Вопрос о статусе апартаментов активно прорабатывают законодатели и обсуждают СМИ. Это важно для УО, управляющих многофункциональными зданиями, где расположены такие помещения. В помощь таким компаниям делаем обзор наших материалов по апартаментам. Читайте, являются ли они жильём, как управлять ими и установить размер платы за содержание, а также как УО взыскать с собственников задолженность за свои услуги.
Что такое апартаменты и являются ли они жилыми помещениями
В России сложилась практика строительства многофункциональных зданий. Это офисные и торговые центры, иные объекты нежилого назначения. В них много разных собственников: застройщик, отдельные юридические или физические лица, группы таких лиц.
В этих зданиях зачастую есть нежилые помещения, которые собственники используют для постоянного проживания – апартаменты. На них не распространяются нормы ЖК РФ. Жители апартаментов не могут зарегистрироваться в них, а жилищно-коммунальные услуги оплачивают по тарифам для нежилых помещений, не для населения.
Глава Экспертного совета Ассоциации «Р1» Елена Шерешовец в одном из выпуском онлайн-программы «ЖКХ: мечты сбываются» отметила, что термин «апартаменты» пока содержится только в НПА для гостиничного бизнеса. Апартаменты в соответствии с классификацией являются одним из видов номеров в отелях и предназначены для временного пребывания.
Поэтому для них не действуют стандарты для жилых помещений по уровню шума, плотности городской застройки или обеспечения необходимыми объектами инфраструктуры. К тому же, согласно ч. 1 ст. 401 НК РФ, апартаменты относятся не к жилью, а к прочим видам нежилого имущества. На них не распространяются налоговые льготы (ч.ч. 3, 4 ст. 403 НК РФ).
Три довода судов в пользу УО при взыскании долгов по апартаментам
Что делают законодатели для правового регулирования в сфере управления многофункциональными зданиями
Многофункциональных зданий с апартаментами становится всё больше, а правового статуса у них нет. В НПА даже нет таких терминов. Чтобы урегулировать вопросы проживания в апартаментах и управления зданиями с ними, члены Совета Федерации разработалиспециальный законопроект № 1162929-7.
Авторы предлагают внести в нормативно-правовые акты понятие «многофункциональное здание» и распространить на такие объекты действие ЖК РФ. Тогда собственники апартаментов смогут перевести их в статус жилых помещений.
В законопроекте также указано, что общие собрания собственников в многофункциональных зданиях будут проводиться по аналогии с ОСС в многоквартирных домах. Владельцы помещений официально получат долевое право на общее имущество в здании.
Важность таких правок в законодательствеподчеркнул премьер-министр Михаил Мишустин. Он поручил своему заместителю Марату Хуснуллину создать к июлю рабочую группу по данному вопросу, а Минстрою РФ – продолжить обсуждение законопроекта № 1162929-7.
Есть ли в многофункциональных зданиях общее имущество и кто несёт за него ответственность
Пока в законодательство не внесены изменения, которые бы определили статус апартаментов и нормы управления многофункциональными зданиями, в этой сфере порядок устанавливают принцип применения закона по аналогии и судебная практика.
В одном из выпусков онлайн-программы «Школа ЖКХ» эксперт Ассоциации «Р1» Павел Кузнецов рассказал о том, кому в многофункциональных зданиях сегодня может принадлежать право на общее имущество и, соответственно, кто за него отвечает. Есть три варианта:
- Застройщик приобретает право собственности на места общего пользования в силу ст. 218 ГК РФ, регистрирует его и передаёт это имущество в безвозмездное пользование управляющей зданием организации. Также застройщик может сдать ОИ в долгосрочную аренду любой компании, которая будет обслуживать объект.
- При оформлении права собственности на помещение собственник получает долю в праве на общее имущество. Так застройщик снимает с себя ответственность за его содержание. Собственники должны сами договориться о том, кто и как будет управлять зданием и обслуживать его.
- Застройщик заключает договоры об участии в долевом строительстве с УО, которую сам учреждает, а УО – договоры цессии с собственниками помещений в здании. В таком случае ответственность за управление объектом капитального строительства, его содержание, сбор платы за услуги полностью возложены на УО.
У каждой из этих схем есть свои плюсы и минусы, о которых вы сможете узнать из выпуска онлайн-журнала.
Какие существуют способы управления зданиями с апартаментами
Нужно ли вносить данные о многофункциональном здании в реестр лицензий субъекта РФ
Как правило, управляющие организации, заключающие договоры с собственниками помещений в многофункциональных зданиях, имеют опыт управления МКД. У них возникает вполне обоснованный вопрос: если в здании есть апартаменты, в них живут люди, нужно ли вносить сведения о таком здании в реестр лицензий.
Ответ на этот вопрос дал Верховный суд РФ в деле № А60-46903/2019. Одна из УО Екатеринбурга не внесла в реестр лицензий многофункциональное здание, которым управляла: по технической документации объект не являлся МКД. Но орган Госжилнадзора посчитал иначе, потому что в здании были жилые помещения. Ведомство выдало предписание, потребовав, чтобы УО перестала управлять зданием, пока не внесёт его в реестр.
Стороны спора встретились в суде и дошли до ВС РФ. Он поставил точку в этом вопросе, указав, что раз многофункциональное здание включает помещения жилого и нежилого фонда, то является МКД согласно п. 6 постановления Правительства РФ от 28.01.2006 № 47.
Многоквартирным домом признаётся совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, либо в помещения общего пользования. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников. Спорное здание отвечает признакам МКД и подлежит включению в реестр лицензий.
Если в суде УО сможет доказать, что в здании нет жилых помещений, тогда нельзя будет отнести объект к многоквартирным домам и потребовать от компании внести сведения о нём в реестр.
Кто и как устанавливает размер платы за содержание апартаментов
Ещё один непростой вопрос для собственников и управляющих апартаментами – расчёт платы за ЖКУ. Поскольку такие помещения не признаются жилыми помещениями, к ним применяются тарифы на коммунальные услуги для нежилых помещений. Пока не будут внесены изменения в законодательство, исполнители услуг не будут использовать при расчётах тарифы для населения.
Сложнее обстоят дела с установлением размера платы за содержание апартаментов в отсутствие правового регулирования. Если собственники помещений на общем собрании не смогли договориться о величине платы или вообще не проводили ОСС, то рано или поздно спор о начислениях в квитанциях перейдёт в суд.
В Рязани собственник апартаментов подал иск в суд, считая, что при расчётах управляющая организация должна использовать утверждённый органом местного самоуправления тариф. К тому же истец не подписывал с ней договор и поэтому не должен ей платить. Общее собрание собственников помещений в здании не утверждало перечень работ и услуг и размер платы за них.
УО при расчётах с собственниками апартаментов использовала размер платы, прописанный в договоре между ней и застройщиком. Плата за коммунальные услуги, в том числе за электроэнергию, начислялась по тарифам для нежилых помещений.
Разбирательство дошло до Верховного суда РФ. Он указал, что установленный органом МСУ тариф нельзя применять к нежилому зданию. Размер платы должны утвердить собственники на ОСС. Если они этого не сделали, то расчёт платы должен исходить из экономической обоснованности и принципа достаточности средств для надлежащего содержания общего имущества собственников.
Поскольку управляющая организация по факту оказывала услуги и проводила работы по содержанию общего имущества, то собственники должны за это заплатить. Чтобы определить, сколько, судам следует установить объём оказанных УО услуг, их стоимость и экономическую обоснованность.
Вносятся ли в реестр лицензий данные о многофункциональном здании
Можно ли взыскать долг за содержание апартаментов с их собственника в отсутствие письменного договора
Взыскание УО платы за содержание общего имущества в многофункциональных зданиях стало одной из тем онлайн-программы «Школа ЖКХ». Её ведущий Павел Кузнецов сделал обзор судебной практики, проанализировал положительные для управляющих организаций решения и доводы судов в них.
Как мы говорили ранее, апартаменты не являются жильём и поэтому нормы ЖК РФ напрямую к ним не применяются. Но при решении споров между собственниками апартаментов и УО суды по аналогии используют положения разд. VII ЖК РФ «Плата за жилое помещение и коммунальные услуги».
При этом собственнику отдельного помещения в здании принадлежит доля в праве собственности на общее имущество (ст. 290 ГК РФ, ст. 36 ЖК РФ). С момента подписания передаточного акта он является потребителем ЖКУ и должен платить за содержание общего имущества (ч. 2 ст. 154 ЖК РФ).
Суды признают право УО на взыскание задолженности и в отсутствие заключённого с собственником помещений договора. Это не освобождает его от оплаты расходов на содержание общего имущества (п. 5 постановления Конституционного Суда РФ от 03.04.1998 № 10-П). Подробнее о судебной практике по взысканию долгов с владельцев апартаментов узнайте из выпуска онлайн-журнала.
Что нужно иметь в виду, приступая к управлению апартаментами
Компании, решившие управлять многофункциональными зданиями с апартаментами, должны помнить несколько важных аспектов этой работы:
- Управление и содержание апартаментов не урегулировано в НПА, а суды для разрешения споров УО с собственниками применяют нормы ЖК РФ по аналогии.
- Апартаменты не являются жилыми помещениями, поэтому их жители не могут там зарегистрироваться, а при расчётах за коммунальные услуги исполнители не могут использовать тарифы для населения.
- Размер платы за управление и содержание апартаментов должно утвердить общее собрание собственников. Применять муниципальный тариф к нежилому зданию нельзя.
- Отсутствие письменного договора между собственником помещения и УО не освобождает жителя апартаментов от оплаты содержания общего имущества. Если владелец помещения не оплачивает услуги управляющей организации, она вправе взыскать долг через суд.
Ждём правки в нормативно-правовые акты, которые закрепят статус апартаментов и многофункциональных зданий и позволят УО применять при управлении ими нормы Жилищного кодекса.
0
20.03.2023
10:00
20 марта 2023 в 10:00
Рынок апартаментов России продолжает развиваться несмотря на отсутствие правового регулирования такого вида недвижимости. И для отрасли, и для рынка, отсутствие нормативки – это плохо, потому что правовая неопределенность создает риски и злоупотребления. К тему
управления апартаментов
мы обращались не раз, но чем дальше, тем больше спорных и сложных вопросов возникает.
Общие особенности по апартаментам
1. Крайне запутанная система управления. В одном жилом комплексе могут быть и апартаменты, и многоквартирные дома. При этом инженерные сети могут быть совместные, а земельный участок под каждый объект – невыделенный. Следом возникают проблемы с передачей документации: она или теряется, или недобросовестно удерживается, но получить ее даже через суд (по аналогии с многоквартирными домами) не получится, ведь обязанности ее передавать в случае апартаментов нет.
2. Чем ближе к Москве, тем больше бардака. Недавний пример, с которым столкнулся – дом, в котором одновременно два объекта: реконструированные апартаменты и объект культурного наследия. И все это включено в реестр лицензий и управляется Жилищником. В другом случае московский Росреестр часть помещений одного здания зарегистрировал в другом. И изменить эту ситуацию удалось лишь очень длинной перепиской и жалобами. Подобных примеров, свидетельствующих о хаотичности рынка управления апартаментами в Москве (да и по стране) очень много.
3. Безответственность за вред и злоупотребления. Снова недавний пример: на машину девушки упал лед и разбил стекло. Взыскать убытки не получилось, потому неясно, кто ответчик. В жилом комплексе (где здание-апартаменты) есть ТСЖ, но домом не управляет. А еще есть две новые УК, которые конкурируют за право управления домами, выставляя двойные квитанции. А первоначальная УК/застройщик признан банкротом и в отношении него завершено конкурсное производство. Даже получив решение суда – денег получить не с кого, потому что реестр требований кредиторов закрыт. И все субъекты жилищного управления приводят убедительные доказательства, что вина в повреждении машины не их. А с реестром лицензий не свериться, потому что в отношении апартаментов его нет. В итоге за вред никто не ответит.
4. Некому жаловаться на злоупотребления. Жилищная инспекция не проверяет апартаменты, они не образуют предмет ее контроля (20 ЖК РФ). Поэтому любые завышения тарифа, прямой обсчет и нежелание использовать установленные для многоквартирных домов правила расчетов – остаются безнаказанными.
5. Проблемы при заключении договоров с поставщиками ресурсов. Причем эти сложности возникают не только при заключении договора, но и при определении тарифа. Часто мы видим ситуации, когда апартаментам тариф дают как для бизнеса, хотя на 80-90% там живут обычные люди, потому что больше жить им негде.
Особенность в том, что обычно эти проблемы возникают не по одной, а разом. И все может быть усилено запутанной структурой собственности по инженерным коммуникациям, местам общего пользования, земельным участком под здание-апартаменты. Все это лишь подтверждает, что управлять апартаментами – очень сложно. Особенно речь касается проектирования будущего бизнеса: важно не сделать основных ошибок и избежать подводных камней.
Начинаем управлять апартаментами
1. Для начала нужно определиться с составом того, чем именно мы управляем. Понять, где проходит граница по сетям с ресурсником и потребителем, при необходимости надлежащим образом ее оформить. Определить состав общего имущества, осметить все затраты, необходимые на эксплуатацию.
2. Решить, какой набор услуг будет оказываться потребителю. Это для многоквартирных домов есть минимальный перечень жилищных услуг. А для апартаментов такого перечня нет, а обязанности использовать жилищное право по аналогии тут тоже не предусмотрено. Поэтому апартаменты могут иметь скромный и необходимый набор жилищных услуг или же премиальный (с охраной, ГБР, СКУД, консьержем и пр.).
3. После того, как оба эти вопроса будут решены, мы сможем выйти на тариф. Кстати, тариф может различаться для разных групп потребителей (например, для первых этажей с магазинами и для всех остальных). Однако все это нужно грамотно обосновывать, чтобы в случае судебной тяжбы тариф можно было защитить.
4. Одновременно с тарифом разрабатываем договор управления. Он будет отличаться от аналогов по многоквартирным домам, потому что договор управления по апартаментам должен быть более подробным. Причины этого очевидны: если по МКД все основные вопросы так или иначе урегулированы в законе, то по апартаментам законов нет. Поэтому если не решить многие вопросы (с границей по сетям, с доступом, правилами проживания, размещению вывесок и пр.) на этапе проектирования договорных отношений, то в дальнейшем при спорах это создаст свои проблемы или даже убытки.
5. Когда ясность с тарифом появилась, необходимо делать собрание и утверждать его вместе с договором управления. Часто единственным подписантом или голосующим в таких случаях выступает застройщик (если объект не распродан). Если же он распродан, то придется проводить собрание по классической схеме и по аналогии с жилищным управлением (потому что другой аналогии нет).
Ошибки при управлении апартаментами
1. Невнимательность к деталям и нюансам. Конечно, программа максимум состоит в том, чтобы учесть все. Но это не всегда получается, потому что многие проблемы часть появляются внезапно и предвидеть их было почти невозможно. Но все же максимум рисков нужно учесть на этапе проектирования схемы управления объектом.
2. Ощущение собственной безнаказанности. Сейчас в России сложилась уникальная ситуация, когда практика управления апартаментами активно развивается, но ничем не регулируется. Отсюда возникает безответственность и безнаказанность. Ряд недобросовестных эксплуатирующих организаций этим активно пользуются, понимая, что управы на них нет. Отсюда вытекают многочисленные злоупотребления по апартаментам, в числе которых:
— бесконтрольная распродажа общего имущества в доме;
— завышенные тарифы на коммунальные услуги (неиспользование установленных формул расчета);
— низкое качество жилищных услуг и вообще обслуживания/эксплуатации объекта.
Конечно, тактически такие действия действительно могут какое-то время оставаться без последствий, маловероятно, что надзорные органы придут с проверкой по жалобе. Но стратегически такой подход заведомо проигрышный. Он будет способствовать активной самоорганизации жителей и консолидации усилий против управляющей организации. И рано или поздно дело кончится сменой УК на апартаментах.
Таким образом, процедура запуска в управление апартаментов на сегодняшний день одна из самых сложных с точки зрения менеджмента. Зданий таких становится все больше, но намеков на то, что в ближайшем будущем объекты получат правовое регулирование – нет (строительное лобби этого очень хочет, но такие дома строятся без расчета социальной и иной инфраструктуры, и города не могут допустить такие постройки в статусе, приравненном к многоквартирным домам). Следовательно, правовая неопределенность, хаотичность регулирования и управленческих практик – будут нарастать.
Автор: Павел Кузнецов, управляющий многоквартирными домами, автор книги «Управление многоквартирным домом: настольная книга управдома», преподаватель Русской школы управления, член экспертного совета Ассоциации «Р1», кандидат наук
https://pavelkuznetzov.ru
Новости компаний
Деньги ,
26 окт 2020, 09:58
0
Как управлять арендой апартаментов для получения максимального дохода
Помогает ли управляющая компания зарабатывать на аренде апартаментов? Как отзываются о своем пребывании в апарт-отеле арендаторы?
Продолжаем публикацию серии интервью с инвесторами, купившими апартаменты в сети YE’S от ГК «Пионер». В этой статье приводим их мнения о наличии управляющей компании (УК). Насколько выгодно сдавать в аренду свою собственность в апарт-отеле через УК? Сколько времени можно сэкономить? Какие вопросы могут решить сотрудники УК?
Отдельно приводим мнения арендаторов — тех, кто снимает номера в апарт-отелях. Это возможность взглянуть на целевую аудиторию рентного бизнеса с другой стороны и принять решение о покупке апартаментов в московских комплексах YE’S Botanica и YE’S Technopark.
Об управляющей компании YE’S
Важной частью каждого из апарт-отелей YE’S является управляющая компания. В ее функции, помимо содержания комплекса апартаментов и предоставления гостиничных услуг, также входит обеспечение потока арендаторов для собственников юнитов.
Хочешь сдать номер — обращайся в УК. Хочешь арендовать номер — удобнее через УК. Консьерж-сервис, уборка, мелкий ремонт — просто звонишь в УК. Отнести вещи в прачечную, оплатить коммунальные счета, забронировать мини-офис, воспользоваться услугами хранения вещей… УК занимается всем в апарт-отелях YE’S.
В ГК «Пионер» также задумались о применении опыта УК по работе с частными инвесторами и арендаторами и в строящемся бизнес-парке в районе Останкино.
Ольга и Игорь Митрофановы, занимаются поставками современного оборудования и техники для стоматологов: «Управляющая компания играет огромную роль. Если делать все самому — уходит огромное количество времени. Они же заботятся о нас 24 часа».
Татьяна Николаева, главный бухгалтер: «Хорошо, если есть управляющая компания, так как мне нужен помощник. УК предоставляет очень качественный сервис и имеет строгий регламент проведения различных работ».
Любовь Воронцова, юрист, кандидат юридических наук: «Ты покупаешь, вкладываешь деньги — и, по сути, прекращаешь волноваться о проблемах. Ты перекладываешь их на другого. В каком-то смысле это делегирование рисков. Будучи юристом, я представляю все негативные моменты сдачи жилого помещения. Думаю, что в апарт-отеле YE’S от этого мы будем ограждены».
Интерьеры и оснащение апартаментов
В основе инвестиционной модели приобретения апартаментов в сети YE’S — получение дохода от сдачи номеров в аренду. Ранее мы уже обсуждали преимущества и мотивы такого частного бизнеса. Собственников и арендаторов в апарт-отелях YE’S привлекает многое — от расположения и доверия бренду YE’S до международного подхода к сервису. Еще одним фактором приобретения или аренды апартаментов YE’S выступает качество их интерьерных решений. Номера предлагаются с качественным ремонтом, набором мебели и бытовой техники профессионального гостиничного уровня. А что инвесторы говорят об интерьерах своих апартаментов?
Алексей Круглов, бизнесмен: «В других апартаментах придется убить два-три-четыре месяца на ремонт. Ведь говорят же в народе: ремонт можно только начать и невозможно закончить. Апартаменты YE’S с отделкой — это большой плюс».
Ирина Клейман, продюсер онлайн-курсов: «Понравилось, как здесь все эргономично и стильно. Я бы сделала все точно так же. Тогда зачем мне на это терять время?»
Ольга и Игорь Митрофановы: «Самое главное и самое важное в нашей жизни — это время. Время, которое мы тратим на выбор. Когда у тебя все готово, а за спиной нет ремонта, споров и компромиссов, ты понимаешь, что сохранено огромное количество времени. Иногда нужно просто довериться профессионалам».
Взгляд со стороны: что говорят арендаторы о проживании в апарт-отеле
Инвесторам, чтобы принять решение о приобретении недвижимости под аренду, например, в YE’S Botanica или YE’S Technopark, часто требуется взгляд со стороны потенциального клиента. Насколько ему будет удобно жить в этой локации и в таких условиях? На что арендатор будет обращать внимание? Что ему понравится, а что нет? Некоторые инвесторы пытаются ответить на эти вопросы самостоятельно. Но проще — узнать обо всем напрямую, что называется, из первоисточника. Редакция «РБК-Недвижимости» поинтересовалась всем этим у людей, проживающих в апарт-отелях YE’S.
Никита Борисов руководит отделом в компании, специализирующейся на строительном инжиниринге, параллельно обучается в аспирантуре. Часто приходится ездить в командировки в Санкт-Петербург. Пока семьи нет, снимает номер в апарт-отеле YE’S Mitino.
«Почему не снял квартиру? С «бабушкиным» ремонтом? Это либо панелька, либо старые кирпичные дома. А тут — монолитный дом, свежий, новый. Немаловажно, что в номере телевизор, холодильник и вообще вся бытовая техника очень хорошего качества. И в окружении все есть, что захочешь: рядом парк, торговые центры.
Я уже два с половиной года живу в таких условиях и переходить на более низкий уровень как-то не хочу».
Ярослав Ювищев занимается венчурными инвестициями и технологическим предпринимательством. Карьеру и бизнес начинал в Санкт-Петербурге, где впервые познакомился с форматом проживания в российском апарт-отеле YE’S Hoshimina на проспекте Просвещения (ранее Ярослав жил в апарт-отелях за границей). Переехав в Москву, поселился в YE’S Mitino на улице Митинской. «Забавно, что и в Питере, и в Москве номер дома 16», — говорит он. В Москве арендует номер уже два года.
«Найти хорошую квартиру в аренду — это всегда вызов. Особенно, когда речь идет о переезде в незнакомый город. Переезжая из Петербурга в Москву, я понимал, что такой транзит [из YE’S Hoshimina в YE’S Mitino] — это комфортно. Такое чувство, что ты находишься у себя дома, просто в другом городе.
Общение с УК — здесь самая приятная и простая составляющая. Достаточно написать письмо или набрать менеджера по телефону. Мне кажется, ее основные задачи — уют, комфорт, тепло и чистота на этажах, — выполняются потрясающе.
Рынок аренды квартир — достаточно непрозрачный, присутствует посредничество. Этого не было в случае с апарт-отелем. Я был знаком с концепцией, поэтому доверился бренду YE’S. Также для меня были важны: доступность, соотношение цены и качества, скорость заселения, интерьер апартаментов, определенный уровень качества жизни. Говорят же, что быт определяет сознание человека. В этом плане высокая планка сервиса, безусловно, влияет на жизнь. Когда заходишь в YE’S, все воспринимается как качественный жилой комплекс или отель высокого класса».
Я купил квартиру в новостройке по договору ДДУ. Сейчас начался процесс передачи жилья собственникам. Первые клиенты, которых пригласили на приемку, сообщают, что их принуждают заключить договор с управляющей компанией, принадлежащей холдингу застройщика. Без этого угрожают не отдать ключи.
При этом в договоре с УК прописаны обязательные услуги консьержа и охраны. При несложном перемножении тарифа на количество квартир становится очевидно, что стоимость услуг в разы завышена. В ДДУ, разумеется, подобных обязательств на дольщика не возложено.
Вопросы такие: насколько законны такие угрозы и условия, а также навязывание услуг и тарифов без решения собрания собственников? Как себя правильно вести в данной ситуации и защитить свои интересы?
С уважением,
Иван
Иван, все немного сложнее. Угроза не отдавать ключи и навязывание дополнительных услуг незаконны. А само по себе заключение договора с подконтрольной застройщику управляющей компанией — не совсем.
Дело в том, что у каждой новостройки есть период, когда она уже не нужна застройщику, но еще не является собственностью будущих жильцов. Поэтому сначала у дома есть временная УК, которую выбирает застройщик, а потом основная, которую выбирают собственники.
Объясню, зачем это нужно и как себя вести в такой ситуации.
Временная управляющая компания
Такого термина в законе нет, но возьмем его для удобства. Когда дом вводится в эксплуатацию, его надо обслуживать. В день, когда подписывается свидетельство на ввод в эксплуатацию, застройщик технически не может передать все квартиры жильцам. Передача квартир — это процесс, который растягивается на срок до 2 месяцев, а иногда и дольше.
Пока квартиры не переданы владельцам, последние не имеют права выбирать управляющую компанию. Выбор УК требует проведения общего собрания собственников или лиц, которыми подписаны акты приема-передачи, а этого еще не случилось.
Поэтому закон обязал застройщика самостоятельно в течение 5 дней после ввода дома в эксплуатацию заключить договор с УК на время передачи квартир. Срок такого договора не может быть больше 3 месяцев.
По закону, независимо от того, подписали вы договор с управляющей компанией при передаче квартиры или нет, платить за ее содержание придется с даты подписания акта. И платить именной той УК, которую выбрал застройщик. Обязанность содержания квартиры переходит к вам тогда, когда вы подписываете акт приема-передачи.
Таким образом, обязанность платить за коммунальные услуги есть, а обязанности заключить договор с временной УК нет. Потому что застройщик уже заключил договор в отношении всего дома.
Основная управляющая компания
Первая постоянная УК новостройки выбирается в открытом конкурсе, если только жильцы не успели самостоятельно провести общее собрание.
В течение 20 дней с момента ввода дома в эксплуатацию органы местного самоуправления должны известить компании о проведении конкурса. Его должны провести в течение 40 дней после такого извещения. Через 10 дней после конкурса все собственники, подписавшие акты приема-передачи квартир, должны быть уведомлены о результатах конкурса и о победившей в нем УК.
Заключать договор с победившей в конкурсе компанией обязательно. Даже если заключать договор вы не пойдете, через 2 месяца после результатов конкурса он будет считаться заключенным автоматически. Вам присвоят номер лицевого счета и сделают все начисления.
Поменять компанию, выигравшую конкурс, можно не ранее чем через год.
Дополнительные услуги и угрозы
Нельзя сказать, что заставлять подписать договор с временной УК законно, но иногда нет объективных причин отказываться. Если в договоре нет дополнительных услуг, тарифы соответствуют закону, нет невыгодных условий, такой договор можно подписать и у вас не будет путаницы с начислениями за коммунальные услуги. А если вас заставляют подписать протокол голосования по выбору основной УК, стоит отказаться.
Навязывание услуг консьержа и охраны и тем более угроза не отдать ключи без подписания договора незаконны совсем. Услуги по охране и видеонаблюдению не предусмотрены в качестве обязательных для содержания жилых домов. Решение о необходимости дополнительных услуг может быть принято только общим собранием жильцов дома. А так как никаких жильцов еще нет, то и принять такое решение за вас нельзя.
Как действовать в такой ситуации
Есть несколько возможных вариантов развития событий.
Пригрозить застройщику жалобой в Роспотребнадзор. Если решите жаловаться, учтите, что перед обращением в Роспотребнадзор придется получить доказательство, что вы обращались к застройщику с законными требованиями и он отказался их удовлетворять. Основание для жалобы будет в том, что вас принуждают заключить договор с УК в обмен на исполнение договора долевого участия — вручение ключей. Это запрещено.
Роспотребнадзор может оштрафовать застройщика на 10—20 тысяч рублей и обязать его соблюдать закон, но это займет время. Возможно, поможет и просто угроза, хотя маловероятно.
Вот, например, решение суда, где застройщик пытался оспорить такой штраф, но суд признал его действия незаконными и штраф подтвердил. Проблема в том, что штрафы застройщика не сильно пугают, а ключей вы не увидите.
Поменять замок и не ходить ни в какую УК заключать договор. С момента подписания акта приема-передачи вы собственник квартиры со всеми правами, в том числе на доступ в свою квартиру. Если у вас на руках есть подписанный акт, но нет ключей, вы можете вызвать слесаря и поменять замок. Коммунальные платежи вам все равно начислят, но если в них будут начисления за охрану и консьержа, их можно будет оспорить в суде.
Вы также можете возместить понесенные расходы на замену замка, но нужно будет доказать, что застройщик отказывался отдавать вам ключи. Просто ваших слов недостаточно. Потребуются письменное требование выдать ключи и письменный отказ застройщика.
Подписать договор с временной УК. Если предыдущие варианты не подходят, можно подписать договор и подождать выбора основной управляющей компании в конкурсе. А затем действовать по обстоятельствам.
Максимальный срок до выбора основной УК — 70 дней с момента ввода дома в эксплуатацию. Если в конкурсе вам подсунут ту же самую УК или конкурса вообще не будет, нужно будет действовать активно. Кроме Роспотребнадзора можно обратиться в прокуратуру, чтобы она проверила, соблюдены ли все требования к проведению конкурса и выбору УК. И не подделали ли протокол общего собрания жильцов — такое тоже бывает.
Можно попросить прокуратуру проверить законность начисления платы за охрану и консьержа. А затем взыскать уплаченные деньги в суде, если прокуратура встанет на вашу сторону.
Если у вас есть вопрос о личных финансах, правах и законах, здоровье или образовании, пишите. На самые интересные вопросы ответят эксперты журнала.
nadezhda1972
Опубликовано29 декабря 2018 в 00:40
Опубликовано29 декабря 2018 в 00:40
Здравствуйте!
Управление многоквартирным домом регулируется разделом VIII Жилищного Кодекса РФ. Застройщик после окончания строительства и сдачи дома в эксплуатацию, выбирает УК в соответствии с процедурой прописанной в ЖК РФ. В этот момент, застройщик, как правило, владеет площадями в доме и действует как собственник помещений этого дома. Вы в принципе, в ДДУ не обязаны включать пункт обязывающий Вас заключить договор управления с УК. Но в соответствии со ст. 421 Гражданского Кодекса РФ:
1. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора.Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
2. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.
3. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.
4. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.
5. Если условие договора не определено сторонами или диспозитивной нормой, соответствующие условия определяются обычаями делового оборота, применимыми к отношениям сторон.
Таким образом, предлагаемые вам условия ДДУ (договора долевого участия) не противоречат закону и застройщик вправе требовать включения в договор условий, которые для него приемлемы. Если они добровольно, не хотят менять такие условия, то обязать их невозможно.
Правовой статус апартаментов
В действующем законодательстве определения «апартаменты» не существует, юридически это нежилые помещения. Поэтому за относительную «доступность» подобной недвижимости покупатели расплачиваются рядом рисков и неудобств, лишаясь нескольких важных преимуществ, которые имеют собственники обычных квартир.
Так, застройщик не связан нормами об обязательном обеспечении жителей детскими садами, магазинами, поликлиниками и другими важными объектами инфраструктуры. На апартаменты не распространяются и специфические для жилья санитарные нормы, поэтому девелопер может сэкономить, например, на шумоизоляции, уборке и освещении территории.
Из-за того, что апартаменты — это нежилые помещения, в них нельзя оформить постоянную регистрацию. Теоретически можно оформить временную регистрацию сроком на 5 лет с возможностью бесконечного продления. Но с этим могут возникнуть трудности, если у чиновников возникнут вопросы к назначению здания, где находится такая недвижимость. Без проблем можно получить временную регистрацию только в помещениях гостиничного типа. Если у здания другое назначения, сперва потребуется подтвердить наличие всех необходимых для жилья удобств, вроде санузла и коммуникаций. Отсутствие регистрации может «заблокировать» собственникам доступ к некоторым социальным благам, таким как школы и детские сады для детей.
Несмотря на эти особенности, популярность апартаментов растет, например в Москве за последний год количество сделок долевого участия в строительстве нежилого фонда выросло вдвое. Во-первых, покупатели такой недвижимости ждут законодательных изменений, которые закрепят статус апартаментов, и это разгоняет спрос. Во-вторых — деньги. Например, двухкомнатные апартаменты 59 кв. м недалеко от метро «Алексеевская» в Москве обойдутся покупателю в 19,5 млн руб., а двухкомнатная квартира такой же площади в том же районе, но дальше от метро приблизится по стоимости к 23 млн руб.
Налоги и аренда
Жители многоэтажек по закону (ст. 389 НК) не платят налоги за землю. Собственники апартаментов, напротив, должны оплачивать налоговые и неналоговые платежи за участок, причем по повышенным ставкам, отмечает Анна Жолобова, советник КА
Федеральный рейтинг.
группа
Семейное и наследственное право
группа
Уголовное право
группа
Экологическое право
группа
Арбитражное судопроизводство (корпоративные споры)
группа
Арбитражное судопроизводство (крупные коммерческие споры — high market)
группа
Природные ресурсы/Энергетика
группа
Транспортное право
Действующее гражданское и жилищное законодательство приравнивает апартаменты к нежилым помещениям коммерческого использования. Для сравнения ставка арендной платы за землю под апарт-комплексами в Москве составляет 1,5%, а в Екатеринбурге — 6,19% от кадастровой стоимости. «Если земельный участок находится в собственности жителей апартаментов, они обязаны оплачивать земельный налог, размер которого составляет 1,5% от кадастровой стоимости», — подчеркивает юрист.
Владельцы квартир платят налог в размере лишь 0,1%. А здание, в котором находятся апартаменты, могут включить в перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которого налоговая база определяется по кадастровой стоимости. В связи с этим значительно повышается ставка по налогу на имущество физлиц — с 0,5% до 2% (ст. 406 НК). Младший юрист
Федеральный рейтинг.
группа
Недвижимость, земля, строительство
группа
Разрешение споров в судах общей юрисдикции
группа
Ритейл, FMCG, общественное питание
группа
Арбитражное судопроизводство (крупные коммерческие споры — high market)
группа
Природные ресурсы/Энергетика
Профайл компании
Алена Дурнева отмечает, что у собственников есть возможность в судебном порядке исключить здание из такого списка — суды нередко выносят решения в пользу «жильцов» (например, в деле № 66а-2858/2021 Первого апелляционного суда).
«Коммуналка»
А еще жителям апартаментов придется платить больше за жилищно-коммунальные услуги. Это связано с тем, что собственникам нужно оплачивать не только стоимость самого ресурса, но и 20%-й НДС. Дороже обойдутся газ, свет, вода и вывоз мусора. Cуды также придерживаются позиции, что тарифы, предусмотренные для жилья, не применимы к апартаментам. На это указал Девятый кассационный суд в деле № 88-3129/2020.
А еще управляющая компания может включить в «платежки» по ЖКУ различные услуги, которые собственник оплачивать не хочет. В споре № 88-2183/2021 владелица апартаментов хотела добиться перерасчета платежей за коммунальные услуги, исключив из них оплату консьерж-сервиса. На это Второй кассационный суд указал, что раз такая услуга предусмотрена договором с управляющей компанией, то нужно платить. «Гражданам довольно сложно доказать в судебном порядке необоснованность включения управляющей компанией каких-либо услуг в выставляемые счета», — подтверждает партнер
Федеральный рейтинг.
группа
Интеллектуальная собственность (Защита прав и судебные споры)
группа
Корпоративное право/Слияния и поглощения (mid market)
группа
Санкционное право
группа
ТМТ (телекоммуникации, медиа и технологии)
группа
Международный арбитраж
группа
Семейное и наследственное право
группа
Интеллектуальная собственность (Консалтинг)
Профайл компании
Арина Довженко.
Эй, земля
В неравном положении собственники квартир и апартаментов оказываются и в вопросе приобретения прав на земельный участок. Так, по нормам жилищного законодательства земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, переходит в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме бесплатно при первой регистрации собственности на помещение. При этом собственность на землю приобретают и собственники квартир, и собственники нежилых объектов, например коммерческой недвижимости, расположенной на первых этажах многоквартирных домов.
С апартаментами ситуация другая. Собственники такой недвижимости должны выкупать земельный участок по ставкам, предусмотренным для выкупа коммерческих объектов. Еще одна опция — продолжать оплачивать аренду земли всем домом вместо застройщика. «Право аренды земли, изначально принадлежащее застройщику, переходит к собственникам помещений во вновь построенном здании по закону с момента госрегистрации их права собственности на такие объекты», — напоминает Жолобова со ссылкой на Пленум ВАС (Постановление от 17.11.2011 № 73).
Эту позицию поддержал и Верховный суд в деле № А40-143052/2020. При этом экономколлегия подчеркнула, что соарендаторы могут расторгнуть действующий договор аренды, по которому земельный участок был предоставлен для строительства, и попросить о заключении нового договора аренды — уже для целей эксплуатации построенной недвижимости.
Приставы и управляющий лишат крыши над головой
Еще одна проблема, с которой могут столкнуться владельцы апартаментов: закон «Об исполнительном производстве» не предусматривает никакого иммунитета для таких помещений. То есть приставы могут забрать апартаменты за долги, а квартиру не могут. В результате оказывается, что владельцы апартаментов не защищены и могут остаться без места проживания.
Аналогичные трудности могут возникнуть у владельцев апартаментов и в случае личного банкротства, подсказывает юрист
Федеральный рейтинг.
группа
Арбитражное судопроизводство (средние и малые коммерческие споры — mid market)
группа
Банкротство (реструктуризация и консалтинг)
группа
Банкротство (споры high market)
группа
ГЧП/Инфраструктурные проекты
группа
Корпоративное право/Слияния и поглощения (mid market)
группа
Антимонопольное право (включая споры)
группа
Налоговое консультирование и споры (Налоговые споры)
группа
Недвижимость, земля, строительство
группа
Семейное и наследственное право
группа
Цифровая экономика
группа
Налоговое консультирование и споры (Налоговое консультирование)
группа
Санкционное право
группа
Уголовное право
Профайл компании
Анастасия Степанова. Даже если в случае банкротства должника суд выяснит, что апартаменты — единственное место жительства должника, такое имущество все равно включат в конкурсную массу и продадут с торгов.
Существует и проблема защиты интересов покупателей апартаментов в случае банкротства застройщика. Покупатели квартир вправе требовать передачи жилого помещения. Тогда как дольщики, вложившие деньги в приобретение апартаментов, в случае введения в отношении должника процедуры банкротства вправе заявить лишь денежное требование с приобретением залогового статуса, объясняет Степанова.
Потребитель или нет?
Владельцы апартаментов сталкиваются с трудностями в судебных спорах не только с застройщиками или управляющими компаниями, но и с другими лицами.
Собственница апартаментов решила сделать в помещении ремонт. Работы должен был выполнить ИП, с которым заключили договор строительного подряда. Но подрядчик не закончил ремонт в оговоренный срок, поэтому заказчица решила взыскать с него деньги. Три инстанции решили, что к спорным правоотношениям не применяется закон «О защите прав потребителя», потому что апартаменты — нежилое помещение. Значит, женщина не могла претендовать на неустойку, предусмотренную потребительским законом.
В определении по этому спору Верховный суд напомнил: один лишь факт, что помещение является нежилым, — это не повод автоматически не применять потребительский закон. Суд должен разобраться, для каких целей делался ремонт. Если эти цели не связаны с предпринимательской деятельностью, закон «О защите прав потребителей» можно применить (дело № 78-КГ20-66-КЗ).
При рассмотрении таких дел часто суды не применяют законодательство о защите прав потребителей, ссылаясь на то, что апартаменты являются нежилыми, подтверждает Дурнева. Из-за позиции ВС практика по таким спорам должна измениться, тем более что ее включили в недавний обзор практики по «потребительским» спорам.
Туманное будущее
Сейчас на рассмотрении Госдумы находится законопроект № 1162929-7, который призван восполнить пробелы в регулировании строительства и использовании апартаментов, устранить правовую неопределенность и повысить уровень защищенности их конечных владельцев.
Инициатива предполагает введение в законодательство нового понятия — многофункциональные здания (МФЗ). Под ними будут понимать как раз апартаменты и на них распространят действие Жилищного кодекса и положения закона «Об участии в долевом строительстве». Застройщиков обяжут использовать эскроу-счетов для привлечения средств граждан и ответственности перед дольщиками. Также предлагается урегулировать вопросы приобретения прав на общее имущество в МФЗ и на участок под ним, установить особенности перепланировок и изменения назначения помещений в МФЗ, закрепить порядок проведения общих собраний собственников помещений.
По сути, идея законопроекта в его текущей редакции состоит в синхронизации правового режима апартаментов и обычных жилых помещений в многоквартирных домах.
Юрий Аксенов, партнер
Федеральный рейтинг.
группа
Арбитражное судопроизводство (корпоративные споры)
группа
Арбитражное судопроизводство (крупные коммерческие споры — high market)
группа
Разрешение споров в судах общей юрисдикции
группа
ТМТ (телекоммуникации, медиа и технологии)
группа
Экологическое право
группа
Антимонопольное право (включая споры)
группа
Банкротство (реструктуризация и консалтинг)
группа
Банкротство (споры high market)
группа
Интеллектуальная собственность (Консалтинг)
группа
Недвижимость, земля, строительство
группа
Фармацевтика и здравоохранение
группа
Частный капитал
Профайл компании
Но есть у этого законопроекта и ряд недостатков. Инициатива не решает вопрос правового статуса участка под домом с апартаментами, обращает внимание Жолобова. Если его примут, собственники жилых помещений в многофункциональном здании не получат равный объем прав в отношении земли по сравнению с собственниками квартир в «многоэтажках».
Довженко напоминает, что не все апартаменты используются для проживания. Существуют еще и сервисные апартаменты, апарт-отели, которые предназначены для предпринимательской деятельности. Законопроект никак не разграничивает эти категории. Автоматическое распространение «жилого» регулирования на сервисные апартаменты неэффективно и противоречит самому смыслу таких объектов, уверена эксперт. Поэтому в законе необходимо четко разграничивать правовое регулирование двух видов такой недвижимости.
На необходимость доработать законопроект указало и правительство, а также четыре профильных комитета нижней палаты парламента. Кабмин, например, обратил внимание на необходимость неких «переходных положений», которые будут применимы для уже построенных апартаментов. Кроме того, нужно продумать и возможность применения законодательства о долевом строительстве для новых апарт-комплексов.
А профильный комитет Госдумы по строительству и ЖКХ обратил внимание на «сырость» определения «многофункционального здания». «Под предлагаемое определение МФЗ может подпадать любой многоквартирный дом, в состав которого входят нежилые помещения», — указали депутаты. Они также не согласны, чтобы апартаменты и квартиры были приравнены друг к другу в полном объеме.
Тем не менее и комитет, и правительство рекомендовали принять законопроект в первом чтении. Дата рассмотрения законопроекта пока не назначена.
Решение Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда РФ от 10.04.2019 N АКПИ19-18
<Об отказе в удовлетворении заявления о признании частично недействующим абзаца 5 пункта 2 Правил проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, утв. Постановлением Правительства РФ от 06.02.2006 N 75>Как указывает административный истец, управляющие организации выставляют счета за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома в размере площади помещения собственника, а не в размере площади его доли в праве на общее имущество многоквартирного дома. На практике это приводит к тому, что в платежном документе в строке «содержание и текущий ремонт общего имущества» указывают площадь помещения собственника. Так, в квитанции об оплате по апартаментам, собственником которых она является, в строке «содержание и ремонт» указана площадь ее апартаментов, а именно 74,20 кв. м, а по жилому помещению, принадлежащему ей на праве собственности, общей площадью 114 кв. м, управляющая организация начисляет суммы за содержание и ремонт общего имущества к площади ее квартиры, а не к площади доли в праве на общее имущество многоквартирного дома. Таким образом, у управляющих организаций возникает неосновательное обогащение, поскольку они взимают плату за содержание и ремонт общего имущества в большем размере, чем предусмотрено Жилищным кодексом Российской Федерации.