Аренда квартиры компанией у физического лица

Оформите договор аренды недвижимости

В договоре опишите:

• Предмет договора: какое имущество арендуете, его адрес, площадь, кадастровый номер и другие сведения, которые помогут отличить его от других.
• Какие права передаются по договору. Это может быть только временное пользование или ещё и владение. Если речь идёт о помещении под офис, передают оба права.
• Срок аренды. Договор, который заключён на год и больше, придётся регистрировать в Росреестре. Если срок договора меньше года или вообще не назван, регистрировать его не нужно.
• Размер и способы внесения арендной платы.
• Права и обязанности вас и арендодателя.

Перед тем как подписать договор, попросите у арендодателя свидетельство о праве собственности или выписку из госреестра. Так вы обезопасите себя и убедитесь, что перед вами собственник помещения.

Скачать шаблон договора аренды

Удерживайте НДФЛ с арендной платы

Каждый человек платит государству налог НДФЛ со своих доходов. Если он получает доход от ИП или ООО, то платит НДФЛ не сам — предприниматель или организация становятся его налоговым агентом. Он считает, удерживает и перечисляет НДФЛ в налоговую. Распространённый пример: работники по трудовому договору не платят НДФЛ сами, этим занимается работодатель. А они получают зарплату, из которой уже вычли налог. Та же ситуация с арендой. Арендодатель получает от вас доход, и если он обычный человек, вы становитесь его налоговым агентом. 

Что нужно сделать:

• Посчитать и удержать НДФЛ — 13% от дохода. Например, вы написали в договоре, что будете платить за аренду 30 тысяч рублей в месяц. Из этой суммы 3 900 рублей ежемесячно перечисляйте в налоговую, а 26 100 рублей — арендодателю.
• Перечислить НДФЛ в налоговую. Сделайте это не позднее следующего дня после того, как заплатили за аренду.
• Отчитаться по НДФЛ. Раз в квартал сдавайте отчёт 6-НДФЛ. Читайте об этих отчётах в статье «Как подготовить 6-НДФЛ».

Важно: перечислить НДФЛ нужно в налоговую по месту учёта вашей компании или ИП. 

Страховые взносы с арендной платы вы перечислять не должны.

Учесть арендную плату и коммуналку в расходах УСН

Если вы на УСН «Доходы минус расходы», учитывайте арендную плату при расчёте налога. Чтобы подтвердить расход, оформите и сохраняйте документы:

• договор аренды,
• акт приёма-передачи помещения,
• документы, которые подтверждают, что вы оплатили аренду.

Чтобы учесть коммунальные платежи в расходах, удобнее включить их в состав арендной платы. Это можно сделать двумя способами:

1. Как фиксированную часть арендной платы. В договоре сформулируйте это так: «Размер арендной платы составляет 30 000 рублей и включает стоимость потребляемых Арендатором коммунальных услуг».
2. Определить фиксированную и переменную части. Переменная будет зависеть от потреблённых коммунальных услуг. В договоре сформулируйте это так: «Арендная плата состоит из фиксированной и переменной частей. Фиксированная часть арендной платы составляет 5 000 рублей за месяц. Переменная часть — это стоимость коммунальных услуг, потреблённых Арендатором за этот период. Сумма коммунальных услуг определяется по данным приборов учёта в арендуемом помещении и оплачивается на основании предъявленных Арендодателем копий счетов за коммунальные услуги»

Статья актуальна на 

27.01.2022

• Главная
• Правовые ресурсы
• Подборки материалов
• Аренда квартиры у физического лица организацией

Аренда квартиры у физического лица организацией

Подборка наиболее важных документов по запросу Аренда квартиры у физического лица организацией (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Формы документов

Статьи, комментарии, ответы на вопросы

Цитата:Организация приняла в штат иногороднего сотрудника, заключила договор найма жилого помещения с целью обеспечения его жильем. Оплата стоимости аренды квартиры предусмотрена трудовым договором с данным сотрудником. Облагается ли сумма по договору найма жилого помещения НДФЛ и страховыми взносами? Возможно ли применить к данной ситуации ст. 169 ТК РФ (компенсация расходов по обустройству на новом месте жительства)?

СПС Гарант, 19 июля 2013

В случае, если организация примет решение не удерживать НДФЛ с суммы оплаты жилья для иногороднего работника, ей следует быть готовой к тому, что свою позицию придется отстаивать в судебном порядке. По мнению официальных органов, предусмотренные трудовыми договорами суммы оплаты жилья иногороднему работнику подлежат обложению страховыми взносами на обязательное страхование в Пенсионный фонд РФ, Фонд социального страхования РФ, Фонд обязательного медицинского страхования на общих основаниях. Исключение рассматриваемых выплат из облагаемой базы с большой долей вероятности приведет к разногласиям с контролирующими органами. Сложившаяся судебная практика свидетельствует о том, что в каждом конкретном случае судьи принимают решения исходя из особенностей деятельности налогового агента и плательщика взносов.

Налог на доходы физических лиц

Согласно п. 1 ст. 210 НК РФ при определении налоговой базы по НДФЛ учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной формах.
В соответствии с пп. 1 п. 2 ст. 211 НК РФ оплата (полностью или частично) за налогоплательщика организациями товаров (работ, услуг) или имущественных прав, в том числе коммунальных услуг, питания, отдыха, обучения в его интересах, относится к доходам, полученным налогоплательщиком в натуральной форме.

При этом в соответствии с п. 3 ст. 217 НК РФ не подлежат обложению НДФЛ все виды установленных законодательством РФ, законодательными актами субъектов РФ, решениями представительных органов местного самоуправления компенсационных выплат (в пределах норм, установленных в соответствии с законодательством РФ), связанных, в частности, с исполнением налогоплательщиком трудовых обязанностей (включая переезд на работу в другую местность и возмещение командировочных расходов).

По мнению Минфина России, оплата расходов по проживанию иногородних работников под действие п. 3 ст. 217 НК РФ не подпадает, поскольку данной нормой НК РФ предусмотрено освобождение от налогообложения сумм возмещения расходов работника только в связи с переездом на работу в другую местность (смотрите, например, письма Минфина России от 13.07.2009 N 03-04-06-01/165, от 20.07.2007 N 03-04-06-01/255), но не по проживанию работников на новом месте (смотрите, например, письма Минфина России от 17.12.2008 N 03-03-06/1/688, от 25.01.2008 N 03-04-06-01/22). Например, в п. 1 письма Минфина России от 13.02.2012 N 03-04-06/6-35, письме от 30.05.2007 N 03-04-06-01/165 сказано, что суммы возмещения организацией расходов по найму жилья работников, переехавших на работу в другую местность, не подпадают под действие п. 3 ст. 217 НК РФ, поскольку данной нормой предусмотрено освобождение от налогообложения сумм возмещения расходов работника только по переезду. Соответственно, суммы возмещения организацией расходов работника по найму жилья подлежат налогообложению НДФЛ в установленном порядке.

В то же время ст. 169 ТК РФ предусмотрено, что при переезде работника по предварительной договоренности с работодателем на работу в другую местность работодатель обязан возместить работнику, помимо расходов по переезду работника, членов его семьи и провозу имущества (за исключением случаев, когда работодатель предоставляет работнику соответствующие средства передвижения), и расходы по обустройству на новом месте жительства. Конкретные размеры возмещения расходов определяются соглашением сторон трудового договора.

Сложившаяся на данный момент судебная практика достаточно противоречива. Так, с одной стороны, суды поддерживают налогоплательщиков и не соглашаются с подходом контролирующих органов, подчеркивая, что если условие о предоставлении и оплате жилья прописано в трудовых договорах с работниками, то оплата проживания иногородних работников в период действия трудовых договоров является компенсацией их переезда на работу из другой местности, в связи с чем соответствующие суммы не подлежат обложению НДФЛ (смотрите, например, постановления ФАС Уральского округа от 08.06.2012 N Ф09-3304/12, ФАС Московского округа от 21.03.2011 N Ф05-1300/2011, от 21.08.2008 N КА-А40/7732-08, Девятого арбитражного апелляционного суда от 28.12.2010 N 09АП-30496/2010-АК, Волго-Вятского округа от 24.06.2008 N А43-28282/2007-37-943, ФАС Уральского округа от 29.10.2007 N Ф09-8769/07-С3). В частности, в постановлении ФАС Уральского округа от 08.06.2012 N Ф09-3304/12 судьи прямо указали, что выплаты по договорам аренды жилого помещения связаны с исполнением иногородним сотрудником его должностных обязанностей, предусмотрены условиями трудового договора, не связаны с системой оплаты труда и произведены в интересах самого общества как работодателя, оплата за наем жилого помещения произведена самим обществом непосредственно арендодателям жилых помещений; данные затраты отнесены налогоплательщиком на общехозяйственные расходы, в фонд заработной платы не включались.

В то же время выводы не в пользу организации, выплачивающей компенсацию за аренду жилья иногороднему сотруднику, были сделаны в постановлении Четвертого арбитражного апелляционного суда от 22.09.2011 N 04АП-2578/11. По мнению судей, суммы возмещения организацией расходов по найму жилья работников, переехавших на работу в другую местность, не подпадают под действие ст. 169 ТК РФ и п. 3 ст. 217 НК РФ, поскольку ст. 169 ТК РФ предусмотрены компенсации в виде оплаты расходов по переезду работника и обустройству на новом месте жительства. Оплата аренды жилья за счет организации была оговорена с работником в трудовом договоре (ст. 255 НК РФ) и учитывалась организацией в составе расходов при исчислении налога на прибыль. Соответственно, заключил суд, суммы возмещения организацией расходов работника по найму жилья подлежали обложению НДФЛ, ЕСН и страховыми взносами на обязательное пенсионное страхование в установленном порядке.

Таким образом, в рассматриваемой ситуации, если организация примет решение не удерживать НДФЛ с сумм, оплаченных за предоставление жилья иногороднему сотруднику, обязанность по обеспечению жилья которому предусмотрена трудовым договором, организации следует быть готовой при возникновении претензий со стороны налоговых органов отстаивать свою позицию в суде.

Страховые взносы

Частью 1 ст. 7 Федерального закона от 24.07.2009 N 212-ФЗ (далее — Закон N 212-ФЗ) установлено, что объектом обложения страховыми взносами в ПФР, ФСС РФ и ФОМС для организаций признаются, в частности, выплаты и иные вознаграждения, начисляемые в пользу физических лиц в рамках трудовых отношений и гражданско-правовых договоров, предметом которых являются выполнение работ, оказание услуг, а также выплаты и иные вознаграждения, начисляемые в пользу физических лиц, подлежащих обязательному социальному страхованию в соответствии с федеральными законами о конкретных видах обязательного социального страхования. Статьей 9 Закона N 212-ФЗ определен перечень выплат и вознаграждений, на которые не начисляются страховые взносы. Указанный перечень является закрытым и расширительному толкованию не подлежит.

В соответствии с пп. «б» п. 2 части 1 ст. 9 Закона N 212-ФЗ не подлежат обложению страховыми взносами для плательщиков страховых взносов, указанных в п. 1 части 1 ст. 5 Закона N 212-ФЗ, все виды установленных законодательством РФ, законодательными актами субъектов РФ, решениями представительных органов местного самоуправления компенсационных выплат (в пределах норм, установленных в соответствии с законодательством Российской Федерации), связанных с бесплатным предоставлением жилых помещений, оплатой жилого помещения и коммунальных услуг, питания и продуктов, топлива или соответствующего денежного возмещения.

Если обязанность работодателя бесплатно предоставить своему работнику жилое помещение или компенсировать стоимость оплаты жилого помещения не установлена законодательством РФ, законодательными актами субъектов РФ, решениями представительных органов местного самоуправления, то на такие компенсации действие пп. «б» п. 2 части 1 ст. 9 Закона N 212-ФЗ не распространяется и указанные выплаты подлежат обложению страховыми взносами в общеустановленном порядке. При этом факт наличия условия об оплате стоимости аренды квартиры в трудовом договоре с иногородним сотрудником значения не имеет.

Поскольку рассматриваемые выплаты связаны с переездом работника в другую местность для выполнения трудовых обязанностей, то следует пытаться связать их с возмещением расходов при переезде на работу в другую местность, установленным ст. 169 ТК РФ.

Повторим, в силу ст. 169 ТК РФ при переезде работника по предварительной договоренности с работодателем на работу в другую местность работодатель обязан возместить работнику:

— расходы по переезду работника, членов его семьи и провозу имущества (за исключением случаев, когда работодатель предоставляет работнику соответствующие средства передвижения);
— расходы по обустройству на новом месте жительства.

Конкретные размеры возмещения расходов определяются соглашением сторон трудового договора.

Таким образом, в случае достижения между работником и работодателем договоренности о переводе работника на работу в другую местность у работодателя возникает обязанность возместить ему дополнительные расходы, связанные с переездом. В силу пп. «и» п. 2 части 1 ст. 9 Закона N 212-ФЗ не подлежат обложению страховыми взносами для плательщиков страховых взносов, указанных в п. 1 части 1 ст. 5 Закона N 212-ФЗ, все виды установленных законодательством Российской Федерации, законодательными актами субъектов Российской Федерации, решениями представительных органов местного самоуправления компенсационных выплат (в пределах норм, установленных в соответствии с законодательством Российской Федерации), связанных с выполнением физическим лицом трудовых обязанностей в том числе в связи с переездом на работу в другую местность.
Разъясняя порядок применения указанной нормы, Минздравсоцразвития России в письме от 05.08.2010 N 2519-19 указывает на то, что компенсация найма жилья, выплачиваемая работнику, переехавшему в другой город для работы в организации, не подпадает под действие пп. «и» п. 2 части 1 ст. 9 Закона N 212-ФЗ, поскольку данной нормой Закона N 212-ФЗ предусмотрено освобождение от обложения страховыми взносами сумм возмещения расходов работника только по переезду. Следовательно, «…суммы такой компенсации подлежат обложению страховыми взносами в общеустановленном порядке…»

В свою очередь, согласно п. 1 ст. 20.1 Федерального закона от 24.07.1998 N 125-ФЗ (далее — Закон N 125-ФЗ) объектом обложения страховыми взносами на обязательное социальное страхование от несчастных случаев на производстве и профессиональных заболеваний (далее — страхование от НС и ПЗ) признаются выплаты и иные вознаграждения, выплачиваемые страхователями в пользу застрахованных в рамках трудовых отношений и гражданско-правовых договоров, если в соответствии с гражданско-правовым договором страхователь обязан уплачивать страховщику страховые взносы. Статьей 20.2 Закона N 125-ФЗ также установлен перечень выплат, не подлежащих обложению страховыми взносами на страхование от НС и ПЗ. Указанный перечень также является закрытым и не подлежит расширительному толкованию.

На основании пп. 2 п. 1 ст. 20.2 Закона N 125-ФЗ не подлежат обложению страховыми взносами от несчастных случаев на производстве и профессиональных заболеваний все виды установленных законодательством РФ, законодательными актами субъектов РФ, решениями представительных органов местного самоуправления компенсационных выплат (в пределах норм, установленных в соответствии с законодательством РФ), связанных, в частности, с оплатой жилого помещения и коммунальных услуг, а также с выполнением физическим лицом своих трудовых обязанностей, в том числе в связи с переездом на работу в другую местность.

То есть в отношении компенсации расходов на оплату жилья иногородним работникам, с которыми организацией заключены трудовые договоры, объект обложения страховыми взносами на страхование от НС и ПЗ определяется так же, как и объект обложения страховыми взносами в ПФР, ФСС РФ и ФОМС, предусмотренными Законом N 212-ФЗ.

В соответствии с разъяснениями ФСС РФ по вопросу обложения страховыми взносами рассматриваемых выплат (письмо от 17.11.2011 N 14-03-11/08-13985) суммы, уплаченные организацией, в порядке возмещения расходов работников (не предусмотренных законодательством РФ) по оплате жилого помещения (квартирной платы, места в общежитии, найма), в полной мере соответствуют всем элементам объекта обложения страховыми взносами, содержащимся в части 1 ст. 7 Закона N 212-ФЗ и п. 1 ст. 20.1 Закона N 125-ФЗ как на обязательное социальное страхование на случай временной нетрудоспособности и в связи с материнством, так и на страхование от НС и ПЗ, представляют собой стимулирующие выплаты и вознаграждения и не поименованы как не подлежащие обложению страховыми взносами в ст. 9 Закона N 212-ФЗ и ст. 20.2 Закона N 125-ФЗ. Таким образом, рассматриваемые выплаты и вознаграждения подлежат обложению страховыми взносами в общеустановленном порядке в соответствии с частью 1 ст. 7 Закона N 212-ФЗ и п. 1 ст. 20.1 Закона N 125-ФЗ.

Иными словами, согласно позиции официальных органов предусмотренные трудовыми договорами суммы компенсации оплаты жилья иногородним работникам подлежат обложению страховыми взносами в ПФР, ФСС РФ, ФОМС, включая страхование от НС и ПЗ на общих основаниях. Исключение рассматриваемых выплат из облагаемой базы, скорее всего, приведет к разногласиям с контролирующими органами.

Вместе с тем следует обратить внимание на аргументы судей при вынесении решений в отношении НДФЛ и ранее действовавшего ЕСН, в которых они поддерживали налогоплательщиков, считая, что подобная оплата жилья НДФЛ и ЕСН не облагается. Так, в вышеупомянутом постановлении ФАС Московского округа от 21.03.2011 N Ф05-1300/2011 по делу N А40-36395/10-107-192 судьи констатировали, что оплата работодателем проживания (арендная плата и оплата жилищно-коммунальных услуг) иногородних работников на время действия трудовых договоров является компенсацией при переезде на работу в другую местность применительно к положениям ст.ст. 165, 169 ТК РФ (смотрите также постановление ФАС Волго-Вятского округа от 24.06.2008 по делу N А43-28282/2007-37-943).

Примером судебного решения в пользу плательщика в отношении взносов на страхование от НС и ПЗ является решение Арбитражного суда Красноярского края от 25.02.2009 N А33-16579/2008, в котором суд пришел к выводу, что предоставляемые работодателем своим работникам блага в случаях, не предусмотренных законом, только тогда включаются в базу для исчисления страховых взносов в ФСС РФ, когда с учетом обстоятельств конкретного дела такие блага могут быть расценены как вознаграждение работников в связи с выполнением им работы (служебных обязанностей). При этом сам по себе факт наличия трудовых отношений между организацией и ее работниками не является основанием для вывода о том, что все выплаты, которые начисляются данным работникам, по существу, представляют собой оплату их труда.

В то же время нами обнаружено судебное решение уже по применению Закона N 212-ФЗ, в котором выводы были сделаны не в пользу плательщика взносов (постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.01.2013 N 16АП-3826/12). Доводы судей мы приведем подробно. Итак, судом была рассмотрена ситуация, когда порядок возмещения расходов, связанных с переездом работника на работу в другую местность, был установлен внутренним нормативным актом организации, в частности, к возмещению расходов по обустройству на новом месте жительства были отнесены следующие выплаты:

— компенсация расходов за проживание в гостинице на период жилья на новом месте жительства;
— предоставление служебного жилья или компенсация расходов работника по самостоятельному найму жилья (квартиры). При этом выплата компенсации производилась один раз в месяц по приказу, издаваемому по заявлению работника.

Судьи, оценив представленные доказательства в совокупности, в том числе: приказы о возмещении затрат по самостоятельному найму жилья, трудовые договоры, дополнительные соглашения, внутреннюю инструкцию по предоставлению льгот, гарантий и компенсационных выплат работникам, переезжающим в другую местность на работу по предварительной договоренности с работодателем, заключили, что выплаты по компенсации расходов по самостоятельному найму жилья являются выплатами, произведенными в рамках трудовых отношений, и являются составной частью заработной платы (назначение и характер выплат, произведенных иногородним работникам, свидетельствуют о том, что они обусловлены трудовыми отношениями, связаны напрямую с трудовой деятельностью, носят систематический характер и выплачивались работникам именно в связи с осуществлением работниками предприятия трудовых обязанностей. Следовательно, они являются элементами оплаты труда и подлежат включению в базу для исчисления страховых взносов, при этом не имеют значение ни их название, ни способ формирования источника выплат данных сумм.

Также было сказано, что ТК РФ не обязывает работодателя обеспечивать работника жильем при приеме на работу, лишь некоторые категории работников обеспечиваются бесплатным жильем на основании специальных указаний законодательства. В данном случае при переезде работника по предварительной договоренности с работодателем на работу в другую местность работодатель обязан возместить работнику расходы по обустройству на новом месте жительства в размере, определенном соглашением сторон трудового договора (статья 169 ТК РФ), но не расходы по найму (приобретению) жилья. По общему правилу исходя из буквального толкования указанных норм, работодатель не обязан нести затраты на наем жилого помещения для работника (в том числе иногороднего). Предоставление (наем) жилья для работников или компенсация им соответствующих расходов возможны в случае закрепления такого условия в трудовом, коллективном договоре или локальном нормативном акте и являются правом работодателя. Рассматриваемые затраты (компенсация найма жилья, выплачиваемая работнику, переехавшему для работы в другую местность) не установлены в ст. 9 Закона N 212-ФЗ, определяющей перечень сумм, не подлежащих обложению страховыми взносами, не подпадают под действие подпункта «и» пункта 2 части 1 названной статьи и не являются предусмотренными законом компенсационными выплатами, освобожденными от обложения страховыми взносами. Следовательно, суммы такой компенсации подлежат обложению страховыми взносами в общеустановленном порядке.

К похожему выводу приходят судьи в постановлении ФАС Западно-Сибирского округа от 19.02.2013 N Ф04-6931/12 по делу N А45-15761/2012, поддержав выводы апелляционного суда, установившего, что назначение и характер спорных выплат, произведенных иногородним работникам в качестве компенсации затрат по найму жилья, свидетельствуют о том, что данные выплаты обусловлены именно трудовыми отношениями, связаны с трудовой деятельностью работников, следовательно, являются элементами оплаты труда и подлежат включению в расчетную базу для начисления страховых взносов вне зависимости от названия и способа формирования источника выплат данных сумм.

Таким образом, мы видим, что позиция судей в отношении уплаты страховых взносов, установленных Законом N 212-ФЗ, в полной мере согласуется с мнением представителей контролирующих органов. Кроме того, обращаем Ваше внимание, что в одном из судебных решений по рассматриваемой проблеме (постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 22.09.2011 N 04АП-2578/11) ссылка заявителя на то, что судебная практика по данному вопросу не имеет единообразия, в связи с чем суду первой инстанции надлежало применить п. 7 ст. 3 НК РФ, была не принята судом апелляционной инстанции, поскольку «разнообразие практики» обусловлено не разным толкованием норм права, а различием фактических обстоятельств устанавливаемых судом.

Таким образом, заключаем, что, учитывая представленные налоговыми агентами и плательщиками взносов доказательства, в каждом конкретном случае судьи принимают решения исходя из особенностей их деятельности.

Достаточно часто в аренду организациям сдают имущество физические лица. Какие риски в этом случае возникают у самого физлица и как их избежать? 

А должен ли физик при сдаче имущества в аренду быть ИП?

В этой ситуации важно понимать, когда действия собственника объекта недвижимости признаются предпринимательской деятельностью, а когда нет. 

Чёткого перечня критериев предпринимательской деятельности законодательством не установлено

В Гражданском кодексе РФ в ст. 2 даются лишь общие характеристики, в которых делается акцент на то, что предпринимательской является самостоятельная деятельность, которая осуществляется на свой риск и направлена на систематическое получение прибыли.

Так, ещё в 2013 году налоговые органы (письмо ФНС РФ от 25.02.2013 № ЕД-2-3/125@) рекомендовали обратить внимание на следующее. Если физическое лицо специально купило имущество для того, чтобы получать прибыль, и (или) у него несколько объектов недвижимости, которые сдаются в аренду, то оно обязательно должно быть зарегистрировано, как индивидуальный предприниматель. Однако, вы понимаете, что доказать на практике для каких именно целей было приобретено имущество изначально бывает весьма сложно. И в каждом конкретном случае ситуацию необходимо анализировать по существу. 

Хоть какую-то ясность в этом вопросе внесла судебная практика

Например, суды пришли к выводу, что если гражданин приобрел одно или несколько жилых помещений для личных нужд или получил их по наследству, но у него нет необходимости их использовать, то он может сдать такое имущество в аренду. И это не будет являться предпринимательством и собственнику объектов недвижимости регистрироваться в качестве предпринимателя не нужно ( см. п. 2 Постановления Пленума ВС РФ от 18.11.2004 № 23 и Постановление Верховного суда Республики Татарстан от 27.04.2015 № 4а-378м). Важно, что не будет относиться к коммерческой деятельности и сдача внаем повременно таких жилых помещений (Постановление Верховного суда РФ от 10.01.2012 № 51-АД11-7). Аналогично обстоят дела и с ситуацией, когда физлицо в аренду сдает несколько легковых автомобилей или иное имущество, приобретенное изначально для личных нужд.

Очевидно, когда в аренду будут представлены достаточно большие площади нежилых помещений, подстанции, линии электропередач, спецтехника и т. д., то обосновать, что это имущество изначально приобреталось для личного использования практически невозможно. 

Признаки предпринимательской деятельности по мнению налоговой

О наличии в действиях гражданина признаков предпринимательской деятельности, по мнению налоговых органов (письмо ФНС РФ от 25.02.2013 № ЕД-2-3/125@, Информация ФНС РФ от 04.10.2018 №) могут так же свидетельствовать следующие факты:

— изготовление или приобретение имущества с целью последующего извлечения прибыли от его использования или реализации;

— учет хозяйственных операций, связанных с осуществлением сделок;

— взаимосвязанность всех совершенных гражданином в определенный период времени сделок;

— устойчивые связи с продавцами, покупателями, прочими контрагентами. 

Вывод и последствия

Таким образом, если гражданин сдает в аренду имущество, приобретенное изначально для личных целей, то регистрироваться, как индивидуальный предприниматель совершенно не нужно. Однако гражданину выгоднее быть предпринимателем. Ведь это позволит применять упрощенную систему налогообложения и с полученного дохода от сдачи имущества в аренду платить уже не НДФЛ в размере 13% (ст. 224 НК РФ), а единый налог по ставке 6 % (ст. 346.20 НК РФ). Кстати, её субъект имеет право снизить.

Если контролирующие органы все же расценят сдачу имущества в аренду, как предпринимательскую деятельность, то составят протокол об административном нарушении (п. 2 ст. 28.3 КоАП РФ). Решение о взыскании штрафа по протоколу будет принимать суд (п. 1 ст. 23.1 КоАП РФ). Не исключается и уголовное преследование за незаконное предпринимательство (ст. 171 УК РФ).

Если суд признает деятельность гражданина предпринимательской – ему необходимо будет заплатить налоги по сдаче имущества в аренду, как если бы он был предпринимателем (апелляционные определения Ульяновского областного суда от 29.04.2014 № 33-1278/2014 и Архангельского областного суда от 22.07.2013 № 33-3671).

Ситуация усложняется тем, что задним числом налогоплательщик не сможет заявить право применения специального режима налогообложения, например, УСН, и заплатить налоги придется по общей системе налогообложения: НДФЛ (гл. 23 НК РФ), иные. Причем НДС из арендной платы налоговые органы будут выделять расчетным путем (постановление Пленума ВАС РФ от 30.05.2014 № 33). Такой совершенно законный маневр уменьшит сумму дохода, подпадающую под НДФЛ, но переплата по НДФЛ не перекроет задолженности по НДС. Следовательно, на суммы недоимки придется заплатить штрафные санкции (ст.122 НК РФ) и пени (ст. 75 НК РФ).

Как видите, последствия незаконного предпринимательства могут быть весьма плачевные. Кстати, если в аренду будет сдаваться только один склад или одна подстанция и так далее, то зарегистрироваться, как ИП необходимо будет даже в таких случаях (апелляционные определения Архангельского областного суда от 29.08.2013 № 33-4388 и Волгоградского областного суда от 30.10.2013 № 33-11798/2013). 

Кто подпишет договор

Немало вопросов возникает и по поводу подписания документов, когда организация выступает арендатором имущества своего руководителя, который выступает, как в роли арендодателя, так и как руководитель арендатора.

Судебная практика свидетельствует о том, что руководитель может подписать договор аренды как со стороны арендодателя, так и со стороны арендатора (определения ВАС от 19.12.2007 № 14573/07, от 18.01.2007 № 16517/06, постановления Президиума ВАС от 11.04.2006 № 10327/05 и от 01.11.2005 № 9467/05, постановления ФАС Московского округа от 01.02.2008 № КГ-А40/14593-07 и от 10.07.2007 № КГ-А40/4605-07, Поволжского округа от 05.07.2007 № А65-13887/2006). 

Не забудьте и про рыночную цену

Не забудьте проконтролировать ваши арендные отношения и на предмет соблюдения рыночных цен. Суды изначально поддерживают контролирующие органы (письмо Минфина от 18.10.2012 № 03-01-18/8-145, Письмо ФНС РФ от 02.11.2012 №ЕД-4-3/18615) на предмет правомерности контроля в рамках камеральных и (или) выездных проверок цены сделок, которые не относящихся к контролируемым (Решение ВС РФ от 01.02.16 №АКПИ15-1383). Но корректировать цену в таких сделках инспекция вправе, только если докажет, что участник получил необоснованную налоговую выгоду.

Сделки с первыми лицами компании достаточно часто классифицируются, как сделки со взаимозависимыми лицами, что несколько усугубляет положение сторон. Организации обязаны самостоятельно информировать налоговые инспекции о контролируемых сделках. Правильность ценообразования в таких сделках представители ФНС устанавливают в ходе специальных проверок. Если же инспекторы обнаружат неконтролируемые сделки со взаимозависимыми лицами, то сверят цену сделки с рыночной (письма Минфина от 08.07.2016 № 03-07-11/40217, от 18.10.2012 № 03-01-18/8-145 и ФНС от 27.11.2017 № ЕД-4-13/23938, от 02.11.2012 № ЕД-4-3/18615, постановление Президиума Верховного суда 16.02.2017). Важно помнить, что корректировать цены таких сделок проверяющие вправе, только если докажут, что участник получил необоснованную налоговую выгоду и отклонение цены сделки многократно отличается от рыночной(определения Верховного суда от 11.04.2016 № 308-КГ15-16651, от 29.03.2018 № 303-КГ17-19327). Сама по себе взаимозависимость сторон сделки не может быть основанием для доначисления налогов и взыскания пеней и штрафов.

Рыночность цен налогоплательщик вправе подтвердить методами ценообразования для контролируемых сделок или отчетом независимого оценщика (письма Минфина от 28.11.2018 № 03-12-12/1/85982, от 11.04.2014 № 03-01-РЗ/16738, ФНС от 11.04.2018 № СА-4-7/6940 (п. 8), от 27.11.2017 № ЕД-4-13/23938, определений ВАС от 29.03.2018 № 303-КГ17-19327, от 11.04.2016 № 308-КГ15-16651).

На практике встречаются случаи, когда имущество передается не в аренду, а в безвозмездное пользование. Не забудьте про риски с безвозмездностью (Информационное письмо ВАС РФ от 22.12.05 №98). Передающим в безвозмездное пользование имущество, находящимся на общей системе налогообложения, придется начислить и заплатить НДС, так как передача имущества в безвозмездное пользование признается услугой, облагаемой НДС (Определение Верховного Суда РФ от 26 августа 2019 г. N 303-ЭС19-14515). Получающая же это имущество сторона должен признавать доход (п.8 ст. 250 НК РФ, ст. 346.15 НК РФ). Кроме этого, имейте в виду, что для целей налогового учета по основным средствам, переданным в безвозмездное пользование, необходимо начислять амортизацию, но учитывать эти суммы в расходах с 1 января 2020 года запрещено (п. 29 ст. 2 Закона от 29.09.2019 № 325-ФЗ). Из выше сказанного следует, что наиболее оптимально имущество все же сдавать в аренду. Конечно, оспорить арендную плату тоже возможно, но это сделать намного сложнее, чем сделать доначисления или оспорить суммы налогов, начисленные самим налогоплательщиком по договорам безвозмездного пользования.

Ещё больше полезных полезных материалов читайте в Базе знаний Такском