Осмотры МКД
Действующее российское законодательство предусматривает обязательный контроль технического состояния зданий. Контроль должен осуществляться в течение всего периода эксплуатации здания. Это и есть проведение периодических осмотров и контрольных проверок.
Главная цель любого осмотра одна – обеспечение возможности безопасной эксплуатации здания, а также подтверждение необходимости оказания услуг и выполнения работ, предусмотренных проектом перечня услуг и работ (п. 6 ПП РФ от 15.05.2013 № 416).
Хорошее состояние элементов общего имущества – это состояние, при котором они:
- не имеют повреждений
- исправны
- функционируют так, как это предусмотрено технической документацией
- соответствуют техническим регламентам, которые устанавливают обязательные требования к состоянию объектов общего имущества дома.
Проведение управляющими организациями осмотров технического состояния МКД и составление актов осмотров позволяет:
- иметь актуальную информацию о состоянии дома;
- своевременно выявить имеющиеся дефекты;
- определить перечень необходимых работ по их устранению и поддержанию состояния дома в надлежащем состоянии;
- обосновать расходы управляющей организации перед собственниками жилых помещений на содержание и ремонт дома;
- в случае выявления необходимости капитального ремонта подтвердить фактические расходы на его проведение.
УО по требованию собственников помещений в МКД обязаны предоставить акт обследования технического состояния многоквартирного дома и иные документы, в которых содержатся сведения о выявленных дефектах, неисправностях и повреждениях, а при необходимости – заключения экспертных организаций (п. 6 ПП РФ от 15.05.2013 № 416).
Осмотры ОИ в зависимости от способа управления МКД проводят (п. 13 ПП РФ от 13.08.2006 № 491):
- собственники помещений,
- лица, которых привлекают на основании договора для проведения строительно-технической экспертизы,
- ответственные лица, являющиеся должностными лицами органов управления УО, ТСЖ, ЖК, ЖСК,
- при непосредственном управлении многоквартирным домом – лицами, оказывающими услуги и (или) выполняющими работы.
Осмотры бывают (п. 13 (1) ПП РФ от 13.08.2006 № 491):
- текущие
- сезонные
- внеочередные
Текущие осмотры могут быть общие и частичные.
Результаты осмотра ОИ оформляются актом осмотра (п. 14 ПП РФ от 13.08.2006 № 491).
Источник: РосКвартал® — интернет-служба №1 для управляющих организаций
Полное или частичное копирование материалов разрешено только при указании источника и добавлении прямой ссылки на сайт roskvartal.ru
РЕКОМЕНДАЦИЯ предоставлена экспертами справочной системы «Управление многоквартирным домом»
Осмотр общего имущества собственников помещений в МКД – это неотъемлемая составляющая его содержания.
Цель осмотра общего имущества – установить тот факт, что его состояние не соответствует требованиям законодательства или есть угроза безопасности жизни и здоровью граждан.
Это предусматривает подп. «а» п. 11 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 (далее – Правила содержания общего имущества).
Какие бывают осмотры
Осмотры состояния общего имущества собственников помещений в МКД бывают плановыми и внеплановыми.
Среди плановых осмотров можно выделить:
- общие, направленные на осмотр общего имущества в целом, включая конструкции, инженерное оборудование и внешнее благоустройство;
- частичные – осмотры отдельных элементов общего имущества.
Такое деление предложено в п. 2.1.1 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утв. постановлением Госстроя России от 27.09.2003 № 170 (далее – Правила № 170).
В каких случаях какие осмотры проводить
Плановые осмотры проводят в соответствии с условиями договора управления МКД и годовым планом. Вы можете утвердить внутренний документ (график), в котором будет указана периодичность плановых осмотров. Внеплановые осмотры необходимо проводить:
- после ливней, ураганных ветров, обильных снегопадов, наводнений и других явлений стихийного характера, вызывающих повреждения отдельных элементов общего имущества в МКД;
- в случае аварий на внешних коммуникациях или при выявлении деформации конструкций и неисправности инженерного оборудования, нарушающих условия нормальной эксплуатации.
Важно!
Всегда проводите общий осмотр состояния общего имущества в МКД, приступая к управлению новым для себя МКД и передавая «старый» дом другой УО. То же правило действует в случае создания ТСЖ. Так вы обезопасите себя от лишних претензий в будущем. Цель осмотра – зафиксировать состояние имущества на момент передачи МКД.
Это установлено в п. 2.1.1 Правил № 170.
Другие случаи, в которых УО, ТСЖ, ЖК, ЖСК должны проводить внеплановые осмотры, могут быть предусмотрены договором управления, договором оказания услуг или выполнения работ по содержанию общего имущества в МКД.
Ситуация
Нужно ли привлекать к участию в осмотрах членов совета МКД
Законодательство такую обязанность не устанавливает. Вместе с тем обязательное присутствие членов совета МКД при любых осмотрах или их конкретных видах могут предусматривать:
- условия договора управления МКД;
- дополнительные полномочия, которые общее собрание собственников помещений в МКД передало председателю совета (п. 4.3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ).
Как часто нужно проводить осмотры
Общие осмотры необходимо проводить два раза в год – весной и осенью (до начала отопительного сезона).
Рекомендуемая периодичность плановых и частичных осмотров элементов общего имущества в МКД приведена в приложении № 1 к Правилам № 170. Это указано в п. 2.1.1 этих правил.
Периодичность проведения осмотров управляющей МКД организацией лучше зафиксировать:
- в условиях договора управления МКД – если домом управляет УО;
- в порядке, определенном уставом ТСЖ, ЖК или ЖСК, – если домом непосредственно управляет одна из этих организаций;
- в решении общего собрания собственников помещений в МКД либо в договоре оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества – при непосредственном способе управления домом.
Это установлено п. 2 Правил оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 № 290.
Кто организует осмотры и кто принимает в них участие
Общие плановые, а также внеплановые осмотры проводит организация, управляющая МКД.
Если УО управляет домом, в котором создано ТСЖ (ЖК, ЖСК), то в осмотрах должен участвовать представитель правления ТСЖ. Это предусматривает п. 2.1.2 Правил № 170.
Осмотры отдельных элементов многоквартирных домов, которые обслуживают специализированные организации, необходимо проводить с привлечением ответственных сотрудников этих организаций. Например, они должны участвовать в осмотре лифтов, системы пожарной сигнализации, внутридомового газового оборудования, системы вентиляции.
На заметку
Применение правил № 170
Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, утв. постановлением Госстроя России от 27.09.2003 № 170, нужно соблюдать несмотря на то, что официально они применяются по остаточному принципу.
Минстрой России разъяснил, что Правила № 170 применяются в части, не противоречащей действующему законодательству (письмо от 24.05.2016 № 19304‑ОГ/04).
Если в договоре управления нет обязанности УО выполнять работы и оказывать услуги, предусмотренные Правилами № 170, то они носят рекомендательный характер. Дело в том, что федеральные органы исполнительной власти вправе издавать в сфере технического регулирования акты только рекомендательного характера. Это определено ч. 3 ст. 4 Федерального закона от 27.12.2002 № 184‑ФЗ.
На практике органы жилищного надзора привлекают управляющие МКД организации к административной ответственности, если они не выполняют работы и услуги, предусмотренные Правилами № 170. Организацию могут оштрафовать на сумму до 50 тыс. руб. по ст. 7.22 КоАП РФ. Суд, скорее всего, поддержит позицию жилищной инспекции. См., например, постановления Верховного Суда РФ от 18.11.2016 № 307‑АД16–10217 по делу № А26-10959/2015, от 30.11.2015 № 307‑АД15–14917 по делу № А66-3331/2015.
Что значит оформить результаты осмотра общего имущества
По итогам осмотра нужно:
- оформить акт осмотра и совершить комплекс необходимых действий на основании этого документа;
- заполнить журнал осмотров.
Такие документы относятся к технической документации на МКД (подп. «в» п. 24 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491).
Как составить акт осмотра общего имущества
Зафиксируйте результаты осмотра в акте. Этого требуют п. 14 Правил содержания общего имущества и п. 2.1.4 Правил № 170.
В акте можно указать на тот факт, что общее имущество достигло уровня предельно допустимых характеристик надежности и безопасности МКД или его отдельных элементов (п. 22 Правил содержания общего имущества).
Акт должны подписать лица, присутствовавшие при осмотре.
На основании акта примите решения:
- о соответствии или несоответствии общего имущества (его элементов) требованиям законодательства;
- о необходимых мероприятиях по ремонту и модернизации общего имущества.
Например, по результатам осмотра можно составить планы текущего ремонта, программы повышения энергоэффективности в МКД либо созвать общее собрание для решения вопроса о проведении текущего ремонта дома.
Такие решения вправе также принять собственники помещений в МКД (п. 14 Правил содержания общего имущества).
Что делать после составления акта осмотра общего имущества
В течение месяца со дня составления акта вы обязаны:
- уточнить объемы работ по текущему ремонту (на текущий год – по результатам весеннего осмотра, на следующий год – по итогам осеннего);
- выдать рекомендации собственникам помещений в МКД на выполнение текущего ремонта;
- определить неисправности и повреждения, устранение которых требует капитального ремонта.
Кроме того, в зависимости от вида осмотра вам нужно:
- по результатам весеннего осмотра – составить перечень мероприятий и установить объемы работ, необходимых для подготовки МКД и его инженерного оборудования к эксплуатации в следующий зимний период;
- по результатам осеннего осмотра – проверить готовность МКД к эксплуатации в зимних условиях.
Такие обязанности определены в п. 2.1.5 Правил № 170.
Что записать в журнал осмотров
Управляющая МКД организация должна вести журнал осмотров общего имущества в МКД. По итогам осмотра отразите в журнале выявленные неисправности и повреждения, а также техническое состояние элементов дома.
Такую обязанность предусматривает п. 2.1.4 Правил № 170. Рекомендованная форма журнала осмотра приведена в приложении № 3 к этим правилам. 
- Главная
- Правовые ресурсы
- Подборки материалов
- Акт обследования многоквартирного дома
Акт обследования многоквартирного дома
Подборка наиболее важных документов по запросу Акт обследования многоквартирного дома (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Формы документов
Судебная практика
Подборка судебных решений за 2020 год: Статья 28 «Завершение переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме» ЖК РФ
(Арбитражный суд Уральского округа)Удовлетворяя требование о взыскании задолженности за поставленную тепловую энергию, суд в нарушение положений статей 65, 71 АПК РФ не включил в предмет доказывания существенные для правильного разрешения спора обстоятельства, касающиеся технической возможности принятия и потребления тепловых ресурсов владельцем спорного помещения в МКД, не исследовал вопросы использования индивидуальных источников тепловой энергии, необходимых для эксплуатации спорного помещения, отнесения помещения к числу отапливаемых/неотапливаемых, включения/исключения объема тепловой энергии, предъявленного к оплате владельцу помещения, из объема, зафиксированного общедомовым прибором учета. В частности, актом обследования установлено, что система теплоснабжения спорного помещения не зависит от системы теплоснабжения МКД, отопление осуществляется при помощи нагрева холодной водопроводной воды в электрокотле, установленном в подвале, все стояки демонтированы. Указанный факт также подтвержден подписанными представителем управляющей компании актами обследования, согласно которым спорное нежилое помещение отключено от системы теплоснабжения МКД.
Подборка судебных решений за 2020 год: Статья 26 «Основание проведения переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме» ЖК РФ
(Арбитражный суд Уральского округа)Удовлетворяя требование о взыскании задолженности за поставленную тепловую энергию, суд в нарушение положений статей 65, 71 АПК РФ не включил в предмет доказывания существенные для правильного разрешения спора обстоятельства, касающиеся технической возможности принятия и потребления тепловых ресурсов владельцем спорного помещения в МКД, не исследовал вопросы использования индивидуальных источников тепловой энергии, необходимых для эксплуатации спорного помещения, отнесения помещения к числу отапливаемых/неотапливаемых, включения/исключения объема тепловой энергии, предъявленного к оплате владельцу помещения, из объема, зафиксированного общедомовым прибором учета. В частности, актом обследования установлено, что система теплоснабжения спорного помещения не зависит от системы теплоснабжения МКД, отопление осуществляется при помощи нагрева холодной водопроводной воды в электрокотле, установленном в подвале, все стояки демонтированы. Указанный факт также подтвержден подписанными представителем управляющей компании актами обследования, согласно которым спорное нежилое помещение отключено от системы теплоснабжения МКД.
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Нормативные акты
В соответствии с постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 №170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда»:
Пункт 2.1. Система технического осмотра жилых зданий.
Целью осмотров является установление возможных причин возникновения дефектов и выработка мер по их устранению. В ходе осмотров осуществляется также контроль за использованием и содержанием помещений.
Один раз в год в ходе весеннего осмотра следует проинструктировать нанимателей, арендаторов и собственников жилых помещений о порядке их содержания и эксплуатации инженерного оборудования и правилах пожарной безопасности.
Пункт 2.1.1. Плановые осмотры жилых зданий следует проводить:
— общие, в ходе которых проводится осмотр здания в целом, включая конструкции, инженерное оборудование и внешнее благоустройство;
— частичные — осмотры, которые предусматривают осмотр отдельных элементов здания или помещений.
Общие осмотры должны производиться два раза в год: весной и осенью (до начала отопительного сезона).
После ливней, ураганных ветров, обильных снегопадов, наводнений и других явлений стихийного характера, вызывающих повреждения отдельных элементов зданий, а также в случае аварий на внешних коммуникациях или при выявлении деформации конструкций и неисправности инженерного оборудования, нарушающих условия нормальной эксплуатации, должны проводиться внеочередные (неплановые) осмотры.
Пункт 2.1.2. Организация проведения осмотров и обследований жилых зданий осуществляется следующим образом:
— общие плановые осмотры, а также внеочередные проводятся соответствующими организациями по обслуживанию жилищного фонда. При осмотрах домов, находящихся на техническом обслуживании организации по обслуживанию жилищного фонда, в комиссию следует дополнительно включать представителя правления ЖСК, ТСЖ и др.;
— частичные плановые осмотры конструктивных элементов и инженерного оборудования проводятся специалистами или представителями специализированных служб, обеспечивающих их техническое обслуживание и ремонт.
Особое внимание в процессе осмотров должно быть уделено тем зданиям и их конструкциям и оборудованию, которые имеют физический износ свыше 60%.
2.1.3. Обнаруженные во время осмотров дефекты, деформации конструкций или оборудования зданий, которые могут привести к снижению несущей способности и устойчивости конструкций или здания, обрушению или нарушению нормальной работы оборудования, должны быть устранены собственником с привлечением организации по содержанию жилищного фонда или с другой привлеченной для выполнения конкретного вида работ организацией в установленные сроки.
Организация по обслуживанию жилищного фонда должна принимать срочные меры по обеспечению безопасности людей, предупреждению дальнейшего развития деформаций, а также немедленно информировать о случившемся его собственника или уполномоченное им лицо.
2.1.4. Результаты осмотров должны отражаться в специальных документах по учету технического состояния зданий: журналах, паспортах, актах.
В журнале осмотров отражаются выявленные в процессе осмотров (общих, частичных, внеочередных) неисправности и повреждения, а также техническое состояние элементов дома. Результаты осенних проверок готовности объекта к эксплуатации в зимних условиях отражаются в паспорте готовности объекта.
Результаты общих обследований состояния жилищного фонда, выполняемых периодически, оформляются актами.
2.1.5. Организация по обслуживанию жилищного фонда на основании актов осмотров и обследования должна в месячный срок:
а) составить перечень (по результатам весеннего осмотра) мероприятий и установить объемы работ, необходимых для подготовки здания и его инженерного оборудования к эксплуатации в следующий зимний период.
б) уточнить объемы работ по текущему ремонту (по результатам весеннего осмотра на текущий год и осеннего осмотра — на следующий год), а также определить неисправности и повреждения, устранение которых требует капитального ремонта.
в) проверить готовность (по результатам осеннего осмотра) каждого здания к эксплуатации в зимних условиях.
г) выдать рекомендации нанимателям, арендаторам и собственникам приватизированных жилых помещений на выполнение текущего ремонта за свой счет согласно действующим нормативным документам.
Устранение мелких неисправностей, а также наладка и регулировка санитарно-технических приборов и инженерного оборудования должны, как правило, производиться организацией по содержанию жилищного фонда.
Приказом Госкомархитектуры от 23.11.1988 №312 «Об утверждении ведомственных строительных норм Госкомархитектуры «Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания жилых зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения» («ВСН 58-88 (р)) определено:
Пункт 3.6. При проведении частичных осмотров должны устраняться неисправности, которые могут быть устранены в течение времени, отводимого на осмотр.
Пункт 3.7. Общие осмотры жилых зданий должны осуществляться комиссиями в составе представителей жилищно-эксплуатационных организаций и домовых комитетов (представителей правлений жилищно-строительных кооперативов). Общие осмотры объектов коммунального и социально-культурного назначения должны производиться комиссией в составе главного инженера (инженера по эксплуатации) учреждения или предприятия, ведающего эксплуатацией здания, техника-смотрителя (коменданта). В необходимых случаях в комиссии могут включаться специалисты-эксперты и представители ремонтно-строительных организаций.
Обозначенные требования корреспондируются с требованиями ГОСТ Р 56194-2014 «Услуги жилищно-коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами. Услуги проведения технических осмотров многоквартирных домов и определение на их основе плана работ, перечня работ. Общие требования» и постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 № 290 «О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения» (вместе с «Правилами оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме».)
Форма акта общих осмотров утверждена постановлением Правительства Ленинградской области от 19 июня 2008 N 177 «Об утверждении правил подготовки и проведения отопительного сезона в Ленинградской области»
В целях профилактики правонарушений управляющим организациям необходимо:
1. Обеспечить проведение общих и частичных осмотров в соответствии с требованиями действующего законодательства с обязательным отражением по итогам осмотров фактического состояния конструкций, инженерного оборудования их отдельных элементов.
2. Обеспечить составление адресных программ текущего ремонта с учетом проведенных общих и частичных осмотров.
3. Обеспечить при необходимости проведение инструментальных обследований технического состояния конструкций, инженерного оборудования их отдельных элементов.
4. По итогам осеннего осмотра подготовить проект годовой сметы расходов на ремонт общего имущества для представления общему собрания собственников помещений многоквартирного дома.