Аренда точки под кофе с собой в бизнес центре

Двое однокурсников продают кофе с собой в фойе московского бизнес-центра.

Они вложили 500 000 Р. Полгода спустя их оборот — 450 тысяч рублей, чистая прибыль — 90 тысяч на двоих в месяц.

Первая попытка за 1 млн рублей

Владиславу Редькину 20 лет, он родился в Крыму, сейчас живет в Москве. Параллельно у него работает клининговая компания. Его партнер — Владислав Тетерук, ему 25 лет, он из Белоруссии. Ребята познакомились в бизнес-университете.

Первым совместным опытом стало небольшое кафе с несколькими столиками. Партнеры арендовали помещение в фойе бизнес-центра, сделали в нем ремонт, купили мебель, утварь, оборудование. Всего они вложили миллион, и это были собственные деньги, не кредитные.

Полгода ребята работали без выходных и вышли на прибыль, но она была настолько маленькой, что не оправдывала усилий. В итоге кафе пришлось закрыть. На вырученные деньги каждый из партнеров отправился путешествовать и осмыслять свой опыт.

Ребята считают, что причиной провала был страх: они боялись, что посетители к ним не придут, поэтому перегнули с ценой — чашку кофе за 150 Р они продавали в убыток себе за 117 Р.

Потратили на первую кофейню

Вторая попытка за 500 тысяч рублей

Второй заход произошел полгода назад: ребята открыли кофейный островок в том же бизнес-центре прямо напротив своего бывшего кафе.

За 350 000 Р ребята купили островок — киоск с витриной, холодильником, микроволновкой и соковыжималкой. Дополнительно купили оборудование: гриль, чтобы разогревать сэндвичи и выпечку — 13 тысяч; блендер для смузи — 10 тысяч; шкаф-стойку для инвентаря — 10 тысяч. На инвентарь ушло еще 30 тысяч.

Кофемашину взяли в аренду. Ежемесячная аренда машины — 13 000 Р, в сумму включено обслуживание и ремонт в случае необходимости. Со временем ребята планируют купить собственную.

Расходные материалы — бумажные стаканчики, крышечки, салфетки, ложечки, пакеты для выпечки — на старте обошлись в 18 тысяч рублей. На 30 тысяч ребята закупили продукты на первые две недели.

Всего на запуск ушло около 500 000 Р.

Когда дела пошли хорошо, ребята наняли бариста, его зарплата — 2000 Р в день, смена с 7:30 до 19:00. Сегодня сотрудников двое, второй работает полдня и получает 1200 Р за смену. Кофейный островок работает с понедельника по пятницу, по выходным в бизнес-центре недостаточно людей.

Потратили на открытие

Тратят в месяц

Документы и налоги

Кофейный островок зарегистрирован на ИП, работают на патентной системе налогообложения (ПСН). Оплату налога можно разбить — ежемесячная плата получается 10 000 Р.

60% покупателей предпочитают платить картами. Комиссия за торговый эквайринг — 2%.

Для кофейного островка не требуется получать специальных разрешений. Нужно отправить уведомление в Роспотребнадзор об открытии. Плановая проверка СЭС только через три года после начала работы. Для работы бариста нужна медкнижка.

Сколько стоит открыть ИП для кофейни

Продукты

Зерна кофе и молоко — самые важные ингредиенты, на которых ребята решили не экономить.

Для островка закупают 100% арабику, бразильский сорт Моджиана, обжаренный до средней степени. За 1 кг зерен платят 870 Р, в день уходит 2 кг, в месяц — около 40 кг.

Молоко покупают самое дорогое: низколактозное, 3,5% жирности, на вкус слегка сладкое, по 62 Р за литр. У более дешевого молока отличается не только вкус, но и плотность — пенка получается менее воздушной. В месяц уходит 400 литров.

К кофейному островку не подведен водопровод, поэтому ребята заказывают бутилированную воду. За неделю уходит 5 бутылок по 20 литров, 165 Р за бутылку.

Каждые две недели ребята ездят в «Метро» за мороженым (250 Р за 1 кг), фруктами и ягодами для смузи (около 1000 Р за кг), топпингами (300 Р за литр), корицей (250 Р за 1 кг).

Траты на продукты в месяц

На чем зарабатывает кофейня

Кофе и напитки на его основе — 70% продаж. Еще ребята делают разный чай, горячий шоколад, горячие ягодные напитки. Но заказывают сотрудники бизнес-центра все равно в основном кофе.

Самый популярный напиток — большой капучино 450 мл за 150 Р. Обычно за день продается 75 стаканчиков.

Вот так выглядит большой капучино в кофейном островке. Себестоимость — 47,8 Р, розничная цена — 150 Р:

Рекламой кофейни стали стаканчики: посетители фотографируют и выкладывают их в Инстаграм. Дизайн стаканчика и надписи на нем меняются в зависимости от сезона. В закупке один такой стаканчик стоит 7,8 Р, обычный однотонный обошелся бы в 5 Р.

В среднем, дневная выручка кофейного островка — 22 000 Р. В месяц прибыль получается около 90 000 Р на двоих.

Планы

В долгосрочной перспективе Владислав и Владислав хотят автоматизировать процессы, привлечь инвесторов и открыть еще десяток островков в разных бизнес-центрах.

Выводы

Лучше идти по пути наименьшего сопротивления, от меньшего к большему — кофейный островок легче открыть, чем кафе.

Затраты должны быть обдуманными: дорогой ремонт в кафе себя не оправдал, а дорогую кофемашину можно не покупать, а арендовать.

Сразу определять приоритеты: если ориентируетесь на постоянного покупателя, то нельзя экономить на качестве.

Не бойтесь и верьте в свой проект. В первый раз именно страх подтолкнул к снижению цен, которое обернулось убытками.

Эта статья про договор аренды в ТЦ или БЦ для островка кофе с собой, но описанные тут особенности применимы ко всему общепиту. При открытии кофейни и так много проблем, часто нет времени и сил досконально изучать договор. Конечно же, вам предложат документ, который будет охранять ваши интересы и защитит вас от всевозможных опасностей в ущерб тем, кто этот документ для вас составил (нет).

Чтобы не запутаться в похожих словах, арендодатель – тот, кто сдает помещение в аренду и получает деньги, арендатор, тот, кто помещение снимает и, соответственно, это оплачивает.

Арендодатель — весомый фактор риска, который может похоронить бизнес очень быстро. Повысить арендную плату? Легко. Оштрафовать? Запросто. Расторгнуть договор с целью заселения другого арендатора? Заверните два. Наверху наверняка есть особое место для арендодателей, которые не мешают спокойно работать.

Как защититься от вышеописанных проблем? Никак. Верить в лучшее, но знать, откуда ждать удара.

Для наглядности предлагаю скачать два реально применяемых договора аренды островков кофе с собой. Некоторые разделы этой статьи в дальнейшем будут ссылаться на эти договоры.

Внимание! Во втором случае договор субаренды, поэтому читать арендатор как арендодатель, а субарендатор как арендатор.

Теперь разберем пункты, на которые следует обратить внимание в первую очередь.

Срок действия договора аренды

По сроку действия можно выделить два типа договоров.

1. Краткосрочные – заключаются на 11 месяцев.
2. Долгосрочные – на несколько лет.

Для арендодателя разница в том, что долгосрочные договоры нужно регистрировать через кадастровую службу. Долгосрочный договор продолжит действовать, даже если сменится владелец помещения и в целом он указывает, что планируется долгосрочное сотрудничество.

Однако краткосрочные договоры автоматически продлеваются после завершения и ничего критично плохого в них также нет.

Условия расторжения договора аренды

Какой бы договор ни был по сроку действия, любая сторона может расторгнуть его досрочно. Вопрос лишь в том, за сколько нужно предупредить вторую сторону.

Желательно, чтобы в этом вопросе присутствовала зеркальность. То есть если арендатор может расторгнуть договор, предупредив за два месяца, то и арендодатель при расторжении должен отправить уведомление за тот же срок.

Иногда в договоре прописаны особые условия, при которых уменьшается срок предупреждения перед расторжением. Например, если арендатор не оплачивает арендную плату.

В этом договоре условия ужасные. Арендодатель может расторгнуть договор либо за 10, либо за 30 дней, а вот арендатор только за 60 и с выплатой 2 арендных плат в качестве штрафа. А ведь в некоторых ТЦ размер аренды пяти квадратов за месяц может достигать 150 тысяч и более!

В данном случае сроки тоже незеркальные. 7 и 15 со стороны арендодателя, 30 со стороны арендатора. Но хотя бы без штрафных выплат, если не считать обеспечительного взноса.

Повышение арендной платы

В любом договоре прописан размер ежегодного повышения арендной платы. Якобы, в связи с инфляцией. Приемлемое значение – до 10% в год.

В первом договоре все стандартно, а вот во втором молодцы — «не менее 5%», а потолок не определен.

Обеспечительный платеж

Обеспечительный платеж вносится перед началом работы, оплата за аренду последнего месяца. Однако если инициатором расторжения договора будет арендатор, то платеж чаще всего сгорает. Некоторые арендодатели пытаются взять в качестве обеспечительного платежа плату за 2 или 3 месяца. Сумма может получиться очень значительной.

В представленных выше документах обеспечительный платеж взымается в размере месячной арендной платы – пункты 5.2 и 3.1.

Перечень разрешенной продукции

В приложении к любому договору аренды должен идти перечень разрешенной продукции для продажи. На это следует обратить внимание. Если те, кто предоставил первый договор аренды, без проблем внесли туда кондитерские изделия, то представители второго договора отказались это сделать, так как сами занимались реализацией кондитерской продукции рядом. Что за кофе с собой без пончиков и пироженок?

Обстоятельства непреодолимой силы

Наличие данного пункта присутствует в любых договорах, не только арендных. Обычно их суть в том, что «если случится что то непредвиденное, то мы ни за что не отвечаем». Однако, в условиях пандемии коронавируса эта часть договора потеряла формальность и начала определять, будет ли начисляться аренда в случае закрытия ТЦ в связи с карантином.

Вместо заключения

Несмотря на то, что арендодатель оказывает арендатору услугу и получает за это деньги, весь договор аренды преследует интересы арендодателя и ущемляет права арендатора. В отсутствии противоречий между сторонами договор является простой формальностью. Поэтому поддержание положительных отношений с арендным отделом сильно повышает шансы на успешную работу.

Вступи в нашу группу Вконтакте, чтобы не пропустить анонсы статей. Вопросы можно задать на этой странице.

Аренда под кофе с собой

Кофейня является общественным заведением, в котором можно выпить ароматный кофе и насладиться теплой, уютной атмосферой. Но далеко не все люди готовы тратить время на то, чтобы сидеть в кафетерии. Люди с активным образом жизни предпочитают забрать кофе с собой и отправиться по делам дальше. Аренда под «Кофе с собой» — это отличная возможность начать свой бизнес минимальными затратами.

Специфика проекта «Кофе с собой»

Большинство людей предпочитают наслаждаться вкусным кофе дома, на работе. Кофе – это бодрящий напиток, который заряжает бодростью на весь день. Именно поэтому многие ценители этого напитка пьют его на работе. Аренда кафе в СПб имеет ряд преимуществ, в числе которых минимальные затраты и быстрая окупаемость.

Чтобы открыть кофе-точку необходимо получить регистрацию, собрать полный пакет разрешительных документов и найти подходящее помещение. Кроме того, необходимо найти поставщиков сырья, приобрести специальное оборудование для приготовления кофе. Многие кофе-точки специализируются не только на приготовлении разных кофейных напитков, но и предлагают своим клиентам кондитерские изделия, выпечку. Поэтому целесообразно продумать меню. Но первое время не стоит включать в него много позиций. Вы можете предложить покупателям любой кофе, несколько вариантов кондитерских изделий и кофейных напитков с добавками. Например, с мороженым, алкоголем и фруктовыми сиропами.

Какие помещения подходят под кофе с собой?

Открыть точку «кофе с собой» можно быстро и просто. Главное, правильно подобрать помещение. Именно с выбора территории начинается организация бизнеса. Если Вы хотите, чтобы он окупал вложенные средства и приносил прибыль, тогда необходимо подойти к выбору помещения ответственно и со знанием дела.

Помещение под кофе с собой должно быть расположено в оживленном месте. Например, около студенческого городка, бизнес-центра или культурно-развлекательных заведений. Если помещение будет находиться в тех местах, где большая проходимость людей, то это должно повлиять на стабильность бизнеса и приток клиентов. При выборе помещения стоит учесть и наличие в данном районе конкурентов.

Интерьер помещения должен быть уютным, но на него не нужно тратить много денег. Главное, чтобы в нем было чисто и аккуратно. Если кафетерий привлекает посетителей домашней и уютной обстановкой, то кофе-точка нацелена на людей, у которых нет времени на «посиделки». Кроме того, необходимо продумать оформление вывески и места. Люди должны видеть, что в этом помещении готовят вкусный кофе на вынос. Аренда «Кофе с собой», как правило, обходится недорого, так как для приготовления и реализации кофе на вынос не нужно больших площадей.

В организации кофе-точки важны любые детали, так как от них зависит: будет ли она работать или прогорит. Бизнес «Кофе с собой» может прогореть, если:

• помещение находится в спальном районе и местах с плохой проходимостью;
• высокая конкуренция в городе;
• используется некачественное сырье в приготовлении кофе;
• завышены цены;
• неквалифицированный персонал.

Поэтому прежде чем открыть кофе-точку необходимо продумать каждую мелочь и позаботиться об аренде оптимального помещения и покупке качественно сырья и оборудования для приготовления вкусного и ароматного кофе.

Меня зовут Денис, я лидер проекта «Дринкит». «Дринкит» — это кофейный стартап компании Dodo Brands. В этой заметке на примере нашего опыта открытия кофейни в БЦ «Водный» я хотел бы поделиться одним из способов поиска помещения. Все самые свежие новости нашего проекта вы можете найти тут, в моем телеграм-канале.

Контекст

На текущий момент у нас три кофейни «Дринкит»: две в Москве и одна в Самаре. Мы получили финансовое подтверждение работоспособности модели — все наши кофейни операционно прибыльны. Также мы имеем хорошие показатели возвращаемости, что косвенно свидетельствует, что гостям нравится наш продукт. В связи с этим мы перешли на новый этап развития — тестовое масштабирование. Мы поставили цель открыть 10 собственных кофеен до конца года, чтобы на чуть большем масштабе проверить свои силы перед реальным масштабированием модели. В связи с этим большой фокус нашей работы сейчас связан с поиском помещений.

Location, location и еще раз location

Важность выбора локации переоценить сложно. Кто-то умный по имени Карл фон Клаузевиц (нашел только что в Google) сказал: «Стратегические просчеты невозможно компенсировать тактическими успехами». У вас могут быть отличная концепция, классный продукт, вежливый персонал, но все это не имеет значения, если рядом с вами нет вашей аудитории. Да, могут быть исключения. Если вы делаете что-то уникальное, к вам будут ездить специально. Но это скорее исключение, чем правило.

Учиться идти на компромиссы

Поиск помещений — это всегда боль. Идеального помещения, как бы нам того ни хотелось, не существует. Либо высокая цена за метр, либо много метров. А еще странный собственник, не хватает электрических мощностей, нет вытяжки, сложный договор, неприятные соседи и так далее и тому подобное. Так или иначе, приходится идти на компромиссы и принимать не идеальные решения. Чтобы компромиссов было минимум, нужно максимально расширять воронку входящих на рассмотрение помещений. Об этом (и в целом про поиск помещений) я планирую написать отдельную статью и рассказать про наш подход. В этой статье я хочу сфокусироваться на одной конкретной рекомендации — чтобы максимально расширить воронку, рассматривайте не только свободные, но и занятые помещения.

Зачем смотреть занятые помещения?

Мы часто сталкиваемся с тем, что в крутых локациях, где можно делать отличную выручку, сидят слабые игроки. Возможно, они сели в эти помещения давно, на старых условиях. Возможно, собственник помещения неактивный и не стремится к максимизации прибыли. Так или иначе, если предложить хорошие отступные текущему арендатору, теоретически можно заполучить отличную локацию. Даже если вы заплатите 1 млн рублей арендатору за помещение, в котором вы можете получать хорошую прибыль, эти издержки окупятся.

При чем тут «Тинькофф»?

Летом 2021 года наши друзья из «Тинькофф» на одной из встреч с коллегами из Dodo Brands сказали, что было бы круто, если бы мы открыли кофейню «Дринкит» у них в офисе. Ребятам понравилась наша концепция, продукт. Мы загорелись идеей и поехали в БЦ «Водный», где находится центральный офис «Тинькофф». Мы посмотрели все возможные варианты и поняли, что вариантов нет. В БЦ есть три места, где потенциально может быть открыта кофейня, и во всех трех местах кофейни уже открыты. Договоры аренды у всех длинные, всех все устраивает, съезжать никто не собирается. Казалось бы, ну что тут можно сделать. Очень часто в таких ситуациях люди сдаются и отказываются от идеи.

Слабое звено

Мы решили, что не готовы на этом останавливаться, и продолжили изучать локацию. Мы начали снимать чеки кофеен, анализировать их продажи и то, как люди ведут себя в этом БЦ. Подробнее о том, как анализировать чеки конкурентов, я писал в этой статье. На основе проделанного анализа мы поняли, какую локацию хотели бы заполучить. Это помещение рядом со входом в БЦ: просторное, с красивыми окнами и всеми необходимыми техническими условиями. Но вот незадача: в этом помещении находится отличная кофейня, которая показывает отличные результаты. Мы сделали предложения о покупке этой кофейни, но собственник его отверг, и мы пошли думать дальше.

Второй вариант — помещение в общем коридоре, прямо у центральной лифтовой шахты. Звучит не очень привлекательно, правда? Однако мимо этого помещения проходят все сотрудники БЦ, в этом его большой плюс. Второй большой плюс — небольшая аренда. Но есть и ряд минусов. Помещение находится после турникетов, а значит, пешеходный трафик конвертировать мы не сможем. Помещение очень маленькое, буквально 10 метров, никакой посадки не будет, технология поместится с трудом. Электрических мощностей не хватает, нужно подводить дополнительные. Ну и самое главное — кофейня, которая находится в этом помещении сейчас, делает всего 20–30 чеков в день. Это очень мало и очевидно не хватит даже для выхода на точку безубыточности. Чтобы в этом помещении имело смысл открывать кофейню, нужно выйти как минимум на 150 чеков в день.

Оценить все риски и действовать

Помещение неоднозначное, к тому же занятое. Чтобы облегчить принятие решения, мы применили несколько аналитических моделей. В первую очередь мы сделали SWOT-анализ.

В первую очередь мы сделали SWOT анализ.

SWOT-анализ показал, что сильных сторон и возможностей у помещения больше, чем слабых сторон и угроз. Как можно нивелировать часть слабых сторон, мы быстро поняли. Например, за небольшую доплату можно оперативно увеличить электрические мощности, а вытяжка в данном помещении нам в принципе не нужна, так как хватает общей системы вентиляции.

Момент, который нас сильно смущал, — отсутствие посадки. Самый сильный конкурент в этом БЦ делал порядка 500 чеков, и у них достаточно большое помещение с хорошей посадкой — 25 мест. Мы решили понаблюдать, как гости этой кофейни ведут себя, и заметили, что 90% не пользуются посадкой. Основная масса гостей берет кофе и выпечку с собой. Это убедило нас в том, что в данном БЦ и без посадки можно делать хорошую выручку.

Анализ емкости рынка

После SWOT-анализа мы попробовали провести параллели с БЦ «Омега Плаза», в котором мы уже работаем. Там наша кофейня прибыльная, поэтому мы можем взять ее за референс. В «Омеге» выдано порядка 4000 пропусков. В БЦ работает 16 кофеен. На одну кофейню приходится 250 человек. В БЦ «Водный» выдано 2000 пропусков, и на них приходится четыре кофейни, по 500 человек на каждую. Показатель грубый, но все же. Он показывает, что рынок в «Водном» при прочих равных менее конкурентный.

Финансовая модель

Понимая показатели нашей финансовой модели, такие как LC (стоимость оплаты труда), UC (себестоимость продукции) и прочие расходы, мы построили финансовую модель кофейни в данном помещении. Мы понимали, что при смете 2,5 млн рублей, с учетом оплаты права переуступки прав аренды, для окупаемости инвестиций за два года кофейня должна выйти на чистую прибыль 105 тыс. рублей в месяц. Для этого EBITDA должна составить 150 тыс. рублей в месяц.

Мы предположили, что с учетом того, что у нас не будет посадочных мест и будет ограниченное меню из-за маленькой площади, средний чек составит 220 рублей. При целевой выручке с НДС 600 тыс. рублей и цели по чистой прибыли 105 тыс. рублей количество чеков в день должно составить 137.

Игра стоит свеч

Основной конкурент в данном БЦ делает около 500 чеков в день. Конкурент № 2 делает 200 чеков в день. В столовой каждый день пробивается около 1000 чеков. Наше помещение располагается таким образом, что все сотрудники БЦ увидят нас в первую неделю нашей работы. 137 чеков показались нам достаточно низкой планкой для выхода на прибыльность, и мы решили рискнуть. Мы предложили кофейне на этой локации выкупить у них право на аренду. Данная кофейня, как я писал выше, делала всего 20 чеков в день, поэтому они с радостью рассмотрели наше предложение, и мы заключили сделку.

Пуск!

Несмотря на то что мы приняли решение запускать кофейню в «Водном», мы все еще видели риски в данном проекте. Поэтому мы приняли решение запускаться в режиме MVP (Minimum Viable Product, минимально жизнеспособный продукт), то есть максимально быстро и с минимальными вложениями. Команда развития запустила кофейню всего за 10 дней со сметой 1,7 млн рублей.

Результаты

В первую неделю кофейня вышла практически на свои целевые показатели, несмотря на то что мы запустились с неполным меню. На второй неделе произошла небольшая просадка, но уже к четвертой неделе мы добились поставленной цели по количеству чеков и выручке.

Выводы

Мы не спешим делать серьезных выводов, так как кофейня проработала чуть больше месяца. После запуска кофейни нередко бывает большой стартовый интерес — люди идут пробовать, знакомиться с местом. После может случиться просадка или даже серьезное падение выручки. Но первые результаты воодушевляют. Кажется, что мы не ошиблись при выборе локации.