Аренда недвижимости у государства для малого бизнеса

Аренда муниципального имущества – один из способов сэкономить на аренде помещения. Такие договоры отличаются повышенной стабильностью, что также выгодно компании. Понятие муниципального имущества раскрыто в статье 214 ГК РФ. Это объекты, принадлежащие государству. К примеру, это помещение, права собственности на которое есть у автономного округа, края, автономной области.

Вопрос: Как отражаются в учете арендатора расходы по аренде здания, находящегося в муниципальной собственности? Арендодателем является орган власти (Комитет по управлению муниципальным имуществом).
Плата за аренду здания, используемого для производственных нужд организации, за март составляет 144 000 руб. (в том числе НДС 24 000 руб.). Организация перечисляет арендную плату не позднее 5-го числа месяца, следующего за месяцем пользования арендованным зданием, на основании счета, ежемесячно выставляемого арендодателем на последнее число каждого месяца аренды.
Для целей налогообложения прибыли доходы и расходы определяются методом начисления.
Посмотреть ответ

Основные особенности заключения соглашения

Нюансы заключения договора устанавливаются статьей 17.1 ФЗ №135 «О защите конкуренции» от 26.07.2006 года. Оформлено такое соглашение может быть данными путями:

По итогам проведенных торгов.
Без торгов.

6 декабря 2011 года был принят ФЗ №401 «О внесении корректировок в ФЗ «О конкуренции» и другие нормативные акты». В нем прописаны новые основания, по которым можно получить в аренду объект.

Чем аренда государственного и муниципального имущества отличается от аренды частной собственности?

Торги на право оформления договора

Торги могут осуществляться в различных формах: аукцион, конкурс и прочее (на основании пункта 4 статьи 447 ГК РФ). Они могут быть проведены в электронной форме. Все эти виды отличаются. К примеру, аукцион предполагает состязание между сторонами касательно стоимости аренды. Выиграет то лицо, которое предложит наибольшую цену за съем помещения. На конкурсе рассматривается совокупность условий (к примеру, стоимость, сроки и прочее). Выигрывает тот, кто предлагает наилучшие условия.

Как сдать в аренду имущество (в том числе недвижимое), находящееся в государственной или муниципальной собственности и оперативном управлении?

Порядок организации мероприятия регулируется Правилами проведения конкурсов и аукционов, утвержденными приказом ФАС №67 от 10.02.2010 года. Рассмотрим основные этапы торгов:

Направление извещения об организации торгов.
Заполнение конкурсной документации и документов о торгах.
Прием и рассмотрение заявок.
Проведение мероприятия.
Заключение соглашения с лицом, выигравшим торги.

Вопрос: Можно ли взыскать с налогового агента — арендатора (покупателя, получателя) государственного или муниципального имущества неудержанную сумму НДС, штраф и пени (п. 3 ст. 161, пп. 5 п. 3 ст. 45, п. 1 ст. 75 НК РФ)?
Посмотреть ответ

В договор об аренде вписываются те условия, которые прописаны в извещении о проведении мероприятия. Условия эти устанавливаются организатором торгов. Соответствующее правило содержится в пункте 3 статьи 448 ГК РФ. В извещении прописывается эта информация:

Дата и место проведения мероприятия.
Предмет торгов (муниципальное помещение).
Наличие обременений.
Порядок проведения аукциона или конкурса.
Начальная стоимость.

Вопрос: Является ли налоговым агентом арендатор земельного участка, находящегося в государственной (муниципальной) собственности, если предоставление этих участков в аренду освобождено от НДС (п. 3 ст. 161, пп. 17 п. 2 ст. 149 НК РФ)?
Посмотреть ответ

Необходимое содержание извещения регулируется пунктом 2 статьи 448 ГК РФ. В торгах принимают участие любые ЮЛ вне зависимости от их статуса, адреса, величины капитала. Участвовать в мероприятии также могут ИП. Лица, подающие заявки, не допускаются к торгам в следующих случаях:

На дату рассмотрения заявления деятельность ЮЛ приостановлена.
Не отправлен нужный перечень документов.
В предоставленных бумагах имеются неточности.
Потенциальный участник не внес задаток, если он требуется.

ВАЖНО! Организатор торгов не может устанавливать прочие требования, которые не прописаны в законе. Он не может запрашивать дополнительные документы и информацию.

Заключение договора без проведения торгов

Основания для заключения соглашения об аренде без проведения торгов содержатся в части 1 статьи 17.1 ФЗ «О защите конкуренции. В частности, в торгах могут не участвовать эти лица:

Товарищества собственников недвижимости.
Лицо, являющееся единственным участником торгов.
Образовательный субъект.
Частное медицинское учреждение.

Как налоговому агенту исчислить и уплатить НДС при аренде государственного и муниципального имущества?

Муниципальные объекты могут арендоваться без торгов любыми лицами при наличии этих условий:

Помещения сдаются в аренду на срок, не превышающий месяц.
Являются частью здания, площадь помещения составляет не больше 10% от общего метража. Максимальная площадь такого помещения равна 20 кв. метров.

Порядок передачи помещений в аренду без торгов не действует в отношении объектов, распоряжение которыми осуществляется на основании земельного, водного и прочих кодексов. Соответствующие ограничения приведены в части 2 статьи 17.1 ФЗ «О конкуренции».

Заключение договора аренды

По итогам торгов заключается соглашение об аренде. Договор также составляется в том случае, если торгов не было проведено. Особенности составления соглашения регламентированы статьей 447 ГК РФ. Срок аренды определяется организатором торгов. Продлить соглашение можно посредством проведения нового конкурса (основание – статья 17.1 ФЗ №135). В некоторых случаях можно обойтись без проведения торгов. Возможно это в том случае, если арендатор на протяжении всего срока аренды соблюдал все условия, выставленные в соглашении. Договор заключается на следующих условиях:

Продолжительность действия нового соглашения составляет минимум 3 года. Этот срок может быть сокращен в том случае, если имеется соответствующее заявление от арендатора.
Величина арендной платы устанавливается после оценки рыночной стоимости помещения. Оценка должна быть проведена в соответствии с законом. В обратном случае она будет признана недействительной.

В статье 651 ГК РФ указано, что аренда муниципального имущества продолжительностью более года предполагает государственную регистрацию. За ней нужно обратиться в Комитет по управлению имуществом.

Можно ли расторгнуть договор?

Расторгнуть соглашение можно при следующих условиях:

По соглашению сторон.
В том случае, если одна из сторон не выполнила условия соглашения, а вторая сторона понесла вследствие этого убыток.
Истек срок аренды.
Одна из сторон потребовала досрочного прекращения договоренностей.

Для расторжения нужно оформить договор об окончании аренды. Составляется он по форме, аналогичной соглашению об аренде (основание – статья 452 ГК РФ).

Если аренда регистрировалась, прекращение отношений также должно быть зарегистрировано. Для этого обе стороны подают в Комитет по управлению имуществом заявления о том, что расторжение соглашения было добровольным. Если одна из сторон отказывается подавать заявку, вопрос решается через суд.

Бухучет и налоговый учет аренды муниципального имущества

Арендованное имущество принимается на забалансовый учет. В учете указывается та стоимость, которая прописана в соглашении об аренде. Выполняется эта запись: ДТ001. Получение в аренду имущества. По окончании срока аренды выполняется эта запись: КТ001. Возврат арендодателю имущества.

Аренда муниципальных объектов является возмездной. То есть компания должна уплачивать деньги за пользование помещением. Плата признается расходом по обычным формам деятельности. Она будет учитываться на счетах 20, 23, 25, 26, 44. НДС фиксируется на счете 19 (открывается субсчет). Когда все платежи за аренду выполнены, размер НДС списывается на сокращение долгов перед бюджетом.

Рассмотрим признаки, по которым сопутствующие платежи относятся к категории расходов:

Оплата выполняется на основании заключенного договора, соответствующих законов.
Установлен точный размер арендной платы.
Есть признаки того, что благодаря начислению платежей арендатор снизит свои экономические выгоды.

Если все рассматриваемые условия соблюдены, можно отнести платежи к расходам. В обратном случае платеж включается в состав дебиторского долга.

Проводки

В процессе аренды муниципального имущества выполняются эти проводки:

ДТ20, 26, 44 КТ76. Долг перед арендодателем.
ДТ19 КТ76. НДС по платежам.
ДТ76 (открывается субсчет) КТ68. Удержание НДС с арендодателя.
ДТ68 КТ51. Перечисление НДС в бюджет.
ДТ68 КТ19. Принятие НДС к вычету.
ДТ76 КТ51. Погашение долга перед арендодателем.

ВАЖНО! Объект налогообложения образуется в дату оплаты аренды. На протяжении 5 суток фирма должна заполнить счет-фактуру с указанным налогом.

Источник

Срок аренды составит 10 лет. Все помещения имеют свободное назначение, что позволит предпринимателям самим выбрать, под какие коммерческие цели их использовать.

Представители малого и среднего бизнеса, а также самозанятые смогут арендовать у города 8 помещений по льготной программе. Подать заявки можно до 22 июля, торги пройдут в форме открытого аукциона 29 июля.

«Программа льготной аренды нежилых помещений является одной из мер поддержки малого и среднего бизнеса. Благодаря ей предприниматели могут получить площади под ведение или расширение бизнеса на выгодных условиях – начальная годовая арендная ставка составляет 1 тысячу рублей за квадратный метр для объектов на подвальных этажах и 5 тысяч рублей за квадратный метр – на цокольных, первых этажах и выше. В настоящее время на городские аукционы выставлено 8 помещений площадью от 11,6 до 151,2 кв. м на западе, юго-востоке, юге и севере Москвы», – сообщил руководитель Департамента города Москвы по конкурентной политике Иван Щербаков.

Все помещения имеют свободное назначение, что позволит предпринимателям самим выбрать, под какие коммерческие цели их использовать. Там, например, можно открыть магазины, образовательные центры, кафе, ателье, аптеки. Срок аренды составляет 10 лет.

Для ведения бизнеса не всегда нужна большая площадь. Микропредприятиям и коммерческим организациям, которым не требуется место под хранение продукции или длительное пребывание клиентов, подойдут небольшие помещения, например площадью 11,6 кв. м в районе Москворечье-Сабурово или площадью 31,1 кв. м в Нагорном районе. Они располагаются на первых этажах многоквартирных домов.

Предприниматели также могут арендовать три объекта до 100 «квадратов». В Выхино-Жулебино на первом этаже предлагается помещение площадью 50,5 кв. м, в Беговом районе – площадью 55,4 кв. м на цокольном этаже, в Можайском районе – площадью 64,2 кв. м на первом этаже.

В Ховрино, Кунцево и Лефортово выставлены самые крупные объекты площадью 112,8, 135,6 и 151,2 кв. м. Все они имеют отдельный вход.

Узнать о других объектах, представленных на городских торгах, ознакомиться с лотовой документацией и правилами проведения аукционов можно на Инвестиционном портале города Москвы в разделе «Имущество от города». Для поиска объектов с льготной начальной ставкой необходимо выбрать фильтр «СМП».

Источник

02.11.2021

Предоставление субъектам МСП в аренду государственного (муниципального) имущества

Как субъектам малого и среднего предпринимательства арендовать государственную недвижимость?

Государственное имущество предоставляется только по результатам проведения торгов (аукциона), за исключением случаев, предусмотренных Федеральным законом от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции».

Торги проводятся на официальном сайте РФ для размещения информации о проведении торгов: https://torgi.gov.ru/new/public.

Предоставление государственного имущества Нижегородской области субъектам малого и среднего предпринимательства (далее – МСП) и самозанятым гражданам в аренду осуществляется посредством проведения специализированных аукционов для данных категорий арендаторов.

Участниками специализированного аукциона могут являться только субъекты МСП, внесенные в Единый реестр субъектов МСП Налоговой службой Российской Федерации и физические лица, применяющие специальный налоговый режим «Налог на профессиональный доход» (далее – самозанятые), или организации, образующие инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства, в соответствии с Федеральным законом «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации».

Проверить являетесь ли Вы субъектом МСП можно на официальном сайте налоговой, перейдя по ссылке: https://ofd.nalog.ru/.

Порядок предоставления имущества

1. Выбор объекта аренды

Перечень объектов, возможных к предоставлению в аренду субъектам МСП и самозанятым гражданам, размещен на официальном сайте министерства имущественных и земельных отношений Нижегородской области (далее – министерство) https://gosim-no.ru/pages/perechen-imushchestva-gosudarstvennoy-sobstvennosti
.

Подробнее ознакомиться с имуществом, указанным в Перечне, можно:

— обратившись в министерство по тел. 8 (831) 435-65-22 для визуального осмотра;

— запросив техническую документацию (при наличии);

— запросив фотоматериалы (при наличии).

2. Инициирование процедуры предоставления в аренду

В случае заинтересованности в каком-либо объекте из Перечня заявитель обращается в министерство с заявлением о предоставлении его в аренду (в произвольной форме) с указанием адреса объекта, а также цели его использования.

Поступление заявления от субъекта МСП либо самозанятого гражданина в министерство является юридическим фактом начала процедуры подготовки проведения специализированного аукциона.

На основании заявления министерство проводит следующие мероприятия:

— проведение рыночной оценки стоимости объекта аренды;

— подготовка распоряжения о проведении торгов, разработка аукционной документации;

— опубликование на официальном сайте РФ в сети Интернет для размещения информации о проведении конкурсов или аукционов (www.torgi.gov.ru) и на официальном сайте министерства (www.gosim-no.ru) информации о проведении специализированного аукциона, аукционной документации и других необходимых для проведения торгов документов.

3. Подача заявки на участие в торгах

Шаг 1. Получить электронную подпись для торгов. Электронную подпись можно получить в аккредитованном удостоверяющем центре.

Шаг 2. Аккредитоваться на электронной площадке: https://www.torgi.gov.ru

Шаг 3. Собрать пакет необходимых документов и отправить в аукционную комиссию.

1 вариант. Заполнить электронную форму заявки на участие в аукционе. Форма заявки размещена в открытом доступе для неограниченного круга лиц на электронной торговой площадке. К заявке необходимо приложить также в электронном виде, требуемые документы. Прилагаемые к заявке документы должны быть отсканированы.

2 вариант. Предоставить заявку на бумажном носителе заявителем лично или его представителем (по доверенности) по адресу: г.Н.Новгород, Кремль, корп.14, тел. 8 (831) 435-65-22.

Если предприниматель (или самозанятый) окажется единственным участником аукциона, договор заключается с ним. Если будут другие участники, договор будет заключен с тем, кто предложит максимальную цену. Договор с победителем заключат не ранее, чем через 10 дней и не позднее 20 дней после подведения итогов аукциона.

Заявки на участие в аукционе, представленные после окончания установленного срока приема заявок, не рассматриваются и в тот же день возвращаются соответствующим заявителям.

Внимание! Заявитель вправе подать только одну заявку в отношении каждого предмета аукциона (лота).

Шаг 4. Получить уведомление о приеме заявки. Заявки рассматриваются аукционной комиссией в срок не более 10 дней. В случае соответствия заявки установленным требованиям, заявитель допускается к участию в аукционе.

4. Участие в торгах

Претенденты приобретают статус участников специализированного аукциона с момента оформления Организатором аукциона Протокола признания претендентов участниками аукциона.

Претендентам, признанным участниками специализированного аукциона, вручается соответствующее уведомление.

В аукционе участвуют только заявители, признанные участниками аукциона.

Аукцион проводится Организатором торгов в указанном в аукционной документации месте и в указанное время в присутствии участников аукциона либо их представителей (при наличии более одной заявки на лот).

Победителем аукциона признается лицо, предложившее наиболее высокую цену договора.

В случае подачи одной заявки на лот аукцион признается несостоявшимся, о чем участник аукциона извещается в письменном виде. Заключение договора с единственным участником торгов (аукциона) является обязательным для Организатора торгов.

5. Заключение договора аренды

По итогам проведения специализированного аукциона с победителем/единственным участником аукциона заключается договор аренды.

Срок заключения договора не должен превышать двадцати дней, при этом не допускается заключение договора ранее, чем через десять дней со дня размещения информации о результатах аукциона на официальном сайте торгов.

Договоры аренды с целью оказания имущественной поддержки субъектам МСП заключаются на срок не менее 5-ти лет с учетом применения корректирующего коэффициента 0,6 к начальному размеру арендной платы (постановление Правительства Нижегородской области от 03.07.2012 № 399).

Ответы на часто задаваемые вопросы

Могу ли я осуществить осмотр предлагаемого имущества, запросить о нем дополнительную информацию?

Вы можете оставить запрос через форму обратной связи на сайте министерства https://gosim-no.ru/pages/feedback, указав, какой объект недвижимости из перечня объектов, предоставляемых субъектам МСП и самозанятым гражданам Вы бы хотели посмотреть.

Также в аукционной документации указаны контактные данные, по которым Вы можете связаться с организатором торгов и запросить необходимую информацию.

Срок, на который заключаются договоры в отношении имущества, включенного в перечень для предоставления в аренду субъектам МСП, должен составлять не менее пяти лет.

Внимание! Любой участник аукциона после размещения протокола аукциона вправе направить организатору аукциона в письменной форме, в том числе в форме электронного документа, запрос о разъяснении результатов аукциона.

Какие документы необходимы для подачи заявки на участие в торгах?

Для подачи заявки на участие в торгах от заявителя требуется следующий пакет документов.

· Для индивидуального предпринимателя:

— заявка на участие в специализированном аукционе на право заключения договора аренды государственного имущества;

— копия свидетельства о постановке на учет в налоговом органе и (или) копия уведомления о постановке на учет в налоговом органе, подтверждающего постановку на учет в налоговом органе физического лица в качестве индивидуального предпринимателя (заверенная подписью индивидуального предпринимателя);

— выписка из Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей, выданная не более чем за 6 месяцев до даты подачи заявки, или заверенная копия такой выписки (при наличии);

— копия паспорта заявителя;

— надлежащим образом оформленная доверенность на имя представителя в случае подачи заявки представителем заявителя с копией паспорта представителя;

— подписанная заявителем опись представляемых документов в 2 экземплярах.

· Для юридического лица:

— копия свидетельства о постановке на налоговый учет (заверенная подписью руководителя и печатью (при наличии печати) предприятия (организации));

— копии учредительных документов со всеми изменениями и дополнениями, если таковые имелись, заверенные подписью руководителя и печатью (при наличии печати) предприятия (организации);

— выписка из Единого государственного реестра юридических лиц, выданная не более чем за 6 месяцев до даты подачи заявки, или заверенная копия такой выписки (при наличии);

— заверенная копия документа, подтверждающего полномочия руководителя организации;

— надлежащим образом оформленная доверенность на имя представителя в случае подачи заявки представителем организации с копией паспорта представителя;

— подписанная заявителем опись представляемых документов в 2 экземплярах.

· Для физического лица, не являющегося индивидуальным предпринимателем и применяющим специальный налоговый режим «Налог на профессиональный доход» (самозанятые граждане):

— копия свидетельства о постановке на учет в налоговом органе или копия уведомления о постановке на учет в налоговом органе (заверенная подписью заявителя);

— справку о постановке на учет (снятии с учета) физического лица в качестве налогоплательщика налога на профессиональный доход (КНД 1122035) (при наличии);

— копия паспорта заявителя;

— подписанная заявителем опись представляемых документов в 2 экземплярах.

Можно ли получить в аренду государственное и муниципальное имущество без торгов?

Государственное имущество из перечня для предоставления в аренду субъектам МСП и самозанятым гражданам предоставляется в аренду путем проведения специализированного аукциона.

Предусмотрены ли льготы при аренде государственного имущества?

При проведении специализированного аукциона к начальному размеру арендной платы применения корректирующий коэффициент 0,6.

Предприниматель имеет право в приоритетном порядке выкупить госимущество, если:

— имущество находится в перечне имущества для малого и среднего бизнеса более пяти лет;

— предприниматель арендует имущество более, чем три года подряд.

Можно ли расторгнуть договор аренды?

Договор аренды может быть расторгнут по соглашению сторон.

Арендатор может инициировать расторжение договора. Для этого необходимо уведомить арендодателя за два месяца до момента прекращения деятельности в помещении.

При нарушении арендатором условий договора, он может быть расторгнут по инициативе арендодателя путем оформления соглашения о расторжении или в судебном порядке

У Вас остались вопросы?

Задайте свой вопрос через форму обратной связи на сайте министерства https://gosim-no.ru/pages/feedback.

Обратиться напрямую в министерство по номеру телефона: 8 (831) 435-65-22 или задать вопрос по электронной почте: shell@gosim.kreml.nnov.ru.

Регламентирующие документы:

— Статья 17.1 Федерального закона от 26 июля 2006 г. N 135-ФЗ «О защите конкуренции» https://fzrf.su/zakon/o-zashchite-konkurencii-135-fz/st-17.1.php;

— Постановление Правительства Нижегородской области от 03.07.2012 № 399 (ред. от 28.03.2022).

Источник

Малый бизнес в России — это организации и ИП, у которых доход в год составляет меньше 800 млн рублей, а в штате находится не больше 100 сотрудников. Тогда бизнес попадает в Единый реестр субъектов МСП с пометкой «Микропредприятие» или «Малое предприятие» и может рассчитывать на меры поддержки от государства.

Список льгот и бонусов, доступных малым и микропредприятиям, регулярно дополняется. Мы собрали актуальные варианты поддержки.

🧾 Налоговые льготы

Решение, вводить льготу или нет, принимают на уровне регионов. Обычно это налоговые каникулы, то есть ставка 0% на первые два года работы после регистрации ИП. Или сниженная ставка для предприятий и ИП на упрощенной системе налогообложения.

Узнать о льготах можно на сайте налоговой службы: выбрать УСН или патент, а затем искать региональный нормативный акт в списке документов

Как уйти на налоговые каникулы

➖ Льготы по страховым взносам

Малый бизнес может платить пониженные социальные взносы. С выплат каждому работнику с суммы федерального МРОТ нужно заплатить 22% на обязательное пенсионное страхование, 5,1% на медицинское и 2,9% на страхование по временной нетрудоспособности и в связи с материнством.

С дохода сотрудников, превышающего МРОТ, нужно платить 10 и 5% взносов в первых двух случаях и не платить ничего в последнем

Налоги, взносы и отчеты за сотрудника

👨‍🏫 Бесплатное образование

Владельцы бизнеса и их сотрудники могут бесплатно посещать образовательные мероприятия, которые организуют региональные центры Корпорации МСП.

Обычно проводят семинары по налогообложению, бухучету, маркетингу, выходу на маркетплейсы и финансовому учету. Есть формат консультаций: например, можно спросить представителя Роспотребнадзора о том, как подготовиться к проверке

Чем еще может помочь государство

💼 Субсидии для бизнеса

Это целевые деньги из бюджета, на которые, например, можно купить оборудование для мастерской или которые можно потратить на участие в выставке. Деньги распределяют через региональные центры на конкурсной основе. Субсидии, в отличие от кредита, возвращать не нужно — главное, отчитаться, что потратили их по назначению.

Вариантов субсидий много, они отличаются в зависимости от региона. Уточнять условия нужно в центре МСП

Как получить субсидию

🚜 Лизинг оборудования

Можно взять отечественное оборудование в лизинг со ставкой 6%. Аванс обычно от 10%, но есть программы и без аванса.

Получить поддержку могут владельцы бизнеса, работающие в сферах инновационного производства, сельского хозяйства, спорта, туризма, гостиничного бизнеса, социального предпринимательства. Полный реестр есть на сайте МСП

Что такое лизинг

⚖️ Льготы для участия в закупках

Госучреждения должны закупать у малого бизнеса как минимум 25% всех товаров и услуг, эти закупки крупному бизнесу недоступны. Есть и другие льготы, например деньги исполнители закупки могут получить в течение 10 дней.

Корпорация МСП помогает участвовать в закупках: например, можно получить подборку актуальных заказов на сумму до 500 тысяч рублей или использовать конструктор документов

Как участвовать в госзакупках

🤝 Льготная аренда недвижимости

Малый бизнес может арендовать федеральную, региональную или муниципальную недвижимость со скидкой: 60% — в первый год, 40% — во второй, 20% — в третий. Обычно это помещения под склад или оборудованные офисы.

Помещений немного, для аренды нужно подать заявку в центр МСП в регионе. Еще имущество можно выкупать в рассрочку

Как снять помещение для бизнеса

💎 Все о бизнесе — в нашей рассылке⁠⁠⁠⁠⁠

Раз в две недели отправляем рассылку, где делимся последними новостями для бизнеса, кейсами предпринимателей и советами юристов

Что еще почитать про малый бизнес:

1. Какой бизнес можно открыть за 150 000 Р.
2. Как зарабатывать миллион рублей в месяц на печати.
3. Как руководителю поддержать команду в трудные времена.

Новости, которые касаются всех, — в нашем телеграм-канале. Подписывайтесь, чтобы быть в курсе происходящего: @tinkoffjournal.

Источник

С целью предоставления недвижимого имущества в аренду субъектам малого и среднего предпринимательства государственные и муниципальные органы формируют соответствующие перечни.

Аренда государственного и муниципального имущества осуществляется через проведение открытых торгов в форме конкурса или аукциона. Без проведения торгов имущество в льготную аренду малому бизнесу предоставляется в ограниченном перечне случаев (подробнее см. подраздел «Аренда без торгов»).

Процесс предоставления в аренду государственного имущества регулируется:

Земельным кодексом РФ;
ФЗ «О защите конкуренции»;
подзаконными актами Правительства РФ, а также нормативным документами государственных и муниципальных органов, наделенных полномочиями по сдаче имущества в аренду.

В аренду малому бизнесу может быть предоставлено в том числе имущество, находящееся в хозяйственном ведении или оперативном управлении у государственных и муниципальных предприятий и учреждений.

Федеральное имущество

Вопросами аренды федерального имущества для малого бизнеса занимается Федеральное агентство по управлению государственным имуществом (Росимущество).

Перечни федерального имущества, предназначенного для сдачи в аренду субъектам малого и среднего предпринимательства, публикуются на сайте Росимущества. По состоянию на ноябрь 2022 года в перечне федерального имущества по Московской области содержались 1 земельный участок и 21 здание/сооружение.

Вместе с тем субъекты малого и среднего предпринимательства не ограничены в праве претендовать на аренду государственного имущества, не включенного в указанный перечень и представленного в разделе «Маркетплейс» на сайте Росимущества.

Объем возможного к аренде имущества в Маркетплейсе с перечнями несопоставим: по состоянию на ноябрь 2022 года в него были включены расположенные в Московской области и Новой Москве 248 зданий и сооружений, 106 помещений и несколько сотен земельных участков.

Предоставление федерального имущества в аренду малому бизнесу производится путем проведения открытых торгов в порядке, предусмотренном Земельным кодексом РФ, ФЗ «О защите конкуренции» и нормативными документами Федеральной антимонопольной службы РФ.

Инициатором выставления земельного участка на торги для предоставления в аренду может выступить как Росимущество, так и любое заинтересованное лицо, обратившееся с заявлением об аренде земельного участка у государства в территориальное подразделение Росимущества (ст.39.11 ЗК РФ). Подать такое заявление можно 4 способами:

лично;
в МФЦ;
по почте;
через функционал личного кабинета на сайте Росимущества.

Размер арендной платы будет определяться на основании оценки, проводимой независимым оценщиком.

При обращении с заявлением о выставлении на торги земельного участка, в случае, если такой участок не зарегистрирован в установленном порядке, заявителю придется самостоятельно и за свой счет провести мероприятия по его межеванию, постановке на кадастровый учет и регистрации права государственной собственности.

Учитывая, что затраты по регистрации земли при любом исходе торгов возмещению не подлежат, необходимо заранее убедиться, что у земельного участка нет ограничений, установленных п.8 ст.39.11 Земельного кодекса (ограничения в обороте, отсутствие категории земли, несоответствие разрешенного использования заявленному и т.п.).

Что касается возможностей инициировать сдачу в аренду федерального недвижимого имущества за исключением земельных участков, то закон напрямую не устанавливает возможности обращения любого заинтересованного лица с заявлением о выставлении имущества на торги для предоставления в аренду. Вместе с тем ограничений для аренды госимущества помимо земельных участков также не установлено, и на сайте Росимущества содержатся разъяснения порядка подачи соответствующих заявлений.

Правила проведения торгов по аренде государственного имущества установлены Федеральной антимонопольной службой России (Приказ № 67 от 10.02.2010), организатором торгов выступает Росимущество, либо заключившая с ним договор специализированная организация.

Информация о проведении торгов размещается не позднее, чем за 30 дней до даты проведения конкурса и за 20 дней до аукциона на официальном сайте.

В случае, если в торгах принял участие только один претендент, он признается единственным участником, и организатор торгов обязан заключить с ним договор аренды имущества.

Если предметом торгов было имущество из перечня, предназначенного для сдачи в аренду субъектам МСП, предусмотрена льготная аренда для малого бизнеса:

1) срок договора аренды (за исключением земельных участков) – не менее 5 лет (если заявитель сам не захотел меньший срок);

2) размер арендной платы:

в первый год аренды – 40 % от ставки аренды, указанной в договоре,
во второй год – 60 %,
в третий – 80 %,
начиная с четвертого – 100 %;

3) в договоре должна быть предусмотрена возможность дальнейшего отчуждения объекта недвижимости арендатору на льготных условиях (преимущественное право покупки, рассрочка платежа на 5 лет и т.п.).

Региональное и муниципальное имущество

Сдача в аренду государственного имущества Московской области относится к компетенции Министерства имущественных отношений МО.

Перечень областного имущества, предназначенное для сдачи в льготную аренду малому бизнесу, размещается на сайте Министерства в разделе, посвященном поддержке малого бизнеса.

По состоянию на конец 2022 года перечень объектов льготной аренды для малого бизнеса насчитывал 65 объектов недвижимого имущества, в т.ч. 33 здания и сооружения, 10 сооружений и 22 земельных участка.

Полный список всего имущества Московской области, в т.ч. социальной, инженерной инфраструктуры и т.п., насчитывал на на октябрь 2022 года 26 326 объектов (подробнее см. здесь). Сделать вывод о том, какое имущество из данного списка не задействовано для нужд Московской области и могло бы быть сдано в аренду предпринимателям практически не возможно.

Муниципальные органы власти в лице советов депутатов также обязаны утверждать, публиковать и вести перечни муниципального имущества, предназначенного для сдачи в льготную аренду малому бизнесу. Такие списки размещаются, как правило, на официальных сайтах муниципальных образований в разделах, посвященных поддержке малого и среднего предпринимательства.

В отличие от федерального и региональных перечней имущества, предназначенного для сдачи в аренду предпринимателям, списки муниципального имущества, как правило, в разы превосходят их и по количеству, и по качеству представленных объектов недвижимости. По состоянию на 1 квартал 2022 года единый список муниципального имущества в аренду для малого бизнеса насчитывал 1997 позиций.

Помимо имущества, включенного в перечни, муниципалитеты Московской области, как и сама область, располагают обширным списком объектов, не включенных в перечень имущества, предназначенного для сдачи в льготную аренду малому бизнесу. Список насчитывает свыше 390 тысяч позиций. Однако, как и в ситуации с областным имуществом из списка невозможно установить, какое имущество не используется муниципалитетом и может быть предложено для размещения малому бизнесу. Вместе с тем на портале госуслуг Московской области можно подать онлайн-запрос на предоставление информации об объектах в конкретном муниципалитете, которые предназначены для сдачи в аренду. Запрос можно подать в том числе и в отношении аренды муниципальных земельных участков.

Порядок инициирования выставления регионального или муниципального имущества на торги правом аренды в целом аналогичен порядку, утвержденному для федерального имущества.

Для инициирования процедуры выставления областного имущества на торги правом аренды предприниматель вправе обратиться с соответствующим заявлением в Министерство имущественных отношений Московской области, в отношении муниципального имущества – в Комитет по имуществу местной администрации. Обращаться лучше лично или по почте, поскольку эта госуслуга может быть не везде доступна через МФЦ. При обращении за выставлением на торги правом аренды муниципальных земельных участков и земельных участков, собственность на которые не разграничена, можно воспользоваться также Региональным порталом госуслуг.

Торги по аренде госимущества Московской области и аренде муниципального имущества проводятся на специализированном региональном портале Московской области – ЕАСУЗ с обязательным дублированием в ГИС «Торги».

Порядок проведения торгов аналогичен торгам правом аренды федерального имущества.

Льготы по арендной плате для малого бизнеса в Московской области

В Московской области действуют льготы по арендной плате как областного, так и муниципального имущества, для субъектов МСП, занятых в социально ориентированных видах деятельности.

К таким видам деятельности отнесены:

магазины шаговой доступности, пекарни, парикмахерские, химчистки, ремонт обуви, дома быта, ветеринарные клиники, торговля розничная книгами, с занимаемой площадью до 100 кв.м. включительно;
частные детские сады и образовательные центры;
развитие здравоохранения;
развитие физической культуры, спорта;
социальное обслуживание граждан;
народно-художественные промыслы и ремесла;
научные исследования и разработки.

Льгота по арендной плате составляет 50 % от обычной ставки и может периодически пересматриваться решениями областных или муниципальных органов власти.

При этом в отношении видов деятельности, указанных в п.1, в случае, если площадь арендуемого объекта превышает 100 кв.м, льготная ставка действует только для 100 кв.м, остальная часть площади рассчитывается без учета понижающего коэффициента.

Аренда госимущества без торгов

Объекты капитального строительства

В случае аренды объектов капитального строительства право на заключение договора аренды государственного имущества без проведения торгов предоставляется уже существующему арендатору при соблюдении четырех условий:

размер арендной платы установлен на основании рыночной оценки;
минимальный срок аренды госимущества – 3 года (если арендатором не заявлен меньший срок);
собственник не принял решений об ином, отличном от аренды, использовании имущества;
отсутствие просроченной задолженности по внесению арендной платы.

При соблюдении указанных условий собственник объекта капитального строительства не вправе отказать существующему арендатору в заключении договора. В случае необоснованного отказа и заключения договора аренды госимущества с другим лицом в течение года с момента заключения такого договора существующий арендатор имеет право потребовать перевести на себя все права и обязанности по такому договору.

На заключение договора аренды без проведения торгов помимо уже существующего арендатора может рассчитывать крайне ограниченный перечень лиц, установленный ст.17.1 ФЗ «О защите конкуренции», в числе прочих в котором указаны:

адвокатские, нотариальные конторы и торгово-промышленные палаты;
некоммерческие организации;
медицинские и образовательные организации;
лица, заключившие государственный или муниципальный контракт (если предоставление участка было предусмотрено конкурсной документацией);
владельцы недвижимого имущества, расположенного в сносимом или реконструируемом здании;
арендаторы малых площадей (не более 20 кв.м. и не более 10% площади недвижимого имущества).

Земельные участки

В случае аренды земельных участков у государства перечень лиц, имеющих право на заключение договора аренды без проведения торгов, установлен ст.39.6 Земельного кодекса РФ. К ним, в частности, относятся:

собственники зданий и сооружений, в т.ч. объектов незавершенного строительства, расположенных на земельном участке;
лица, владеющие земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования;
сельскохозяйственные организации (в случаях, установленных ФЗ «Об обороте земель с/х назначения») и крестьянско-фермерские хозяйства;
лица, у которых изъят земельный участок для государственных или муниципальных нужд;
недропользователи;
лица, которым земельный участок предоставлен для деятельности в рамках заключенного концессионного соглашения, соглашения о ГЧП или МЧП;
резиденты ОЭЗ, зон территориального развития (в границах таких зон, в отношении ОЭЗ также прилегающие земельные участки);
лица, занимающиеся рыболовством и товарной аквакультурой, в отношении соответствующих участков;
лица, реализующие на территории соответствующего региона масштабный инвестиционный проект или заключившие специальный инвестиционный контракт.

Уже существующий арендатор имеет преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок, но при этом он также должен относиться к лицам, указанным в ст.39.6 Земельного кодекса РФ.

Процедура предоставления госимущества в аренду без проведения торгов

Предоставлением госимущества в аренду занимаются:

на федеральном уровне – Федеральное агентство по управлению государственным имуществом (Росимущество) в лице своих территориальных подразделений;
на региональном уровне – Министерство имущественных отношений Московской области.

Арендой муниципального имущества ведают соответствующие подразделения муниципальных органов власти (комитеты по имуществу и т.п.).

Сам процесс предоставления имущества в аренду малому бизнесу регулируется соответствующими административными регламентами, при этом процедура в целом одинакова:

обращение заявителя в государственный или муниципальный орган с заявлением о предоставлении имущества в аренду без проведения торгов с приложением соответствующих документов;
рассмотрение документов и принятие решения о заключении или отказе в заключении договора аренды.

Срок проведения всей процедуры не превышает 30 дней, за исключением случаев, когда требуется проведения рыночной оценки ставки аренды, либо необходимо провести кадастровый учет испрашиваемого земельного участка.

Подать заявление на аренду можно, лично обратившись в соответствующий государственный или муниципальный орган, через МФЦ, по почте или с использованием электронных сервисов (личный кабинет на сайте Росимущества, региональный портал госуслуг Московской области и т.п.).

Источник