• Заметная коррозия закладных металлических частей и арматуры;
• Разрушение либо отсутствие гидроизоляции водоотводящих металлических сливов;
• Обрушение карниза или поручня/парапета;
• Расшатанное ограждение.

Одной из наиболее распространенных причин указанных разрушений является неправильный водосток. По этой причине, вода, образованная от дождя или талого снега, стекает не по козырькам, как должно быть, а по балконным перекрытиям.

Также перекрытия могут разрушаться из-за некачественных строительных материалов либо нарушения технологии в ходе их монтажа. Также существует фактор времени, но, в этом случае, степень разрушения напрямую зависит от качества и специфики самих материалов.

Если в вашем случае разрушение произошло по причине наличия серьезных нарушений, нужно проконсультироваться у строительного эксперта на предмет оценки масштабов разрушения и определения возможности восстановления аварийного балкона.

Заявление на ремонт балкона в управляющую компанию: образец

Заявление выглядит как официальный письменный документ, который предназначен для предоставления либо в государственный орган, либо в любую другую организацию, где будет отражена данная просьба.

Следует понимать, что истинное предназначение данного заявления – это стремление реализовать интересы и права автора данного заявления и всех людей, поставивших под ним подпись. Если данный документ правильно составить и оформить, то вероятность устранить поломку весьма высока.

Заявление может быть подано как в устной, так и в письменной форме. Однако легитимными могут быть только письменные. Данное заявление создается по образцу, хотя следует отметить, что определенного стандарта его написания не существует. Перед тем как подать заявление, обязательно сделайте его копию.

Структура заявления выглядит следующим образом:

• Шапка. Находится в правом верхнем углу документа и содержит реквизиты адресата и адресанта;
• Заголовок. Располагается в центре. Следует указать его форму («заявление» или «жалоба»). Затем нужно указать адрес проживания и детально изложить причину написания данного документа. Также здесь следует перечислить ваши требования относительно ремонтной работы;
• Заключительная часть заявления. Здесь следует сформулировать просьбу о признании конструкции аварийной и опасной для жизни жителей, а также попросить об извещении заявителя касательно принятых мер;
• Дата и подпись.

Образец документа можно скачать здесь.

После составления письма-просьбы о ремонте балкона, ее нужно отправить в управляющую комиссию. Рекомендуется предварительно сделать копию данного документа и сохранить ее у себя.

После подачи документа, следует ждать реакции в виде принятия мер по проведению качественного ремонта. При возникновении спорных вопросов (в частности, невыполнении указанных в заявлении требований), заявитель может обратиться в суд.

– Наш дом не такой уж и старый – ему порядка тридцати лет. Но некоторые балконы, в том числе общие, расположенные на запасных лестницах, находятся в очень плохом состоянии. Обращались в управляющую компанию, но там нам отказывали по причине того, что мы просто придумываем, что у нас аварийные балконы, и ремонтировать отказались. Можем ли мы как-то повлиять на управляющую компанию или нам проще своими силами все отремонтировать?

– Аварийные балконы – проблема многих многоквартирных домов, с которой рано или поздно сталкиваются их жильцы. И вроде бы понятно, что по поводу ремонта этого типа инженерных конструкций обращаться необходимо в управляющую компанию. Но нередко представители этой обслуживающей организации отказываются работать, мотивируя свой отказ или отсутствием денег, или тем, что балкон находится в квартире, а, значит, ремонтировать его должны собственники квартиры. Кто и кого здесь вводит в заблуждение, и на ком на самом деле лежит ответственность за ремонт балкона?

🏠 Кто и за чей счет должен ремонтировать балкон

Вопрос о том, кто должен обслуживать балконы и проводить ремонт, если этот инженерный элемент находится в аварийном состоянии, может быть определен только на основании действующих нормативных актов.

Пункт в) части 2 Раздела 1 Постановления Правительства Российской Федерации №491 от 13 августа 2006 года четко определил, что балконные плиты, в том числе находящиеся в квартирах, относятся к общедомовому имуществу.

Общий

Если речь идет о полном ремонте балкона, находящегося в многоквартирном доме (в том числе расположенном на пожарных лестницах), то ремонт такого балкона должен быть полностью осуществлен управляющей компанией или иной обслуживающей такой дом организацией – например, товариществом собственников жилья. При этом в ходе такого ремонта должны быть осуществлены работы не только по укреплению балконной плиты, но и при необходимости – по ремонту балконного ограждения и козырька.

Ремонт осуществляется за счет средств, которые жильцы многоквартирного дома, а также собственники нежилых помещений вносят в качестве платы за обслуживание общедомового имущества.

Точно так же осуществляется ремонт балконов, если они являются принадлежностью квартиры, находящейся в социальном найме или не прошедшей процедуру приватизации.

В приватизированной квартире

Если балкон, который нуждается в ремонте, является частью приватизированной квартиры, то здесь вопрос о ремонте решается в зависимости от того, какой именно конструктивный элемент должен подлежать ремонту.

Если речь идет о ремонте или восстановлении балконной плиты, то такой ремонт должны проводить управляющая компания или товарищество собственников жилья – потому что балконная плита по указанному выше Постановлению Правительства, даже если она является частью квартиры, все равно относится к общедомовому имуществу.

Если же ремонт должен проводиться в отношении козырьков, ограждений, пакетов остекления и других конструкций, которые являются отдельной частью от балконной плиты, то ремонт этих конструкций производит собственник помещения за свой счет.

🛠 Особенности капитального ремонта балконных плит

Разберемся, почему балконные плиты не приводят в порядок при капитальном ремонте фасадов, а сами балконы закрывают.

Капитальный ремонт балконов – это сложный процесс, выполнение которого должно осуществляться только теми компаниями, которые имеют соответствующую лицензию. Необходимость наличия такой лицензии обусловлена еще и тем, что работы по ремонту балконов могут носить опасный характер, в том числе из-за их технического состояния.

В связи с этим нередко управляющие компании не проводят капремонт балконных плит с одновременным ремонтом фасада дома – для капитального ремонта фасада дома привлекается специальная подрядная организация, у которой просто может не быть лицензии на осуществление работ именно по ремонту или восстановлению балконных плит.

Финансирование такого ремонта происходит за счет средств, которые удалось набрать жильцам многоквартирного дома на специальном счете в региональном фонде капитального ремонта. Суммы, которые могут потребоваться на осуществление капремонта дома, могут быть достаточно большими, и их может просто не оказаться на счете конкретного дома.

Как результат, управляющая компания или ТСЖ могут просто закрыть такой балкон. Однако закрытия от жильцов в этом случае будет недостаточно – нужно, чтобы проход мимо многоквартирного дома, где есть такой аварийный балкон, так же был ограничен с целью избежать получения травм теми людьми, которые будут проходить мимо такого балкона.

👇 Инициация ремонта аварийного балкона. Как и куда обращаться

Ремонт балконной плиты – целиком обязанность управляющей компании. Поэтому обращаться нужно именно туда. Для инициирования процедуры ремонта необходимо:

• обратиться с заявлением в управляющую компанию о необходимости проведения осмотра балкона (или группы балконов) на предмет нарушения целостности плиты;
• предоставить доказательства (например, фотографии) имеющихся повреждений указанной плиты.

После того как такое заявление было получено, представители управляющей компании должны выйти на место и произвести осмотр с составлением акта о фактическом состоянии балконной плиты. В том случае, если по заключению ответственных должностных лиц управляющей организации достаточно только текущего ремонта плиты, то формируется план работ, и обозначаются сроки, в которые такой ремонт должен быть выполнен. Если текущего ремонта оказывается недостаточно, то представители управляющей компании составляют акт о том, что необходимо проводить капитальный ремонт балконной плиты и делают заявку в Фонд капитального ремонта о включении данного дома в ближайшую программу по осуществлению капремонта балконов.

Если управляющая компания не хочет выполнять работы по ремонту балкона, можно все это сделать самостоятельно, но тогда придется сохранить все доказательства понесенных расходов, чтобы потребовать возмещения затрат. И параллельно обратиться в Государственную жилищную инспекцию, куда подается жалоба на сотрудников управляющей компании за отказ провести ремонт.

В качестве доказательств следует использовать составленное заявление в адрес управляющей организации, все материалы фото- и видеофиксации, а также документы, которые смогут подтвердить отказ управляющей организации провести ремонт.

💫 Вместо выводов

В качестве итога вернусь к вопросу читателя: на управляющую компанию можно повлиять путем составления и направления жалобы в контролирующие ее работу государственные органы. И параллельно произвести ремонт своими силами путем привлечения специализированной подрядной организации. А чеки, квитанции и иные документы, подтверждающие уровень расходов, сохранить.

❓ Часто задаваемые вопросы